Devenir indépendant : Qu’est-ce que cela signifie ?

Devenir indépendant en tant que créateur dans le domaine de la haute couture signifie que tu es le fondateur d’une start-up. Cela nécessite non seulement de l’argent, mais aussi un stock de marchandises, ce qui signifie que tu dois acheter et stocker des vêtements. Par rapport à d’autres secteurs, comme une agence de publicité, il y a ici des coûts supplémentaires pour le développement de ta mode, la production et le stockage.

Pourquoi je te dis ça ?

Avec mon agence de médias sociaux, l’agence de mannequins, le magazine de mode et d’autres marques, j’ai pu accompagner de nombreuses marques de mode, y compris de streetwear high fashion, en les conseillant et en les aidant à se développer. Quels sont les trois principaux enseignements que tu as tirés de la création de ta start-up de mode ?

Tenir bon, c’est tout ! Motivation & financement

La plupart des entreprises échouent à cause de l’argent, le fameux « runway ». Supposons que tu disposes d’un capital de départ de 150.000. Sur ce montant, 50.000 sont consacrés à la production, tandis que tu utilises les 100.000 restants pour toi et le marketing, répartis à raison de 5.000 par mois. Cela te permet de tenir environ 20 mois, pendant lesquels tu dois continuellement gagner de l’argent.

Crois-moi, tout coûte de l’argent :

• Loyer, aménagement, câbles, lumières, papeterie, …
• Accès à Internet, espace web, domaine, logiciels, …
• Beaucoup plus, et oui, toi et tes collaborateurs aussi

Règle d’or : celui qui réussit X, réussit aussi X2

Dans le domaine de l’entrepreneuriat, un adage courant dit que celui qui résiste 2 ans sur le marché peut réussir 2 ans de plus. Celui qui survit 5 ans sur le marché a de bonnes chances de réussir les 5 années suivantes. C’est pourquoi le capital de départ est indispensable, en particulier dans le domaine de la haute couture.

Statistiquement , 90% des startups échouent après 5 ans. Ton objectif devrait donc être de franchir ce seuil critique et de survivre pendant 5 ans ! Rome ne s’est pas construite en un jour, pas plus que ta nouvelle marque de mode. Tout commence par une planification et une préparation minutieuses.

Il y a deux options : Soit tu as suffisamment de motivation et de capital , soit tu n’en as pas.

Voici quelques conseils :

Runway : capital (et chiffre d’affaires) suffisants – risque #1

Lorsqu’on crée une entreprise, une chose compte avant tout :

Runway : Assure-toi que tu disposes de suffisamment de capital pour ne pas faire directement faillite.

Mais comment atteindre ce point sans capital propre ?

3 alternatives pour obtenir de l’argent

Tu as trois options :

1. Tu peux travailler dur et économiser de l’argent, mais cela peut prendre beaucoup de temps.
2. Sinon, tu pourrais demander à tes parents de te faire un prêt privé.
3. Ou bien tu optes pour un crédit.

Lorsqu’on contracte un crédit, il est important d’obtenir de bonnes conditions, en premier lieu des taux d’intérêt bas. Ainsi, même en tant qu’indépendant, tu peux obtenir un crédit à de bonnes conditions. Choisis une durée suffisamment longue pour ne pas devoir tout rembourser au bout de six mois déjà et veille à ce que les mensualités soient raisonnables.

La réalité est dure, en tant qu’entreprise, personne ne verse une larme pour toi. Si ton entreprise fait faillite, le daily business des autres continue le lendemain.

Production, fabricants et chaîne d’approvisionnement – Risque #2

Chaîne d’approvisionnement: assure-toi de disposer d’une production fiable.

A quoi dois-tu faire attention ?

Tu as besoin d’un développement efficace, de tissus de qualité, d’une finition précise – tout cela est d’une importance capitale dans le domaine du streetwear haute couture. Pour les produits haut de gamme, les clients accordent une importance particulière à la qualité. Prévois suffisamment de temps.

De nombreux créateurs d’entreprise échouent au niveau de la production. Pour les petites quantités (MOQ = Minimum Order Quantities), tu es souvent relégué au second plan dans la liste des priorités des fabricants. Assure-toi une ligne de production fiable. Si tu vends plus, tu n’auras pas non plus de problèmes de réapprovisionnement. De nombreuses start-ups de la haute couture ont déjà échoué dans ce domaine, sois donc averti.

Marketing : la moitié du combat

Un autre aspect important est le marketing de la mode. Henry Ford disait déjà

Marketing: « Pour chaque dollar que tu investis dans ton produit, tu as besoin d’un autre dollar pour le faire connaître ».

C’est vrai !

Que peux-tu faire ? Renonce à des essais coûteux.

1. Travaille avec de petits micro-influenceurs qui sont déjà reconnus dans le milieu de la haute couture. La croissance résulte souvent d’efforts communs.
2. Utilise les publicités, en particulier le retargeting. Si un utilisateur a visité ta boutique, mais n’a rien acheté et est parti, rappelle-lui ton offre à l’aide de publicités ciblées.
3. Sois actif ! Montre les coulisses, le processus de conception, le choix des matériaux, le magasin, les actions et poste les contributions des micro-influenceurs.

Voici nos trois conseils clés pour ta start-up de haute couture 2026 !

Perte de loyer : effet de rendement

Vacance, retard de loyer ou encore relocation et sélection des locataires. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu dois tenir compte de certains éléments. Même si tu as trouvé dans la prospection immobilière un bien immobilier rentable, avec un bon rendement immobilier, 2 ou 3 mois de vacance par an font que ton investissement devient soudainement non rentable. Pourquoi et pourquoi le choix de l’emplacement / du type de bien immobilier est-il si important ? Tu en apprendras plus ici dans le guide du risque de l’achat immobilier.

Ce guide a donc pour but de te sensibiliser au choix du lieu et au type de bien immobilier. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu reprends dans la plupart des cas le locataire actuel. C’est pourquoi il est important de toujours vérifier l’historique des locataires du vendeur !

Perte de loyer = tu payes les frais au lieu de ton locataire

Commençons tout d’abord par le thème des logements vacants.

Raisons de l’inoccupation et des pertes de loyers

En effet, les locataires qui ne veulent pas payer font en sorte que les investissements deviennent rapidement non rentables. Mais il ne s’agit pas toujours du pire des cas – les locataires nomades sont rares – les impayés de loyer peuvent aussi survenir parce que votre locataire a des difficultés financières et ne peut plus payer son loyer à temps. Ou encore le changement de locataire, lors d’un déménagement et votre nouveau locataire « idéal » n’emménage qu’un ou deux mois plus tard.

A cela s’ajoutent des changements structurels, une vacance à long terme lorsque la situation devient peu attractive pour les locataires.

Les raisons des impayés de loyer sont donc multiples :

• Le loyer n’est pas payé – le locataire a des problèmes financiers
• Vacance, par exemple lors de la relocation – le locataire « souhaité » n’arrive que plus tard
• Vacance due à des changements structurels – Dans 5, 10, 15 ans

Site + bien immobilier + choix du locataire

En tant que futur propriétaire d’un investissement, le choix du locataire vient s’ajouter au choix du site et du type de bien immobilier.

Considérons ici aussi le pire des cas comme exemple. Votre locataire refuse de payer le loyer, que ce soit pour des raisons privées ou financières, et 9 mois s’écoulent avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée. Si le locataire n’est pas suffisamment solvable, tu ne reverras jamais ton argent (frais de procédure d’expulsion).

Central, se préoccuper de :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft
• Sélection du locataire – Qui est le locataire ? Solvabilité (et confiance)

Plus tu te prépares à l’achat de ton premier bien immobilier, mieux c’est.

• Choix de l’emplacement : Emplacement A, B et C
• Type de bien : Maisons ou appartements

Vacance ou non : le crédit doit être payé

La plupart des gens financent leur bien immobilier. Cela signifie que tu donnes environ 15% de fonds propres et qu’une banque te donne le reste (85%) sous forme de crédit. Tu rembourses le crédit. La mensualité composée du remboursement et des intérêts s’appelle le taux de crédit. La banque ne se soucie pas des difficultés de votre locataire. Tu dois payer la mensualité.

Quoi qu’il arrive :

Tous les frais continuent de courir !

Taux de vacance : influence sur le rendement immobilier

Lorsque des biens immobiliers sont achetés en tant qu’investissement, il s’agit avant tout de rendement. En termes simples, le rendement locatif indique combien de revenus locatifs tu obtiens par rapport à l’investissement (prix d’achat du bien immobilier, frais annexes, entretien). Le résultat est un pourcentage. Plus il est élevé, mieux c’est.

Exemple (simple) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / an : 3.000 euros
• Rendement = 3%

3% serait relativement peu, car tu dois compter environ 6% pour les intérêts / le remboursement et l’entretien (actuellement). Cela signifie que ton bien immobilier doit rapporter au moins 6% pour que les frais soient couverts ».

Dès que tu descends en dessous de ~ 6% de rendement, tu payes le prix fort.

Supposons que tu aies calculé au plus juste lors de l’achat de ton bien immobilier. De sorte que tu atteignes tout juste 6% de rendement, qui couvrent la gestion / les mensualités de crédit (intérêts et remboursement). Maintenant, tu n’as plus de loyer pendant deux mois – le calcul n’est plus juste et le rendement tombe à 5%. A 5%, le pourcentage « manquant » doit être payé de ta propre poche.

• Calculer le rendement immobilier

Calcul : rendement effet 2 mois d’arrêt

Calculons maintenant avec l’immobilier à 6% de rendement calculé de manière extrêmement serrée. Le grand objectif de tous nos guides :

Ton locataire paie ton bien immobilier = bon rendement

Exemple 6% de rendement en cas de paiement intégral du loyer :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 12
• Revenu locatif / an : 6.000 euros
• Rendement = 6

Exemple Effet Perte de loyer (2 mois) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 10
• Revenu locatif / an : 5.000 euros
• Rendement = 5

Soit, cette année, 1 000 euros de sa propre poche.

– 1.000 euros au lieu de « Le locataire paie ton bien immobilier ».

La liberté financière ? C’est pourquoi la préparation est si importante !

Les locataires devraient donc toujours être examinés à la loupe. Il faut faire une vérification vraiment intensive.

• Renseignements personnels
• Parler au pré-locataire
• Renseignements sur la solvabilité
• …

Retard de loyer et réserves

Il ne s’agit pas forcément d’une perte totale de loyer. Dans la pratique, il y a de nombreuses raisons, par exemple votre locataire pourrait ne pas accepter une adaptation du loyer après des travaux de modernisation. En d’autres termes, vous modernisez et adaptez le loyer et votre locataire refuse l’augmentation de loyer.

Là encore, tu es confronté au problème suivant : tu as fait tes investissements et soudain, le locataire refuse. Un tel litige peut parfois durer longtemps et, à l’extrême, il faut compter 6 à 12 mois avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée.

Pour que tu puisses te lancer sans souci dans ton premier projet immobilier, pense à cela :

Constituer des réserves !

Qu’est-ce que cela signifie ?

Constitution de réserves : sécurité pour le premier bien immobilier

Idéalement, protège-toi financièrement contre deux possibilités :

1. Réserve pour l’entretien
2. Réserve pour loyers impayés
3. Réserve pour toutes les éventualités

Il n’est pas nécessaire de constituer des réserves. Mais elles te protègent contre les coûts que tu ne peux pas couvrir spontanément. Car comme tu l’as appris, qu’il s’agisse d’un retard de loyer, d’une perte de loyer ou d’un logement vacant :

Tous tes frais continuent à courir

Réserve pour l’entretien

L’entretien est un facteur de coût qui t’incombe toujours. Bien sûr, plus ou moins, selon l’année de construction et l’état du bien immobilier. Mais en général, tu calcules déjà dans le premier calcul de rendement 2% de réserves pour l’entretien.

Partie du calcul du rendement, 2% de réserve de maintenance :

2% Réserve pour l’entretien

Bien immobilier pour 100.000 euros (investissement) = 2.000 euros de réserve / an

Réserve pour loyers impayés

En outre, il est recommandé de constituer une réserve de 6% pour couvrir les éventuels loyers impayés :

+ 6% Réserve pour loyers impayés

Bien immobilier pour 100.000 euros = 6.000 euros de réserve

6% correspondrait également à un rendement de 6% = 1 an de loyer de base.

Réserve : Extra, pour toutes les éventualités

En particulier pour le premier bien immobilier, sans grande fortune propre (en règle générale), tu devrais penser à une réserve supplémentaire. Pourquoi ? Pour ne jamais manquer d’argent et ne pas payer une mensualité à la banque.

Idéalement pour le premier bien immobilier, pas une obligation mais une sécurité :

+ 10% de réserve supplémentaire

Bien immobilier pour 100.000 euros = 10.000 euros de réserve

Financement de suivi : risques et changement de taux

Les logements vacants n’ont pas que des effets négatifs sur le rendement. La plupart des prêts immobiliers sont assortis d’un taux d’intérêt fixe. A la fin de cette période, les conditions sont renégociées, c’est ce qu’on appelle le financement de suivi.

C’est là que les deux aspects centraux entrent à nouveau en jeu :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft

Octroi de crédit : facteurs

La banque suit également une voie claire pour les financements de suivi. Disons que lors du premier financement immobilier, tu as fixé les intérêts sur 10 ans. Après 10 ans, il reste une dette d’environ 76% pour un remboursement normal de 25%. Il faut maintenant le financer.

