Vendre une maison – procédure de vente, valeur du bien et les meilleurs trucs et astuces

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Vendre une maison – La vente d’une maison est une affaire complexe qui comporte de nombreuses étapes différentes. De la création d’une annonce attrayante à l’évaluation du bien et aux démarches juridiques ultérieures, telles que le contrat d’achat et les rendez-vous chez le notaire. Au cours de toutes ces étapes, différents points doivent être pris en compte afin de sortir gagnant de la vente immobilière.

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Vendre des biens immobiliers – comment rendre la vente simple et rentable ?
Acheter, vendre et investir – Immobilien Magazin
Les formulaires de la maison en un coup d’œil : Liste
La base juridique – le notaire, le registre foncier et le contrat d’achat
Les 6 erreurs les plus courantes – comment éviter les écueils

Vendre des biens immobiliers – comment rendre la vente simple et rentable ?

Vendre une propriété avec succès en tant que débutant est plus difficile que vous ne le pensez. Il y a beaucoup de choses à prendre en compte et beaucoup d’erreurs qui peuvent être commises. Vous devez donc connaître les procédures dès le départ et vous assurer que vous faites tout correctement. Si vous abordez la vente d’une maison sans aucune aide, vous devez vous préparer à y consacrer beaucoup de temps et à vous organiser. La seule façon de faciliter ce processus est de disposer de la bonne expertise en la matière. En savoir plus sur la vente d’une maison (externe) !

Déterminer la valeur d’un bien immobilier – voici comment procèdent les experts

Quels sont les critères exacts pour déterminer la valeur d’un bien et comment les évaluateurs procèdent-ils pour préparer l’évaluation ? En général, selon l’article 194 du BauGB, la valeur marchande doit refléter le prix qui aurait été atteint dans une année commerciale normale au moment de l’évaluation, sans tenir compte de circonstances inhabituelles ou personnelles. Pour déterminer cette valeur, les experts s’appuient sur différents critères :

La valeur standard du sol

La valeur standard du terrain est probablement le critère le plus important pour déterminer la valeur marchande, car elle constitue la base de son calcul. La valeur standard des terrains indique la valeur d’un mètre carré de terrain non développé dans les zones de valeur standard respectives.

L’état structurel et technique d’un bien immobilier

Le deuxième critère important est bien sûr l’état de la propriété. Cela inclut non seulement les matériaux utilisés, tels que les matériaux de construction, le câblage, les tuyaux ou les systèmes électriques, mais aussi l’âge de la propriété et des matériaux. En outre, des éléments supplémentaires tels que des aménagements extérieurs, des abris pour voitures, des jardins et des garages peuvent avoir un effet positif sur l’évaluation et renforcer une évaluation positive.

L’emplacement des propriétés

D’une part, l’emplacement du bien comprend l’infrastructure des environs proches, comme les liaisons de transport, les commerces, mais aussi les liaisons avec les médecins ou les hôpitaux. D’un autre côté, les endroits branchés ont un avantage, surtout dans les grandes villes. Plus la popularité du quartier est élevée, plus la valeur de la propriété y est élevée.

L’état énergétique

Tout d’abord, bien sûr, le certificat énergétique doit être présenté. Cela montre à quel point la consommation d’énergie est élevée. Plus c’est haut, plus c’est mauvais. À cela s’ajoute la qualité et la nouveauté de l’isolation des murs extérieurs et du toit. Ceux-ci ont une influence décisive sur la consommation d’énergie et les coûts énergétiques augmentent énormément avec une mauvaise isolation.

Le niveau de développement de la propriété

Le degré de développement est également important pour la valeur de la propriété. Cela signifie qu’il faut vérifier si le bien est raccordé aux réseaux importants tels que le réseau d’eau, le réseau téléphonique mais aussi l’électricité. Bien sûr, c’est un avantage si la propriété est connectée à tous les réseaux importants.

Sites contaminés sur la propriété

Les sites contaminés sur le terrain ne sont bien sûr pas avantageux pour le bien, car ils doivent être repris par le nouveau propriétaire. Ces sites contaminés sont inscrits au registre foncier et ont une influence négative sur l’évaluation, car les acheteurs potentiels doivent supporter des coûts supplémentaires.

