Immobilier de placement : avantages fiscaux ? Une maison de retraite ? – Questions et réponses

De nombreuses questions immobilières sont complexes. En particulier, des sujets tels que l’investissement en capital sont souvent incompréhensibles pour les profanes. Il est donc d’autant plus agréable qu’une personne familière avec ce sujet l’explique avec des mots simples. La FIV a réalisé un entretien avec un expert pour vous. Dans cet entretien, vous apprendrez tout sur l’investissement en capital.

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Immobilier de placement – A noter

FIV : Investir de l’argent est complexe. Surtout quand il s’agit d’immobilier. Copropriété, maison unifamiliale, terrain ou immeuble entier. Comment décririez-vous votre approche des placements en quelques phrases à l’intention de nos lecteurs ? Que dois-je savoir si je veux investir de l’argent dans l’immobilier ?

Dès le début, je travaille selon la devise « seul celui qui connaît son but peut l’atteindre » ! Ça a l’air banal, et ça l’est. Je dois avoir une idée claire de ce que je veux réaliser quand il s’agit d’investissement – comme je le fais dans la vie. Une fois que j’ai défini l’objectif, il s’agit de la stratégie pour l’atteindre.

FIV : Ok ! J’aimerais être millionnaire. C’est une cible claire, n’est-ce pas ? Avec quel système puis-je y parvenir de la manière la plus sûre et la meilleure ?

Étant donné que mon entreprise est l’immobilier, je ne peux en fin de compte que parler au nom de ce secteur. Mais ce qui est certain, c’est que lorsqu’il s’agit de perspectives à long terme d’accumulation de capital, elles peuvent être très bien planifiées de manière fiable dans le domaine de l’immobilier. Les placements des entreprises – qu’il s’agisse de fonds ou de placements dans une seule entreprise – sont soumis à de fortes fluctuations dans leur rendement. Bien qu’ils puissent également être compensés sur une période d’investissement plus longue, le risque résiduel est toujours plus élevé que dans le cas de l’immobilier. En outre, il y a un autre aspect très important de l’immobilier : dans certaines circonstances, je peux obtenir un rendement nettement plus élevé avec mes fonds propres existants qu’avec tout autre investissement. Cela est dû à ce qu’on appelle l’effet de levier. C’est toujours le cas lorsque je n’utilise pas moi-même le bien acheté, c’est-à-dire lorsque je ne le loue pas. Le loyer est mon revenu avec cette forme d’investissement. Si je compare exclusivement ce rendement à celui de mes fonds propres investis, j’obtiens des rendements à deux chiffres.

Devriez-vous prendre des risques ?

Mais ce sont des tours, n’est-ce pas ? Je dois emprunter de l’argent à la banque pour acheter une propriété. Cela coûte aussi de l’argent sous forme d’intérêts et de remboursement.

Je n’ai pas besoin d’emprunter de l’argent, mais je devrais le faire. Et cela n’a rien à voir avec les taux d’intérêt, qui sont encore favorables à l’heure actuelle.
En supposant que j’avais assez de capitaux propres pour financer la propriété que je voulais sans emprunt. Ensuite, j’économise les intérêts et le remboursement, mais j’ai un rendement bien pire, parce que j’utilise beaucoup d’argent pour gagner le loyer. Si, par contre, j’emprunte l’argent à la banque, je ne dois déduire les intérêts du revenu locatif que si j’y tiens vraiment. Le remboursement du crédit est mon sur les années de remboursement des fonds propres supplémentaires que j’ai mis dans la « tirelire » de l’immobilier. Strictement parlant, cela ne dépend pas du rendement des capitaux propres. Au contraire, si j’ai fait le bon choix lors du choix d’un appartement ou d’un immeuble, l’appartement continuera à prendre de la valeur dans les années à venir. Si la période de spéculation de dix ans et mieux encore la période de financement a expiré, je peux revendre l’appartement et encaisser l’augmentation de valeur comme un rendement supplémentaire sur mon capital de rachat.

 

Qu’est-ce que je dois prendre en compte ?

FIV : Cela semble très simple. Mais où est le piège ?

Seulement à deux endroits, il faut faire attention ! J’avais déjà mentionné un endroit avec le bon emplacement de la propriété. Si vous voulez investir votre argent dans un appartement loué, vous devez faire attention à l’emplacement. Même s’il ne s’agit pas de l’emplacement le plus élevé au moment de l’achat, il doit y avoir une amélioration sensible en vue pendant la période d’investissement prévue, c’est-à-dire aussi longtemps que l’on souhaite conserver l’appartement. Sinon, l’augmentation de valeur ne fonctionnera pas.

Par contre, cet effet de levier ne fonctionne que si les intérêts de financement de mon capital emprunté ne sont pas supérieurs au rendement total du capital de l’immeuble. Avec la situation actuelle des intérêts, cependant, ce n’est pas un problème pour l’achat d’un appartement décent aujourd’hui.

Je vous recommande ici de vous rendre simplement dans l’une ou l’autre banque. Là, vous obtenez généralement des déclarations claires quant au cadre de financement que la banque est prête à couvrir. Inversement, je sais alors de combien d’argent propre j’ai besoin comme investissement ou dans quelle ligue je peux me permettre un objet d’investissement.

Qu’est-ce qui est mieux alors ? Pour acheter un appartement ou une maison pour vous, ou plutôt pour la louer ?

Lorsqu’il s’agit uniquement d’investissement et de rendement, une propriété à louer est le meilleur choix. Si je veux occuper le capital investi pour « aujourd’hui » et la propriété elle-même pour l’avenir, je dois m’assurer, lors du choix de la propriété, que l’ameublement et l’emplacement de la propriété répondent à mes propres exigences de vie.

FIV : Comment marchez-vous alors avec confiance sur le marché des capitaux, surtout si l’avenir reste toujours incertain ? Y a-t-il des recommandations concrètes de votre part en tant qu’expert pour nos lecteurs ?

Bien sûr, je ne pourrai et ne voudrai parler que du marché de l’immobilier. Quiconque a investi dans l’immobilier depuis longtemps sait déjà comment se présenter dans ce segment de marché. Mais tout le monde peut l’apprendre ! Pour les débutants dans le domaine de l’investissement, je recommande de commencer petit. Un petit appartement de deux pièces dans une ville ou une région dont la population n’a cessé d’augmenter ces dernières années est un bon point de départ pour investir en toute sécurité dans l’immobilier. Par exemple, les administrations communales respectives sont en mesure de déterminer avec certitude s’il y aura également un déménagement au cours des années ou décennies suivantes et donc un besoin d’espace habitable. Souvent, la page d’accueil de la ville ou de la région contient déjà quelques informations sur le développement urbain.

Rattraper le retard avec des conseils d’experts

En ce qui concerne le bien lui-même, l’état général de la construction et de l’équipement est bien sûr important. En cas de doute, on peut consulter un architecte, un artisan sympathique ou d’autres personnes ayant une expertise immobilière appropriée. Quelles rénovations ont été faites ? Qu’y a-t-il à l’ordre du jour ? Quelle est la structure générale de propriété de la maison ? Quelle est l’ampleur des fluctuations entre les locataires des autres appartements ? Y a-t-il des informations sur l’appartement que je m’apprête à acheter ? Bien sûr, cela n’est possible qu’avec les propriétés existantes. Dans le cas de nouveaux bâtiments, on regarde les maisons que le promoteur a déjà construites ailleurs et, si nécessaire, on discute avec les résidents qui ont déjà acheté de ce promoteur.

Le « bon » prix d’achat reste inchangé La Banque est en demande ici, comme je l’ai déjà expliqué au sujet de l’effet de levier. Assurez-vous que plusieurs banques calculent pour vous comment les revenus locatifs, les frais d’exploitation (réserves, etc.) seront liés aux conditions de prêt et aux fonds propres pour vous. En langage clair : vous recevrez également différentes offres de différentes banques. Ça peut valoir le coup pour vous.

FIV : Et maintenant, la question de savoir à quel point je dois avoir confiance en moi dans cette conversation :

La confiance en soi ne veut pas dire que je joue avec les grands bras proverbiaux. Au contraire : le vendeur immobilier et le banquier remarqueront rapidement votre expérience en matière d’investissement en capital. Mieux vaut être débutant ! Après tout, les banquiers sont désormais aussi fortement responsables s’ils donnent de mauvais conseils.

L’investissement en vaut-il la peine ?

FIV : Nous entendons beaucoup parler actuellement de rendements immobiliers de 4,5 pour cent, parfois 6 pour cent. Dans le contexte de l’évolution actuelle des taux d’intérêt sur l’épargne, cet investissement semble raisonnable. Êtes-vous d’accord avec moi ? Combien l’immobilier est-il actuellement rentable en tant qu’investissement en capital ?

Ces données de rendement sont vraiment sérieuses et couvertes par mes expériences. En ce qui concerne le rendement pur des capitaux propres, il est souvent même bien meilleur, comme nous l’avons entendu plus haut. Je ne peux que répéter ici que l’immobilier est un bon investissement sûr en termes de rendement en tant qu’investissement en capital – ce qu’on appelle « l’or du béton ». Préalable : l’emplacement de l’immeuble est tel qu’il génère des revenus locatifs continus au niveau normal du marché. S’il faut craindre de plus longues périodes de perte de loyer, par exemple parce que le quartier résidentiel ou la maison présente une forte fluctuation du locataire, alors l’investissement ne porte pas ses fruits.

Divers types d’immobilier – Opportunités d’investissement

FIV : Quel type de propriété serait donc rentable pour moi ? Mieux vaut le petit appartement individuel, la grande copropriété pour les familles ou mieux une maison individuelle ?

Si vous êtes un débutant dans l’immobilier, alors commencez par le petit appartement individuel. La maison unifamiliale est plutôt une chose problématique en tant qu’investissement en capital pour la location. Si vous y êtes alors des temps corrects et que vous avez aussi le capital nécessaire, c’est avec des biens immobiliers ainsi qu’avec des actions : le mélange macht´s ! Les appartements individuels dans les régions correspondantes (p. ex. les villes étudiantes) combinés à de grandes unités de logement sont tout à fait logiques. Concrètement, les maisons avec des appartements de 50 à 110 m2 sont idéales, car les appartements de plus de 110 m2 sont généralement plus difficiles à louer.

FIV : Beaucoup de questions, quand vaut-il la peine d’investir ? 10 000 euros, 20 000 euros. Les possibilités d’investissement dont il vient d’être question ne conviennent-elles qu’après un certain cadre financier ou existe-t-il peut-être aussi de nouvelles alternatives et possibilités, par exemple sous la forme de versements réguliers ?

Ici aussi, nous tenons à souligner une fois de plus qu’il est possible de financer des biens immobiliers de qualité, même avec de faibles montants d’investissement. La condition préalable est que la banque reconnaisse également que l’immeuble est un investissement sûr. État de construction, emplacement, montant du loyer, etc. – tout cela doit être juste pour que vous obteniez le crédit pour le prix d’achat demandé. En fin de compte, la rente annuelle nette de froid est le nœud du problème. Bien sûr, tout dépend aussi de mon revenu régulier.

FIV : Pour tous ceux qui pensent à vendre ou à acheter. Selon vous, quelles sont les régions et les sites les plus prometteurs d’Allemagne ?

Oh, mon Dieu… Il y a tellement de régions. J’habite moi-même dans la région Rhin-Main. C’est en tout cas une bonne région à acheter. Et je ne parle pas seulement des grandes villes de Francfort, Wiesbaden et Mayence. Les petites villes de cette région se portent aussi bien dans l’immobilier. Hambourg, la ligne Bonn-Cologne-Düsseldorf, la région de Munich, Berlin et Stuttgart en sont d’autres exemples.

Investissements dans des maisons de retraite ou des maisons de retraite

FIV : Enfin, la question : Que pensez-vous des investissements dans les maisons de retraite ou les maisons de repos ?

Très peu ! – est ma réponse courte. Ceci est lié au risque très élevé que cette forme de logement représente un investissement. Nous parlons ici de ce qu’on appelle l’immobilier social. Compte tenu du vieillissement de la population et de l’augmentation de la demande qui en résulte pour les maisons de retraite et les maisons de repos, il s’agit d’un investissement sûr. Cependant, ces propriétés en tant que propriétés de gestion – comme les hôtels, par exemple – ont un inconvénient sérieux : si la société d’exploitation fonctionne mal, une telle propriété devient rapidement un puits sans fond. Entre-temps, il existe de nombreux exemples de maisons de soins infirmiers qui n’étaient pas utilisées à pleine capacité ou qui n’avaient pas les investissements nécessaires pour garantir un niveau élevé de soins. D’autre part, les résidents sont absents, ce qui se traduit par un manque d’investissement de la part des opérateurs. Un cercle vicieux ! Non seulement il n’y a pas de revenus locatifs, mais il faut généralement injecter beaucoup de capital pour remettre la maison en forme ou pour la garder en bon état.

Les clients privés profitent déjà des prix d’achat des maisons de retraite ! Habituellement, les foyers de soins sont acquis par des acheteurs dits institutionnels. Comme une société hospitalière ou quelque chose comme ça. Toutefois, ils ne sont prêts à investir qu’un maximum de 14 fois les loyers annuels nets prévus. C’est la raison pour laquelle les promoteurs de ces installations se sont tournés par le passé vers les clients privés – avec les promesses de rendement correspondantes. Souvent, 20 fois le loyer annuel net est facturé comme prix d’achat, parce qu’il est censé être un excellent investissement et sûr. Je ne dis pas « lâchez-moi », mais il faut beaucoup d’expérience et de conseils pour se lancer dans ce domaine.

Merci beaucoup pour cette interview !

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