Pour le financement de suivi, tu retournes à ta banque ou à une autre. Si l’on te propose de meilleures conditions, il vaut la peine de demander des offres alternatives pour le financement de suivi. Les banques A, B, mais aussi C, jettent à nouveau un regard attentif sur ton bien immobilier et sur toi :

• Immobilier
• Solvabilité

Changement structurel : baisse de l’évaluation des biens immobiliers

Facteur 1 : changement structurel – Car, pour le financement de suivi, tout est réévalué. Disons qu’après 10 ans, ton taux d’intérêt fixe arrive à échéance et que la banque dit que le bien immobilier vaut maintenant 20% de moins, par exemple parce que de nombreuses personnes ont quitté la région au cours de la dernière décennie, que le prix des terrains est en baisse, etc.

Les banques veulent de la sécurité, si le bien immobilier a alors moins de valeur, la banque aurait perdu de l’argent dans le pire des cas (le taux de crédit n’est pas versé, vente forcée / vente aux enchères). Les intérêts augmentent donc.

Variation des taux d’intérêt : évolution des taux d’intérêt sur 10, 15, 20 ans

Facteur 2 : changement des taux d’intérêt – Actuellement, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi avantageux. Il est impossible de prévoir sérieusement ce que seront les taux d’intérêt dans 10, 15 ou même 20 ans. Une rétrospective montre cependant que jusqu’en 1990, les taux d’intérêt dans notre pays étaient encore supérieurs à 8%, jusqu’en 2000, ils étaient de 4 à 6%, et qu’actuellement, nous ne sommes qu’à 1-2% d’intérêt pour les prêts immobiliers. Si les taux d’intérêt baissent, c’est parfait pour ton financement ultérieur. Mais si les taux d’intérêt augmentent, c’est mauvais, car tu paieras alors plus et le calcul du rendement ne fonctionnera plus.

Que faire pour y remédier ? Conseils pour un bon rendement

Tout d’abord : ouvrez l’œil lors de l’achat d’un bien immobilier !

N’achète pas de problèmes !

N’achète pas de problèmes, apprends ici avec nous, étape par étape, comment acheter ta première propriété, de la préparation au contrat de vente, en passant par la prospection (trouver des propriétés rentables). Au plus tard lorsque tu auras lu notre guide Acheter son premier bien immobilier, tu sauras à quel point il est important de trouver des biens rentables lors de la prospection immobilière.

Lis ici encore une fois :

• Choix de l’emplacement : Acheter un emplacement A, B ou C ?
• Type de bien : maisons ou appartements ?

3 conseils pour y parvenir : Des taux d’intérêt bas

Tu sais maintenant qu’il est très malvenu que le bien immobilier coûte soudainement de l’argent au lieu d’en rapporter. Que faire ? Voici 3 conseils faciles à suivre :

Conseil n° 1 : acheter à bon prix – Cela semble simple, mais « c’est dans l’achat que réside le profit ». Un adage commercial qui s’applique également à l’achat de biens immobiliers. Acheter à bon prix signifie trouver un bien immobilier qui se vend en dessous de la valeur du marché, ou que tu achètes en tant qu’acheteur, en dessous de la valeur du marché. Nous avons plus d’informations sur ce sujet ici : Acheter un bien immobilier.

Astuce 2 : Fixation des taux – Si tu fixes tes taux d’intérêt pour 10 ans, tu devras te préoccuper d’un financement de suivi dans 10 ans. Plus la période de fixation des taux est longue, plus longtemps tu n’auras pas à te soucier des changements de taux. Pour maintenir les taux d’intérêt bas actuels, tu peux convenir d’une période de fixation des taux plus longue, par exemple 15 ans ou 20 ans. En cas de doute, il est possible d’aller jusqu’à la fin du prêt.

Astuce 3 : Remboursement plus élevé – Si les taux d’intérêt explosent et réduisent à néant de nombreux calculs de rendement, des remboursements plus élevés sont une option pour faire baisser les taux d’intérêt. Les intérêts sont toujours calculés sur la base de la dette ou, à partir du premier paiement, sur la base de la dette résiduelle. Plus la dette résiduelle est faible, plus les intérêts sont bas. Avec les taux d’intérêt bas actuels, il vaut toutefois la peine de financer des biens immobiliers sur une longue période, car l’inflation fait en sorte que ton taux de crédit devient de plus en plus « petit » par rapport au pouvoir d’achat.

De même, tu peux commencer le financement avec plus de fonds propres. Ainsi, le montant du crédit est plus petit, et donc le remboursement aussi. Cela signifie que le crédit est remboursé plus rapidement et que les changements de taux d’intérêt à long terme n’ont plus d’impact sur ton financement.

Résumons encore une fois les 3 conseils :

1. Prix d’achat – Acheter à bon prix (en dessous de la valeur du marché)
2. Période de fixation du taux d’intérêt – Convenir d’une période de fixation du taux d’intérêt plus longue (15 ans, 20 ans)
3. Taux de remboursement – Rembourser plus ou commencer avec un capital propre plus élevé

Voici encore 2 conseils pratiques pour trouver des biens immobiliers « sans problèmes » :

2 conseils pour vous : Visite de biens immobiliers

Voici encore 2 conseils pratiques pour ta recherche immobilière.

Astuce 1 : Fais attention à la gestion immobilière – De ton point de vue, la gestion immobilière fait-elle du bon travail ? En d’autres termes, as-tu le sentiment que la gérance immobilière sait ce qu’elle fait ?

Conseil n° 2 : des propriétaires occupants dans la maison – Lorsque tu visites des biens immobiliers, ils font également attention à ce que quelques propriétaires occupants vivent dans la maison. Tu fais plutôt attention à ce que le bien immobilier reste « bien entretenu », en ce qui concerne l’état mais aussi les locataires.

En résumé, tu fais attention à :

1. Gestion immobilière et confiance
2. Propriétaire occupant dans la maison

5 erreurs à éviter ! A quoi faut-il faire attention lors d’un placement de capital ?

Ton objectif est la liberté financière ? L’immobilier permet à chacun de se constituer un patrimoine. Les investissements te permettent de te constituer un capital à long terme. En investissant, tu peux faire travailler tes biens immobiliers pour toi et profiter au fil du temps des intérêts, des dividendes et des plus-values. Investir dans l’immobilier sans connaissances est toutefois trop risqué. Tu n’as pas besoin de réinventer la roue. Tous les professionnels de l’immobilier ont déjà commis des erreurs dont tu peux profiter. Suis cette liste de contrôle, évite les 5 erreurs et minimise ton risque d’échec. C’est parti !

Liste de contrôle des risques : Ce que tu dois éviter

Respecte ces points et rien ne t’empêchera de réussir ton investissement :

1. N’investis pas dans des biens immobiliers à trop faible rendement
2. Concevoir le financement à long terme plutôt qu’à court terme
3. Apporter suffisamment de fonds propres
4. Comparaison des financements
5. Calculer le rendement net et pas seulement le rendement brut

Découvre maintenant quelles sont les 5 plus grandes erreurs que l’on peut commettre lors d’un investissement en capital.

Acheter une maison : Coût élevé, risque élevé

Le rêve d’avoir sa propre maison est pour beaucoup un objectif de vie à atteindre. Outre de nombreux aspects positifs, avoir sa propre maison a aussi ses inconvénients. Lorsque tu achètes une maison individuelle, que ce soit pour ton propre usage ou comme investissement, tu es toujours responsable à 100 % des coûts qui en découlent. Pour en savoir plus sur les risques liés à l’achat d’une maison, cliquez ici.

(Alb) – Rêve : le piège de la maison individuelle

Pour beaucoup, le rêve d’avoir sa propre maison se transforme rapidement en cauchemar. Beaucoup utilisent un contrat d’épargne-logement pour payer une maison jusqu’à l’âge de la retraite, avec l’intention de vivre sans loyer. Cependant, cette hypothèse est souvent trompeuse et l’on s’endette quand même, car on est responsable de 100 % des coûts. On n’est donc jamais totalement libre de tout loyer.

• 100% Coûts d’investissement
• 100% de responsabilité personnelle pour les coûts
• Même après avoir remboursé le crédit, pas tout à fait sans loyer

3 erreurs lors de l’achat d’une maison

Il y a beaucoup à penser lors de l’achat d’une maison. Ce que beaucoup oublient, ce sont les erreurs que l’on peut commettre lors de l’achat d’une maison. Nous avons réuni ici pour toi les principaux points pour lesquels nous déconseillons l’achat d’une maison comme premier bien immobilier.

Erreur 1

Les frais liés à la maison restent toujours d’actualité et tu en es responsable à 100%. On n’est jamais vraiment libre de louer un bien immobilier pour son propre usage.

• Les frais de gestion et d’entretien de la maison restent pour toujours

Solution – Pour vivre vraiment sans soucis, il est conseillé d’entretenir un deuxième et un troisième bien immobilier que tu loueras. Avec le produit de ces biens immobiliers, tu peux payer les frais de gestion et d’entretien de ton propre bien et, en fonction du rendement, empocher le reste en tant que bénéfice.

Erreur 2

Le bien immobilier que tu as acheté quand tu étais jeune ne sera plus adapté à ton âge. Tôt ou tard, le bien immobilier devra être transformé pour assurer la prévoyance vieillesse nécessaire, ce qui entraînera à nouveau des coûts.

• Le bien immobilier n’est pas adapté à l’âge plus tard
• Coûts des aménagements pour les personnes âgées
• L’immobilier devient tôt ou tard trop grand

Erreur 3

Ta solvabilité auprès de la banque est réduite par un bien immobilier avec usage personnel et sans investissement supplémentaire. En raison de l’usage personnel du bien immobilier, tu as soudainement plus de dépenses courantes que de revenus, les dépenses courantes étant en outre toujours à 100% de ta responsabilité. En cas de perte d’emploi, la banque n’a en outre aucune garantie de ta part, car cela signifie pour toi une perte de revenus et de loyer et donc un risque plus élevé pour toi et la banque.

• Plus de frais courants, moins de dépenses
• Coûts à 100% Responsabilité personnelle
• Perte d’emploi signifie perte de revenu et de loyer – risque

Source : Types de biens immobiliers/ Expérience immobilière.fr

Immeuble collectif : capital propre élevé, coûts élevés

L’usage personnel est donc la manière la plus chère de se loger. Il en va tout autrement pour un bien immobilier destiné à l’investissement. Ici, le locataire et le fisc remboursent plus ou moins tes dettes. C’est pourquoi nous allons maintenant parler d’un immeuble à appartements ou à plusieurs appartements. Mais les débutants en immobilier sont prévenus ! Ce domaine est plutôt réservé aux personnes expérimentées.

Quand faut-il donc envisager l’achat d’un immeuble collectif ? Lorsque l’on dispose de suffisamment de fonds propres pour couvrir la part du prix d’achat, les frais de gestion, les frais de remise en état et les frais de modernisation. Malgré les revenus locatifs courants, ils sont ici, comme dans le cas d’un usage personnel, responsables à 100 % de tous les frais encourus.

Voici un bref résumé des inconvénients d’une maison à plusieurs logements :

• Fonds propres élevés nécessaires pour couvrir les coûts
• 100% des coûts doivent être pris en charge à 100% en tant que propriétaire

Immeubles d’habitation et de bureaux (IHB)

Les WHG se comportent de la même manière que les immeubles d’habitation, mais leur investissement est tout de même plus risqué. Étant donné qu’elles comportent des espaces commerciaux en plus des espaces résidentiels, elles sont plus souvent vides que les unités résidentielles. La surface doit néanmoins être entretenue, ce qui entraîne des coûts supplémentaires. Cela signifie que tu dois fournir plus de fonds propres.

• Risque élevé en raison de l’inoccupation
• Besoin de fonds propres encore plus importants
• Les logements vacants doivent être maintenus en activité – Plus de coûts

Copropriété : rendement élevé & partage des coûts

La solution pour ton premier bien immobilier ? Un appartement en copropriété ! Le grand avantage ? Lors de l’achat d’un appartement en copropriété, tu fais partie d’une communauté de propriétaires, tu n’as donc pas à assumer seul les frais qui surviennent dans un immeuble. Les frais d’entretien, de remise en état et de modernisation sont répartis entre tous les propriétaires. Qu’il s’agisse d’un bien à usage personnel ou d’un bien d’investissement, les frais courants sont toujours moins élevés que dans une maison dont tu es le seul propriétaire.

• Partie d’une communauté de propriétaires
• Tous les frais sont divisés par le nombre de propriétaires.

Un petit exemple : disons qu’il s’agit d’une installation de chauffage pour 16.000 euros. Tu fais partie d’un immeuble de 8 appartements, dont 1 en copropriété. Les coûts sont divisés par 8. Tu paieras donc -14.000 et seulement 2.000 euros, pour la nouvelle installation de chauffage moderne.

Immobilier commercial, immobilier spécialisé et protection des monuments historiques

Les biens immobiliers à usage commercial, classés monuments historiques ou destinés à un usage spécifique doivent être étudiés de plus près avant l’achat. Voici un bref aperçu des raisons de ce choix !

Immobilier commercial

• Rien pour les débutants
• Soumis à un cadre juridique différent de celui des logements
• Vacance plus fréquente que pour les logements (fluctuation)

Spécial biens immobiliers

Villa, ferme, domaine viticole ou encore atelier et centre commercial, tous ces biens sont des biens immobiliers spéciaux.

• Financement plus difficile car risque élevé pour les banques
• Acheter plutôt dans les zones A et B, car une zone rurale comporte trop de risques.

Biens immobiliers classés monuments historiques

Biens immobiliers ayant une valeur historique et un statut particulier (droits, obligations, impôts et subventions).

• Aide fiscale
• Coûts plus élevés en cas de remise en état
• Restrictions en cas de modification de la construction

Conclusion : dans quoi dois-je investir au départ ?

