Acheter son premier appartement en copropriété – Critères, prix d’achat & investissement – Liste de contrôle en 11 points

Acheter un premier logement en copropriété – L’immobilier pour les primo-accédants. Tu veux acheter un logement en copropriété pour la première fois, mais tu ne sais pas par où commencer ? Nous avons créé ici pour toi une check-list en 11 points qui te permettra de déterminer les bases et les critères de ta recherche immobilière. Qu’il s’agisse de déterminer le prix d’achat maximal, de savoir s’il s’agit d’un usage personnel ou d’un investissement, d’un bien immobilier de rendement ou d’investissement ainsi que d’un bien existant ou d’une nouvelle construction, tu trouveras ici toutes les réponses à tes questions.

Liste de contrôle : Objectifs et critères du premier logement en propriété

Lors de l’achat de son premier bien immobilier, il convient de prendre une décision mûrement réfléchie. Il faut se fixer un objectif, savoir quels sont les critères qui jouent le plus grand rôle pour toi dans un bien immobilier et ne surtout pas acheter pour des raisons émotionnelles. Prends ta décision sur la base de faits économiques et de chiffres clés qui peuvent être facilement comparés.

FIV Feature X CM Models

Dans l’article suivant, nous avons décomposé pour toi les points à aborder lors de l’achat d’un bien immobilier. Voici nos onze points résumés en quelques questions :

  1. Utilité personnelle ou investissement ?
  2. Quel est le prix d’achat maximal ?
  3. Quel est le rendement locatif brut maximal ?
  4. Dois-je acheter loué ou non loué ?
  5. Quelles sont les villes qui entrent en ligne de compte ?
  6. Quel est l’emplacement idéal ?
  7. Investir dans l’existant ou dans le neuf ?
  8. Quel âge peut avoir un bien immobilier ?
  9. Quelle doit être la taille d’un bien immobilier ?
  10. Bail emphytéotique ?
  11. Lien social ou lien ultérieur ?

Step 1 – Utilité personnelle ou plutôt investissement en capital ?

Comme nous l’avons déjà expliqué dans notre article sur l’usage personnel et l’investissement, il est toujours préférable d’utiliser le premier bien immobilier comme investissement. En effet, dans le cas d’un usage personnel, on assume toujours 100% des frais d’exploitation courants. En revanche, les investisseurs en capital font payer en premier lieu le locataire et le fisc.

Voici en bref ce que signifie l’intérêt personnel et l’investissement en capital :

  • Intérêt personnel : 100% responsable de ses propres coûts
  • Placement de capitaux : le locataire et le fisc paient

Étape 2 – Quel devrait être le prix d’achat maximal ?

Cette question dépend de nombreux facteurs. Mais le critère le plus important est sans doute la solvabilité en termes de patrimoine, ainsi que le bilan financier mensuel et les fonds propres. Ce sont tous des facteurs décisifs pour ta banque lorsqu’il s’agit de décider du financement.

Voici un bref aperçu des principaux facteurs :

  • Solvabilité
  • Bilan mensuel des actifs
  • Fonds propres

Step 3 – Quel doit être le rendement locatif brut minimal ?

Tu veux tirer le meilleur profit possible de ton logement. Quel doit être le rendement locatif minimum pour que, dans l’idéal, le locataire rembourse le bien immobilier et que tu n’aies pas à payer toi-même les remboursements et les intérêts ?

Voici en bref la formule de calcul du rendement locatif brut :

Formule de calcul : Loyer annuel / prix d’achat x 100 = rendement locatif brut

C’est ce que l’on appelle la constitution efficace d’un patrimoine. Le rendement locatif brut d’un bien immobilier de rendement devrait donc être élevé en conséquence.

Step 4 – Acheter un bien loué ou non loué ?

Lorsque l’on achète un logement pour ses propres besoins, il est toujours conseillé d’acheter sans louer. L’exception : la résiliation pour besoin personnel. Pour les investisseurs, cependant, un bien non loué prendrait beaucoup plus de temps, car il faudrait s’occuper de trouver de nouveaux locataires.

Acheter non loué comme investissement :

Voici en bref les avantages et les inconvénients !

Avantages :

  • Les travaux de rénovation : Réalisable immédiatement et déductible
  • Utilisation de son propre contrat de location
  • Loyer de marché

Inconvénients :

  • Vacance au début : perte de loyer
  • Frais de rénovation

Acheter en location comme investissement :

Avantages :

  • Pas de temps perdu pour la relocation
  • Les habitudes de paiement et le comportement des locataires existants sont connus
  • Faible risque de vacance

Inconvénients :

  • Location généralement inférieure à la valeur actuelle du marché
  • Les contrats de location existants doivent être repris

Step 5 – Quelles sont les villes qui entrent en ligne de compte ?

Situation A, B ou C, quel est le meilleur endroit pour acheter mon bien immobilier ? La question centrale est de savoir si je choisis un bien d’investissement ou un bien de rendement.

