Expert : Acheter une propriété ou non ? Berlin, Hambourg, Cologne, Düsseldorf et Munich

Beaucoup de gens jouent avec l’idée d’acheter une propriété dans une des villes populaires. Ces villes sont Berlin, Hambourg, Cologne, Düsseldorf et Munich. Mais il n’est pas si facile de trouver l’immobilier qui convient et, en tant que profane, il est souvent difficile d’évaluer s’il vaut la peine d’investir dans un appartement ou une maison en tant qu’investissement. Nous avons fait une entrevue avec un expert pour vous.

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Investissement en capital – Est-ce que cela en vaut la peine ?

FIV : Nous nous sommes rencontrés le mois dernier pour discuter des ventes de maisons en général et de l’avenir de la vie. Aujourd’hui, nous voulions en savoir plus sur les hotspots en Allemagne. Nous connaissons tous la nouvelle de la hausse des prix de l’immobilier à Berlin, Hambourg, Cologne et surtout Munich. Les loyers, mais aussi les prix des terrains et des achats explosent ici. Beaucoup de gens pensent à investir dans l’immobilier – tôt ou tard. Mais l’immobilier est-il un investissement en capital qui en vaut la peine ?

Cela dépend. Cela dépend de la durée pendant laquelle je veux conserver ce placement. À long terme, au moins un bien immobilier est un très bon investissement. Je vais vous raconter une histoire personnelle : Quand j’ai voulu acheter un appartement de 2 pièces à Francfort il y a plus de 20 ans, gab´s a eu beaucoup de discussions avec mes parents et amis. Ils pensaient que j’étais fou compte tenu des rendements que l’on pouvait obtenir sur le marché (dépôts à terme, or, actions, etc.). Avec un rendement locatif de 5% à l’époque, on avait l’air assez vieux à l’époque à côté des formes habituelles d’investissement en capital.

FIV : Et alors pourquoi êtes-vous toujours dans l’immobilier ?

Parce que la valeur de cet appartement a augmenté de façon spectaculaire au cours des années suivantes. Et c’était déjà évident à l’époque ! En fait, beaucoup de gens, dont moi-même, croyaient au départ que la hausse des prix sur le marché de l’habitation prenait fin si lentement mais sûrement. Mais le contraire était vrai. Hormis l’une ou l’autre brèche ou deux, l’évolution de la valeur des biens immobiliers n’a cessé d’augmenter. Je pourrais donc vendre cet appartement aujourd’hui pour un multiple du prix original. J’ai payé le prêt à partir de ce moment-là par le biais du loyer et en même temps, mon petit capital propre investi à ce moment-là a augmenté sans mon implication. Et c’est beaucoup plus élevé qu’avec la grande majorité des programmes d’actions ou d’autres investissements conventionnels.

FIV : Et ça marche partout ?

Ce serait trop beau pour être vrai ! L’emplacement de l’appartement ou de la maison est ici très important. Si j’avais acheté une grande maison quelque part à la campagne, loin de toute cette agitation, les choses se seraient probablement passées tout autrement. Cela ne veut pas dire qu’une maison à la campagne est fondamentalement un mauvais investissement. Dans la « ceinture de graisse » des agglomérations, par exemple, les prix de l’immobilier ont également connu une évolution rapide. Si l’emplacement de la propriété achetée est considéré comme très désirable pour la vie, alors peu de choses peuvent mal tourner à long terme et l’une ou l’autre « brèche » dans l’évolution de la valeur doit être absorbée. D’ailleurs : il est bien connu que les paquets ou les fonds d’actions ont aussi l’un ou l’autre pli dans leur performance. Le facteur décisif est ce qu’on appelle l’horizon d’investissement, c’est-à-dire le temps que je donne à mon investissement en capital pour développer sa valeur. Il n’est pas possible de faire de l’argent rapidement dans le secteur de l’immobilier. Toutefois, à long terme, il s’agit d’un investissement très solide et sûr.

Y a-t-il une fin en vue ?

FIV : Mais le boom n’arrive-t-il pas lentement à sa fin ?

Bien sûr, je ne peux pas le prédire avec certitude. Comme je l’ai dit : il y a même 20 ans, de nombreux experts immobiliers pensaient que la tendance des prix d’achat et de location était terminée. Ce n’était pas vrai, comme nous l’avons vu jusqu’à ce jour. L’évolution des prix d’achat d’un bien immobilier – et d’ailleurs aussi du niveau des loyers – dépend avant tout de la surface habitable qui sera exigée à l’avenir et de la surface habitable qui pourra être créée. Quoi qu’il en soit, je ne vois aucune saturation du marché immobilier à long terme.
La question demeure : comment évolue le niveau des taux d’intérêt ? S’il devient plus coûteux d’emprunter de l’argent pour acheter des biens immobiliers, le marché immobilier se refroidit de nouveau. Et puis nous sommes de nouveau aux « bosses » mentionnées ci-dessus. L’investisseur doit les supporter.