Si l’on regarde notre comparatif, on voit clairement que chaque bien immobilier, à l’exception du condominium, présente des inconvénients. C’est pourquoi notre conclusion est la suivante : les appartements en copropriété sont le moyen le plus simple d’accéder à l’immobilier. Voici encore une fois un bref aperçu de nos principaux points :

• L’intérêt personnel est la manière la plus chère de se loger – tu es responsable de 100% des coûts.
• Cas idéal pour débuter : appartement en copropriété, à louer (investissement), avec un bon rendement !
• S’il s’agit tout de même d’un usage personnel, alors directement avec un 2e ou un 3e bien immobilier comme investissement.

L’étape suivante : comment construire son patrimoine ?

Tu es intéressé(e) par un bien immobilier pour protéger et développer ton patrimoine ? Alors lis la suite : tout sur les placements financiers, les investissements de valeur et l’inflation.

Le conseil fiscal expliqué simplement : 7 domaines

Les tâches d’un conseiller fiscal diffèrent selon les tâches que vous assumez vous-même. Les principales tâches d’un conseiller fiscal sont la tenue de la comptabilité, la comptabilité financière, la comptabilité des salaires, les états financiers annuels et, bien sûr, des conseils généraux sur les impôts et l’optimisation fiscale.

Si vous vous intéressez aux processus et aux différents domaines de responsabilité, vous êtes au bon endroit. Découvrez les risques liés au recours à un conseiller fiscal, ainsi que trois conseils pour trouver un bon, très bon conseiller fiscal. Ensuite, nous vous donnerons un aperçu de la coopération quotidienne avec votre conseiller fiscal.

7 tâches typiques des conseillers fiscaux dans les entreprises :

1. Conseils sur la préparation et la structuration des impôts
2. Tenue de livres et comptabilité financière
3. Comptabilité et paie des salaires
4. Compte de profits et pertes (EÜR)
5. Déclarations fiscales (nous y reviendrons plus tard)
6. Audits des avis d’imposition
7. Représentation auprès du bureau des impôts et du tribunal

Source : Lukinski.de, conseiller fiscal pour les entreprises

Pourquoi est-il si important de trouver un bon conseiller fiscal de bonne réputation ?

Chaque euro qui n’est pas dépensé en impôts peut être réinvesti et générer de nouveaux rendements (bénéfices).

Cela signifie que si vous payez trop d’impôts, vous perdez votre argent. Vous ne pouvez pas l’utiliser pour de nouvelles idées et de nouveaux projets, qui vous apportent à leur tour plus de profits et de richesse. C’est pourquoi un bon conseiller fiscal est si important pour constituer votre patrimoine.

Tâches du conseiller fiscal : déclarations fiscales, salaires & Co.

Selon Lukinski, les 4 tâches centrales sont constituées de ces domaines sous une forme simplifiée :

1. Déclarations fiscales (déclarations mensuelles et évaluations annuelles)
2. Salaires des employés
3. Bilans (états financiers annuels)
4. Structuration fiscale (mise en place et optimisation)

Conseil : fondation, affaires courantes et développement

La chose la plus importante, surtout pour les fondateurs, est le conseil fiscal et la structuration. Les impôts ne sont pas seulement un sujet pour les grandes entreprises et les sociétés. Cela commence déjà par le salaire et les indemnités fiscales du directeur général. Dans le processus de croissance, il y a aussi des changements dans la forme juridique de l’entreprise (liste externe). Si vous envisagez un processus possible, celui-ci pourrait comprendre les étapes suivantes, par exemple, que vous traversez pas à pas en tant que travailleur indépendant.

Évolution d’une entreprise (exemplaire) :

• Entreprise individuelle
• Société entrepreneuriale (UG haftungsbeschränkt)
• Société à responsabilité limitée (GmbH)
• Société anonyme (AG)
• Holding (avec filiales)

Le conseil fiscal commence donc avant même la création de l’entreprise. Après avoir abordé des aspects simples et initiaux tels que le salaire de votre directeur général, il aborde le changement des différentes formes juridiques des sociétés.

Traitement des questions fiscales

Des consultations sur la structuration fiscale, l’élaboration de concepts d’évitement fiscal, ce n’est bien sûr pas le quotidien de la coopération. La coopération quotidienne avec votre conseiller fiscal consiste principalement à traiter les questions fiscales, qu’il s’agisse de la comptabilité des salaires, de la tenue des livres, de l’établissement des déclarations fiscales ou des demandes spéciales. Une liste de points clés en dit plus que mille mots. Voici donc un résumé de ce qu’est le « travail quotidien », les tâches du conseiller fiscal.

Les tâches du conseiller fiscal en détail :

• La comptabilité ; cela comprend la mise en place de la comptabilité, la création d’un plan comptable, la comptabilité proprement dite, l’imputation des pièces justificatives).
• Comptabilité des salaires
• Déclarations d’impôts ; cela comprend les déclarations anticipées d’impôt sur les salaires, d’impôt sur les plus-values et d’impôt sur le chiffre d’affaires.
• Préparation des déclarations d’impôts, notamment les déclarations d’impôts sur le revenu, sur les sociétés, sur le commerce, sur le chiffre d’affaires, sur les donations et les successions.
• Préparation des états financiers ; cela comprend le compte de résultat (EÜR), le bilan d’ouverture, les états financiers annuels, les états financiers intermédiaires, le bilan de liquidation et les rapports explicatifs.
• … et demandes spéciales

Pour être complet, les conseillers fiscaux aident naturellement non seulement à la création ou à la mise en place de l’entreprise, mais aussi à sa liquidation, c’est-à-dire à son insolvabilité, en cas de problème.

Dois-je faire appel à un conseiller fiscal ?

En tant qu’entreprise et indépendant, vous n’êtes pas obligé d’engager un conseiller fiscal.

Toutefois, si vous ne disposez pas vous-même d’une solide formation ou si les risques sont trop importants, par exemple parce que vous n’êtes pas une petite entreprise (avec « seulement » 5 000, 7 000 ou 10 000 de chiffre d’affaires par an), vous devez absolument compter sur le soutien d’un conseiller fiscal. Plus le taux de rotation est élevé, plus le risque de faire des erreurs est grand. Après tout, dans votre entreprise, vous n’êtes pas seulement responsable de vous-même, mais aussi de vos employés. Ils comptent sur vous, tout comme ils comptent sur le versement régulier de leur salaire.

La transition parfaite pour vos tâches !

Même si vous avez engagé un conseiller fiscal, il est utile de prendre en charge vous-même certaines tâches. En fonction du nombre de tâches que vous assumez vous-même (ou par l’intermédiaire de vos employés) dans votre entreprise, vous pouvez économiser sur les coûts du conseiller fiscal.

Quel travail vous coûte le plus cher à l’heure : les employés ou les conseillers fiscaux ?

Certains fondateurs collectent tous les reçus et les remettent ensuite au bureau, collectés mais non triés. C’est la première erreur, car c’est ainsi que le conseiller fiscal les attribue aux opérations du compte individuel. Avec 100 reçus, cela prend rapidement quelques heures supplémentaires, avec toutes les requêtes.

Vos tâches : Travailler avec des conseillers fiscaux = économiser de l’argent

Chaque heure pendant laquelle votre conseiller fiscal travaille pour vous, en dehors des tâches habituelles, entraîne un coût supplémentaire. Si vous envoyez vos documents (factures entrantes et factures sortantes) sans les trier, le conseiller fiscal ou un employé doit pratiquement tout faire. À l’inverse, si vous livrez tout ce qui est trié, attribué (document = opération de compte) et affecté, la charge de travail est minimisée.

Si vous rédigez des factures dans lesquelles, par exemple, il manque votre numéro d’identification fiscale, votre conseiller fiscal doit vous le signaler, vous devez tout modifier et renvoyer la facture. Si vous ne collectez pas vos factures triées et chronologiques, votre conseiller fiscal doit faire le travail, certains reçus ne sont pas clairs, encore des demandes, du temps et des coûts. Si vous n’utilisez pas encore la comptabilité numérique, par le biais d’un logiciel fiscal, les reçus doivent toujours être saisis à la main. Ce sont tous des facteurs qui font augmenter le coût de votre comptable.

Donc, en résumé, quelles sont vos tâches lorsque vous travaillez avec un conseiller fiscal ? Parce que :

Travailler avec le conseiller fiscal = économiser de l’argent

En gros, il y a 4 domaines dans lesquels vous devez travailler proprement.

Salaires, inscription, assurance maladie, etc.

En théorie, l’impôt vient en premier, déterminé par la comptabilité mensuelle. Mais pour nous, une chose est la plus importante : vos employés ! Car seul un bon travail d’équipe vous permettra d’obtenir de bons résultats avec votre entreprise. Par conséquent, pour nous, il s’agit avant tout des salaires, de l’assurance maladie et d’autres obligations qui garantissent une bonne et efficace équipe.

PS : Un bon travail d’équipe signifie toujours que vous êtes un bon motivateur pour vos employés.

Le point central est la transmission des données salariales, toujours le 15 du mois. Au milieu du mois ? Oui, exactement, car les données salariales doivent d’abord être traitées, souvent par des bureaux de paie externes, qui sont à leur tour mandatés par votre conseiller fiscal. Cela se produit notamment dans les petits bureaux fiscaux, lorsque les ressources en personnel nécessaires ne sont pas encore disponibles.

Cela signifie que vous envoyez toujours les salaires, les heures fixes et les heures probables au conseiller fiscal à la moitié du mois. Si vous avez des employés qui n’ont pas d’horaire mensuel fixe, vous devez extrapoler les heures de travail probables. Ces temps estimés sont ensuite compensés par les temps de travail effectifs (du mois précédent) du mois suivant.

Attention, piège à coûts inconsidérés ! Assurance maladie

L’assurance maladie ne fait pas partie des salaires et les fondateurs d’entreprises se contentent souvent ( !) de calculer la somme des salaires au lieu de voir l’ensemble des coûts encourus pour les employés.

Voici un petit exemple :

• Salaire (transfert) : 1 500 €.
• Assurance maladie : 700 euros
• Coûts pour la comptabilité des salaires : 15 €.
• Coûts salariaux centraux : 2 225 euros
• Coûts inconscients : + 32,6 %.

L’écart entre les 1 500 € calculés dans l’esprit et les 2 225 € effectivement payés est de 725 €, soit +32,6 %. Par conséquent, n’oubliez jamais que le coût des salaires et traitements comprend en fin de compte non seulement le paiement effectif à l’employé, mais aussi l’assurance maladie et les coûts salariaux qui doivent être payés en plus pour chaque employé.

Cette erreur de calcul augmente avec chaque employé. Ainsi, si, par exemple, vous embauchez directement 5 employés au moment de la création de l’entreprise par le biais d’un investissement ou d’un prêt et que vous ne surveillez pas les coûts de l’assurance maladie et de la comptabilité des salaires, vous aurez un déficit mensuel de 3 575 euros dans l’exemple de calcul. Si vous avez un prêt de 50 000 euros ou un investissement et que vous embauchez 5 employés, cela aura des conséquences rapides. Après une période de 6 mois, la perte soudaine et supposée est déjà de 21 450 euros. Les finances sont la première raison de l’échec des entreprises.

C’est là qu’une autre statistique entre en jeu : 9 entreprises sur 10 échouent au cours des 5 premières années. La raison la plus courante est le manque de financement et de ressources en capital. Soi-disant, parce que peut-être c’est juste un mauvais calcul.

C’est pourquoi il est toujours important : il faut s’intéresser aux impôts et aux taxes soi-même.

Ne laissez pas le travail (seulement) à votre conseiller fiscal !

Résumons à nouveau les salaires, les employés et l’assurance maladie :

• Soumission des données salariales avant le 15 du mois
• Présentation des heures de travail effectives et estimées (selon le type d’employé)

Taxes mensuelles : TVA, taxe professionnelle, etc.

De notre long regard sur les employés, nous en arrivons maintenant au point qui nous intéresse, les impôts mensuels ! En tant qu’entreprise (à l’exception des petites entreprises), vous êtes obligé de facturer la TVA si le destinataire de la facture se trouve dans le pays (entreprise) et toujours si le client est une personne privée.

La chose la plus importante pour les comptables et les teneurs de livres :

Chaque réservation (transaction) reçoit une affectation (document).

En d’autres termes, pour chaque reçu et retrait sur votre compte, il existe un reçu qui fournit la preuve de l’utilisation de l’argent.

Cette évaluation mensuelle détermine le montant de la TVA que vous devez payer au bureau des impôts.

Si votre chiffre d’affaires est suffisamment élevé, le bureau des impôts vous demandera de payer la taxe professionnelle pour la première fois. La taxe sur le chiffre d’affaires est un élément transitoire. La taxe professionnelle réduit votre bénéfice, la taxe sur le chiffre d’affaires ne le fait pas. Pour en savoir plus sur les types d’impôts en Allemagne, cliquez ici.

Une fois encore, les tâches les plus importantes pour vous dans la préparation de la comptabilité sont résumées :

• Un bon d’achat pour chaque réservation
• Comptabilité presque 1 mois ensemble
• Dépôt au plus tard le 10 du mois suivant (bureau des impôts, précédemment au conseiller fiscal)

Taxes annuelles : Comptes annuels

À la fin de l’année, selon la forme juridique et la structure de l’entreprise, des états financiers sont envoyés au bureau des impôts.

Si vous ne déposez pas vous-même votre déclaration fiscale, les comptes annuels seront entièrement préparés par votre conseiller fiscal.

Vos états financiers annuels fournissent des informations sur la situation financière de votre entreprise. L’état financier annuel est obligatoire pour tous les types d’entreprises et est également envoyé au Journal officiel fédéral. De cette manière, les bilans des entreprises peuvent être consultés publiquement. Cela permet aux autres entreprises de vérifier plus facilement leur solvabilité et donne au bureau des impôts un aperçu de leur situation actuelle.

