Vendre une maison / un appartement : Pas d’acheteurs ? Évaluation, agent immobilier, liste de contrôle – 15 erreurs

Les erreurs à commettre lors de la vente d’une maison ou d’un appartement – Vous devez ou voulez vendre votre appartement ou votre maison ? Il y a de nombreuses raisons : Changement de carrière, nouvel amour, nouvelle vie. Il arrive qu’un bien arrive de manière inattendue, par exemple lors de la vente d’un bien hérité. Mais que faire si vous vivez à Munich et héritez d’une propriété près de Hambourg, Berlin ou Cologne ? Vendre sa première propriété est difficile, car presque personne n’a d’expérience dans la vente d’appartements et de maisons. Après notre grand guide, avec check-lists, sur le sujet de l’achat d’un condominium, nous avons voulu aujourd’hui nous pencher à nouveau sur le sujet de la vente d’un bien immobilier, plus précisément la vente d’une maison et la vente d’un appartement. Qu’est-ce qui est important et quelles sont les plus grosses erreurs auxquelles il faut se préparer en tant que vendeur immobilier ? Que vous vendiez un appartement en privé ou par l’intermédiaire d’un agent immobilier, il existe des erreurs typiques dont vous devez être conscient. Nous vous montrerons lesquelles aujourd’hui !

Vente de biens immobiliers : 15 erreurs à commettre lors de la vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété

Cette liste va plus loin que tous les autres guides sur Internet, qui ne traitent généralement que de six, sept ou huit erreurs. Ici, il va beaucoup plus loin ; il critique également les évaluations trop élevées des agents immobiliers.

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Exemple : Pas de vente en raison d’une évaluation trop élevée

Voici un petit exemple que nous aborderons plus en détail par la suite :

Bien sûr, vous êtes malin et vous demandez à plusieurs agents immobiliers une offre pour votre condominium ou votre maison ! En fait, c’est exactement ce qu’il faut faire. Mais il peut y avoir une erreur ici, car vous finirez probablement par choisir l’agent immobilier qui vous donne l’évaluation la plus élevée. Mais un prix d’offre trop élevé (et non le prix d’achat) peut effrayer les parties intéressées et votre bien, qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété ou d’une maison, deviendra rapidement un vendeur lent et il ne sera pas vendu, du moins pas dans le délai que vous auriez souhaité. Si vous devez la vendre rapidement, vous devrez accepter des pertes considérables sur le prix d’achat. Après tout, vous êtes sous pression ! Mais commençons par les erreurs typiques.

Tout d’abord, un regard sur la liste de contrôle complète.

Liste de contrôle : Les erreurs à commettre lors de la vente d’un appartement ou d’une maison

Ces 15 sources d’erreurs typiques ont été identifiées par Lukinski (Liste : 15 erreurs dans la vente immobilière; externe).

  1. Le temps presse ! Trop peu de temps pour la vente
  2. C’est l’heure ! Mauvais moment pour vendre
  3. Description inexacte de la propriété ! Exposé écrit de manière non professionnelle
  4. Des photos peu flatteuses ! Les parties intéressées ne cliquent pas
  5. Mauvais groupe cible ! Journal pour étudiants Appartement de 50 m².
  6. Une évaluation trop élevée ! Trop cher, pas d’acheteurs
  7. Des documents et des preuves manquent
  8. Les visites ne sont pas préparées ! Ne convainc pas les parties intéressées sur place
  9. Un effort sous-estimé ! Retour à la pression temporelle (Erreur 1)
  10. La négociation est facile ! Pertes sur le prix d’achat avec des professionnels
  11. Privé, à vendre seul ! Phase de vente sans expérience
  12. Temps d’attente ! Les parties intéressées vous retardent trop longtemps
  13. La solvabilité ! Preuve de financement (acheteur)
  14. Contrat de vente ! Des défauts dans le contrat d’achat sont négligés
  15. Une propriété brûlée ! Biens de grande taille ou exclusifs dans les portails de masse

Lacopropriété en tant qu’investissement au centre-ville : les ventes d’appartements ne sont pas seulement intéressantes pour les particuliers, les investisseurs immobiliers s’intéressent également aux emplacements A très recherchés. C’est pourquoi les portails immobiliers ne sont pas toujours la meilleure idée, en particulier les propriétés situées dans des endroits de premier ordre sont généralement vendues par des agents renommés qui ne sont pas seulement positionnés au niveau régional mais disposent d’un réseau international d’acheteurs.

Loft sur 2 étages, les propriétés comme celle-ci se vendent bien ! Même s’ils ont besoin d’être rénovés. Après avoir été transformé, un loft doté d’un escalier moderne et indépendant brille d’une nouvelle splendeur.

Examinons maintenant certains des risques :

Le temps presse ! Trop peu de temps pour la vente

Le manque de temps est l’une des principales sources d’erreur qui peut vous conduire à obtenir un prix de vente bien inférieur à celui que vous auriez souhaité. Si vous n’avez pas prévu suffisamment de temps pour la vente de votre copropriété ou de votre maison, mais aussi d’un terrain ou d’un immeuble d’habitation, vous serez très probablement sous pression. Bien sûr, si vous êtes sous pression, les traders intelligents peuvent en profiter et ils le feront !

  • Pression du temps – processus de vente sous-estimé
  • Option A – Accepter un prix d’achat inférieur
  • Option B – Accepter un délai de vente plus long

Le problème : l’option B ne fonctionne que si vous n’avez pas besoin de l’argent de la vente de l’appartement ou de la maison ! Par exemple, parce que vous avez déjà acheté un nouveau bien.

Il est recommandé de prévoir au moins deux mois de préparation. En effet, comme vous l’apprendrez dans un instant dans les autres sources d’erreur, il ne s’agit pas seulement de faire une petite annonce, il faut rassembler des documents et des dossiers, compiler les données sur le bien, prendre des photos significatives du bien, accepter les premières demandes, discuter, organiser des visites, puis toute la négociation, le contrat d’achat et le rendez-vous chez le notaire.

Au moins 2 mois de préparation ; le temps de vente peut souvent atteindre 6 mois.

Vous pouvez constater à quel point le processus de vente d’un bien immobilier est complexe et étendu. C’est pourquoi il est si important que vous preniez suffisamment de temps.

Description inexacte de l’objet / rédaction non professionnelle

Ce qui rebute de nombreux acheteurs potentiels, surtout si vous avez beaucoup d’offres sur les portails immobiliers, c’est une description inexacte du bien. Personne ne veut demander des informations supplémentaires si elles ne sont pas déjà fournies par le vendeur. Pourquoi le feraient-ils, alors qu’il existe une multitude d’autres offres à quelques clics de là ?

Une description précise de la propriété comprend de nombreux facteurs, l’article en donne une liste complète(erreurs lors de la vente d’un bien immobilier), avec des informations qui doivent au moins figurer dans l’annonce immobilière.

Une description d’objet devrait au moins contenir cette information :

  • Titre significatif
  • Adresse, ou lieu et district
  • Espace de vie
  • Surface au sol
  • Type d’appartement / Type de maison
  • Disponible à partir de quand
  • Nombre de pièces
  • Chambre à coucher
  • Salle de bain
  • Garage / Place de parking
  • Internet

Caractéristiques et extras :

  • Tissu du bâtiment et certificat énergétique
  • Année de fabrication
  • Modernisation/redéveloppement
  • Statut de l’objet
  • Équipement
  • Type de chauffage
  • Source d’énergie
  • Certificat énergétique

Documents dans la première étape :

  • Plan d’étage

Le résultat est alors une publicité en ligne ou une belle brochure claire, comme le montre l’exemple :

Des photos peu flatteuses dans l’exposé – Tout comme l’exposé, presque aucune demande

Les photos en disent plus que 1 000 mots ! En tant que magazine, nous connaissons très bien, de par notre travail pratique, l’importance des photos. De l’édition en ligne aux magazines imprimés, le choix des photos est l’un des critères les plus importants pour attirer l’attention des acheteurs potentiels. Il en va de même pour les ventes de maisons et les ventes d’appartements.

Le principal élément à prendre en compte est la qualité de l’appareil photo. Si vous utilisez un nouveau smartphone ou un appareil photo numérique moderne, vous n’aurez aucun problème. Mais parfois l’objectif est sale, parfois le modèle de téléphone n’est plus le dernier. Lorsque la séance de photos est imminente, vérifiez à l’avance les options d’appareil photo qui s’offrent à vous. Conseil. Les smartphones prennent aujourd’hui de très bonnes photos, généralement suffisantes.

Flat : exemple avant/après

Voici un exemple pratique avant et après de bonnes et mauvaises photos. Un exemple simple : la lumière du jour et le réglage de l’appareil photo.

Avant (avec une mauvaise lumière) :

Après (avec une bonne lumière) :

Grâce à des conseils simples pour les débutants en photographie et aux principaux réglages de l’appareil photo, vous pouvez rapidement réaliser beaucoup de choses, de l’extérieur à l’intérieur, même en contre-jour.

