Est-ce qu’une propriété a du sens en tant qu’investissement en capital ?

La propriété en tant qu’investissement en capital – Beaucoup de gens en arrivent à un moment de leur vie où ils se demandent s’il serait logique d’investir dans une propriété. En tant que profane, il est parfois assez difficile de s’y retrouver dans le domaine de l’immobilier. Nous avons interviewé un expert afin que vous puissiez répondre à toutes vos questions ouvertes.

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

L’immobilier est-il un investissement en capital raisonnable ?

Personne ne sera surpris qu’en tant que courtier, je réponde à cette question par un « oui » clair. Mais cela dépend de la raison ! Lors de l’achat d’un bien immobilier en tant qu’investissement – qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain ou d’un appartement – tout le monde aime parler d' »or en béton ». Il y a une raison à cela : la valeur des biens immobiliers n’a cessé de croître au cours des dernières années et des dernières décennies. En général, en tout cas. Comme dans le cas de l’or, vous devez aussi faire face à des périodes où la performance est moins bonne ou même à une tendance à la baisse dans l’immobilier.

Alors je préfère investir dans l’or tout de suite. Après tout, n’ai-je jamais à « rénover » l’or ou à m’inquiéter des problèmes des locataires ?

À première vue, c’est exact. Mais au deuxième coup d’œil, il devient rapidement clair : si vous faites votre droit immobilier, vous pouvez réaliser des gains de valeur dans des périodes et des hauteurs que les investisseurs de l’or ne rêvent que d’atteindre. Je parle de « l’effet de levier » de l’achat d’un bien immobilier. En bref : Le capital utilisé pour les expériences d’achat déjà après dix ans avec des ventes de l’immobilier une augmentation de valeur dans la gamme en ordre de deux à trois chiffres. Aucun or au monde ne peut faire ça !

Aucun or dans le monde ne peut faire cela!

Cependant, avec l’or, peu importe où il se trouve, l’essentiel est un coffre-fort sécurisé dans une banque. Avec un bien immobilier il n’est pas indifférent. Outre l’état de la construction, l’emplacement joue un rôle décisif dans le développement de la valeur.

Investir de l’argent dans la région Francfort-sur-le-Main

FIV : A quoi cela ressemble-t-il dans la région Rhin-Main ? Quelles sont les régions en demande ?

La région de Francfort-sur-le-Main, Wiesbaden et Mayence est connue pour être au sommet de l’échelle quand il s’agit de la demande de biens immobiliers. Il suffit de conduire sur les autoroutes concernées une seule fois le matin et après le travail pour savoir que de nombreuses personnes travaillent et vivent ici. L’agglomération urbaine est intéressante pour beaucoup de gens pour raccourcir les distances pour se rendre au travail.

Mais bien sûr, il existe aussi des différences dans l’intensité de la demande et donc dans l’évolution des prix. C’est très cher partout où les gens ont de bonnes connexions avec les bus, les trains et les routes. Le chemin de fer du Rhin jusqu’à Bingen, par exemple, est donc très bon, ou les environs de Francfort à Butzbach, Hanau, etc.

L’immobilier en tant qu’investissement s’intègre parfaitement dans ces sites de la région Rhin-Main !

Cependant, les emplacements dans la vallée du Rhin moyen ou dans le quartier arrière du Main-Taunus sont un peu moins bons. Là-bas, l’immobilier est vendu plutôt qu’acheté. Fondamentalement, les prix d’achat diminuent avec la distance aux grands centres. C’est intéressant pour les investisseurs car, bien que les prix d’achat des biens immobiliers en périphérie soient souvent plus bas, le revenu locatif à réaliser ne l’est pas. Ceci a un effet nettement positif sur le rendement de la propriété.

Francfort par le haut : La métropole

Prix des brèches et de l’immobilier?

FIV : Pensez-vous que Brexit joue un rôle dans les prix de l’immobilier dans la région Rhin-Main ?

Oui ! J’en suis sûr !!! Depuis que la décision de démissionner a été prise, de nombreuses entreprises ont délocalisé leur siège social en Europe continentale. Francfort est l’une des premières adresses au monde pour les services bancaires et financiers, de sorte que certaines entreprises de ce secteur sont déjà venues à Francfort. D’autres suivront. Comparés aux loyers et aux prix d’achat à Londres et dans les environs, nos prix semblent plutôt modérés pour les banquiers.

On ne peut cependant pas dire aussi clairement quelles régions de la région Rhin-Main bénéficient de l’afflux de victimes Brexit exilées. Par exemple, une pression encore plus forte sur le marché du logement était prévue pour le centre-ville de Francfort qu’elle ne l’est déjà. Toutefois, cela ne s’est pas produit jusqu’à présent. De nombreux clients potentiels sont maintenant à la recherche d’une maison ou d’un appartement dans les environs. L’agglomération Rhin-Main est beaucoup plus facile à gérer dans ses dimensions que le Grand Londres. Le trajet en train ou en voiture pour se rendre au travail à Francfort est évidemment acceptable pour de nombreux acheteurs potentiels. Les acheteurs de biens immobiliers situés dans des régions plus éloignées peuvent également profiter de ce développement. Les biens immobiliers et les sites correspondants ne doivent être commercialisés de manière professionnelle qu’auprès du groupe cible des parties intéressées. La région Rhin-Main est de plus en plus chère, de sorte que des sites qui étaient considérés hier comme modérés sont aujourd’hui intéressants comme investissements en capital. C’est le cas de Rheinhessen, par exemple.

3 Conseils pour investir dans l’immobilier

FIV : Quels trois conseils donneriez-vous à nos lecteurs s’ils voulaient acheter une propriété comme investissement ?

  • Tip 1 : Avoir le courage d’obtenir de l’argent de la banque pour l’achat d’une propriété comme un investissement.
  • Tip 2 : Pour le début tut´s aussi ne chic 2-Zimmer-Wohnung chic dans la situation désirée, afin d’entrer dans le commerce des plantes avec des biens immobiliers.
  • Tip 3 : Lors de l’achat, écoutez également votre « intuition » et pas seulement les slogans publicitaires de l’agent immobilier.

FIV : Quels sont les prix de l’immobilier à Francfort et dans les environs ? Quelles parties de la ville sont actuellement particulièrement demandées par les acheteurs et les investisseurs ?

Les prix des biens immobiliers sont généralement indiqués volontiers par mètre carré. A Francfort, ils se situent entre 3.500 € et environ 8.000 € pour les immeubles existants et entre 5.000 € et plus 11.000 € pour les immeubles neufs. Maintenant, j’ai aussi regardé les appartements et les maisons ensemble. Vous pouvez obtenir un bon premier aperçu à partir de la page wohnlagenkarte.de.

prix au mètre carré entre 3.500 et 8.000 euros en inventaire

prix du mètre carré entre 5.000 et 11.000 Euro pour un nouveau bâtiment

Comment le prix est alors vraiment élevé, décide non seulement de l’âge de la propriété. L’état de la rénovation, les équipements, la localisation par rapport aux équipements publics et aux fournisseurs locaux jouent également un rôle décisif. Comme mentionné plus haut, l’accessibilité des transports publics et des bonnes routes est également très importante en ce qui concerne le prix d’achat.

Les quartiers – et pas seulement à Francfort – qui sont particulièrement demandés dépendent de nombreuses conditions locales. De plus, le classement des « dans les districts » est très variable. Qui aurait cru à Francfort que l’Ostende deviendrait un jour un quartier très recherché ? Avant la décision de reconstruire la BCE (Banque centrale européenne), l’Ostende était presque la décharge de la ville. Cela a changé et la fin de l’évolution positive pour Ostende n’est pas en vue.

Bien sûr. Bockenheim, Westend et Sachsenhausen sont toujours le premier choix pour Francfort. Le district de Gallus a également fait ce qu’il fallait.

Par exemple, partout où d’anciennes installations industrielles sont transformées en quartiers polyvalents avec des équipements culturels et commerciaux, où les friches industrielles sont construites avec de nouveaux bâtiments bien pensés, un quartier devient un lieu de vie privilégié et donc aussi un lieu d’investissement lucratif pour les acheteurs immobiliers.

Nouveau bâtiment bien situé – qu’en dites-vous ?

FIV : Si j’investis maintenant dans un nouveau bâtiment dans un très bon emplacement, suis-je du bon côté ?

Là gibt´s de moi un clair « Jain » ! Oui, parce qu’avec une construction neuve bien exécutée, il y a d’abord le calme et la tranquillité avant les travaux de rénovation. Peut-être aussi parce que pour le locataire, que je veux gagner en tant qu’investisseur, un nouvel immeuble me semble généralement plus attrayant qu’un déménagement dans une propriété existante.