À la fin de l’année, diverses déclarations doivent être soumises, en fonction de la ou des formes juridiques et de la construction de l’entreprise. Pour les indépendants, il s’agit de la déclaration de revenus ou, en général, de la déclaration de chiffre d’affaires. Comme je l’ai dit, tous ces aspects sont pris en charge par votre conseiller fiscal.

Les comptes annuels doivent être présentés au plus tard le 31 juillet. Sauf si vous êtes assisté d’un conseiller fiscal, le dépôt peut être prolongé jusqu’aux 28/29 février de l’année suivante.

Avant de passer aux 3 conseils pour trouver un bon conseiller fiscal, commençons par les risques et les dangers d’engager un mauvais conseiller fiscal.

Comparez les conseillers fiscaux : Risque à l’embauche

Vous voulez trouver un bon conseiller fiscal ! Parce que vous voulez éviter les risques et les dangers, après tout, cela vous coûtera de l’argent si vous engagez le mauvais cabinet pour votre comptabilité. En fin de compte, c’est aussi une raison pour laquelle les start-ups échouent. Les coûts de traitement, de conseil et de services supplémentaires, et bien sûr les pertes, par exemple si les avantages fiscaux ne sont pas exploités (citation ci-dessus). L’article sur Lukinski décrit trois facteurs de risque concrets, qui ne se manifestent généralement qu’après des années de coopération. Les 3 risques en un coup d’œil.

Attribuez les risques au conseiller fiscal :

1. Coopération intensive et régulière ; implique un engagement et du temps pour les changements de conseillers fiscaux.
2. Montant des coûts mensuels et supplémentaires ; argent manquant pour le réinvestissement
3. À long terme : perte d’argent (payer trop d’impôts, plus les frais du conseiller fiscal, manque de réinvestissement) en raison d’une qualité/quantité insuffisante de conseils.

Pour en savoir plus sur les 3 grands risques du commissionnement, cliquez ici :

• Engager un conseiller fiscal : 3 erreurs

Trouver un conseiller fiscal : 3 conseils

Afin de trouver un bon conseiller fiscal, l’article sur Lukinski vous donne 3 conseils pratiques pour votre recherche d’un bon conseiller fiscal dans votre région.

Ces 3 conseils vous aideront à trouver un conseiller fiscal :

1. Ne cliquez pas sur l’annonce dans les résultats de recherche (allez directement à la page 2).
2. Evaluation sur les portails en ligne (plus de 5 avis)
3. Expériences et recommandations d’entrepreneurs ayant réussi

Évitez les publicités dans les résultats de recherche et les portails

Tout d’abord, ne cliquez jamais sur les publicités, car ces résultats de recherche ne sont pas de qualité. Les publicités sont là uniquement parce que de l’argent est versé pour elles. L’argent dépensé en publicité doit, bien entendu, être récupéré. Les coûts pour le conseiller fiscal sont déjà en hausse, car le marketing est coûteux. Ce n’est peut-être pas non plus le meilleur bureau des impôts, après tout, il faut encore recruter des clients. Le bouche à oreille ne suffit pas pour acquérir de nouveaux clients par le biais de recommandations, c’est-à-dire par l’intermédiaire de clients satisfaits.

Des notes de qualité et de quantité

Le conseil numéro 2 concerne l’évaluation dans les portails en ligne. Ici, vous devez prêter une attention particulière au fait qu’il existe un nombre relativement important d’avis. Acheter des critiques est assez facile. Pour seulement 19 dollars, vous pouvez trouver des avis réels dans les moteurs de recherche et sur les réseaux sociaux. Par conséquent, vous devez, d’une part, comparer le nombre d’avis avec ceux d’autres bureaux et, d’autre part, lire ou même parcourir les avis. Un simple « très bien » pourrait également être acheté.

Les expériences de conseillers fiscaux d’autres entrepreneurs qui ont réussi

Le conseil numéro 3 est le plus sûr : demandez à des entrepreneurs expérimentés et prospères de votre région qui peuvent vous donner de bonnes recommandations. Un autre avantage est que vous avez une porte ouverte sur le cabinet. Comme les bons conseillers fiscaux n’attendent pas de nouveaux clients, ils ont suffisamment de demandes par le biais de recommandations.

Voici un bref résumé des 3 conseils pratiques pour trouver un bon conseiller fiscal :

1. Ne cliquez pas sur l’annonce dans les résultats de recherche (allez directement à la page 2).
2. Evaluation sur les portails en ligne (plus de 5 avis)
3. Expériences et recommandations d’entrepreneurs ayant réussi

Conclusion : trouver et engager un conseiller fiscal

C’est ainsi que nous avons abordé la question de la recherche et du recrutement d’un conseiller fiscal. Alors n’oubliez pas, ne laissez pas le travail (seulement) à votre conseiller fiscal ! Plus vous comprenez et faites, moins vous payez pour le comptable et plus il vous reste d’argent ou de bénéfices à réinvestir.

Vous avez appris beaucoup de choses sur le travail en commun, de la comptabilité et des salaires mensuels aux comptes annuels de votre entreprise. Ainsi que les 3 plus grands risques et 3 conseils pour ne pas faire d’erreur dans le choix d’un comptable.

Vous trouverez plus d’informations sur ce sujet dans la source de l’article sur Luinski.de : Steuerberater.

Coûts et facturation

Quel est le coût horaire d’un conseiller fiscal ? Comment sont calculés les honoraires du conseiller fiscal ? Combien doit coûter un conseiller fiscal ? Et combien coûte un conseiller fiscal pour les petites entreprises ? Si vous n’avez pas encore fait l’expérience d’un conseiller fiscal, nous vous proposons ici les coûts et prix officiels de la Chambre fédérale des conseillers fiscaux. Astuce ! Sous l’explication de la valeur des honoraires, vous trouverez le tableau des coûts pour 100 000, 200 000 et 500 000 euros – c’est ce que coûte / gagne votre conseiller fiscal !

• Coûts des conseillers fiscaux

Les erreurs : 3 risques pour votre entreprise

Engager un conseiller fiscal / Erreurs – Vous voulez trouver un bon conseiller fiscal ! Parce que vous voulez éviter les risques et les dangers, après tout, cela vous coûtera de l’argent si vous engagez le mauvais cabinet pour votre comptabilité. Les coûts de traitement, de conseil et de service supplémentaires et, bien sûr, les pertes, par exemple, si les avantages fiscaux ne sont pas exploités (citation ci-dessus). L’article sur Lukinski décrit trois facteurs de risque concrets, qui ne se manifestent généralement qu’après des années de coopération. Les 3 risques en un coup d’œil.

• Engager un conseiller fiscal : erreurs

Conseiller fiscal près de chez vous

Conseiller fiscal près de chez vous – Trouver un bon conseiller fiscal près de chez vous ? Nous avons parcouru l’internet pendant des jours pour trouver les meilleures recommandations de conseillers fiscaux dans votre région : Hambourg, Berlin, Cologne, Düsseldorf, Munich, Stuttgart & Co. pour votre déclaration d’impôt sur le revenu des particuliers ou votre comptabilité plus complexe pour les entreprises, de la comptabilité financière mensuelle aux états financiers annuels. Y compris les adresses, les numéros de téléphone et le site web.

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Engager un conseiller fiscal : 3 erreurs

Dans notre grand tour d’horizon sur le thème des conseillers fiscaux, les recommandations pour de nombreuses villes, pour de bons conseillers fiscaux à proximité, les coûts des conseillers fiscaux, tout sur le thème de la création d’une entreprise et des formes juridiques possibles ; les impôts sont si importants pour les entrepreneurs qu’aujourd’hui nous nous concentrons à nouveau sur le choix du conseiller fiscal. Parce que le choix du conseiller fiscal, en particulier, est un facteur central pour le succès de votre entreprise. Avant d’examiner les 3 erreurs en détail, voici un aperçu pour vous.

Attribuez les risques au conseiller fiscal :

1. Coopération intensive et régulière ; implique un engagement et du temps pour les changements de conseillers fiscaux.
2. Montant des coûts mensuels et supplémentaires ; argent manquant pour le réinvestissement
3. À long terme : perte d’argent (payer trop d’impôts, plus les frais du conseiller fiscal, manque de réinvestissement) en raison d’une qualité/quantité insuffisante de conseils.

Source : Lukinski.de, article Conseiller fiscal pour les entreprises

Examinons les facteurs de risque individuels du commissionnement.

Communication et création de liens – risque numéro 1

Tout d’abord, un facteur de risque qui n’est pas directement lié au thème « perdre de l’argent » ou « coûts pour le conseiller fiscal ». Il s’agit d’une coopération régulière et intensive avec le conseiller fiscal. Si la plupart des relations d’affaires sont relativement irrégulières, vous devez vous adresser à votre propre conseiller fiscal pour de nombreuses transactions récurrentes. Qu’il s’agisse de taxes, de consultations ou de demandes de renseignements.

Si vous ne vous sentez pas absolument à l’aise lors de la première rencontre, ou si vous n’êtes pas sur la même longueur d’onde, vous devez vous abstenir de travailler ensemble. C’est pourquoi il est si important de comparer les conseillers fiscaux, par le biais de recommandations d’amis entrepreneurs expérimentés ou de discussions initiales avec différents conseillers fiscaux. Il est également important que vous ayez différentes offres sous les yeux. La fréquence de vos communications est indiquée par les réunions hebdomadaires ou annuelles, même si elles ne sont que numériques.

Délais de soumission des comptes, des salaires et des états financiers annuels

La communication régulière comprend, par exemple :

• Présentation mensuelle des comptes, au plus tard le 10 du mois suivant (date limite au bureau des impôts)
• Traitements et salaires, au 15 du mois
• …
• États financiers

En tant que chef d’entreprise, vous êtes en contact permanent avec le bureau des impôts. Par conséquent, vous devriez également rechercher des personnes avec lesquelles vous êtes sur la même longueur d’onde, comme décrit ci-dessus. Si les désaccords et les litiges surviennent rapidement, la communication diminue, ce qui nous amène au risque numéro 3 : le manque de conseils fiscaux.

En même temps, vous êtes tout aussi réticent à prendre contact et vous ne poserez pas certaines questions que vous auriez posées à un conseiller fiscal en qui vous avez confiance.

Ainsi, en plus de tous les faits et chiffres, le niveau personnel joue également un rôle.

Changement de conseiller fiscal : quand les erreurs s’accumulent

Vous avez déjà vu dans les points ci-dessus comment votre entreprise est liée au conseiller fiscal. En conséquence, un changement n’est pas possible du jour au lendemain, il doit être bien préparé. Vous devez trouver un nouveau cabinet qui vous prendra comme client. Les bons cabinets vérifient notamment s’ils veulent travailler avec un client. Le nouveau conseiller fiscal doit alors commencer à travailler immédiatement pour assurer une transition sans heurts, par exemple si vous avez un différend avec votre ancien conseiller fiscal.

La relation est donc relativement durable, jusqu’à ce que vous remarquiez des erreurs (nous y reviendrons dans un instant) et que vous trouviez le temps de changer de conseiller fiscal en plus des affaires courantes de votre entreprise. Mais ne vous inquiétez pas, si vous trouvez quelqu’un qui vous accepte comme client, le changement est relativement rapide, du premier entretien au début est peut-être de 7 à 14 jours.

Grâce à la comptabilité numérique, le changement de conseiller fiscal est possible en 24 heures si le mandat est accepté par un cabinet d’avocats.

Charge financière mensuelle et excessive – risque numéro 2

Bien sûr, les conseillers fiscaux ne travaillent pas gratuitement. Lorsque vous examinez les coûts d’un conseiller fiscal, vous tenez également compte de deux valeurs.

Facteurs de coût : 1) Services réguliers et 2) Services supplémentaires

Facteur de coût 1 : services réguliers – Les services de base, c’est-à-dire la tenue de vos livres et la comptabilité financière, sont généralement calculés en fonction de la valeur d’usage. La valeur d’usage signifie que les coûts mensuels sont basés sur le montant de votre chiffre d’affaires. Plus vous faites du chiffre d’affaires, plus vous payez. Les frais sont calculés selon un barème officiel. En outre, les conseillers fiscaux ont une petite marge, à la hausse comme à la baisse.

Cela signifie que vous payez une valeur fixe en fonction du chiffre d’affaires que vous réalisez. Néanmoins, les offres de différents conseillers fiscaux peuvent différer, car elles comportent un pourcentage de marge.

Facteur de coût 2 : services supplémentaires – En plus de vos coûts mensuels de base, il existe également des services supplémentaires, par exemple le conseil, mais aussi l’état financier annuel qui est facturé en sus. C’est là que réside le facteur de risque : combien de conseils sont bons, combien sont mauvais pour vous et votre entreprise ? Il n’y a pas de réponse générale à cette question. Parce que, en fonction de vos connaissances et de votre intérêt pour le monde des affaires, l’idéal serait de ne consacrer qu’une ou deux heures par mois. Ici, consultation signifie déjà demande de renseignements. Presque chaque minute est facturée. Si votre conseiller fiscal vous parle au téléphone pendant 10 minutes, qu’un employé doit ensuite être informé (5 minutes), que des documents sont obtenus pendant 20 minutes supplémentaires, qu’une décision est prise et qu’un appel est retourné, une heure de temps supplémentaire a déjà été consacrée à une seule question. À 120 euros de l’heure, cela devient rapidement une question pertinente pour les jeunes entreprises.

Vous avez donc deux facteurs de coût et surtout les services supplémentaires peuvent rapidement s’additionner. Si vous avez recours à de nombreux conseils, ce qui est le cas de nombreux fondateurs, chaque minute est facturée. Si vous prenez comme base un taux horaire de 120 euros et que vous ne prenez qu’une heure supplémentaire par semaine, 4 heures de conseils supplémentaires (en un seul rendez-vous ou étalées) vous coûteront 600 euros. Ce n’est peut-être pas un problème pour une grande société anonyme, mais c’est beaucoup d’argent, surtout au début, dans la phase de démarrage.

