Fonds propres : conseils pour l’utilisation personnelle et l’investissement de ton premier logement

Fonds propres – Qu’il s’agisse d ‘un usage personnel ou d’un investissement, quel que soit le type de bien immobilier, il faut d’abord penser au financement. Les fonds propres sont un sujet important, qu’il s’agisse de l’apport de fonds propres ou de la déduction fiscale des intérêts d’emprunt. La grande question est de savoir de combien de fonds propres on a besoin si l’on prend en compte tous les coûts, du prix d’achat aux frais annexes. Tu apprendras ici tout ce qu’il faut savoir sur le financement et les fonds propres.

Fonds propres : utilisation à des fins personnelles et placement de capitaux

Pour le financement d’un bien immobilier, la banque exige une certaine garantie. Plus la solvabilité est bonne, moins il faut apporter de fonds propres. Lors de l’achat du premier bien immobilier, deux règles fondamentales s’appliquent à l’usage personnel et au placement de capitaux.

• Intérêt personnel = autant de fonds propres que possible
• Placement de capitaux = aussi peu de fonds propres que possible

En déduisant les fonds propres du montant total de l’investissement, on obtient le montant de l’emprunt nécessaire auprès de la banque. Ce prêt est remboursé par un amortissement mensuel, intérêts compris.

Qu’est-ce qui est important en matière de remboursement ?

• Investisseurs en capital : les intérêts peuvent être déduits fiscalement
• Propriétaire occupant : les intérêts ne peuvent pas être déduits fiscalement
• Remboursement : remboursement + intérêts sur le montant du prêt

Propriétaire occupant : capital propre élevé

Pour ce type d’achat immobilier, les intérêts du financement ne sont pas déductibles des impôts. Pour que les intérêts restent malgré tout aussi bas que possible, il vaut la peine d’apporter un maximum de fonds propres. Ainsi, la banque prend moins de risques avec ton financement et plus les intérêts sont calculés à la baisse.

• Plus les fonds propres sont importants, meilleures sont les conditions
• Au moins 20% de fonds propres pour les propriétaires occupants

Coût par mois pour l’usage personnel

En règle générale, pour le financement d’un bien immobilier, le coût du prêt ne devrait pas dépasser 40% du revenu disponible. En outre, il faut garder à l’esprit que les coûts et les taux d’intérêt peuvent évoluer. Les coûts de gestion du bien immobilier, tels que l’eau, l’électricité et le gaz, peuvent évoluer aussi rapidement que le taux d’intérêt.

• Intérêt personnel < 40% du revenu (net, après impôts)
• Les intérêts et les frais de gestion peuvent varier

Placement de capitaux : fonds propres réduits

Lorsque l’on achète un bien immobilier en tant qu’investissement, les intérêts du financement peuvent être entièrement déduits des impôts. Si le rendement locatif est suffisant, même le locataire rembourse presque entièrement lui-même. Toutefois, les excédents générés par le rendement doivent être imposés, ce qui est un inconvénient majeur.

• Les intérêts sont déductibles
• Le locataire paie les intérêts grâce à un rendement suffisant
• Moins de 10 à 15% de fonds propres pour le placement de capitaux

Fonds propres roulants

Pour expliquer simplement ce qu’est le rolling equity, on peut dire que l’on récupère ses fonds propres dès que l’on a fini de rembourser la banque. En bref, comment récupérer le plus rapidement possible les fonds propres investis dans un investissement immobilier ? Pour ce faire, il existe deux possibilités.

Deux possibilités :

• Fonds propres liés
• Financement intégral

Fonds propres liés

Dans cette option, les fonds propres sont liés jusqu’à la vente du bien immobilier, ce qui signifie que l’on ne peut pas y avoir accès pendant cette période.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
• Fonds propres après la banque (15%) : 37.500
  _____________________
• Montant du prêt : 212 500
• 32 500 euros engagés comme fonds propres

Financement intégral

Dans ce cas, il est convenu avec la banque que le prix d’achat, y compris les frais annexes, sera entièrement financé. Les fonds propres sont placés en garantie sur un compte ou un dépôt spécial, qui est libéré dès que le remboursement du prêt atteint le montant des fonds propres.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
  _____________________
• Montant du prêt : 250 000

En plus :

• Garantie cédée (compte ou dépôt) : 37.500

L’étape suivante : l’examen commercial

Tu as déterminé ton prix d’achat maximal et tu es maintenant confronté à l’examen commercial, afin que le budget défini et déterminé au préalable soit respecté. Cet examen est particulièrement important pour l’achat du premier bien immobilier, comme un appartement ou une maison, car il permet d’éviter des coûts inutiles et des erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier. Outre les coûts, cet examen comprend également la vérification et les défauts selon l’année de construction ainsi que l’entretien d’un bâtiment. Lis ici tout ce qui concerne l’examen commercial !

Renseignements personnels pour la banque

Avant de déterminer les fonds propres dont tu as besoin, tu dois fournir à la banque un auto-rapport sur ta situation financière. Tu découvriras ici ce que cela signifie !

Tu veux acheter ton premier appartement ou ta première maison et la banque veut que tu lui fournisses une auto-déclaration ? Apprends ici ce qu’est une auto-déclaration, ce qu’elle contient et télécharge gratuitement un modèle au format PDF avec lequel tu pourras convaincre ta banque !

• Renseignements personnels