Risque lors de l’achat d’un bien immobilier : vacance, perte de loyer et effet de rendement négatif

Risque lors de l’achat d’un bien immobilier – 50 euros de crédit en plus par mois et c’est la galère ? Lors de l’achat, tu ne dois jamais te retrouver à court de liquidités. Nous avons déjà abordé la question « combien de biens immobiliers puis-je me permettre ? » dans le guide du prix d’achat maximal. Aujourd’hui, nous nous concentrons sur les logements vacants. Des revenus locatifs en hausse sont super pour toi en tant qu’investisseur, des revenus locatifs en baisse (par exemple à cause d’une vacance locative) sont difficiles. Problèmes avec la banque. Des frais imprévus. Les erreurs typiques lors de l’achat d’un bien immobilier s’adaptent lorsque les acheteurs ne sont pas bien préparés – un regard sur le risque de vacance et de perte de loyer.

Perte de loyer : effet de rendement

Vacance, retard de loyer ou encore relocation et sélection des locataires. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu dois tenir compte de certains éléments. Même si tu as trouvé dans la prospection immobilière un bien immobilier rentable, avec un bon rendement immobilier, 2 ou 3 mois de vacance par an font que ton investissement devient soudainement non rentable. Pourquoi et pourquoi le choix de l’emplacement / du type de bien immobilier est-il si important ? Tu en apprendras plus ici dans le guide du risque de l’achat immobilier.

Ce guide a donc pour but de te sensibiliser au choix du lieu et au type de bien immobilier. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu reprends dans la plupart des cas le locataire actuel. C’est pourquoi il est important de toujours vérifier l’historique des locataires du vendeur !

Perte de loyer = tu payes les frais au lieu de ton locataire

Commençons tout d’abord par le thème des logements vacants.

Raisons de l’inoccupation et des pertes de loyers

En effet, les locataires qui ne veulent pas payer font en sorte que les investissements deviennent rapidement non rentables. Mais il ne s’agit pas toujours du pire des cas – les locataires nomades sont rares – les impayés de loyer peuvent aussi survenir parce que votre locataire a des difficultés financières et ne peut plus payer son loyer à temps. Ou encore le changement de locataire, lors d’un déménagement et votre nouveau locataire « idéal » n’emménage qu’un ou deux mois plus tard.

A cela s’ajoutent des changements structurels, une vacance à long terme lorsque la situation devient peu attractive pour les locataires.

Les raisons des impayés de loyer sont donc multiples :

• Le loyer n’est pas payé – le locataire a des problèmes financiers
• Vacance, par exemple lors de la relocation – le locataire « souhaité » n’arrive que plus tard
• Vacance due à des changements structurels – Dans 5, 10, 15 ans

Site + bien immobilier + choix du locataire

En tant que futur propriétaire d’un investissement, le choix du locataire vient s’ajouter au choix du site et du type de bien immobilier.

Considérons ici aussi le pire des cas comme exemple. Votre locataire refuse de payer le loyer, que ce soit pour des raisons privées ou financières, et 9 mois s’écoulent avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée. Si le locataire n’est pas suffisamment solvable, tu ne reverras jamais ton argent (frais de procédure d’expulsion).

Central, se préoccuper de :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft
• Sélection du locataire – Qui est le locataire ? Solvabilité (et confiance)

Plus tu te prépares à l’achat de ton premier bien immobilier, mieux c’est.

• Choix de l’emplacement : Emplacement A, B et C
• Type de bien : Maisons ou appartements

Vacance ou non : le crédit doit être payé

La plupart des gens financent leur bien immobilier. Cela signifie que tu donnes environ 15% de fonds propres et qu’une banque te donne le reste (85%) sous forme de crédit. Tu rembourses le crédit. La mensualité composée du remboursement et des intérêts s’appelle le taux de crédit. La banque ne se soucie pas des difficultés de votre locataire. Tu dois payer la mensualité.

Quoi qu’il arrive :

Tous les frais continuent de courir !

Taux de vacance : influence sur le rendement immobilier

Lorsque des biens immobiliers sont achetés en tant qu’investissement, il s’agit avant tout de rendement. En termes simples, le rendement locatif indique combien de revenus locatifs tu obtiens par rapport à l’investissement (prix d’achat du bien immobilier, frais annexes, entretien). Le résultat est un pourcentage. Plus il est élevé, mieux c’est.

Exemple (simple) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / an : 3.000 euros
• Rendement = 3%

3% serait relativement peu, car tu dois compter environ 6% pour les intérêts / le remboursement et l’entretien (actuellement). Cela signifie que ton bien immobilier doit rapporter au moins 6% pour que les frais soient couverts ».

Dès que tu descends en dessous de ~ 6% de rendement, tu payes le prix fort.

Supposons que tu aies calculé au plus juste lors de l’achat de ton bien immobilier. De sorte que tu atteignes tout juste 6% de rendement, qui couvrent la gestion / les mensualités de crédit (intérêts et remboursement). Maintenant, tu n’as plus de loyer pendant deux mois – le calcul n’est plus juste et le rendement tombe à 5%. A 5%, le pourcentage « manquant » doit être payé de ta propre poche.