Exemple de calcul : coûts supplémentaires dus au conseil

Voici à nouveau, en résumé rapide et simple, le calcul des coûts supplémentaires, grâce aux services de conseil.

• Taux horaire du conseiller fiscal : 120 euros
• Effort supplémentaire / semaine : 1 heure
• Frais supplémentaires mensuels : + 600 euros
• Frais supplémentaires annuels : + 7 200 euros

Si une SARL a été fondée avec un capital de départ de 25 000 euros, un poste de 28,8 % du capital social, en plus des frais de tenue régulière de la comptabilité.

Le conseil est important, mais faites attention aux questions en pointillé et soyez préparé, par exemple en faisant vos propres recherches, cela permet de gagner du temps.

Des conseillers fiscaux malhonnêtes ? Trop de conseils

Si vous avez un conseiller fiscal moins réputé et que vous travaillez régulièrement 10, 12 ou même 15 heures supplémentaires par mois, ce qui ne semble pas beaucoup au début, sur l’ensemble du mois, le risque se transforme rapidement en danger. Cela nous amène au risque 3, la conséquence : perdre de l’argent en raison de frais généraux et de taxes trop élevés.

Perdre de l’argent à cause de mauvais conseils ou de l’absence de conseils – Risque 3

En raison d’un manque de communication (risque 1), de frais trop élevés pour trop de conseils (risque 2) ou même d’un manque de connaissances, vous perdez de l’argent à réinvestir et d’autres avantages fiscaux.

Trop d’argent versé, des avantages fiscaux, vous ne pouvez plus en bénéficier par la suite, d’où l’importance d’avoir un bon conseiller à ses côtés.

La formation de conseiller fiscal est relativement simple, ce n’est pas une formation longue, étatique ou une étude, la formation pour devenir conseiller fiscal se fait dans le cadre d’un cours, suivi d’un examen. Dans l’ensemble, il s’agit de l’administration des impôts, et non de leur conception.

La formation à temps plein dure (seulement) 2 mois

Personne n’apprend les subtilités du système fiscal en 2 mois, il s’agit plutôt de la soumission correcte des données mensuelles et annuelles.

De nombreux conseillers fiscaux transmettent également leur travail à des employés qui ne s’intéressent ensuite guère aux clients individuels, par exemple parce que ces employés sont surchargés de tâches. En conséquence, l’œuvre est traitée, c’est-à-dire administrée à nouveau, et non conçue. Si vous engagez un conseiller fiscal qui n’attache pas beaucoup d’importance à la communication, notamment en matière de conseils fiscaux, vous perdrez rapidement beaucoup d’argent, en commençant par les déductions fiscales et en terminant par la structuration fiscale des différentes formes juridiques.

Engager un conseiller fiscal : erreurs + 3 conseils

Résumons une fois de plus les quatre risques centraux :

1. Coopération intensive et régulière ; implique un engagement et du temps pour les changements de conseillers fiscaux.
2. Montant des coûts mensuels et supplémentaires ; argent manquant pour le réinvestissement
3. À long terme : perte d’argent (payer trop d’impôts, plus les frais du conseiller fiscal, manque de réinvestissement) en raison d’une qualité/quantité insuffisante de conseils.

Source : Lukinski.de, conseiller fiscal pour les entreprises

Cela conduit à la question suivante : comment trouver un bon conseiller fiscal ?

Trouver un conseiller fiscal : 3 conseils

Dois-je faire appel à un conseiller fiscal ? Quelles sont les tâches d’un conseiller fiscal ? Combien coûte un conseiller fiscal ? Vous trouverez ici les réponses à vos questions et bien d’autres informations sur le thème des conseillers fiscaux à proximité, la recherche de conseillers fiscaux, les coûts, les tâches, la comptabilité financière, les états financiers annuels et les impôts en général – mais commençons par le début.

• Trouver un conseiller fiscal : 3 conseils

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Conseiller fiscal près de chez vous – Trouver un bon conseiller fiscal près de chez vous ? Nous avons parcouru l’internet pendant des jours pour trouver les meilleures recommandations de conseillers fiscaux dans votre région : Hambourg, Berlin, Cologne, Düsseldorf, Munich, Stuttgart & Co. pour votre déclaration d’impôt sur le revenu des particuliers ou votre comptabilité plus complexe pour les entreprises, de la comptabilité financière mensuelle aux états financiers annuels. Y compris les adresses, les numéros de téléphone et le site web.

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Vente de biens immobiliers : 15 erreurs à commettre lors de la vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété

Cette liste va plus loin que tous les autres guides sur Internet, qui ne traitent généralement que de six, sept ou huit erreurs. Ici, il va beaucoup plus loin ; il critique également les évaluations trop élevées des agents immobiliers.

Exemple : Pas de vente en raison d’une évaluation trop élevée

Voici un petit exemple que nous aborderons plus en détail par la suite :

Bien sûr, vous êtes malin et vous demandez à plusieurs agents immobiliers une offre pour votre condominium ou votre maison ! En fait, c’est exactement ce qu’il faut faire. Mais il peut y avoir une erreur ici, car vous finirez probablement par choisir l’agent immobilier qui vous donne l’évaluation la plus élevée. Mais un prix d’offre trop élevé (et non le prix d’achat) peut effrayer les parties intéressées et votre bien, qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété ou d’une maison, deviendra rapidement un vendeur lent et il ne sera pas vendu, du moins pas dans le délai que vous auriez souhaité. Si vous devez la vendre rapidement, vous devrez accepter des pertes considérables sur le prix d’achat. Après tout, vous êtes sous pression ! Mais commençons par les erreurs typiques.

Tout d’abord, un regard sur la liste de contrôle complète.

Liste de contrôle : Les erreurs à commettre lors de la vente d’un appartement ou d’une maison

Ces 15 sources d’erreurs typiques ont été identifiées par Lukinski (Liste : 15 erreurs dans la vente immobilière; externe).

1. Le temps presse ! Trop peu de temps pour la vente
2. C’est l’heure ! Mauvais moment pour vendre
3. Description inexacte de la propriété ! Exposé écrit de manière non professionnelle
4. Des photos peu flatteuses ! Les parties intéressées ne cliquent pas
5. Mauvais groupe cible ! Journal pour étudiants Appartement de 50 m².
6. Une évaluation trop élevée ! Trop cher, pas d’acheteurs
7. Des documents et des preuves manquent
8. Les visites ne sont pas préparées ! Ne convainc pas les parties intéressées sur place
9. Un effort sous-estimé ! Retour à la pression temporelle (Erreur 1)
10. La négociation est facile ! Pertes sur le prix d’achat avec des professionnels
11. Privé, à vendre seul ! Phase de vente sans expérience
12. Temps d’attente ! Les parties intéressées vous retardent trop longtemps
13. La solvabilité ! Preuve de financement (acheteur)
14. Contrat de vente ! Des défauts dans le contrat d’achat sont négligés
15. Une propriété brûlée ! Biens de grande taille ou exclusifs dans les portails de masse

Lacopropriété en tant qu’investissement au centre-ville : les ventes d’appartements ne sont pas seulement intéressantes pour les particuliers, les investisseurs immobiliers s’intéressent également aux emplacements A très recherchés. C’est pourquoi les portails immobiliers ne sont pas toujours la meilleure idée, en particulier les propriétés situées dans des endroits de premier ordre sont généralement vendues par des agents renommés qui ne sont pas seulement positionnés au niveau régional mais disposent d’un réseau international d’acheteurs.

Loft sur 2 étages, les propriétés comme celle-ci se vendent bien ! Même s’ils ont besoin d’être rénovés. Après avoir été transformé, un loft doté d’un escalier moderne et indépendant brille d’une nouvelle splendeur.

Examinons maintenant certains des risques :

Le temps presse ! Trop peu de temps pour la vente

Le manque de temps est l’une des principales sources d’erreur qui peut vous conduire à obtenir un prix de vente bien inférieur à celui que vous auriez souhaité. Si vous n’avez pas prévu suffisamment de temps pour la vente de votre copropriété ou de votre maison, mais aussi d’un terrain ou d’un immeuble d’habitation, vous serez très probablement sous pression. Bien sûr, si vous êtes sous pression, les traders intelligents peuvent en profiter et ils le feront !

• Pression du temps – processus de vente sous-estimé
• Option A – Accepter un prix d’achat inférieur
• Option B – Accepter un délai de vente plus long

Le problème : l’option B ne fonctionne que si vous n’avez pas besoin de l’argent de la vente de l’appartement ou de la maison ! Par exemple, parce que vous avez déjà acheté un nouveau bien.

Il est recommandé de prévoir au moins deux mois de préparation. En effet, comme vous l’apprendrez dans un instant dans les autres sources d’erreur, il ne s’agit pas seulement de faire une petite annonce, il faut rassembler des documents et des dossiers, compiler les données sur le bien, prendre des photos significatives du bien, accepter les premières demandes, discuter, organiser des visites, puis toute la négociation, le contrat d’achat et le rendez-vous chez le notaire.

Au moins 2 mois de préparation ; le temps de vente peut souvent atteindre 6 mois.

Vous pouvez constater à quel point le processus de vente d’un bien immobilier est complexe et étendu. C’est pourquoi il est si important que vous preniez suffisamment de temps.

Description inexacte de l’objet / rédaction non professionnelle

Ce qui rebute de nombreux acheteurs potentiels, surtout si vous avez beaucoup d’offres sur les portails immobiliers, c’est une description inexacte du bien. Personne ne veut demander des informations supplémentaires si elles ne sont pas déjà fournies par le vendeur. Pourquoi le feraient-ils, alors qu’il existe une multitude d’autres offres à quelques clics de là ?

Une description précise de la propriété comprend de nombreux facteurs, l’article en donne une liste complète(erreurs lors de la vente d’un bien immobilier), avec des informations qui doivent au moins figurer dans l’annonce immobilière.

Une description d’objet devrait au moins contenir cette information :

• Titre significatif
• Adresse, ou lieu et district
• Espace de vie
• Surface au sol
• Type d’appartement / Type de maison
• Disponible à partir de quand
• Nombre de pièces
• Chambre à coucher
• Salle de bain
• Garage / Place de parking
• Internet

Caractéristiques et extras :

• Tissu du bâtiment et certificat énergétique
• Année de fabrication
• Modernisation/redéveloppement
• Statut de l’objet
• Équipement
• Type de chauffage
• Source d’énergie
• Certificat énergétique

Documents dans la première étape :

• Plan d’étage

Le résultat est alors une publicité en ligne ou une belle brochure claire, comme le montre l’exemple :

Des photos peu flatteuses dans l’exposé – Tout comme l’exposé, presque aucune demande

Les photos en disent plus que 1 000 mots ! En tant que magazine, nous connaissons très bien, de par notre travail pratique, l’importance des photos. De l’édition en ligne aux magazines imprimés, le choix des photos est l’un des critères les plus importants pour attirer l’attention des acheteurs potentiels. Il en va de même pour les ventes de maisons et les ventes d’appartements.

Le principal élément à prendre en compte est la qualité de l’appareil photo. Si vous utilisez un nouveau smartphone ou un appareil photo numérique moderne, vous n’aurez aucun problème. Mais parfois l’objectif est sale, parfois le modèle de téléphone n’est plus le dernier. Lorsque la séance de photos est imminente, vérifiez à l’avance les options d’appareil photo qui s’offrent à vous. Conseil. Les smartphones prennent aujourd’hui de très bonnes photos, généralement suffisantes.

Flat : exemple avant/après

Voici un exemple pratique avant et après de bonnes et mauvaises photos. Un exemple simple : la lumière du jour et le réglage de l’appareil photo.

Avant (avec une mauvaise lumière) :

Après (avec une bonne lumière) :

Grâce à des conseils simples pour les débutants en photographie et aux principaux réglages de l’appareil photo, vous pouvez rapidement réaliser beaucoup de choses, de l’extérieur à l’intérieur, même en contre-jour.

Ordre, propreté et lumière du jour

Ce que la caméra ne peut pas résoudre, c’est l’ordre et la propreté dans les locaux et, bien sûr, aussi à l’extérieur. Non seulement pendant la visite, mais aussi lorsque vous prenez des photos du bien, vous devez toujours faire attention à l’ordre et à la propreté. Cela donne aux pièces un aspect de grande qualité, ce qui signifie que davantage d’acheteurs potentiels répondront à votre offre. Un bon conseil est également de retirer les objets. Par exemple, s’il y a trop de cadres photo sur l’armoire, des vêtements qui pendent visiblement dans la pièce, etc. Plus les pièces sont rangées, plus les chances de réaliser une vente rentable sont élevées.

Une fois les pièces préparées, il s’agit de choisir le bon moment pour prendre les photos. Ici, vous devez vous assurer que vous prenez des photos à la lumière du jour. De cette façon, vous disposez d’une luminosité optimale et naturelle dans les pièces, ce qui est bien mieux qu’une lumière non naturelle, comme dans l’exemple ci-dessus. Pour que les acheteurs obtiennent une bonne image de l’appartement, de la maison ou de l’immeuble, vous devez toujours photographier plusieurs perspectives. En d’autres termes, ne vous contentez pas de prendre une photo du salon, prenez-en trois.

Vérification rapide de vos photos :

1. Qualité de la caméra
2. Ordre et propreté
3. Lumière du jour, pièces lumineuses
4. Perspectives multiples

A voir également : Préparation des salles

Les normes sont les mêmes pour la visite que pour les photos de la propriété. Tout doit être bien préparé, car la propriété doit être convaincante. L’air frais, la lumière du jour, l’ordre et la propreté, ainsi que les boissons et les collations déjà préparées, devraient conduire directement aux premières conversations approfondies pendant le visionnage.