FIV : Dois-je acheter une propriété maintenant, ou dois-je attendre que les prix baissent ?

Si je savais si et quand les prix baisseraient, je vous conseillerais probablement d’attendre et de voir. Surtout si la réduction du prix de la propriété ne serait pas absorbée par des taux d’intérêt sensiblement plus élevés dans le financement. Mais comme aucun de nous n’a la boule de verre proverbiale, je vous conseille de calculer exactement ce que je peux me permettre, puis de chercher et d’acheter l’objet correspondant dans un endroit recherché.

Marché immobilier dans les grandes villes

FIV : Cela nous amène aux régions d’Allemagne où les valeurs immobilières sont en hausse depuis longtemps. Regardons les quatre principales régions : Berlin, Munich, Cologne et Düsseldorf. Commençons par Berlin. Comment évaluez-vous le marché immobilier dans la capitale ?

C’est incroyable comment Berlin s’est développée ces dernières années. Les maisons d’appartements ont ensuite été vendues pour un bouton et un clicker parce que personne n’en voulait et maintenant les investisseurs nationaux et étrangers s’arnaquent pour de l’immobilier dans notre capitale. Berlin est branché et aussi « l’endroit où il faut être ». Pour beaucoup de jeunes adultes, c’est la ville la plus cool du monde, même les gens d’autres pays européens et non européens sont attirés à Berlin.
Quel quartier est actuellement « dans » des changements à Berlin presque aussi rapide que dans n’importe quelle autre grande ville allemande. Entre-temps, le boom a également touché les banlieues. Reinickendorf, par exemple, a augmenté les prix de l’immobilier d’environ un quart l’an dernier. C’est de la folie ! Même des quartiers auparavant peu attractifs comme Marzahn-Hellersorf ou Spandau ont vu leurs prix d’achat et de location augmenter sensiblement. Cela signifie que les communes situées à proximité immédiate de Berlin ont un taux de croissance démographique beaucoup plus élevé que Berlin elle-même. Potsdam, Teltow, Bernau ou Falkensee sont en hausse. Reste à voir si les prix y évolueront de façon aussi spectaculaire.

Augmenter les prix de l’immobilier – acheter ou attendre?

FIV : Comment jugez-vous la hausse des prix à Berlin et dans les environs ? Devrions-nous acheter une propriété ou attendre de voir ?

Je pense qu’il faudra beaucoup de temps avant que le marché de Berlin et de ses environs ne se calme. C’est donc certainement le bon moment pour acheter, car à long terme, les prix continuent d’augmenter et le niveau des taux d’intérêt est encore bas.

Allons dans le sud, à Munich. Munich est considérée comme le point chaud de la hausse des prix, qu’il s’agisse d’un immeuble en copropriété ou d’une maison individuelle en banlieue. Le Handelsblatt fait état d’une évolution des prix de +47 pour cent. Qu’est-ce qui fait la spécificité de la métropole bavaroise et comment le marché se développe-t-il ici ?

Tant que la croissance des secteurs économiques correspondants en Bavière ne ralentira pas, des experts y seront recherchés et ils seront à leur tour à la recherche de logements. Surtout lorsque les spécialistes des branches concernées, et c’est encore le cas de l’environnement informatique et d’autres entreprises de services à Munich, ne trouvent pas d’emploi ailleurs. Les experts estiment qu’en 2035, il y aura environ 350 000 nouveaux arrivants dans la grande région de Munich. Des communes comme Dachau, Fürstenfeldbruck ou encore Landsberg am Lech sont d’ores et déjà des lieux de vie attrayants pour les personnes qui se rendent quotidiennement à Munich.
La pression sur les prix de l’immobilier et les loyers y est également accrue par la valeur récréative encore élevée de la région. Pour beaucoup de gens, la proximité des montagnes et de la mer Méditerranée est beaucoup plus attrayante que – disons – la mer du Nord ou la Hollande. En fin de compte, cela signifie que dans la région de Munich, les salaires sont généralement plus élevés qu’ailleurs en Allemagne. Cependant, les prix d’achat ou de location d’appartements consomment généralement ce « surplus ». Surtout pour les familles, c’est un vrai problème….

Achat immobilier à Munich

FIV : Dans ce contexte, que pensez-vous d’acheter un bien immobilier à Munich ?

