La copropriété en tant qu’investissement en capital : investir judicieusement

Beaucoup de gens ont l’idée d’investir dans un condo au cours de leur vie. D’autant plus que les questions des profanes ne cessent de se poser. Nous avons interviewé un expert dans ce domaine pour vous. Vous trouverez ici tout ce que vous devez savoir sur la copropriété comme investissement en capital.

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Appartement en copropriété comme investissement

FIV : Vous êtes un agent immobilier prospère dans la région Rhin-Main et au-delà depuis plus de 15 ans. Quelles sont les cinq qualités les plus importantes qu’un agent immobilier devrait posséder lorsqu’il s’agit de vendre une propriété ?

En principe, il en va de même pour l’agent immobilier qui doit devenir actif lors de l’achat d’un bien immobilier. Je vais commencer par le dire en quelques mots :

      1. Un bon courtier a une expérience éprouvée.
      2. Un bon agent immobilier connaît le marché immobilier local.
      3. De bonnes connaissances dans l’industrie du bâtiment distinguent le bon courtier.
      4. il a fourni tous les documents pertinents sans qu’on le lui demande ou les a compilés correctement.
      5. Un bon courtier accompagne le processus de vente au moins jusqu’à la conclusion du contrat notarié et accompagne la date du contrat.

FIV : Mais comment quelqu’un qui vend un appartement ou une maison pour la première fois peut-il le savoir ?

Vous trouverez peut-être cela un peu étrange, mais ici aussi – comme dans la vie en général – la première impression est très importante. Plus personne ne se laisse aveugler par les grosses voitures, les costumes et les cravates. Un bon agent immobilier examine d’abord la propriété de près et discute avec le vendeur de ses souhaits et de ses objectifs. Écoutez et observez : c’est le début d’une relation d’affaires réussie avec le courtier.

Cote pour les portails immobiliers

FIV : Que pensez-vous des évaluations sur les différents portails Internet ?

C’est vraiment une très bonne première occasion de découvrir la qualité d’un courtier. Cependant, il ne faut pas seulement se fier superficiellement aux étoiles de notation, mais aussi lire les évaluations individuelles. Du moins les plus récentes, car elles vous donnent un bon aperçu de la qualité du travail du courtier et de son effet sur le client. Le nombre d’évaluations reçues joue également un rôle important. Ici, la devise « beaucoup aide beaucoup » s’applique, afin d’obtenir une impression vraiment représentative de la qualité du courtier.

Il est également facile de vérifier si l’agent immobilier connaît le marché immobilier sur lequel le bien immobilier doit être vendu. Il doit savoir quels sont les prix actuellement payés pour des maisons de différents niveaux de qualité ; il doit pouvoir attribuer les « microlocations » au moyen de noms de quartiers ou de rues, de préférence sans qu’on le lui demande.

Je recommande également que le vendeur, avant de choisir un agent immobilier, se renseigne sur la réputation de l’agence immobilière dans la ville ou la région. Surtout si vous travaillez avec un courtier pour la première fois, vous obtiendrez beaucoup d’informations et de premières impressions utiles.

FIV : A quoi dois-je faire attention lors d’une première consultation afin de distinguer les courtiers sérieux des courtiers douteux ? Y a-t-il trois conseils concrets dont vous devriez tenir compte pendant la conversation ou même lors de la première conversation téléphonique ?

Lors du premier appel téléphonique, il ne se passe généralement rien d’autre que l’échange d’informations sur les modalités de coopération et, si nécessaire, l’organisation d’un rendez-vous de visite sur place.
Lors de la première consultation, il est important que l’agent immobilier vous explique de quelles informations il a besoin concernant votre propriété et comment il va la commercialiser. Le prix de vente est également discuté lors du premier rendez-vous. Inversement, le vendeur devrait nommer ses propres souhaits et objectifs dans le processus de vente.

Sinon, laissez l’agent immobilier regarder dans chaque recoin lors de son premier rendez-vous de visite ! Lorsqu’il visite de sa propre initiative les « points faibles » traditionnels de l’immobilier, vous savez : l’homme est issu du commerce (de la construction). Car même si, en tant que vendeur, vous souhaitez cacher ou dissimuler d’éventuelles zones problématiques de la propriété, l’acheteur expérimenté les découvrira et, dans le pire des cas, s’abstiendra de les acheter.

Le bon courtier examine la cave, sous le toit, évalue l’état de la maçonnerie, des fenêtres, du chauffage, etc. et vous donne des recommandations quant à savoir si et dans quelle mesure les dommages doivent être réparés avant la vente. C’est souvent un sujet délicat. Très peu de vendeurs sont intéressés à investir dans la propriété à vendre. Cependant, nous vous recommandons d’investir au moins dans l’entretien de base afin d’éviter d’éventuels dommages à la propriété. Le toit doit donc être très étanche afin d’éviter tout dommage sérieux causé par l’humidité.