Situation A, B ou C

Voici un bref aperçu de la définition de chacun des trois types de situation :

  • Situation A (simple : métropole)
  • Situation B (simple : grande ville / ville avec développement positif)
  • Situation C (simple : petite ville / pays en stagnation)

Où acheter quel bien immobilier ?

Les différents types de situation comparent les zones. Des rendements plus élevés vont de pair avec une plus-value moindre. C’est pourquoi, selon l’emplacement, on choisit entre le rendement ou l’investissement immobilier.

  • Immobilier d’investissement : à trouver uniquement en situation A
  • Rendement immobilier : Bonne situation B ou même C

Situation macro, méso, micro

Après avoir comparé la situation A, B ou C, on compare maintenant les quartiers et le voisinage concret.

Voici un bref aperçu :

  • Macro-localisation (A, B et C, c’est-à-dire où dans le pays / quelle ville ?)
  • Méso-situation (où dans la ville)
  • Micro-emplacement (emplacement exact)

Step 6 – Quel est l’emplacement idéal ?

Où dois-je acheter mon premier bien immobilier ? Les propriétaires occupants et les investisseurs en capital, ainsi que les biens de rendement ou les investisseurs visant une plus-value, la décision de l’emplacement parfait est en conséquence différente. Ici, nous allons encore une fois procéder à une analyse afin de te faciliter la recherche du meilleur emplacement pour tes objectifs !

Step 7 – Investir dans l’existant ou dans le neuf ?

Lorsque l’on achète un logement, outre la question de l’usage personnel ou du placement et du rendement ou de l’investissement immobilier, on se demande s’il faut investir dans l’existant ou dans le neuf. Les deux formes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Tu découvriras lesquels dans cet article.

Avantages de la construction neuve

  • État actuel de la technique
  • Faible risque pour l’entretien et les réparations
  • Participation à l’aménagement intérieur

Inconvénients de la construction neuve

  • Prix d’achat plus élevé et frais annexes à l’achat
  • Rendement locatif plus faible
  • Perte de valeur élevée au début
  • Autres frais de viabilisation publique

Step 8 – Quel âge peut avoir un bien immobilier ?

Tu veux investir dans une maison ancienne ? Dans ce cas, tu dois tenir compte de certaines choses avant d’acheter. Les biens immobiliers anciens présentent certains avantages, mais aussi des inconvénients. Nous avons réuni ici un bref aperçu de tous les faits concernant les différentes années de construction comparées.

L’âge d’un bien immobilier est un facteur décisif lorsqu’il s’agit d’acheter un bien. Mais quelles sont les différences et les défauts en fonction de l’âge et de l’année de construction d’un bien immobilier ? Vaut-il la peine d’investir dans une maison ou un appartement vieillissant ?

Step 9 – Quelle doit être la taille d’un bien immobilier ?

Quelle devrait être la taille de mon premier bien immobilier ? Micro-appartement, 2, 3 ou même plus de pièces ? Nous répondons ici à cette question en comparant la surface habitable pour l’usage personnel et l’investissement. En général, le nombre de mètres carrés et la répartition des pièces sont particulièrement importants.

  • Lisez ici tout ce qui concerne la taille maximale d’un bien immobilier.

Voici un bref résumé des critères pour les propriétaires occupants :

  • Le bien-être est une priorité
  • Prévoir une surface habitable suffisante pour l’avenir, par exemple pour la planification familiale.
  • Surface pas trop surdimensionnée > Prix d’achat, frais annexes
  • L’équipement peut être amélioré ultérieurement

Voici un aperçu des trois objectifs pour les investisseurs en capital :

  1. Rendement locatif élevé
  2. Bonne capacité de location
  3. Peu de logements vacants

Step 10 – Un bail emphytéotique est-il nécessaire ?

Lorsque l’on se penche pour la première fois sur le thème du bail emphytéotique, de nombreuses questions surgissent. Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique et est-ce que le bail emphytéotique est utile ? On veut aussi savoir si les coûts du bail emphytéotique, le loyer emphytéotique, peuvent être déduits des impôts ? Toutes tes questions trouveront ici une réponse.

Voici un bref résumé du bail emphytéotique :

  • Droit de propriété et droit d’usage séparés de manière permanente
  • 2 parties : le bailleur et le preneur du droit d’emphytéose
  • Le bailleur emphytéotique cède un terrain à bâtir
  • Le bailleur emphytéotique reçoit en contrepartie un bail emphytéotique

Step 11 – Liaison sociale & post-liaison ?

Avant de chercher un logement, il faut tout savoir sur le thème de l’engagement social dans le logement. Tu apprendras ici tous les avantages et inconvénients et tout ce que tu dois savoir sur les prêts à faible taux d’intérêt accordés par les pouvoirs publics pour les logements sociaux, sur les obligations et sur la période d’engagement ultérieur.

Le lien social en bref :

  • Des logements bon marché grâce à des fonds publics
  • Très bonnes conditions pour les prêts ou les subventions
  • Loyer pour les personnes ayant un permis de logement

Le réengagement en bref :

  • Lien avec le logement social jusqu’à ce que le prêt soit remboursé