Courtiers – La vente de maisons comme patrimoine et futur logement

Dans notre rédaction cette semaine, nous avons eu le cas d’une lectrice qui avait hérité d’une maison et qui ne savait pas quoi faire de son héritage. C’est pourquoi nous avons fait quelques recherches et rencontrons actuellement l’expert immobilier Jan Rickel de Bingen. Il nous a expliqué lors d’une conversation quelles sont les possibilités pour les héritiers de l’immobilier s’ils ne veulent pas vivre dans la maison eux-mêmes. Nous voulons parler du thème « vendre une maison », mais aussi de l’avenir de la vie en général. A quoi peut ressembler le logement dans dix, voire vingt ans ? Notre expert en immobilier nous donne des réponses à ces questions dès aujourd’hui !

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Possibilités pour les héritiers immobiliers

FIV : Commençons par le cas passionnant « J’hérite d’une maison ou d’un appartement et je ne veux pas y vivre moi-même ». Louer, vendre – qu’est-ce qu’il y a de mieux ?

Pour cette décision, beaucoup de choses jouent un rôle très important en ce qui concerne la situation privée de l’héritier et en ce qui concerne l’état, l’emplacement et la taille de la propriété. Un simple « bien ou mal » gibt´s avec cette chose malheureusement pas.

Avant cela, cependant, une action est très importante pour l’héritier : L’héritier doit être inscrit au registre foncier en tant que nouveau propriétaire dans le cadre d’une « correction du registre foncier ». D’ailleurs, la simple volonté manuscrite de l’héritier n’est pas suffisante pour cela ! Vous avez besoin d’un certificat d’héritier du tribunal successoral ou d’un testament du testateur établi par un notaire. La personne qui demande le transfert dans les deux ans qui suivent le décès du précédent propriétaire ne paie pas de frais d’inscription au registre foncier ni de droits de mutation.

Et autre chose est très important en cas d’héritage ! Le bien est-il de valeur ou surendetté ? La maison doit-elle être rénovée ou des charges foncières élevées sont-elles déjà enregistrées ? Après tout, je peux également refuser l’héritage si les frais ou les dettes de la maison sont supérieurs à sa valeur marchande actuelle. Mais en fin de compte, seul un expert en immobilier peut le déterminer.

FIV : Qu’entendez-vous par situation privée de l’héritier ?

Celui qui, en tant qu’héritier, connaît de graves difficultés financières, par exemple, et a peut-être même repris les dettes du testateur, pensera certainement immédiatement à vendre le bien. Une pensée compréhensible, mais pas nécessairement la meilleure. Enfin, il y a aussi la possibilité d’emprunter sur la propriété en garantie d’un prêt. Avec ce crédit, vous pouvez rembourser vos dettes, par exemple. Je rembourse ensuite le prêt à partir du revenu locatif. Cette variante a du sens si j’ai des liens très personnels avec la maison en tant qu’héritier et que je ne veux pas la vendre sans plus attendre. Peut-être que je peux même imaginer en tant qu’héritier vivant dans cette maison plus tard. En concertation avec les banques, il sera alors possible de déterminer si le prêt peut être arrangé de manière à ce que je puisse à nouveau disposer de la maison sans dette au moment souhaité.

Courtier, Certificat de performance énergétique et aspects fiscaux

FIV : Mais dans quelle mesure dois-je bien connaître l’immobilier dans de telles actions ?

L’agent immobilier ou un expert immobilier reconnu peut également répondre à ces questions. Par exemple, il y a une grande différence entre louer une maison individuelle à la campagne et hériter d’un grand immeuble dans une grande ville avec, disons, une douzaine d’appartements. La question de savoir si la maison possède déjà un certificat énergétique ou non est également importante.

FIV : Que montre un certificat énergétique et comment puis-je l’obtenir pour ma maison héritée ?