• Calculer le rendement immobilier

Calcul : rendement effet 2 mois d’arrêt

Calculons maintenant avec l’immobilier à 6% de rendement calculé de manière extrêmement serrée. Le grand objectif de tous nos guides :

Ton locataire paie ton bien immobilier = bon rendement

Exemple 6% de rendement en cas de paiement intégral du loyer :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 12
• Revenu locatif / an : 6.000 euros
• Rendement = 6

Exemple Effet Perte de loyer (2 mois) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 10
• Revenu locatif / an : 5.000 euros
• Rendement = 5

Soit, cette année, 1 000 euros de sa propre poche.

– 1.000 euros au lieu de « Le locataire paie ton bien immobilier ».

La liberté financière ? C’est pourquoi la préparation est si importante !

Les locataires devraient donc toujours être examinés à la loupe. Il faut faire une vérification vraiment intensive.

• Renseignements personnels
• Parler au pré-locataire
• Renseignements sur la solvabilité
• …

Retard de loyer et réserves

Il ne s’agit pas forcément d’une perte totale de loyer. Dans la pratique, il y a de nombreuses raisons, par exemple votre locataire pourrait ne pas accepter une adaptation du loyer après des travaux de modernisation. En d’autres termes, vous modernisez et adaptez le loyer et votre locataire refuse l’augmentation de loyer.

Là encore, tu es confronté au problème suivant : tu as fait tes investissements et soudain, le locataire refuse. Un tel litige peut parfois durer longtemps et, à l’extrême, il faut compter 6 à 12 mois avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée.

Pour que tu puisses te lancer sans souci dans ton premier projet immobilier, pense à cela :

Constituer des réserves !

Qu’est-ce que cela signifie ?

Constitution de réserves : sécurité pour le premier bien immobilier

Idéalement, protège-toi financièrement contre deux possibilités :

1. Réserve pour l’entretien
2. Réserve pour loyers impayés
3. Réserve pour toutes les éventualités

Il n’est pas nécessaire de constituer des réserves. Mais elles te protègent contre les coûts que tu ne peux pas couvrir spontanément. Car comme tu l’as appris, qu’il s’agisse d’un retard de loyer, d’une perte de loyer ou d’un logement vacant :

Tous tes frais continuent à courir

Réserve pour l’entretien

L’entretien est un facteur de coût qui t’incombe toujours. Bien sûr, plus ou moins, selon l’année de construction et l’état du bien immobilier. Mais en général, tu calcules déjà dans le premier calcul de rendement 2% de réserves pour l’entretien.

Partie du calcul du rendement, 2% de réserve de maintenance :

2% Réserve pour l’entretien

Bien immobilier pour 100.000 euros (investissement) = 2.000 euros de réserve / an

Réserve pour loyers impayés

En outre, il est recommandé de constituer une réserve de 6% pour couvrir les éventuels loyers impayés :

+ 6% Réserve pour loyers impayés

Bien immobilier pour 100.000 euros = 6.000 euros de réserve

6% correspondrait également à un rendement de 6% = 1 an de loyer de base.

Réserve : Extra, pour toutes les éventualités

En particulier pour le premier bien immobilier, sans grande fortune propre (en règle générale), tu devrais penser à une réserve supplémentaire. Pourquoi ? Pour ne jamais manquer d’argent et ne pas payer une mensualité à la banque.

Idéalement pour le premier bien immobilier, pas une obligation mais une sécurité :

+ 10% de réserve supplémentaire

Bien immobilier pour 100.000 euros = 10.000 euros de réserve

Financement de suivi : risques et changement de taux

Les logements vacants n’ont pas que des effets négatifs sur le rendement. La plupart des prêts immobiliers sont assortis d’un taux d’intérêt fixe. A la fin de cette période, les conditions sont renégociées, c’est ce qu’on appelle le financement de suivi.

C’est là que les deux aspects centraux entrent à nouveau en jeu :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft

Octroi de crédit : facteurs

La banque suit également une voie claire pour les financements de suivi. Disons que lors du premier financement immobilier, tu as fixé les intérêts sur 10 ans. Après 10 ans, il reste une dette d’environ 76% pour un remboursement normal de 25%. Il faut maintenant le financer.

Pour le financement de suivi, tu retournes à ta banque ou à une autre. Si l’on te propose de meilleures conditions, il vaut la peine de demander des offres alternatives pour le financement de suivi. Les banques A, B, mais aussi C, jettent à nouveau un regard attentif sur ton bien immobilier et sur toi :

• Immobilier
• Solvabilité

Changement structurel : baisse de l’évaluation des biens immobiliers

Facteur 1 : changement structurel – Car, pour le financement de suivi, tout est réévalué. Disons qu’après 10 ans, ton taux d’intérêt fixe arrive à échéance et que la banque dit que le bien immobilier vaut maintenant 20% de moins, par exemple parce que de nombreuses personnes ont quitté la région au cours de la dernière décennie, que le prix des terrains est en baisse, etc.