La maison et l’appartement sont évalués trop haut ! Personne n’écrit

Cette erreur est relativement fatale :

Si l’évaluation du bien est erronée, vous ne vous en apercevrez généralement que tardivement, c’est-à-dire exactement au moment où il n’y a pas ou trop peu de demandes de renseignements !

Sous cet aspect précis de la connaissance tardive du prix de l’offre trop élevé, vous revenez rapidement à l’erreur 1) la pression du temps. Parce que soudain, il n’y a plus de personnes intéressées et que vous avez peut-être déjà confirmé votre nouvel appartement ? Peut-être que le nouveau financement de la maison a déjà été contracté ? Maintenant, cela devient critique ! Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles la plupart des gens veulent vendre rapidement, et non après 1 ou 2 ans, lorsque l’acheteur idéal a été trouvé.

Comme décrit dans l’introduction, de nombreuses personnes reçoivent des offres comparatives. Lorsque vous examinez les offres comparatives, vous vous dites probablement « Je vais obtenir la note la plus élevée », car vous obtiendrez le plus d’argent, n’est-ce pas ?

Les agents immobiliers sont également en concurrence les uns avec les autres. Vous savez donc que les agents immobiliers qui vous donnent l’estimation la plus élevée sont généralement engagés. Si deux agents immobiliers recommandent ~ 800 000 pour votre condominium et qu’un autre recommande 950 000, qui remportera l’enchère ?

1. Courtier évalué à 820 000
2. Courtier évalué à 800 000
3. Agent immobilier évalué à 950 000 – obtient le contrat

Cela pourrait être une erreur !

Les courtiers veulent la commande, les évaluations élevées sont le moyen pour les clients « satisfaits ».

Par conséquent, lorsque les évaluations sont effectuées par des agents immobiliers, veillez à ce qu’ils incluent également les points critiques dans l’évaluation et ne voient pas tout uniquement sous l’angle optimal pour la confirmation de la commande. Une évaluation immobilière bien fondée doit toujours être effectuée par un professionnel, une agence immobilière ou même directement par un expert. Vous devez vous assurer que votre propriété n’est pas seulement « calculée à la perfection ».

Les documents et les preuves sont manquants – Les documents ne sont pas disponibles

Si vous voulez vendre votre maison, vous avez besoin de beaucoup de documents, si vous voulez vendre votre condominium, beaucoup de documents et de papiers ! Des plans d’étage au certificat énergétique.

Pour vous donner un aperçu immédiat, voici une liste de contrôle avec les documents importants pour tous les types de maisons et d’appartements.

Source : Lukinski.de

Documents pour les biens immobiliers

Les documents généraux pour la vente de biens immobiliers :

• Plan cadastral officiel de la commune
• Inscriptions au registre foncier et documents relatifs aux charges foncières enregistrées
• Plans d’étage / plans de construction du bien, description du bâtiment et certificat de permis de construire.
• Calcul de la surface habitable et de l’espace utilisable
• Plan de conception des espaces ouverts
• Description du bâtiment
• Permis de construire et plans de construction
• Avis d’impôt foncier
• Certificat énergétique du bien

En outre, il y a les photos de la propriété, comme déjà décrit ci-dessus.

Documents pour les condominiums

Pour les condominiums, vous devez obtenir quelques documents supplémentaires.

• Déclaration de division
• Contrat de conciergerie avec contrat de conciergerie
• Plan d’affaires
• Plan de partage (indiquant les biens spéciaux et communs)
• Règles de la communauté des propriétaires
• Procès-verbaux des réunions des propriétaires
• Relevés des frais de service
• Montant de la réserve d’entretien

La phase de vente est conçue seule – vente privée sans agent immobilier ni expertise

Si vous reprenez maintenant toute la liste des erreurs possibles, vous vous rendrez rapidement compte que la vente privée d’un bien immobilier est très difficile, depuis la vérification de la solvabilité des parties intéressées (preuve du capital), en passant par tout le processus de communication, les demandes initiales, les discussions ultérieures, la première visite, les visites ultérieures, les négociations de vente et, bien sûr, le contrat d’achat ainsi que le rendez-vous chez le notaire.

Voici à nouveau un aperçu :

1. Le temps presse ! Trop peu de temps pour la vente
2. C’est l’heure ! Mauvais moment pour vendre
3. Description inexacte de la propriété ! Exposé écrit de manière non professionnelle
4. Des photos peu flatteuses ! Les parties intéressées ne cliquent pas
5. Mauvais groupe cible ! Journal pour étudiants Appartement de 50 m².
6. Une évaluation trop élevée ! Trop cher, pas d’acheteurs
7. Des documents et des preuves manquent
8. Les visites ne sont pas préparées ! Ne convainc pas les parties intéressées sur place
9. Un effort sous-estimé ! Retour à la pression temporelle (Erreur 1)
10. La négociation est facile ! Pertes sur le prix d’achat avec des professionnels
11. Privé, à vendre seul ! Phase de vente sans expérience
12. Temps d’attente ! Les parties intéressées vous retardent trop longtemps
13. La solvabilité ! Preuve de financement (acheteur)
14. Contrat de vente ! Des défauts dans le contrat d’achat sont négligés
15. Une propriété brûlée ! Biens de grande taille ou exclusifs dans les portails de masse

Lors de la vente d’un appartement ou d’une maison, la collaboration avec un agent immobilier professionnel possédant les compétences et l’expérience requises est d’une grande utilité.

Le saviez-vous ? Deux tiers de toutes les propriétés en Allemagne sont vendues par l’intermédiaire d’agents immobiliers. Pourquoi ? Le temps nécessaire est très élevé, vous devez avoir les bons contacts pour que son appartement n’apparaisse pas sur 20 portails immobiliers. Vous avez besoin des bonnes compétences de négociation et finalement…

Formulaires de maison et d’appartement en un coup d’œil : Liste

Sur le marché de l’immobilier, il existe différents types de construction. Que ce soit dans le domaine des appartements ou des maisons, il existe de nombreuses formes et types selon lesquels une propriété est conçue. Ceux-ci sont divisés en différents formats. Nous avons répertorié ici quelques-uns des types de maisons et d’appartements les plus courants. Vous trouverez plus d’informations sur le type de bien concerné dans l’article correspondant en cliquant sur le lien correspondant.

Aperçu des types de maisons : du bungalow à la maison préfabriquée

Vous trouverez ici une liste avec un aperçu de toutes les formes de maison courantes. L’article lié vous fournit de plus amples informations sur la forme de maison respective, vous présente les caractéristiques et les définitions, et vous apprenez également quel type de maison convient à qui et pourquoi. En outre, nous présentons les avantages et les inconvénients de chaque type de maison dans les articles correspondants.

• Bungalow
• Maison jumelée
• Maison individuelle
• Maison à colombages
• Maison de vacances / maison de week-end
• Maison de plage
• Maison préfabriquée
• Maison de campagne
• Maison massive
• Maison mitoyenne
• Villa
• Maison à faible consommation d’énergie
• Maison à énergie zéro
• Maison passive

Vue d’ensemble des types d’appartement : de l’appartement du bâtiment ancien au sous-sol

Le marché du logement est très concurrentiel et il existe de nombreux types de logements différents qui présentent certaines caractéristiques. Dans les articles correspondants, vous trouverez des définitions et des informations sur chaque type d’appartement, ainsi qu’une liste des avantages et des inconvénients potentiels de chaque appartement.

• Appartement du vieux bâtiment
• Plat
• Appartement dans le grenier
• Appartement de grand-mère
• Plat
• Loft
• Appartement en duplex
• Penthouse
• Appartement en sous-sol
• Appartement en terrasse

Agent immobilier dans les environs

Surtout si vous avez déjà déménagé à cause de votre nouvel amour, si vous planifiez un déménagement, si vous changez de domicile pour des raisons professionnelles, etc. Vous pouvez trouver de bons conseils directement chez nous :

• Agent immobilier dans les environs

Acheter un Poméranien : Chien et coûts

Les questions suivantes sont réparties en blocs faciles à lire, tu trouveras ainsi rapidement et facilement les bonnes réponses à ta/vos question(s) ! Tout pour ton départ dans la vie, avec les bases pour ton Pomeranian. À la fin de l’article, tu trouveras d’autres articles intéressants sur le thème de l’achat d’un chiot poméranien et d’un chien en général, ainsi que sur le premier équipement et d’autres conseils pour les débutants et ton premier chien.

1. Quelle est la différence entre un Spitz nain et un Poméranien ?
2. Quelle est la différence entre un petit spitz et un spitz nain ?
3. A quoi faut-il faire attention chez les Spitz nains ?
4. Combien coûte un Poméranien ?
5. Un spitz nain est-il un chien de famille ?

Tout d’abord, la question centrale pour beaucoup de ceux qui ont vu des Poméraniens dans le centre-ville ou sur Instagram et qui se sont ensuite mis à la recherche sur Internet :

Quelle est la différence entre un Spitz nain et un Poméranien ?

Il n’y a pas de différence entre le Poméranien et le Spitz nain. « Zwergspitz » est la dénomination allemande. « Pomeranian » est la désignation internationale ou anglaise de la race. Lorsque quelqu’un parle d’un Pomeranian, il parle donc toujours d’un Spitz nain.

Il n’y a pas de différence entre le poméranien et le spitz nain.

A quoi faut-il faire attention chez les Spitz nains ?

En principe, les poméraniens ne sont pas différents des autres chiots. Même s’ils sont extrêmement petits et mignons, ils restent de petits chiens. Ils ont besoin de beaucoup d’amour de ta part, c’est-à-dire de temps et d’attention, de manger régulièrement, de se promener et d’un endroit sûr et chaud pour dormir. A cela s’ajoute le toilettage.

En bref :

1. Du temps et de l’amour de ta part (attention)
2. Alimentation régulière, nous y reviendrons dans un instant
3. Promener le chien
4. Un endroit sûr et chaud pour dormir
5. Soin du pelage

Voici un autre conseil ! Les chiots poméraniens sont des chiens vraiment, vraiment petits. C’est pourquoi il faut bien évaluer ta force et celle des autres chiens !

Evalue correctement ta force en jouant et en étant tenu en laisse

Si ton chien porte un harnais, le risque est moindre, s’il porte un collier, il est plus important. Des mouvements brusques de ta part peuvent rapidement causer des dommages au cou ou aux vertèbres cervicales des plus petits. Pourquoi ? Le cou et toute la musculature sont si fragiles chez les chiots nains que tu dois toujours être prudent lorsque tu joues ou que tu sors avec ton chien.

Fais également attention lorsque tu tires sur la laisse. De même que lorsque tu joues, tes mouvements ne doivent pas être trop brusques et puissants. L’avantage, c’est qu’une fois que tu as ton chiot poméranien dans les mains, tu peux rapidement évaluer la force que tu peux déployer. Les chiens étrangers de grande taille sont alors beaucoup plus importants.

Attention aux gros chiens

Les chiots Spitz nains sont en effet si petits qu’on pourrait les prendre pour de grands cobayes. C’est exactement ce que pensent certains grands chiens ! Même s’ils ne veulent que jouer, leur force peut suffire à briser la nuque des petits chiots. Tout comme pour les mouvements frénétiques, tu dois veiller à ce que ton chiot soit protégé, même s’il s’agit d’un grand chien.

Combien coûte un Poméranien ?

Si tu veux acheter un Poméranien, il faut compter environ 1.800 euros à 2.500 euros.

Prix environ 1.800 euros à 2.500 euros

Au prix d’achat s’ajoutent encore un certain nombre de choses, par exemple l’équipement de base pour ton chiot, mais aussi la première visite chez le vétérinaire et le toiletteur.

L’équipement de base pour le petit chiot coûte environ 80 euros. Il comprend déjà la nourriture, la laisse, le harnais, la couverture, les friandises – bref, tout ce dont tu as besoin pour ton lit les premiers jours. Chez le vétérinaire, tu devras payer entre 80 et 150 euros, selon si tu dois encore poser la puce ou faire les vaccins. Chez les bons éleveurs, tout est déjà fait :

• Vermifuges, la puce électronique et les vaccins.

Chez le toiletteur pour chiens, tu paieras environ 50 à 70 euros pour une coupe de cheveux. Lors de la première visite, tu feras une journée d’essai avec ton chiot chez un bon coiffeur pour chiens, pas un « programme complet ». La première visite est consacrée à la découverte du salon de toilettage canin.

Les coûts résumés :

• Prix pour le poméranien : 1.800 à 2.500 euros
• Premier équipement pour ton chiot : 80 euros
• Visite chez le vétérinaire : 80 à 150 euros
• Coiffeur pour chiens : 50 à 70 euros

Au total, le premier mois te coûte donc Round About :

Coût (total) : 2.010 – 2.800 euros

Un spitz nain est-il un chien de famille ?

Comment sont les Spitz nains ? Les Spitz nains sont des chiens de famille absolus et s’entendent bien avec tout le monde, enfants, adultes et même personnes âgées. Ils sont très gentils, leur instinct de jeu n’est pas trop développé, tout comme leur besoin de bouger. Si l’on devait évaluer les qualités : Mouvement, instinct de jeu, le tout 3 étoiles sur 5. Un super petit mélange, pas trop excité, pas trop calme.

Les Spitz nains sont des chiens de famille absolus

C’est aussi un avantage pour les enfants qui ne peuvent pas encore parcourir des kilomètres, mais qui souhaitent aller se promener. Mais c’est aussi un avantage confortable pour nous, les adultes, surtout si l’on vit dans une grande ville et que l’on n’a pas directement accès à de longues contributions et prairies.