La situation actuelle du marché

Le prix d’un bien immobilier est toujours déterminé par l’offre et la demande, c’est pourquoi ce critère joue également un rôle important pour l’expert. Dans ce cas, les données de vente de propriétés comparables situées dans des endroits similaires sont utilisées et comparées aux données de la propriété examinée.

La bonne présentation – c’est ainsi que vous mettez correctement en scène votre propriété

La bonne annonce est la clé de voûte de l’auto-marketing d’un bien immobilier. Mais d’autres aspects doivent également être pris en compte. Si vous abordez la vente d’une maison sans aide, vous devez vous préparer à y consacrer beaucoup de temps et d’organisation. Ce processus ne peut être facilité que si vous disposez des bonnes connaissances spécialisées en la matière.

L’annonce – le bon libellé, les photos et la première impression

Il n’y a rien de pire que de voir votre annonce se perdre dans la masse. Les descriptions courtes et sobres ennuient les acheteurs potentiels et sont peu engageantes. Par conséquent, veillez à ce que le titre soit libre mais toujours sérieux. Pour y parvenir, vous devez utiliser un langage aussi riche en images que possible, qui suscite des émotions et attire ainsi l’attention. Réfléchissez au titre que vous vous imposeriez. Les avantages particuliers de votre bien peuvent être soulignés par des expressions telles que « ancien bâtiment élégant avec stuc » ou « terrasse exposée au sud et inondée de soleil », car vous semblez enthousiaste et invitez directement le chercheur de biens. Essayez d’attirer l’acheteur dès le titre pour qu’il continue à cliquer sur votre annonce.

Le texte de l’annonce – description précise et mention des avantages

Une fois que l’acheteur potentiel est sur votre annonce, deux autres facteurs peuvent le convaincre du bien. Le texte de l’annonce et vos photos. Dans votre texte, vous devez expliquer les données clés importantes concernant la propriété ainsi que les critères de la propriété. Cela comprend le nombre de pièces, le quartier, le balcon, la cuisine équipée, l’étage, mais aussi la salle de bain complète ou les pièces de la cave. Décrivez l’emplacement de l’appartement, ses commodités et son équipement de la manière la plus détaillée possible. Cela inclut les équipements de cuisine, les systèmes de chauffage mais aussi d’autres objets qui resteront dans la propriété. Dans ce cadre, mentionnez les coûts des indemnités pour les équipements existants et les frais de courtage. Il est également important d’inclure des informations telles que le loyer, les frais annexes et la taille de l’appartement en mètres carrés.

Les images – l’alpha et l’oméga d’une bonne publicité

Mais le facteur le plus important est sans doute les photos. Un acheteur souhaite naturellement voir le maximum de la propriété pour se faire une idée de ce qu’elle peut lui apporter. Pour prendre de superbes photos de votre propriété, il y a quelques éléments à prendre en compte. Tout d’abord, les chambres doivent être bien rangées et propres. Vous devez absolument prendre les photos à la lumière du jour, afin que les pièces soient vraiment visibles et que les acheteurs puissent évaluer la quantité de lumière du jour qui pénètre dans les pièces. Votre photo de couverture doit être la plus expressive et représenter ce que l’appartement a de meilleur. La plus belle pièce, la terrasse sur le toit, la cuisine ouverte ou peut-être la baie vitrée avec vue. Des photos de toutes les pièces et, le cas échéant, du jardin/balcon/terrasse, une vue extérieure et, surtout, un plan d’étage ne devraient jamais manquer. Le plan d’étage ne devrait jamais manquer, car il donne aux acheteurs potentiels une impression des proportions des différentes pièces les unes par rapport aux autres et les aide à voir la disposition des pièces.

Acheter, vendre et investir – Immobilien Magazin

Vous pouvez en savoir plus sur l’immobilier dans le magazine Real Estate.

Les formulaires de la maison en un coup d’œil : Liste

Sur le marché de l’immobilier, il existe différents types de construction. Que ce soit dans le domaine des appartements ou des maisons, il existe de nombreuses formes et types selon lesquels une propriété est conçue. Ceux-ci sont divisés en différents formats. Nous avons répertorié ici quelques-uns des types de maisons et d’appartements les plus courants. Vous trouverez plus d’informations sur le type de bien concerné dans l’article correspondant en cliquant sur le lien correspondant.

Aperçu des types de maisons : du bungalow à la maison préfabriquée

Vous trouverez ici une liste avec un aperçu de toutes les formes de maison courantes. L’article lié vous fournit de plus amples informations sur la forme de maison respective, vous présente les caractéristiques et les définitions, et vous apprenez également quel type de maison convient à qui et pourquoi. En outre, nous présentons les avantages et les inconvénients de chaque type de maison dans les articles correspondants.

La base juridique – le notaire, le registre foncier et le contrat d’achat

La vente d’une maison est une décision importante qui implique de nombreuses procédures, contrats et exigences juridiques. En tant que propriétaire, vous devez être bien informé à l’avance de ce qui vous attend et de ce à quoi vous devez faire attention pour sortir de l’affaire avec profit. Pour les non-initiés dans le domaine, il existe de nombreuses bases juridiques à prendre en compte et, surtout, de petites pierres d’achoppement qu’il faut éviter à tout prix.

Apprenez-en plus sur les bases légales de la vente d’une maison grâce aux experts de l’IHV !

Le notaire – personne morale chargée de superviser le contrat d’achat

Les tâches d’un notaire consistent à réglementer la vente de biens immobiliers en tant qu’autorité juridique impartiale, de manière à ce que toutes les parties soient satisfaites et que tous les points de litige possibles soient évités ou réglés du début à la fin. Le notaire rédige un acte public (le contrat de vente) dans lequel toutes les questions juridiques nécessaires sont réglées de manière transparente et claire.
En outre, le notaire certifie le contrat d’achat immobilier. En Allemagne, l’article 311b du code civil allemand (BGB) stipule que tous les contrats juridiques concernant les terres, les actifs, les successions et les biens immobiliers doivent obligatoirement être notariés. Une autre tâche des notaires est d’assurer la protection de l’acheteur et du vendeur. Pour la protection juridique de l’acheteur, le notaire réserve le bien à l’acheteur dans le registre foncier en tant qu’avis prioritaire, de sorte que le vendeur ne puisse pas vendre le bien à quelqu’un d’autre à court terme. Pour la protection juridique du vendeur, le notaire fait procéder au transfert définitif de la propriété dans le registre foncier dès que l’acheteur a effectivement payé le prix d’achat.
Les notaires garantissent en outre des créances immédiatement exécutoires. Cela signifie que les créances stipulées dans les contrats notariés sont immédiatement exécutoires. Ainsi, afin d’exécuter les créances, il n’est plus nécessaire de déposer une plainte supplémentaire auprès d’un tribunal, mais un huissier peut être commissionné immédiatement. Cela se produit, par exemple, si le prix d’achat n’est pas payé. En outre, un notaire explique toutes les questions juridiques non résolues dans une vente immobilière. Il doit expliquer toutes les questions juridiques et légales à toutes les parties contractantes d’une manière si complète, compréhensible et suffisante qu’il est possible d’établir une trace documentaire de la volonté réelle des deux parties. Vous êtes obligé de le faire en vertu de votre fonction publique.

Les frais encourus par le notaire sont toujours les mêmes, car les frais de notaire sont réglementés de manière uniforme dans toute l’Allemagne par la loi sur les frais de justice et de notaire (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG). Si un notaire cherche à régler les coûts différemment, cela est sans effet, car la loi l’interdit. Cela s’applique aussi bien aux réductions qu’aux augmentations de coûts.