La planification d’un courtier

FIV : Y a-t-il quelque chose comme une liste de contrôle à laquelle je peux m’attendre de la part des agents immobiliers ?

Non, nous ne travaillons pas avec une liste à cocher. Un agent immobilier expérimenté sait de par ses qualifications professionnelles ce qui est nécessaire et important pour la réussite de la vente d’un bien immobilier. Il interrogera le vendeur sur la base de la vente lors d’une consultation. Il s’agit notamment des plans d’étage, des détails sur l’espace habitable, l’année de construction, les dates des travaux de rénovation et bien plus encore.

Enfin, un bon agent immobilier vous montrera toutes les étapes nécessaires et importantes, de l’évaluation à la coordination et à l’exécution des rendez-vous de visite jusqu’au rendez-vous chez le notaire. Il vous montrera également quels services il fournit dans le cadre de ce processus.

FIV : C’est déjà un effort considérable jusqu’ici. Le vendeur doit-il payer pour ces conseils ? Que doit faire l’agent immobilier après la vente et combien de temps faut-il pour que la vente soit conclue ?

En fait, l’agent immobilier n’est pas payé tant que la propriété n’est pas vendue. Il doit offrir toutes les prestations effectuées jusqu’à ce jour à titre d’exécution anticipée. Nous verrons combien de travail sera fait plus tard.
À ce stade, permettez-moi de dire quelques mots sur le mot-clé « mandat unique ». Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier avec succès dans un avenir prévisible, vous devriez donner à l’agent immobilier ce contrat exclusif, idéalement pour une période de six mois. Cette « exclusivité » est importante, ne serait-ce que parce que le courtier entreprend également le processus de vente avec l’intensité nécessaire. Quand je sais que beaucoup de « cuisiniers » remuent dans la bouillie proverbiale, alors beaucoup moins d’engagement de l’individu devient nécessaire et possible. La mise en service de plusieurs courtiers est également problématique dans d’autres domaines. Plusieurs courtiers conduisent souvent à des prix de vente différents. S’ils apparaissent tous en même temps sur le marché, cela jette une lumière douteuse sur le vendeur et sa propriété.

Cependant, le processus de vente n’est certainement pas accéléré par l’embauche de plusieurs courtiers. La vente d’une maison prend souvent jusqu’à six mois ou plus. Très rarement, cela ne prend que quelques semaines.

Et cela n’a pas toujours quelque chose à voir avec la qualité de la propriété ! Juste la préparation de l’exposé par l’agent immobilier, le placement de la propriété avec le groupe de clients approprié, dans les portails correspondants prend un certain temps. Mais c’est surtout le travail de médiation du courtier qui entre en jeu. Son travail consiste à servir de médiateur entre le vendeur et l’acheteur. Par exemple, en ce qui concerne le prix de vente, la date de transfert prévue, etc.

Pour le vendeur, le délai dépend, par exemple, du fait que tous les documents importants sont déjà disponibles ou doivent d’abord être obtenus. L’emplacement de la maison est également très important. Dans les quartiers résidentiels recherchés, il est souvent beaucoup plus rapide de vendre une maison. Même si ce n’est pas dans les meilleures conditions.

Développement des prix de vente

FIV : Quelques mots au prix de vente. Les courtiers foutent-ils en l’air les prix de vente en même temps que les vendeurs ? Le courtier pour la commission, le vendeur pour le produit ?

Je ne crois pas, non. Outre la situation générale de l’offre et de la demande sur le marché, le prix d’une propriété est principalement déterminé par des facteurs tangibles. Il s’agit notamment de l’emplacement, de l’état de construction, de l’âge de la maison et, dans certains cas, de la situation particulière du vendeur, c’est-à-dire de la possibilité qu’il doive vendre la maison dans une situation difficile.

Autrement, c’est le signe d’un courtier de qualité qu’il ne gagne pas simplement le prix le plus élevé et qu’il n’entre pas sur le marché. Il y a en effet des courtiers qui essaient d’obtenir le contrat unique pour la propriété avec des prix d’entrée élevés. Selon la devise : descendre avec le prix que je peux encore plus tard. Le prix de vente comme outil tactique du courtier…. C’est clairement au désavantage du vendeur ! Nous, d’autre part, déterminons un prix optimal pour votre propriété qui tient compte des aspects mentionnés ci-dessus. D’ailleurs, cela crée aussi la confiance du côté de l’acheteur ! La plupart des acheteurs sont bien informés sur les prix des propriétés et exposent les offres tactiques de prix élevés.

FIV : Quelle est l’influence de la question du « financement de l’achat d’un bien immobilier » sur la durée du processus de vente ?