Depuis 2010, la présentation d’un certificat énergétique ou d’un passeport à la demande de l’acheteur ou du locataire est obligatoire. Des directives spéciales s’appliquent aux propriétés commerciales ou aux maisons ayant une part commerciale. En gros, ce passeport me montre à quel point la consommation d’énergie de cet objet est élevée par rapport à celle d’un objet comparable moyen. Pour ce faire, les valeurs de consommation pour la production de chaleur au cours des différentes années sont généralement calculées en moyenne et saisies sur une échelle à plusieurs niveaux. Pour une meilleure compréhension, il existe une classification en niveaux de couleur en plus des classes d’efficacité énergétique avec les lettres A à E ou similaires. Le vert est la meilleure couleur. Quand il est rouge, beaucoup d’énergie sort par la fenêtre.
Une autre méthode consiste à calculer la demande énergétique d’une propriété. Le degré d’isolation, la conception et l’âge de l’objet sont pris en compte.
Le passeport énergétique est délivré par des entreprises ou des personnes, les spécialistes du bâtiment – ingénieurs, maîtres artisans, etc. – sont. Ça ne coûte pas cher, au fait.

Louer une maison individuelle est une activité très exigeante. En règle générale, les locataires eux-mêmes sont très exigeants en ce qui concerne la qualité de la propriété. Le propriétaire est toujours tenu de maintenir un état optimal du bâtiment. Cela coûte de l’argent – et parfois même des nerfs si le locataire arrive régulièrement avec des souhaits.
D’un point de vue économique, c’est-à-dire en termes de revenus locatifs, la location d’une maison unifamiliale signifie que je dois prendre en compte la perte de revenus locatifs. Au moins si la maison se trouve dans un endroit moins recherché. Le premier problème pour l’héritier est de trouver des locataires. Lorsqu’ils déménagent à nouveau – parce qu’ils construisent ou achètent leur propre maison – il devient difficile de trouver de nouveaux locataires. Dans les régions métropolitaines, bien sûr, c’est moins un problème….
Mon conseil : Si la maison est à la portée des grandes entreprises qui doivent régulièrement accueillir des employés étrangers, la location de maisons unifamiliales se porte très bien. Dans la plupart des cas, les baux sont conclus par l’entreprise pour une durée de deux à trois ans. Cela vous donne de la flexibilité en tant que propriétaire. En outre, les entreprises paient généralement bien au-dessus de la moyenne, parce qu’elles attachent de l’importance à la disponibilité rapide de la propriété. Bien sûr, la maison doit être en parfait état pour quelque chose comme ça !

Aspect fiscal

FIV : Y a-t-il des aspects fiscaux à hériter d’une maison ?

Oh, ouais ! L’utilisation personnelle d’une propriété peut être avantageuse sur le plan fiscal. Si l’héritier est le conjoint du défunt, par exemple, il n’est pas soumis à l’impôt successoral sur les biens s’il y demeure pendant au moins dix ans. Ceci s’applique également aux enfants du testateur si la surface habitable ne dépasse pas 200 mètres carrés.

En revanche, si l’immeuble est loué ou est loué, 90% de sa valeur est soumise à l’impôt sur les successions. D’ailleurs, les revenus locatifs sont également imposables. D’un autre côté, vous pouvez bien sûr créditer certaines dépenses aux fins de l’impôt, mais ce sont des choses dont vous discutez avec votre conseiller fiscal.

FIV : Dois-je vraiment rénover une propriété héritée ?

Dans un cas comme celui-ci, personne n’a besoin de « devoir » quoi que ce soit. Si je veux vendre l’objet, le prix dépend aussi complètement de l’état de construction de la maison. L’état de la propriété en tant que telle est également important pour un bon prix de vente. La Loi fondamentale stipule que la propriété oblige le propriétaire. Il est donc également tenu d’entretenir la propriété en bon état. Cela dépend vraiment du cas individuel si la rénovation est nécessaire ou non.

Leverages & all about apartment buildings

FIV : Revenons au sujet de la dette. Comment puis-je savoir si ma propriété héritée est endettée ?

L’aperçu du registre foncier est indispensable ! Même ceux qui croient savoir si et quelles dettes pèsent sur les biens hérités devraient demander un extrait du registre foncier. Il peut également y avoir des charges inconnues, comme des droits de passage sur des propriétés voisines, des droits résidentiels de tiers, des avis de réaménagement, etc. Puisque l’héritier entre dans l’héritage avec tous les droits et devoirs, on peut aussi avoir de mauvaises surprises.

Et enfin, il se peut aussi que les biens immobiliers hérités ne soient pas encore remboursés par la banque. Si vous voulez vendre à la hâte, vous devrez peut-être inclure les frais pour le remboursement anticipé du prêt dans votre facture lorsque vous rembourserez le prêt. Il peut donc être moins coûteux d’entrer le crédit et d’attendre le terme restant jusqu’à ce que vous vendiez. Ce ne sont là que quelques aspects dont il faut tenir compte. Mais très sérieux….

Et qu’en est-il d’un immeuble d’appartements ? Commençons par louer un immeuble.

A proprement parler, la location d’un immeuble d’appartements est l’affaire des professionnels. Mais vous pouvez aussi devenir un professionnel avec le temps. Ici aussi, je recommande – au moins au début – de coopérer avec un courtier pour la location. Par exemple, s’il y a des places vacantes dans la maison ou si de nouveaux locataires doivent être recherchés.
Le plus simple est, bien sûr, que la maison soit bien louée et que les locataires ne posent aucun problème. Si vous ne voulez pas traiter vous-même avec les locataires en ce qui concerne les factures de services publics, les travaux de rénovation, etc., vous pouvez vous en remettre à la gestion immobilière.

FIV : Vendre un immeuble n’est-il pas facile ?

Je ne veux pas nécessairement l’appeler la « discipline suprême », mais il faut beaucoup d’expérience pour faire quelque chose comme ça ! Cela commence par l’évaluation professionnelle et orientée vers le marché de la maison, l’évaluation de l’état du bâtiment et se poursuit par la préparation de l’exposé, la coordination et l’exécution des rendez-vous de visite et l’accompagnement du processus de vente chez le notaire. Aussi les propriétaires immobiliers avec beaucoup d’expérience aiment utiliser l’aide d’agents immobiliers à ce stade.

Toutes les autres choses dont nous avons parlé s’appliquent également à la vente ou à la location d’un immeuble d’habitation ou d’un appartement hérité.

Rechercher de l’aide & utiliser

Mais je tiens à souligner que personne n’a à avoir peur de tout cela. En plus des agents immobiliers et des experts en immobilier, il y a des fiscalistes et des avocats qui répondent aux questions de l’héritier. Les premiers secours peuvent également être obtenus sur les sites Web appropriés. Toutefois, l’évaluation individuelle des biens hérités doit toujours être effectuée personnellement par un expert.

FIV : C’est vraiment encourageant ! Qu’est-ce que – pour conclure le sujet – s’il y a plusieurs héritiers pour le bien ?

Fondamentalement simple, mais parfois compliqué dans ses effets : Le cohéritier individuel ne peut en aucun cas disposer seul du bien. Il est préférable que la communauté des héritiers parvienne à un accord et que la propriété puisse être vendue par contrat privé, c’est-à-dire dans le cours normal des affaires. Cependant, j’ai souvent constaté que les héritiers ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la vente. Si cela dégénère en une longue querelle, alors la propriété perd de la valeur jour après jour….

FIV : Alors parlons de votre travail et de votre vie en général. Être agent immobilier, c’est être disponible en tout temps. Les acheteurs et les vendeurs veulent certainement souvent un service immédiat, que ce soit le matin ou – j’exagère quelque chose – le soir. Avec toutes les questions, calculs et évaluations : Qu’est-ce que vous aimez le plus dans l’immobilier ?