Le contrat d’achat – les points les plus importants doivent être réglés

Le contrat de vente est la base juridique sur laquelle repose la vente d’une maison. Selon le cas, un contrat d’achat a toujours une apparence différente et contient plus ou moins de règles, en fonction de ce que les parties ont convenu. Un contrat de vente est un contrat complexe et étendu qui contient de nombreuses ambiguïtés juridiques et aussi des pièges pour certaines personnes. La mise en œuvre peut également prendre un certain temps. Il peut s’écouler jusqu’à 8 semaines entre la signature du contrat chez le notaire et le transfert de propriété dans le registre foncier. Cette disparité entre le transfert du prix d’achat, le changement de propriété et donc de l’usufruit et des charges, et le changement final de propriété et la remise du bien soulève d’autres questions juridiques lors de la vente d’une maison, qui doivent être réglées en détail dans le contrat d’achat.
Les points les plus importants qui devraient être réglementés dans chaque contrat d’achat sont les suivants :

  • Quel objet d’achat est vendu ?
  • Qui vend à qui ?
  • Qu’est-ce qui est vendu avec ? (Cuisine équipée, propriété,…)
  • Comment est-il vendu ?
  • Comment se fait le paiement ? (espèces, virement bancaire, …)
  • Quelle est la date de remise des clés ?
  • Quelle est la ventilation des frais annexes et des frais d’entretien ?
  • Comment les coûts de développement sont-ils réglementés ?
  • Y a-t-il des possibilités de recours en garantie ?
  • Quel est l’état de l’objet ?
  • L’objet présente-t-il des défauts ?
  • Quels sont les permis disponibles et ceux qui manquent ?
  • Répartition des coûts
  • Autorisation du bureau du notaire

Les 6 erreurs les plus courantes – comment éviter les écueils

La plupart des vendeurs de maisons sont plutôt inexpérimentés dans ce domaine et ne savent pas par où commencer. Ils prennent souvent quelques photos et les mettent sur un portail immobilier. Cependant, les propriétaires ne savent pas à quoi s’attendre, à quoi faire attention et ce qui les attend. Pour éviter cette incertitude, le plus important avant de vendre une maison est de s’informer et de demander l’aide d’experts en la matière.

Un courtier est exclu dès le départ

Bien entendu, il est également possible de mener à bien la vente d’une propriété sans agent immobilier. Avant de vous décider pour ou contre un agent immobilier, réfléchissez donc à ce qui est le plus judicieux pour vous dans votre situation. Un agent immobilier peut vous faire gagner beaucoup de travail et de temps lors de la vente d’une propriété. Ils peuvent également vous conseiller sur les questions financières et commerciales. Alors posez-vous ces questions :

  • Ai-je le temps d’organiser, d’accompagner et de mener à bien la vente de ma maison tout seul ?
  • Mon niveau de connaissances et mes compétences professionnelles sont-ils vraiment suffisants pour mener à bien la vente sans agent immobilier ?
  • Puis-je coordonner seul la vente sur un marché immobilier régional et ciblé qui évolue rapidement ?

Il faut savoir que la vente de biens immobiliers demande beaucoup de temps, d’organisation et d’expertise. Un agent immobilier perçoit une commission sur une vente réussie, mais celle-ci peut être définie dans un contrat d’agence immobilière. En outre, l’agent immobilier se chargera de votre travail, comme la publicité correcte du bien, l’organisation et la conduite des visites, la préparation des contrats d’achat et la présence au rendez-vous chez le notaire. Cela signifie que vous avez à vos côtés une personne suffisamment compétente pour vous conseiller sur toutes les questions.

Vous n’êtes pas préparé aux rendez-vous de visite

Les acheteurs potentiels sont confrontés à la décision de réaliser ou non un investissement important. Ils veulent donc jouer la sécurité et être sûrs à 100% de leur décision. Afin de mener à bien la vente de la maison, vous devez donner aux acheteurs potentiels le plus de sécurité possible. Lors d’un rendez-vous de visite, vous devez être prêt à répondre aux nombreuses questions des acheteurs et avoir une bonne réponse à chacune d’entre elles. Il s’agit souvent de l’état de la maison – quel âge ont les fenêtres et les portes ? Quand la dernière rénovation et le dernier réaménagement ont-ils eu lieu ? Quel type d’isolation y a-t-il ? Quel est le montant des frais de service ? et et et – préparez-vous à toutes ces questions et informez-vous en détail sur votre maison dès le départ. L’ignorance peut déstabiliser les acheteurs potentiels ou servir d’excuse pour faire baisser le prix. Soyez également ouvert aux évaluateurs et comprenez que vos acheteurs veulent simplement jouer la sécurité.