Cela nous remet du côté de l’acheteur. En effet, le financement du prix d’achat par l’intéressé est souvent un frein au processus de vente. Il y a toujours des acheteurs qui n’entrent pas dans la discussion bancaire avant d’avoir visité la propriété. Dans le pire des cas, ils se rendent compte très tard que leur propre marge de manœuvre financière n’est pas suffisante pour acquérir le bien proposé. Du point de vue du vendeur, il est donc important de travailler avec plusieurs parties intéressées. Attirer ces personnes intéressées et les inspirer lors du rendez-vous de visite est alors également l’une des tâches importantes et exigeantes en main-d’œuvre du courtier.

Tâches d’un courtier

FIV : C’est une bonne introduction à la question suivante : Que faites-vous à part recevoir les personnes intéressées lors du rendez-vous de visite ?

Un agent immobilier ne reçoit pas seulement les clients potentiels à la date d’inspection simplement ! Même l’organisation d’un rendez-vous coûte – comme déjà mentionné – beaucoup de temps… Un rendez-vous de visite est une affaire difficile. Ce n’est pas qu’une visite de la maison ! Il s’agit de savoir comment sont les acheteurs potentiels. Qu’est-ce qu’ils apprécient dans la maison ? Où pourrait-il être nécessaire d’agir comme médiateur entre le vendeur et l’acheteur ? Que me disent les parties intéressées entre les lignes quant à leurs besoins de vivre et de vivre ? Nous essayons également de déterminer si la solidité financière de l’acheteur est suffisante pour le projet à la date de l’inspection. Après tout, nous sommes avant tout le représentant du vendeur et nous voulons le protéger des mauvaises surprises. Rien n’est pire que lorsque la vente éclate peu de temps avant la nomination du notaire convenu, car il n’y a pas d’argent chez l’acheteur….

Nous avons déjà mentionné plus haut la création d’un exposé significatif. Habituellement, nous ne faisons pas seulement des textes attrayants, mais aussi des photos pour l’exposé. Cela prend aussi du temps et demande beaucoup d’expérience. L’exposé est généralement aussi la base du financement de l’acheteur. Par conséquent, il devrait être aussi significatif que possible.

Le processus de vente ne se termine pas tant que toutes les parties ne sont pas satisfaites. D’ici là, en tant que courtiers, nous accompagnons également la préparation des contrats d’achat, les rendez-vous chez le notaire et contactons les acheteurs et les vendeurs. Selon la taille de la propriété, la personnalité des vendeurs et des acheteurs, ou même des questions détaillées concernant le paiement du prix d’achat, la date de déménagement, etc., c’est un travail de courtage fastidieux et long pour le courtier. Et il n’est pas payé tant que le contrat de vente n’est pas signé. Beaucoup de travail en amont, alors.

Coûts autour de l’immobilier

FIV : Sur quel type de biens consacrez-vous le plus de temps à la médiation ?

Si toutes les conditions sont remplies, peu importe si je vends une maison unifamiliale ou un immeuble d’appartements. Toutefois, les maisons multifamiliales n’ont pas toujours tendance à se vendre rapidement. Mais ce n’est pas parce que ces objets ne sont pas en demande. Au contraire : l’immeuble est généralement un projet d’investissement pour l’acheteur. C’est pourquoi l’acheteur met son investissement à rude épreuve, et vice versa, le courtier doit avoir toutes les informations nécessaires à sa disposition.
Dans le cas d’une maison unifamiliale, une attente de prix trop élevée de la part du vendeur est souvent l’obstacle au succès rapide des ventes. Dans ce cas, le courtier doit procéder très prudemment afin de créer une vue réaliste du vendeur.

FIV : Si je veux acheter une propriété, qu’il s’agisse d’un condominium, d’une maison unifamiliale ou d’un immeuble d’appartements, que dois-je faire ou que puis-je faire pour avoir un avantage sur les autres parties intéressées ? Alors, comment pouvons-nous marquer des points avec le propriétaire ou le courtier ?

Tout simplement : Soyez honnête envers vous-même et envers le vendeur ou son représentant le courtier ! Ne faites pas l’imbécile avec de fausses vérités sur vos possibilités financières. Parce que ça arrive plus souvent qu’on ne le pense. Beaucoup d’acheteurs pensent qu’ils n’ont qu’à mettre suffisamment de poids dans leurs moyens financiers pour gagner. Cependant, le courtier expérimenté sait comment découvrir ce masque avec des questions spécifiques.

En tant qu’acheteur potentiel, renseignez-vous sur ce que votre banque vous donnera avant la date de consultation. Si vous engagez ensuite une conversation avec un engagement de financement concret et courant d’une banque, cela souligne à la fois votre intention sérieuse et votre sérieux.

Enfin, il est également très important d’exprimer clairement ses propres souhaits et aversions à l’égard du bien. Cela permet aux deux parties de gagner du temps et garantit des offres sur mesure de la part du courtier.

Merci beaucoup pour cette interview !

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