Les banques veulent de la sécurité, si le bien immobilier a alors moins de valeur, la banque aurait perdu de l’argent dans le pire des cas (le taux de crédit n’est pas versé, vente forcée / vente aux enchères). Les intérêts augmentent donc.

Variation des taux d’intérêt : évolution des taux d’intérêt sur 10, 15, 20 ans

Facteur 2 : changement des taux d’intérêt – Actuellement, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi avantageux. Il est impossible de prévoir sérieusement ce que seront les taux d’intérêt dans 10, 15 ou même 20 ans. Une rétrospective montre cependant que jusqu’en 1990, les taux d’intérêt dans notre pays étaient encore supérieurs à 8%, jusqu’en 2000, ils étaient de 4 à 6%, et qu’actuellement, nous ne sommes qu’à 1-2% d’intérêt pour les prêts immobiliers. Si les taux d’intérêt baissent, c’est parfait pour ton financement ultérieur. Mais si les taux d’intérêt augmentent, c’est mauvais, car tu paieras alors plus et le calcul du rendement ne fonctionnera plus.

Que faire pour y remédier ? Conseils pour un bon rendement

Tout d’abord : ouvrez l’œil lors de l’achat d’un bien immobilier !

N’achète pas de problèmes !

N’achète pas de problèmes, apprends ici avec nous, étape par étape, comment acheter ta première propriété, de la préparation au contrat de vente, en passant par la prospection (trouver des propriétés rentables). Au plus tard lorsque tu auras lu notre guide Acheter son premier bien immobilier, tu sauras à quel point il est important de trouver des biens rentables lors de la prospection immobilière.

Lis ici encore une fois :

• Choix de l’emplacement : Acheter un emplacement A, B ou C ?
• Type de bien : maisons ou appartements ?

3 conseils pour y parvenir : Des taux d’intérêt bas

Tu sais maintenant qu’il est très malvenu que le bien immobilier coûte soudainement de l’argent au lieu d’en rapporter. Que faire ? Voici 3 conseils faciles à suivre :

Conseil n° 1 : acheter à bon prix – Cela semble simple, mais « c’est dans l’achat que réside le profit ». Un adage commercial qui s’applique également à l’achat de biens immobiliers. Acheter à bon prix signifie trouver un bien immobilier qui se vend en dessous de la valeur du marché, ou que tu achètes en tant qu’acheteur, en dessous de la valeur du marché. Nous avons plus d’informations sur ce sujet ici : Acheter un bien immobilier.

Astuce 2 : Fixation des taux – Si tu fixes tes taux d’intérêt pour 10 ans, tu devras te préoccuper d’un financement de suivi dans 10 ans. Plus la période de fixation des taux est longue, plus longtemps tu n’auras pas à te soucier des changements de taux. Pour maintenir les taux d’intérêt bas actuels, tu peux convenir d’une période de fixation des taux plus longue, par exemple 15 ans ou 20 ans. En cas de doute, il est possible d’aller jusqu’à la fin du prêt.

Astuce 3 : Remboursement plus élevé – Si les taux d’intérêt explosent et réduisent à néant de nombreux calculs de rendement, des remboursements plus élevés sont une option pour faire baisser les taux d’intérêt. Les intérêts sont toujours calculés sur la base de la dette ou, à partir du premier paiement, sur la base de la dette résiduelle. Plus la dette résiduelle est faible, plus les intérêts sont bas. Avec les taux d’intérêt bas actuels, il vaut toutefois la peine de financer des biens immobiliers sur une longue période, car l’inflation fait en sorte que ton taux de crédit devient de plus en plus « petit » par rapport au pouvoir d’achat.

De même, tu peux commencer le financement avec plus de fonds propres. Ainsi, le montant du crédit est plus petit, et donc le remboursement aussi. Cela signifie que le crédit est remboursé plus rapidement et que les changements de taux d’intérêt à long terme n’ont plus d’impact sur ton financement.

Résumons encore une fois les 3 conseils :

1. Prix d’achat – Acheter à bon prix (en dessous de la valeur du marché)
2. Période de fixation du taux d’intérêt – Convenir d’une période de fixation du taux d’intérêt plus longue (15 ans, 20 ans)
3. Taux de remboursement – Rembourser plus ou commencer avec un capital propre plus élevé

Voici encore 2 conseils pratiques pour trouver des biens immobiliers « sans problèmes » :

2 conseils pour vous : Visite de biens immobiliers

Voici encore 2 conseils pratiques pour ta recherche immobilière.

Astuce 1 : Fais attention à la gestion immobilière – De ton point de vue, la gestion immobilière fait-elle du bon travail ? En d’autres termes, as-tu le sentiment que la gérance immobilière sait ce qu’elle fait ?

Conseil n° 2 : des propriétaires occupants dans la maison – Lorsque tu visites des biens immobiliers, ils font également attention à ce que quelques propriétaires occupants vivent dans la maison. Tu fais plutôt attention à ce que le bien immobilier reste « bien entretenu », en ce qui concerne l’état mais aussi les locataires.

En résumé, tu fais attention à :

1. Gestion immobilière et confiance
2. Propriétaire occupant dans la maison