Vie & quotidien

1. Combien de temps peut-on laisser un poméranien seul ?
2. Quelle est la taille des chiots poméraniens ?

Combien de temps peut-on laisser un poméranien seul ?

Laisser ton Poméranien seul, cela demande de l’entraînement ! Ton chien doit apprendre et s’entraîner, comme tous les autres chiens. Si tu as un chiot poméranien, veille dès le début à ce qu’il ou elle passe du temps seul(e), même pour une courte durée. Ainsi, ton chien s’habituera rapidement à être seul de temps en temps. Il est donc préférable de commencer tôt, dès le premier jour.

Comme tu peux le lire dans mon article Pomeranian : la première semaine, j’ai commencé à les laisser seuls dès le troisième jour. D’abord pour un petit créneau de 20, 30 minutes, après environ 10 jours, j’ai réduit ce temps de pause à une heure pour moi.

• Jour 1-2 : 2-5 minutes seul (par exemple cuisine)
• Jour 3-5 : 20-30 minutes seul
• Jour 6-9 : 20-50 minutes seul
• A partir du 10e jour : jusqu’à 1 heure seul
• A partir du 2e mois : plus flexible

Ton Poméranien est un animal de meute, comme les autres chiens, mais il est aussi très indépendant ! Mon conseil ici est de ne pas faire de drame lorsque tu quittes ton chien ou que tu le retrouves, mais de le traiter comme une situation normale. C’est la façon la plus rapide pour ton chien de s’habituer à ce qu’il soit en bas, donc une chose normale.

Ne dramatise pas les départs et les retrouvailles, c’est normal de s’absenter de temps en temps.

Quelle est la taille des chiots poméraniens ?

Les chiots poméraniens sont très petits, leur hauteur au garrot n’est généralement que de 12 à 15 cm. À l’âge adulte, les poméraniens mesurent entre 20 et 30 cm. Ils font donc partie des minis parmi les chiens.

• Chiots : 12-15 centimètres
• Adulte : 20-30 centimètres

Quel est l’âge d’une pointe naine ?

Les Poméraniens vivent en moyenne entre 12 et 16 ans. Tu devrais donc bien réfléchir avant d’acheter si un petit chien, puis un « grand » chien, convient à ta vie.

• Âge : de 12 à 16 ans

Soins & coiffure

1. Comment prendre soin des poméraniens ?
2. Quelle est l’intensité des poils du poméranien ?
3. À quelle fréquence un poméranien doit-il aller chez le coiffeur ?

Comment prendre soin des poméraniens ?

Peignage quotidien – Les Poméraniens sont avant tout faits de poils, tu t’en rendras compte très rapidement ! C’est pourquoi ta tâche la plus importante est le soin du pelage. Cela signifie pour toi un peignage quotidien, dans l’idéal. Si tu as un chiot, tu dois absolument veiller à ce qu’il ou elle ait aussi beaucoup de sous-poil. Tu dois le peigner spécialement et soigneusement. Ainsi, le pelage du petit chiot ne s’emmêle pas.

Nettoyer les yeux – Ton chiot se promène et renifle beaucoup de choses, c’est pourquoi il arrive que de petits restes restent coincés dans les poils fins de ses yeux. Tu peux les enlever soit avec la main, soit avec un ou deux doigts, soit avec un chiffon doux et humide. Le tout, bien sûr, avec douceur et précaution ! Ton chien n’aimera pas du tout cela au début, mais il devra s’y habituer, car tu ne veux que le meilleur pour ton chiot !

Nettoyer le popo – Pour les propriétaires de chiots, c’est un rituel presque quotidien : le popo doit être nettoyé ! Les Poméraniens ont beaucoup de poils et, par conséquent, il y a toujours quelque chose qui reste accroché. Une mauvaise position, un peu trop d’herbe sous les fesses, et voilà ton chiot avec des restes de poils. La bonne nouvelle, pour tous ceux qui achètent leur premier chien, c’est que d’après mon expérience, la peur du caca de ton chien disparaît rapidement – donc, s’il s’agit de ton propre petit poméranien tout mignon !

Bains réguliers – Jusqu’à présent, nous (Peppa et moi) avons établi notre routine de bain de telle sorte que je l’emmène brièvement sous la douche tous les dimanches. Toutes les trois ou quatre semaines, je la lave entièrement, sinon je m’occupe surtout de l’arrière. C’est un peu la toilette rapide du chat !

Les soins pour ton Poméranien résumés :

1. Se peigner quotidiennement
2. Chez les chiots, tenir compte également du sous-poil
3. Coiffeur toutes les six semaines à deux mois
4. Nettoyer les fesses
5. Prendre un bain régulièrement

À quelle fréquence dois-tu aller chez le coiffeur ?

Si tu achètes ton tout premier chiot, tu te poses peut-être la question de savoir à quelle fréquence tu dois aller chez le toiletteur avec un poméranien ? En règle générale, tu devrais aller chez le toiletteur tous les 45 à 60 jours. Un conseil pour les propriétaires de chiots : il y a d’abord la journée d’essai ! La toute première visite chez le coiffeur pour chiens est une journée d’essai pour les petits. Ton petit chiot poméranien peut ainsi se familiariser avec le coiffeur pour chiens et le salon de toilettage, ainsi qu’avec les différents outils, par exemple les ciseaux et le sèche-cheveux.

• Coiffeur pour chiens tous les 45 à 60 jours
• Premier jour : journée d’essai pour faire connaissance

Surtout si tu as un jeune chiot poméranien, il est important que son sous-poil soit régulièrement enlevé par toi et par le toiletteur. Ainsi, le petit chiot n’aura jamais trop chaud et son pelage ne s’emmêlera pas.

Quelle est l’intensité des poils du poméranien ?

Les Poméraniens ont heureusement très peu de poils, après tout, ils ne sont que très peu de chiens ! En fait, les petits poils sont si fins que tu les vois à peine. Et les quelques poils qui s’éparpillent dans ton appartement ou ta maison ne valent guère la peine d’être mentionnés. Par rapport aux races de chiens plus grandes et aux races à poils longs, tu as vraiment tiré ton épingle du jeu.

Aliments et nourriture pour chiots

1. Combien un poméranien peut-il manger ? Combien un spitz nain peut-il manger ?
2. Que ne doivent pas manger les petits pics ?
3. Quel est le poids maximal d’un spitz nain ?

Combien un poméranien peut-il manger ? Combien un spitz nain peut-il manger ?

Donne de la nourriture à ton poméranien 3 fois par jour, tu auras ainsi une bonne répartition des repas pour ton poméranien.

Comme dans le guide du chiot, vous apprendrez à répartir idéalement les quantités de nourriture pour votre chiot sur la journée. Le matin, tu dois donner à ton chiot de la nourriture humide, à midi de la nourriture sèche mélangée à un peu d’eau et le soir, tu donnes à nouveau de la nourriture humide à ton petit chiot poméranien. Voici un bref récapitulatif :

• Matin et soir, nourriture humide (poulet, agneau, bœuf …)
• A midi, nourriture sèche (mélanger avec 50% d’eau)
• Conseil : des fruits et des légumes coupés en petits morceaux pour le goûter

Que ne doivent pas manger les petits pics ?

Il est impossible de répondre à cette question de manière générale. Certains chiens sont allergiques à certains types de viande, par exemple le bœuf, le poulet ou l’agneau. Mais de manière générale, comme pour toutes les races de chiens, il faut protéger le petit estomac des objets pointus, des objets toxiques, des liquides et des plantes, ainsi que des aliments suivants.

Les chiens, entre autres, n’ont pas le droit de manger cela :

• Oignons et ail
• Chocolat et cacao
• Café
• Certaines variétés de noix
• Viande de porc crue
• Solanacées
• Fruits à noyau
• …

Quel est le poids maximal d’un spitz nain ?

Si tu donnes régulièrement de la nourriture à ton Spitz nain, c’est-à-dire une nourriture correcte et adaptée à son espèce, tu ne devrais pas avoir de problème avec le poids d’un de nous. Si tu as donné à ton Poméranien trop de nourriture et trop de friandises, tu peux t’en tenir approximativement à ces poids. Il est important de tenir compte de la taille de ton poméranien. Les poméraniens nains mesurent entre 20 et 30 cm à l’âge adulte. La morphologie et le poids du petit ou des petits varient en fonction de cela.

Poids d’un poméranien (adulte) :

• Poids : de 1,8 à 3,4 kg

Accessoires & jouets

1. Que faut-il acheter pour un spitz nain ?
2. De quoi a-t-on besoin pour un spitz nain ?
3. De quoi a-t-on besoin pour un Poméranien ?

Que faut-il acheter pour un spitz nain ?

De quoi a-t-on besoin pour un spitz nain ? L’équipement de base pour ton Poméranien est relativement simple :

• 2-4 jouets pour commencer
• Plus tard, 5 ou 6 petits jouets suffisent
• Agréable pour les chiots, simple et à mâcher

Mais le plus important, c’est l’amour et l’attention que tu lui portes ! Surtout si tu as un jeune chiot à la maison.

Avantages et inconvénients : Pomeranian (Spitz nain)

Résumons encore une fois tout cela, en super bref !

Le prix d’achat relativement élevé, comparé à d’autres races de chiens, est considéré par de nombreux acheteurs comme un inconvénient, mais ces chiens permettent d’économiser beaucoup d’argent sur leur entretien tout au long de leur durée de vie de 12 à 16 ans. Ils mangent relativement peu, une petite boîte suffit pour quatre repas. Les accessoires sont plus petits, donc également moins chers, et les frais vétérinaires sont un peu moins élevés.

Si vous recherchez un chien très actif, l’avantage « instinct de jeu moyen / besoin de bouger » sera éventuellement considéré comme un inconvénient de cette race de chien. Mais ils sont parfaits pour la ville. Rien que le fait d’avoir un appartement de 80 ou 120 mètres carrés représente déjà un espace libre relativement important pour les petits.

Voici un aperçu des principaux avantages et inconvénients.

Avantages :

• Familles bienvenues
• Envie moyenne de jouer / de bouger
• Moins cher à entretenir (nourriture, accessoires, même le vétérinaire)

Inconvénients :

• Prix d’achat élevé par rapport aux autres races de chiens
• Un entretien du pelage un peu plus compliqué

C’était les questions et réponses les plus importantes pour les jeunes chiots poméraniens. Si tu as d’autres questions, écris-nous à la rédaction ! Acheter mon premier chien ou chiot ? Alors consulte peut-être aussi ces guides gratuits de notre part !

Un chiot s’installe ! Conseils & astuces pour les débutants

Ton premier chiot ? Plus de conseils pratiques et d’expériences !

Le chien comme animal de compagnie : guide XXL

Le chien emménage ! Tu as décidé d’avoir un chien, en tant que célibataire, avec ton partenaire ou même avec toute la famille, et tu envisages d’en acheter un ? Dans notre pays, les chiens se comptent par millions. Ils font partie des animaux domestiques les plus populaires. Des races de chiens comme le labrador, le bouledogue français, le berger australien, le berger allemand, le golden retriever, le poméranien ou le chihuahua. Combien coûte un chien ? Qu’est-ce qu’un chien aime le plus ? Comment le chien remarque-t-il qu’on l’aime ? Beaucoup de questions, tu trouveras ici les réponses. Du toilettage à la première saillie, en passant par la nourriture pour chiens (humide et sèche), les alternatives bio mais aussi des conseils pour le premier équipement, autour de la laisse, de la gamelle & Co.

• Chien comme animal de compagnie

Sortir, rester seul & Co.

De quels accessoires as-tu besoin pour ton chiot autour de la laisse, de la gamelle, du couchage et de la nourriture ? Chaque année, des millions de petits chiots naissent et trouvent un nouveau foyer ! Chez nous aussi, il y a maintenant un, voire deux petits chiots : Neppa & Peppa. Tu envisages d’acheter un chien ? Si tu as du temps libre et de l’amour, un petit chiot est une chose merveilleuse. Mais à quoi dois-tu faire attention ? Découvre ici la vie quotidienne avec un petit chiot : Mon premier jour avec Peppa (Spitz nain, ou chiot poméranien), ma première semaine et mes expériences. Si tu veux acheter un chien, tu trouveras ici les conseils ultimes pour la première semaine avec ton chiot et quelques astuces secrètes, comme les Puppy Pads, des conseils pour sortir et rester seul – tout cela pendant la première semaine !

• Un chiot s’installe ! Sortir, rester seul & Co.

Équipement de base pour chiots

Acheter un chiot : Équipement de base pour ton chien – Quelle que soit la race de chien ou le type de bâtard, il y a exactement 6 choses dont tu as besoin si tu veux acheter ton premier chien ou chiot ! En quelque sorte, l’équipement de base pour ton chiot et les premiers jours passés ensemble dans la maison ou l’appartement. Avec cette check-list, tu as tout ce qu’il te faut ! La bonne nourriture pour chiots, deux gamelles pour la nourriture et l’eau, une laisse avec collier et/ou un harnais (plus sûr), des jouets et très important, surtout si tu n’as pas de jardin ou si tu habites au premier étage : des coussinets pour chiots ! Apprends ici tout ce qui est important, avec des conseils sur les heures de repas et d’autres check-lists intéressantes pour les débutants et les novices. Simple à expliquer et gratuit ! Voici le A&O pour le premier trajet, de l’éleveur à la maison et les premiers jours avec ton chiot, d’après mon expérience.

• Équipement de base pour chiots

Partie 2 : La première année avec Pomeranian (Peppa)

La première année avec mon petit spitz nain, elle s’appelle Peppa. Je vous ai raconté en détail les premiers jours dans l’article Mon premier chien. Difficile à croire, mais vrai, les poméraniens restent aussi mignons qu’ils l’étaient quand ils étaient chiots. Tu veux te préparer aux premiers mois avec ton chien ? Alors apprends ici ce qu’il faut faire après les premières semaines ! Mes expériences et conseils sur les promenades, l’apprentissage de la propreté, les heures de repas, la réduction des aboiements, la marche sans laisse, les ordres à donner – deuxième partie du guide pour petits chiens nains (en anglais : Pomeranians).

• Poméranien, la première année – partie 2

Si petite et si mignonne, « Peppa » était un chiot – avant.

Si petite et mignonne, elle l’est toujours – Après.

C’est la vitesse à laquelle un poméranien atteint l’âge adulte, ou plutôt la maturité.

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Immobilier de placement – A noter

FIV : Investir de l’argent est complexe. Surtout quand il s’agit d’immobilier. Copropriété, maison unifamiliale, terrain ou immeuble entier. Comment décririez-vous votre approche des placements en quelques phrases à l’intention de nos lecteurs ? Que dois-je savoir si je veux investir de l’argent dans l’immobilier ?

Dès le début, je travaille selon la devise « seul celui qui connaît son but peut l’atteindre » ! Ça a l’air banal, et ça l’est. Je dois avoir une idée claire de ce que je veux réaliser quand il s’agit d’investissement – comme je le fais dans la vie. Une fois que j’ai défini l’objectif, il s’agit de la stratégie pour l’atteindre.

FIV : Ok ! J’aimerais être millionnaire. C’est une cible claire, n’est-ce pas ? Avec quel système puis-je y parvenir de la manière la plus sûre et la meilleure ?

Étant donné que mon entreprise est l’immobilier, je ne peux en fin de compte que parler au nom de ce secteur. Mais ce qui est certain, c’est que lorsqu’il s’agit de perspectives à long terme d’accumulation de capital, elles peuvent être très bien planifiées de manière fiable dans le domaine de l’immobilier. Les placements des entreprises – qu’il s’agisse de fonds ou de placements dans une seule entreprise – sont soumis à de fortes fluctuations dans leur rendement. Bien qu’ils puissent également être compensés sur une période d’investissement plus longue, le risque résiduel est toujours plus élevé que dans le cas de l’immobilier. En outre, il y a un autre aspect très important de l’immobilier : dans certaines circonstances, je peux obtenir un rendement nettement plus élevé avec mes fonds propres existants qu’avec tout autre investissement. Cela est dû à ce qu’on appelle l’effet de levier. C’est toujours le cas lorsque je n’utilise pas moi-même le bien acheté, c’est-à-dire lorsque je ne le loue pas. Le loyer est mon revenu avec cette forme d’investissement. Si je compare exclusivement ce rendement à celui de mes fonds propres investis, j’obtiens des rendements à deux chiffres.

Devriez-vous prendre des risques ?

Mais ce sont des tours, n’est-ce pas ? Je dois emprunter de l’argent à la banque pour acheter une propriété. Cela coûte aussi de l’argent sous forme d’intérêts et de remboursement.

Je n’ai pas besoin d’emprunter de l’argent, mais je devrais le faire. Et cela n’a rien à voir avec les taux d’intérêt, qui sont encore favorables à l’heure actuelle.
En supposant que j’avais assez de capitaux propres pour financer la propriété que je voulais sans emprunt. Ensuite, j’économise les intérêts et le remboursement, mais j’ai un rendement bien pire, parce que j’utilise beaucoup d’argent pour gagner le loyer. Si, par contre, j’emprunte l’argent à la banque, je ne dois déduire les intérêts du revenu locatif que si j’y tiens vraiment. Le remboursement du crédit est mon sur les années de remboursement des fonds propres supplémentaires que j’ai mis dans la « tirelire » de l’immobilier. Strictement parlant, cela ne dépend pas du rendement des capitaux propres. Au contraire, si j’ai fait le bon choix lors du choix d’un appartement ou d’un immeuble, l’appartement continuera à prendre de la valeur dans les années à venir. Si la période de spéculation de dix ans et mieux encore la période de financement a expiré, je peux revendre l’appartement et encaisser l’augmentation de valeur comme un rendement supplémentaire sur mon capital de rachat.

Qu’est-ce que je dois prendre en compte ?

FIV : Cela semble très simple. Mais où est le piège ?

Seulement à deux endroits, il faut faire attention ! J’avais déjà mentionné un endroit avec le bon emplacement de la propriété. Si vous voulez investir votre argent dans un appartement loué, vous devez faire attention à l’emplacement. Même s’il ne s’agit pas de l’emplacement le plus élevé au moment de l’achat, il doit y avoir une amélioration sensible en vue pendant la période d’investissement prévue, c’est-à-dire aussi longtemps que l’on souhaite conserver l’appartement. Sinon, l’augmentation de valeur ne fonctionnera pas.

Par contre, cet effet de levier ne fonctionne que si les intérêts de financement de mon capital emprunté ne sont pas supérieurs au rendement total du capital de l’immeuble. Avec la situation actuelle des intérêts, cependant, ce n’est pas un problème pour l’achat d’un appartement décent aujourd’hui.

Je vous recommande ici de vous rendre simplement dans l’une ou l’autre banque. Là, vous obtenez généralement des déclarations claires quant au cadre de financement que la banque est prête à couvrir. Inversement, je sais alors de combien d’argent propre j’ai besoin comme investissement ou dans quelle ligue je peux me permettre un objet d’investissement.

Qu’est-ce qui est mieux alors ? Pour acheter un appartement ou une maison pour vous, ou plutôt pour la louer ?

Lorsqu’il s’agit uniquement d’investissement et de rendement, une propriété à louer est le meilleur choix. Si je veux occuper le capital investi pour « aujourd’hui » et la propriété elle-même pour l’avenir, je dois m’assurer, lors du choix de la propriété, que l’ameublement et l’emplacement de la propriété répondent à mes propres exigences de vie.

FIV : Comment marchez-vous alors avec confiance sur le marché des capitaux, surtout si l’avenir reste toujours incertain ? Y a-t-il des recommandations concrètes de votre part en tant qu’expert pour nos lecteurs ?

Bien sûr, je ne pourrai et ne voudrai parler que du marché de l’immobilier. Quiconque a investi dans l’immobilier depuis longtemps sait déjà comment se présenter dans ce segment de marché. Mais tout le monde peut l’apprendre ! Pour les débutants dans le domaine de l’investissement, je recommande de commencer petit. Un petit appartement de deux pièces dans une ville ou une région dont la population n’a cessé d’augmenter ces dernières années est un bon point de départ pour investir en toute sécurité dans l’immobilier. Par exemple, les administrations communales respectives sont en mesure de déterminer avec certitude s’il y aura également un déménagement au cours des années ou décennies suivantes et donc un besoin d’espace habitable. Souvent, la page d’accueil de la ville ou de la région contient déjà quelques informations sur le développement urbain.

Rattraper le retard avec des conseils d’experts

En ce qui concerne le bien lui-même, l’état général de la construction et de l’équipement est bien sûr important. En cas de doute, on peut consulter un architecte, un artisan sympathique ou d’autres personnes ayant une expertise immobilière appropriée. Quelles rénovations ont été faites ? Qu’y a-t-il à l’ordre du jour ? Quelle est la structure générale de propriété de la maison ? Quelle est l’ampleur des fluctuations entre les locataires des autres appartements ? Y a-t-il des informations sur l’appartement que je m’apprête à acheter ? Bien sûr, cela n’est possible qu’avec les propriétés existantes. Dans le cas de nouveaux bâtiments, on regarde les maisons que le promoteur a déjà construites ailleurs et, si nécessaire, on discute avec les résidents qui ont déjà acheté de ce promoteur.

Le « bon » prix d’achat reste inchangé La Banque est en demande ici, comme je l’ai déjà expliqué au sujet de l’effet de levier. Assurez-vous que plusieurs banques calculent pour vous comment les revenus locatifs, les frais d’exploitation (réserves, etc.) seront liés aux conditions de prêt et aux fonds propres pour vous. En langage clair : vous recevrez également différentes offres de différentes banques. Ça peut valoir le coup pour vous.

FIV : Et maintenant, la question de savoir à quel point je dois avoir confiance en moi dans cette conversation :

La confiance en soi ne veut pas dire que je joue avec les grands bras proverbiaux. Au contraire : le vendeur immobilier et le banquier remarqueront rapidement votre expérience en matière d’investissement en capital. Mieux vaut être débutant ! Après tout, les banquiers sont désormais aussi fortement responsables s’ils donnent de mauvais conseils.

L’investissement en vaut-il la peine ?

FIV : Nous entendons beaucoup parler actuellement de rendements immobiliers de 4,5 pour cent, parfois 6 pour cent. Dans le contexte de l’évolution actuelle des taux d’intérêt sur l’épargne, cet investissement semble raisonnable. Êtes-vous d’accord avec moi ? Combien l’immobilier est-il actuellement rentable en tant qu’investissement en capital ?

Ces données de rendement sont vraiment sérieuses et couvertes par mes expériences. En ce qui concerne le rendement pur des capitaux propres, il est souvent même bien meilleur, comme nous l’avons entendu plus haut. Je ne peux que répéter ici que l’immobilier est un bon investissement sûr en termes de rendement en tant qu’investissement en capital – ce qu’on appelle « l’or du béton ». Préalable : l’emplacement de l’immeuble est tel qu’il génère des revenus locatifs continus au niveau normal du marché. S’il faut craindre de plus longues périodes de perte de loyer, par exemple parce que le quartier résidentiel ou la maison présente une forte fluctuation du locataire, alors l’investissement ne porte pas ses fruits.

Divers types d’immobilier – Opportunités d’investissement

FIV : Quel type de propriété serait donc rentable pour moi ? Mieux vaut le petit appartement individuel, la grande copropriété pour les familles ou mieux une maison individuelle ?

Si vous êtes un débutant dans l’immobilier, alors commencez par le petit appartement individuel. La maison unifamiliale est plutôt une chose problématique en tant qu’investissement en capital pour la location. Si vous y êtes alors des temps corrects et que vous avez aussi le capital nécessaire, c’est avec des biens immobiliers ainsi qu’avec des actions : le mélange macht´s ! Les appartements individuels dans les régions correspondantes (p. ex. les villes étudiantes) combinés à de grandes unités de logement sont tout à fait logiques. Concrètement, les maisons avec des appartements de 50 à 110 m2 sont idéales, car les appartements de plus de 110 m2 sont généralement plus difficiles à louer.

FIV : Beaucoup de questions, quand vaut-il la peine d’investir ? 10 000 euros, 20 000 euros. Les possibilités d’investissement dont il vient d’être question ne conviennent-elles qu’après un certain cadre financier ou existe-t-il peut-être aussi de nouvelles alternatives et possibilités, par exemple sous la forme de versements réguliers ?

Ici aussi, nous tenons à souligner une fois de plus qu’il est possible de financer des biens immobiliers de qualité, même avec de faibles montants d’investissement. La condition préalable est que la banque reconnaisse également que l’immeuble est un investissement sûr. État de construction, emplacement, montant du loyer, etc. – tout cela doit être juste pour que vous obteniez le crédit pour le prix d’achat demandé. En fin de compte, la rente annuelle nette de froid est le nœud du problème. Bien sûr, tout dépend aussi de mon revenu régulier.

FIV : Pour tous ceux qui pensent à vendre ou à acheter. Selon vous, quelles sont les régions et les sites les plus prometteurs d’Allemagne ?

Oh, mon Dieu… Il y a tellement de régions. J’habite moi-même dans la région Rhin-Main. C’est en tout cas une bonne région à acheter. Et je ne parle pas seulement des grandes villes de Francfort, Wiesbaden et Mayence. Les petites villes de cette région se portent aussi bien dans l’immobilier. Hambourg, la ligne Bonn-Cologne-Düsseldorf, la région de Munich, Berlin et Stuttgart en sont d’autres exemples.

Investissements dans des maisons de retraite ou des maisons de retraite

FIV : Enfin, la question : Que pensez-vous des investissements dans les maisons de retraite ou les maisons de repos ?

Très peu ! – est ma réponse courte. Ceci est lié au risque très élevé que cette forme de logement représente un investissement. Nous parlons ici de ce qu’on appelle l’immobilier social. Compte tenu du vieillissement de la population et de l’augmentation de la demande qui en résulte pour les maisons de retraite et les maisons de repos, il s’agit d’un investissement sûr. Cependant, ces propriétés en tant que propriétés de gestion – comme les hôtels, par exemple – ont un inconvénient sérieux : si la société d’exploitation fonctionne mal, une telle propriété devient rapidement un puits sans fond. Entre-temps, il existe de nombreux exemples de maisons de soins infirmiers qui n’étaient pas utilisées à pleine capacité ou qui n’avaient pas les investissements nécessaires pour garantir un niveau élevé de soins. D’autre part, les résidents sont absents, ce qui se traduit par un manque d’investissement de la part des opérateurs. Un cercle vicieux ! Non seulement il n’y a pas de revenus locatifs, mais il faut généralement injecter beaucoup de capital pour remettre la maison en forme ou pour la garder en bon état.

Les clients privés profitent déjà des prix d’achat des maisons de retraite ! Habituellement, les foyers de soins sont acquis par des acheteurs dits institutionnels. Comme une société hospitalière ou quelque chose comme ça. Toutefois, ils ne sont prêts à investir qu’un maximum de 14 fois les loyers annuels nets prévus. C’est la raison pour laquelle les promoteurs de ces installations se sont tournés par le passé vers les clients privés – avec les promesses de rendement correspondantes. Souvent, 20 fois le loyer annuel net est facturé comme prix d’achat, parce qu’il est censé être un excellent investissement et sûr. Je ne dis pas « lâchez-moi », mais il faut beaucoup d’expérience et de conseils pour se lancer dans ce domaine.

Merci beaucoup pour cette interview !

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.