Ordre, propreté et lumière du jour

Ce que la caméra ne peut pas résoudre, c’est l’ordre et la propreté dans les locaux et, bien sûr, aussi à l’extérieur. Non seulement pendant la visite, mais aussi lorsque vous prenez des photos du bien, vous devez toujours faire attention à l’ordre et à la propreté. Cela donne aux pièces un aspect de grande qualité, ce qui signifie que davantage d’acheteurs potentiels répondront à votre offre. Un bon conseil est également de retirer les objets. Par exemple, s’il y a trop de cadres photo sur l’armoire, des vêtements qui pendent visiblement dans la pièce, etc. Plus les pièces sont rangées, plus les chances de réaliser une vente rentable sont élevées.

Une fois les pièces préparées, il s’agit de choisir le bon moment pour prendre les photos. Ici, vous devez vous assurer que vous prenez des photos à la lumière du jour. De cette façon, vous disposez d’une luminosité optimale et naturelle dans les pièces, ce qui est bien mieux qu’une lumière non naturelle, comme dans l’exemple ci-dessus. Pour que les acheteurs obtiennent une bonne image de l’appartement, de la maison ou de l’immeuble, vous devez toujours photographier plusieurs perspectives. En d’autres termes, ne vous contentez pas de prendre une photo du salon, prenez-en trois.

Vérification rapide de vos photos :

  1. Qualité de la caméra
  2. Ordre et propreté
  3. Lumière du jour, pièces lumineuses
  4. Perspectives multiples

A voir également : Préparation des salles

Les normes sont les mêmes pour la visite que pour les photos de la propriété. Tout doit être bien préparé, car la propriété doit être convaincante. L’air frais, la lumière du jour, l’ordre et la propreté, ainsi que les boissons et les collations déjà préparées, devraient conduire directement aux premières conversations approfondies pendant le visionnage.

La maison et l’appartement sont évalués trop haut ! Personne n’écrit

Cette erreur est relativement fatale :

Si l’évaluation du bien est erronée, vous ne vous en apercevrez généralement que tardivement, c’est-à-dire exactement au moment où il n’y a pas ou trop peu de demandes de renseignements !

Sous cet aspect précis de la connaissance tardive du prix de l’offre trop élevé, vous revenez rapidement à l’erreur 1) la pression du temps. Parce que soudain, il n’y a plus de personnes intéressées et que vous avez peut-être déjà confirmé votre nouvel appartement ? Peut-être que le nouveau financement de la maison a déjà été contracté ? Maintenant, cela devient critique ! Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles la plupart des gens veulent vendre rapidement, et non après 1 ou 2 ans, lorsque l’acheteur idéal a été trouvé.

Comme décrit dans l’introduction, de nombreuses personnes reçoivent des offres comparatives. Lorsque vous examinez les offres comparatives, vous vous dites probablement « Je vais obtenir la note la plus élevée », car vous obtiendrez le plus d’argent, n’est-ce pas ?

Les agents immobiliers sont également en concurrence les uns avec les autres. Vous savez donc que les agents immobiliers qui vous donnent l’estimation la plus élevée sont généralement engagés. Si deux agents immobiliers recommandent ~ 800 000 pour votre condominium et qu’un autre recommande 950 000, qui remportera l’enchère ?

  1. Courtier évalué à 820 000
  2. Courtier évalué à 800 000
  3. Agent immobilier évalué à 950 000 – obtient le contrat

Cela pourrait être une erreur !

Les courtiers veulent la commande, les évaluations élevées sont le moyen pour les clients « satisfaits ».

Par conséquent, lorsque les évaluations sont effectuées par des agents immobiliers, veillez à ce qu’ils incluent également les points critiques dans l’évaluation et ne voient pas tout uniquement sous l’angle optimal pour la confirmation de la commande. Une évaluation immobilière bien fondée doit toujours être effectuée par un professionnel, une agence immobilière ou même directement par un expert. Vous devez vous assurer que votre propriété n’est pas seulement « calculée à la perfection ».

Les documents et les preuves sont manquants – Les documents ne sont pas disponibles

Si vous voulez vendre votre maison, vous avez besoin de beaucoup de documents, si vous voulez vendre votre condominium, beaucoup de documents et de papiers ! Des plans d’étage au certificat énergétique.

Pour vous donner un aperçu immédiat, voici une liste de contrôle avec les documents importants pour tous les types de maisons et d’appartements.