La valeur du marché immobilier vous est inconnue

Tout propriétaire se souvient du prix qu’il a payé pour sa maison et du coût de la rénovation, de la remise à neuf, etc. Toutefois, il arrive souvent que la valeur du bien diffère du prix d’achat initial, car les prix des biens immobiliers sont déterminés par l’offre et la demande. Avant de mettre votre bien en vente, vous devez donc connaître sa valeur. Vous pouvez faire estimer la valeur du bien par un évaluateur mais aussi par un agent immobilier et ainsi mieux savoir dans quelle fourchette de prix vous pouvez évoluer. De petits défauts dans la maison peuvent diminuer la valeur du bien et être une raison pour les acheteurs potentiels de baisser le prix d’achat. Par conséquent, avant de vendre, demandez-vous si vous pouvez faire réparer les petits défauts à l’avance et exiger ainsi un prix de vente plus élevé. Toutefois, les évaluateurs ou les agents immobiliers peuvent également vous aider à prendre cette décision et à déterminer si un tel investissement en vaut la peine.

Ils ne sont pas prêts à négocier

Bien entendu, en tant que vendeur, vous souhaitez vendre votre bien de la manière la plus rentable possible. Cependant, vous êtes face à un acheteur qui sera le plus heureux de faire un profit au final. Ne ruinez donc pas vos chances d’acheter une maison en refusant de négocier, mais soyez aussi accommodant avec votre acheteur. Une seule chose aide dans les négociations, et c’est une bonne préparation. Vous devez considérer dès le départ dans quelle fourchette vous pouvez vous déplacer et quel est le minimum absolu pour vous. Vous devez également trouver de bons arguments pour justifier votre prix de vente. Il s’agit, par exemple, d’une bonne infrastructure, de l’emplacement de la maison ou des avantages particuliers de votre propriété. Un agent immobilier ayant une expérience de la négociation peut également vous aider à préparer une négociation réussie ou même vous soutenir sur place. L’entêtement peut gâcher beaucoup de choses et faire traîner les négociations inutilement. Rapprochez-vous et trouvez un prix qui convienne aux deux parties.

Votre exposé donne une fausse impression

L’exposé est l’un des éléments les plus importants pour la réussite de la vente de votre propriété. L’exposition est la première chose qu’un client potentiel voit et doit donc faire une première impression parfaite. Un mauvais exposé peut ruiner même la plus belle des maisons. Ce à quoi vous devez absolument prêter attention, ce sont les bonnes photos. Il est utile de les faire prendre par un photographe, mais les photos faites maison peuvent également être très réussies. Assurez-vous que les photos sont prises à la lumière du jour et que la pièce est facile à voir. Il doit également être bien rangé et propre afin que l’acheteur potentiel se sente immédiatement à l’aise et puisse s’imaginer y vivre. Prenez des photos de toutes les pièces et, idéalement, du plan d’étage afin que l’acheteur puisse se faire une idée précise du bien. Les photos du jardin ou des caractéristiques particulières de la maison sont également intéressantes. Soyez honnête dans le texte de votre exposé. Ne donnez pas de faux espoirs au client et n’exagérez pas, car cela ne fera qu’entraîner une déception lors du rendez-vous de visite.

Vous ne vérifiez pas correctement le contrat d’achat

Le contrat d’achat et le rendez-vous chez le notaire sont les dernières étapes de la vente d’une maison. Lors du rendez-vous chez le notaire, le contrat de vente est relu par le notaire et les deux parties le signent. Après ce rendez-vous, le contrat est juridiquement contraignant et la vente est réalisée. Avant ce rendez-vous, vous devez vérifier soigneusement le contrat de vente et être au clair sur tous les points notés. Si vous n’êtes pas sûr, consultez au préalable un agent immobilier qui examinera le contrat et vous conseillera. Vous pouvez toujours poser des questions chez le notaire, mais celui-ci ne vous conseillera pas. Il est uniquement chargé de veiller à ce que le contrat soit juridiquement correct. Pour être sûr qu’il n’y a pas d’incertitudes cachées, il est préférable de faire vérifier le contrat à l’avance.

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