Quiconque en obtient un et peut le payer devrait l’acheter en toute sécurité, du point de vue de la perspective. En termes relatifs, cependant, la performance et le rendement locatif dans d’autres régions sélectionnées d’Allemagne ne sont en aucun cas inférieurs à ceux de Munich. Je pense à Berlin, à la région Rhin-Main ou à l’axe Cologne-Düsseldorf.

Vous n’avez pas parlé de Hambourg maintenant. Y a-t-il une raison à cela ? Loin de la publicité, des objets comme l’Orchestre philharmonique de Hambourg enrichissent-ils généralement la ville ou seulement une partie de celle-ci ?

Bien sûr. Hambourg a également connu un développement rapide. Il y a quelques années, l’image de la ville était encore peu reluisante, mais il s’y est passé beaucoup de choses, notamment avec la ville de Hafen et de nombreux autres projets de développement urbain. Hambourg dans son ensemble est très éloignée de l’évolution des prix telle que Munich.
Bien sûr, les projets de construction tels qu’une salle philharmonique de l’Elbe mettent en valeur une ville dans son ensemble. Pas tout seul, cependant. Dans l’ensemble, les institutions culturelles, mais aussi d’autres grands « projets phares », promeuvent l’image d’une ville. Toutefois, j’aimerais voir l’argent plus souvent dans de nombreux petits projets. Dans tous les grands projets, par exemple, il ne faut pas oublier les quartiers individuels. Bien sûr, c’est agréable de voir ce bâtiment de l’Elbe. Toutefois, la rénovation et l’entretien des parcs, la modernisation des terrains de jeux, la subvention des jardins d’enfants dans les différents quartiers permettront à l’ensemble de la ville de développer un attrait positif Ils deviendront plus attrayants pour les personnes qui y vivent actuellement et pour les nouveaux venus. Cela signifie une augmentation du nombre d’habitants, des recettes fiscales, etc. C’est pourquoi, pour revenir encore une fois à la question, je suis plutôt sceptique quant à l’investissement dans un grand projet de cette envergure.

Achat immobilier dans la ville hanséatique de Hambourg

FIV : Hambourg n’est pas si loin de la mer. La mer du Nord et la mer Baltique sont des régions de vacances populaires. Donc, si j’achète une propriété dans le Nord, est-ce que je préfère l’acheter à la campagne plutôt que dans une maison de vacances ou dans la ville elle-même ?

Il en va de même pour Hambourg que pour Berlin et Munich. Souvent même les prix au mètre carré et les loyers attendus sont directement comparables. L’utilisation d’un appartement en ville comme résidence secondaire peut être problématique. De nombreuses villes ont mis un terme à la location de maisons de vacances (Airbnb, etc.). Le risque de perte de loyer serait trop élevé pour moi. La maison de vacances à la campagne n’a de sens que là où le taux d’occupation est vraiment bon – et le mieux tout au long de l’année. Ce n’est certainement pas le cas dans le « Alte Land » ou dans le « Vierlanden », pour ne citer que quelques zones à proximité immédiate de Hambourg. De plus, il faut être un peu plus versé dans le domaine de la location touristique si l’on ne veut pas souffrir d’un naufrage avec son investissement dans une propriété de vacances au bord de la mer. Je déconseille donc à la plupart des gens de faire une telle chose.

FIV : Nous avons toujours la région de Cologne / Düsseldorf. Il y a actuellement environ deux millions de personnes qui y vivent. Acheter ou mieux louer ? Quels sont vos conseils pour Cologne et Düsseldorf ?

Qui peut, devrait acheter ! Surtout Düsseldorf et ses environs ne sont pas très en retard sur l’évolution des prix par rapport à Berlin et Hambourg. Toutefois, ce qui suit s’applique aux deux villes : examinez attentivement le quartier dans lequel le bien est situé. A Cologne et à Düsseldorf, on ne s’est pas encore rendu compte que les anciens « quartiers fantômes » deviennent du jour au lendemain des quartiers absolument urbains. A Düsseldorf, Oberkassel fait toujours partie des « meilleures adresses », tandis qu’Eller et Flingern sont plutôt sous-évalués. A Cologne, les quartiers les plus recherchés s’appellent depuis de nombreuses années « Rodenkirchen » et « Bickendorf ». « Chorweiler » ou « Nippes » sont plutôt pour les connaisseurs de scènes…..

FIV : Quelle est la différence entre l’attractivité des deux villes ?

Je suis sûr que vous ne vous attendez pas à ce que je réponde sérieusement. Il n’y a toujours pas de réponse contraignante à cette question fondamentale de l’existence rhénane. Peut-être ceci : dans les deux villes, il y a de la bière délicieuse et de bons pubs.

Merci beaucoup pour l’interview.

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

0 réponses

Laisser un commentaire

Participez-vous à la discussion?
N'hésitez pas à contribuer!

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *