Droits de succession sur les biens immobiliers : montant exonéré et valeur marchande

Droits de succession pour les biens immobiliers en Allemagne – Toute personne qui hérite ou souhaite hériter de biens immobiliers doit tenir compte de certains éléments, car des impôts sont également prélevés sur les successions en Allemagne. Le montant de l’abattement fiscal dépend du degré de parenté avec le testateur. Il s’agit ici de la tranche d’imposition à laquelle appartient l’héritier et du taux d’imposition applicable à cette tranche d’imposition. Depuis 2009, il est courant que les droits de succession sur les biens immobiliers hérités soient déterminés en fonction de la valeur marchande.

Qui appartient à quelle tranche d’imposition ?

Les époux et les conjoints appartiennent toujours à la classe d’imposition I et disposent donc toujours d’un abattement allant jusqu’à 500 000 euros. Les enfants et beaux-enfants ainsi que les petits-enfants, les parents et les aïeux appartiennent également à la classe d’impôt I. Les enfants bénéficient d’un abattement fiscal de 400 000 euros, les petits-enfants d’un abattement fiscal de 200 000 euros, les parents et les aïeux d’un abattement fiscal de 100 000 euros.

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S’il ne s’agit pas d’un héritage coutumier mais d’une donation, les parents et les aïeux sont affectés à la classe d’impôt II. Cela réduit le montant exonéré d’impôt de 100 000 euros à 20 000 euros. En outre, les conjoints divorcés, les neveux, nièces, beaux-parents et frères et sœurs appartiennent également à la classe d’imposition II. Toutes les autres personnes sont automatiquement affectées à la classe d’impôt III.

Droits de succession sur les biens immobiliers : quel est leur montant ?

Si vous voulez calculer les droits de succession lorsque vous héritez d’un bien immobilier, vous soustrayez votre abattement de la valeur marchande du bien immobilier et obtenez le montant imposable.

Si le montant est de 75 000 euros, les personnes de la classe d’imposition I doivent payer 7 % de droits de succession. Si l’héritier se trouve dans la classe d’imposition II, les droits de succession passent à 15 % et dans la classe III, ils sont de 30 %.

Si le montant concerné est inférieur ou égal à 300 000 euros, 11 % sont dus pour la classe d’impôt I. Pour la classe d’impôt II, les droits de succession sont déjà de 20 %. Avec la classe d’impôt II, les droits de succession sont déjà de 20%, avec la classe d’impôt III, ils sont de 30%.

Pour un montant jusqu’à 600 000 euros, les droits de succession de la classe I s’élèvent à 15%, 25% sont requis pour la classe II et 30% pour la classe III.

Si le montant atteint jusqu’à 6 000 000 euros, 19 % sont dus pour les personnes de la classe d’impôt I, et 30 % chacun doivent être payés pour les classes d’impôt II et III.

Si nous parlons d’un montant jusqu’à 13.000.000 euros, 23% doivent être payés dans le cas de la classe d’impôt I, 35% dans le cas de la classe d’impôt II et 50% dans le cas de la classe III.

Pour les montants jusqu’à 26.000.000 euros, l’impôt est dû à 27% dans la classe d’impôt I, 40% dans la classe d’impôt II et 50% dans la classe d’impôt III.

Pour des montants encore plus élevés, les taux d’imposition sont de 30 % pour la classe I, 43 % pour la classe II et 50 % pour la classe III.

Droits de succession sur les biens immobiliers : quand sont-ils dus ?

En principe, l’impôt est dû sur tous les biens hérités. Dans le cas des biens immobiliers, cependant, il existe des exceptions qui profitent à l’héritier. Les impôts ne sont pas dus, par exemple, si l’héritier vit lui-même dans le bien hérité pendant dix ans.

Comment déterminer la valeur marchande ?