Source : Lukinski.de

Documents pour les biens immobiliers

Les documents généraux pour la vente de biens immobiliers :

  • Plan cadastral officiel de la commune
  • Inscriptions au registre foncier et documents relatifs aux charges foncières enregistrées
  • Plans d’étage / plans de construction du bien, description du bâtiment et certificat de permis de construire.
  • Calcul de la surface habitable et de l’espace utilisable
  • Plan de conception des espaces ouverts
  • Description du bâtiment
  • Permis de construire et plans de construction
  • Avis d’impôt foncier
  • Certificat énergétique du bien

En outre, il y a les photos de la propriété, comme déjà décrit ci-dessus.

Documents pour les condominiums

Pour les condominiums, vous devez obtenir quelques documents supplémentaires.

  • Déclaration de division
  • Contrat de conciergerie avec contrat de conciergerie
  • Plan d’affaires
  • Plan de partage (indiquant les biens spéciaux et communs)
  • Règles de la communauté des propriétaires
  • Procès-verbaux des réunions des propriétaires
  • Relevés des frais de service
  • Montant de la réserve d’entretien

La phase de vente est conçue seule – vente privée sans agent immobilier ni expertise

Si vous reprenez maintenant toute la liste des erreurs possibles, vous vous rendrez rapidement compte que la vente privée d’un bien immobilier est très difficile, depuis la vérification de la solvabilité des parties intéressées (preuve du capital), en passant par tout le processus de communication, les demandes initiales, les discussions ultérieures, la première visite, les visites ultérieures, les négociations de vente et, bien sûr, le contrat d’achat ainsi que le rendez-vous chez le notaire.

Voici à nouveau un aperçu :

  1. Le temps presse ! Trop peu de temps pour la vente
  2. C’est l’heure ! Mauvais moment pour vendre
  3. Description inexacte de la propriété ! Exposé écrit de manière non professionnelle
  4. Des photos peu flatteuses ! Les parties intéressées ne cliquent pas
  5. Mauvais groupe cible ! Journal pour étudiants Appartement de 50 m².
  6. Une évaluation trop élevée ! Trop cher, pas d’acheteurs
  7. Des documents et des preuves manquent
  8. Les visites ne sont pas préparées ! Ne convainc pas les parties intéressées sur place
  9. Un effort sous-estimé ! Retour à la pression temporelle (Erreur 1)
  10. La négociation est facile ! Pertes sur le prix d’achat avec des professionnels
  11. Privé, à vendre seul ! Phase de vente sans expérience
  12. Temps d’attente ! Les parties intéressées vous retardent trop longtemps
  13. La solvabilité ! Preuve de financement (acheteur)
  14. Contrat de vente ! Des défauts dans le contrat d’achat sont négligés
  15. Une propriété brûlée ! Biens de grande taille ou exclusifs dans les portails de masse

Lors de la vente d’un appartement ou d’une maison, la collaboration avec un agent immobilier professionnel possédant les compétences et l’expérience requises est d’une grande utilité.

Le saviez-vous ? Deux tiers de toutes les propriétés en Allemagne sont vendues par l’intermédiaire d’agents immobiliers. Pourquoi ? Le temps nécessaire est très élevé, vous devez avoir les bons contacts pour que son appartement n’apparaisse pas sur 20 portails immobiliers. Vous avez besoin des bonnes compétences de négociation et finalement…

Formulaires de maison et d’appartement en un coup d’œil : Liste

Sur le marché de l’immobilier, il existe différents types de construction. Que ce soit dans le domaine des appartements ou des maisons, il existe de nombreuses formes et types selon lesquels une propriété est conçue. Ceux-ci sont divisés en différents formats. Nous avons répertorié ici quelques-uns des types de maisons et d’appartements les plus courants. Vous trouverez plus d’informations sur le type de bien concerné dans l’article correspondant en cliquant sur le lien correspondant.

Aperçu des types de maisons : du bungalow à la maison préfabriquée

Vous trouverez ici une liste avec un aperçu de toutes les formes de maison courantes. L’article lié vous fournit de plus amples informations sur la forme de maison respective, vous présente les caractéristiques et les définitions, et vous apprenez également quel type de maison convient à qui et pourquoi. En outre, nous présentons les avantages et les inconvénients de chaque type de maison dans les articles correspondants.

Vue d’ensemble des types d’appartement : de l’appartement du bâtiment ancien au sous-sol

Le marché du logement est très concurrentiel et il existe de nombreux types de logements différents qui présentent certaines caractéristiques. Dans les articles correspondants, vous trouverez des définitions et des informations sur chaque type d’appartement, ainsi qu’une liste des avantages et des inconvénients potentiels de chaque appartement.

Agent immobilier dans les environs

Surtout si vous avez déjà déménagé à cause de votre nouvel amour, si vous planifiez un déménagement, si vous changez de domicile pour des raisons professionnelles, etc. Vous pouvez trouver de bons conseils directement chez nous :