Le NON, par exemple, s’applique au fait que l’investissement dans de nouveaux bâtiments est généralement nettement plus élevé que dans les propriétés existantes. Dans ce cas, le loyer à payer doit être tellement plus élevé que le rendement que je tire du revenu locatif est tellement élevé avec les propriétés existantes. L’immobilier comme investissement en capital n’est pas seulement intéressant en raison des revenus locatifs réguliers. En fin de compte, le rendement est atteint lorsque je vends à nouveau la propriété à un moment donné. Dans de bons endroits, la valeur de l’objet continuera alors à augmenter. Cependant, toute personne qui a déjà fait une entrée de prix très élevée lors de l’achat d’un nouveau bâtiment doit connaître une performance stable et très forte pour que l’investissement fonctionne.

L’achat d’une propriété existante – naturellement aussi dans un bon emplacement correspondant – peut fonctionner beaucoup mieux et plus sûrement comme un investissement. Vous devez calculer tout cela avec votre banquier, mais aussi avec un courtier qualifié.

Devriez-vous vendre votre propriété maintenant ?

FIV : A l’inverse, les vendeurs bénéficient-ils de la tendance actuelle ?

Mais absolument ! Parce que tout ce que j’ai dit du point de vue de l’acheteur s’applique aussi au vendeur. Surtout, bien sûr, en ce qui concerne le prix de vente à atteindre. Mais attention ! Les premiers signes d’un ralentissement de la spirale haussière des prix se manifestent. Certains mettent déjà en garde contre une bulle immobilière. Parce que dans les années passées avec les taux d’intérêt favorables et le fort intérêt pour l’immobilier il s’est avéré aussi que pour les maisons et les habitations on appelle des prix en partie authentiques de fantaisie. Beaucoup de vendeurs pensent qu’il peut maintenant faire les affaires de sa vie.

Mais après tout : surtout si vous voulez vendre votre propriété rapidement ou même si vous devez le faire – par exemple en cas de décès, d’insolvabilité ou quelque chose comme ça, le vendeur atteint encore aujourd’hui des prix nettement plus élevés qu’il y a quelques années.

Toutefois, je voudrais vraiment mettre en garde contre l’hypothèse que la tendance à la hausse des prix se poursuivra dans un avenir lointain. Et même si les prix de l’immobilier continuent d’augmenter, les taux d’intérêt finiront par redevenir plus chers. Alors beaucoup hésiteront à acheter une propriété et le marché se refroidira.

Évolution des prix de l’immobilier et des mètres carrés

FIV : Qu’en est-il des prix de la ceinture de bacon de Francfort ? Comment la demande et les prix de l’immobilier ont-ils évolué ?

Le « Speckgürtel » s’étend maintenant de Francfort loin à l’ouest vers le Rhin, au nord jusqu’à la région de Giessen. A l’est geht´s jusqu’à environ Gelnhausen dans le quartier Main-Kinzig et au sud dans la Bergstrasse.

La zone la plus proche autour de Francfort est encore tout ce qu’il y a devant Taunus de Hofheim à Bad Homburg. Mais Friedberg peut aussi être compté parmi eux. Je vous recommande de prendre le ticket de S-Bahn avec les arrêts du terminal. Cela donne un rayon raisonnablement approprié pour la bande de lard plus étroite autour de Francfort. Comme la demande y est élevée et que les liaisons avec le centre-ville sont bonnes, les prix de l’immobilier dans les environs jouent malheureusement souvent dans la même ligue que dans le centre-ville.

FIV : Si vous avez l’argent, devriez-vous acheter en 2019 ou non ?

Même si vous n’avez pas l’argent, vous pouvez quand même penser à acheter ! Personne ne s’attend à ce que le prix d’achat soit payé entièrement sur fonds propres et si possible en espèces. Dans la plupart des cas, un peu d’argent propre par rapport au prix total suffit comme fonds propres. En outre, les banques offrent encore actuellement des taux d’intérêt attractifs ! C’est la beauté de l’accumulation de capital avec l’immobilier : vous n’avez pas besoin d’apporter une fortune avec vous, vous pouvez la gagner avec l’immobilier !

Merci beaucoup pour cette interview !

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

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