La valeur marchande d’une propriété reflète la valeur de vente d’une propriété. L’évaluation tient compte des conditions de marché respectives et plusieurs méthodes sont utilisées. La détermination de la valeur marchande dépend du fait que le bien soit échangé sur un marché fonctionnel. Ce n’est pas le cas, par exemple, lors d’une vente aux enchères obligatoire, ce qui explique que les biens peuvent souvent être acquis bien en dessous de la valeur réelle du marché. Dans ce cas, la valeur du marché est inférieure à la valeur réelle du marché.

Les procédures par lesquelles la valeur marchande est déterminée :

La procédure de règlement

La procédure de comparaison est basée sur la valeur marchande de propriétés similaires qui ont été vendues récemment dans un endroit similaire. La base en est la collecte des prix d’achat d’un comité d’experts locaux de la ville. Tous les prix d’achat de tout bien sont enregistrés dans cette collection. Cette procédure peut donner de très bons résultats si un nombre suffisant de valeurs de référence est disponible.

La méthode des bénéfices capitalisés

Cette procédure est souvent utilisée si la propriété est une propriété commerciale ou si la maison est louée. Ici, la valeur marchande est calculée à partir de la valeur du terrain et de la valeur du revenu du bâtiment. La valeur du revenu de l’immeuble est constituée des revenus locatifs et des frais de gestion. Si le risque de perte de loyer est très élevé ou si les coûts d’entretien sont immenses, la valeur marchande peut être étonnamment basse.

La méthode de la valeur des actifs

Il s’agit de la méthode d’évaluation la plus utilisée. Dans la méthode de la valeur d’actif, la valeur marchande est la somme de la valeur d’actif du bâtiment et de la valeur du terrain. La valeur marchande est calculée sur la base des coûts de construction initiaux, desquels sont déduites les valeurs pour les signes d’usure. Cette méthode est surtout utilisée par les banques.

Il n’est pas rare que les évaluateurs utilisent deux des méthodes et déclarent ensuite la valeur moyenne des deux méthodes comme étant la valeur du marché.

Il existe également d’autres facteurs qui influencent la valeur marchande d’une propriété.

La valeur marchande varie à son tour en fonction de l’offre et de la demande. Plus la demande d’un bien est élevée, plus la valeur marchande de ce bien augmente. La valeur standard du terrain permet de déterminer si l’emplacement d’une propriété est recherché. Cette somme provient de la vente d’autres biens. S’il s’agit d’une propriété individuelle, l’année de construction, la surface habitable et utilisable, l’état du bâtiment et les diverses caractéristiques du bâtiment sont importants en plus de la valeur standard du terrain.

Si vous engagez deux évaluateurs, vous remarquerez que la valeur du marché peut différer d’un évaluateur à l’autre. Cela montre qu’il y a toujours une certaine marge d’interprétation en ce qui concerne la valeur marchande.

Comment puis-je connaître la valeur contractuelle de mon bien ?

La première étape pour devenir propriétaire est d’engager un évaluateur en premier lieu. Si la valeur marchande est importante pour la vente d’un bien, l’évaluation gratuite d’un bien peut déjà être suffisante. En revanche, s’il s’agit d’un divorce ou d’un héritage, un avis écrit concernant la valeur marchande est généralement nécessaire.

Le propriétaire doit avoir les documents suivants prêts pour l’évaluateur :

  • L’extrait du registre foncier
  • Les plans d’étage de la maison
  • Le plan du site
  • Un calcul de l’espace vital
  • Le certificat énergétique
  • Une description du bâtiment

Il est donc conseillé de faire appel à un évaluateur professionnel, car il n’est guère possible pour un particulier de déterminer seul la valeur réelle du marché. Tout quatrième vendeur a tendance à surestimer la valeur de son bien et se met ainsi en difficulté lors de la vente de sa maison. Les acheteurs, quant à eux, sont naturellement aussi intéressés que possible par le maintien d’un prix d’achat bas et concentrent donc leur attention sur les défauts.

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