Ce n’est pas si exagéré avec le service même la nuit – on ajoute 22 heures à la nuit… C’est très rare, mais il y a aussi des clients qui ont encore des questions urgentes à ces heures. Dans tous les cas, les week-ends sont souvent suffisants pour les affaires avec des visites, des demandes de renseignements sur les évaluations et les exposés, etc.
Mes parents ont déjà mis l’occupation avec la construction de maisons, le commerce avec l’immobilier dans mon berceau. Mais cela ne veut pas dire que je n’ai jamais voulu ou pu faire autre chose ! J’aime vraiment tenir un produit vraiment tangible et presque vivant dans mes mains avec la propriété. Un appartement ou une maison n’est pas seulement un simple espace clos. Même s’il n’y a pas de personnes vivant dans la propriété, celle-ci a beaucoup changé au fil des ans. Je ne parle pas de l’état du bâtiment, mais de sa valeur. Il change avec la valeur de la ville, du quartier, de la rue.

Mais l’essentiel, ce sont les gens qui vivent, travaillent et vieillissent dans la propriété. Ils donnent à chaque maison, à chaque appartement son caractère individuel. Je trouve absolument passionnant de penser à chaque propriété que je construis, vends ou loue : Comment pourrais-je vivre et travailler ici moi-même ? Les pièces sont-elles intelligemment aménagées ? Y a-t-il assez de lumière aux bons moments de la journée ? À quel type de personne cette propriété convient-elle le mieux ?

Philosophie de l’agent immobilier

Ce sont toutes ces questions et considérations qui aident à relier l’homme et la propriété. C’est un vrai sentiment de bonheur pour moi quand je remarque que les clients que j’ai recherchés et trouvés pour la propriété sont tout aussi enthousiastes que moi. Bien sûr, cela ne réussit pas toujours. Mais au fil des années, non seulement le fichier clients s’agrandit, mais aussi mon expérience. Le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier en profitent également.

FIV : Quelle philosophie suivez-vous dans vos conseils pour aider les clients à vendre leur propriété ? Y a-t-il une sorte de philosophie que vous suivez en tant que courtier ou calculez-vous des prix sobres et des mètres carrés ?

La sobriété dans l’évaluation d’un objet fait partie intégrante de l’entreprise. C’est elle qui donne à l’agent immobilier la possibilité d’évaluer une maison, un appartement, etc. sans histoire personnelle avec l’objet. Mais pour moi, l’immobilier n’est pas seulement l’or proverbial du béton. L’immobilier est un cadre de vie et de travail qui doit convenir à ses habitants. Quand je dis maintenant que je rassemble les deux – la propriété et le propriétaire – comme un courtier matrimonial, cela semble étrange, mais c’est une bonne comparaison.

FIV : Si je cherche un agent immobilier maintenant, à quoi dois-je faire attention ? Qu’est-ce qui fait d’un courtier vraiment honnête et bon ?

Jusqu’à aujourd’hui, le courtier en titres professionnel n’est pas protégé. Bien qu’il y ait des spécialistes de l’immobilier formés et partiellement étudiés, en fin de compte chaque agent immobilier qui veut s’appeler un agent immobilier peut s’appeler un agent immobilier. De plus, l’appartenance à l’une des nombreuses associations professionnelles de courtiers n’est pas nécessairement un critère de qualité pour un bon courtier.

Tout commence par une bonne intuition envers le courtier. Si je m’entends bien avec sa nature individuelle, c’est la base d’une coopération de confiance. Les critères objectifs sont ensuite de savoir si l’agent immobilier connaît la région où se trouve le bien immobilier. Il doit être en mesure de fournir des informations compréhensibles sur la situation actuelle du marché pour l’achat, la vente ou la location. Vous pouvez également demander à d’autres acheteurs à proximité du courtier – par exemple – comment s’est déroulée la coopération. Bien entendu, les références sont également disponibles en vrac via les portails correspondants sur Internet.

Merci beaucoup pour l’interview.

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

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