Immobilie als Investissement pour débutants : guide pour les débutants
Acheter un immobilier en tant qu’Investissement – Vous souhaitez donc investir dans l’immobilier ? C’est une excellente idée ! L’immobilier peut être une forme stable et rentable d’Investissement. Si les termes de rendement et de cashflow positif vous sont encore inconnus, vous êtes exactement au bon endroit. Nous dévoilons le mystère de la machine à argent que représente la possession d’un immobilier. Dans cet article, vous apprendrez les bases de l’Investissement. Emplacement, rendement, financement : sur quoi faut-il vraiment prêter attention ? Retour au guide : Immobilier en tant qu’Investissement.
Pourquoi investir dans l’immobilier ?
L’immobilier a historiquement tendance à gagner en valeur, ce qui en fait une option d’investissement stable à long terme. Les prix immobiliers ont augmenté à l’échelle nationale au cours des dernières années. Cela ressort également de l’indice des prix des maisons publié par l’Office fédéral de statistique, qui partant de l’année 2015 (indice = 100) atteignait environ 162,9 points en 2022. Ainsi, les prix ont augmenté de 62,9 pour cent par rapport à l’année de base 2015. (Statista, 2023)
La demande de logements augmente souvent au fil du temps. Les immobilier sont donc une option populaire, car elles offrent des avantages à long terme. Elles peuvent générer des revenus locatifs réguliers et gagner en valeur au fil des années. Les investissements immobiliers offrent également des avantages fiscaux et une certaine protection contre l’inflation.
Immobilier comme investissement : les bases en un coup d’œil
Cela compte vraiment si vous souhaitez investir dans un Investissement.
- La bonne situation (situation A, B ou C)
- Un rendement d’au moins 9 % et un cashflow positif (bénéfice au-delà de la couverture des coûts)
- Financement à long terme avec 20 % de capital propre & remboursement du crédit grâce aux revenus locatifs
Dans cet article, vous apprendrez les points essentiels concernant l’Investissement et vous obtiendrez des conseils utiles pour pouvoir décider immédiatement : investir ou ne pas investir ?
Le choix de l’immobilier adapté
Avant d’investir, vous devriez réfléchir à quel type d’immobilier vous souhaitez acheter.
- Appartement en tant qu’Investissement
- Maison en tant qu’Investissement
- Immobilier commercial en tant qu’Investissement
- Maisons de rapport en tant qu’Investissement
Conseil de lecture ! Trouver des immobilier avec un bon rendement & examen comptable.
Les appartements sont souvent faciles à louer et attirent des locataires souhaitant rester à long terme. Les maisons individuelles sont également une option populaire et peuvent générer des revenus locatifs plus élevés. Les immobilier commerciaux comprennent des bureaux, des surfaces commerciales et des bâtiments industriels. Ils offrent souvent des rendements plus élevés, mais nécessitent un gestion plus important. Les maisons de rapport peuvent être une bonne option si vous souhaitez plusieurs sources de revenus locatifs.
Généralement, les débutants dans le domaine immobilier commencent souvent par un appartement en copropriété. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, l’emplacement est décisif !
A-, B- & C-Lage : l’importance de l’emplacement
Conseil : La localisation d’un bien immobilier est déterminante. Une bonne localisation peut entraîner des revenus locatifs plus élevés et une augmentation de valeur. Portez une attention particulière à l’infrastructure, l’accès aux écoles et aux commerces ainsi qu’à l’évolution de l’environnement.
Qu’est-ce que signifie une localisation A, B ou C d’un bien immobilier et pourquoi est-ce si important pour votre investissement ?
Les termes localisation A, localisation B et localisation C sont des désignations courantes dans le monde immobilier pour évaluer la qualité et la localisation d’un bien immobilier. La localisation d’un bien immobilier est un facteur déterminant pour le succès de votre investissement, car elle influence considérablement le rendement locatif, l’évolution de la valeur et le risque.
Localisation A : prix d’achat élevé & revenus plus faibles
Les A-lieux sont des emplacements de première catégorie. Ils se situent dans les meilleurs et plus recherchés quartiers de ville ou à proximité immédiate d’installations et de commodités importantes telles que les centres-villes, les centres commerciaux, les écoles et les liaisons de transport.
Les biens immobiliers situés en A-lieux sont généralement plus chers, mais ils offrent souvent les plus hautes revenus locatifs et la meilleure évolution de valeur. La demande de logements en A-lieux est élevée, et ces emplacements sont moins sensibles aux fluctuations économiques. Avec un A-lieu, vous misez sur une stratégie à long terme rentable. Celui qui dépend de revenus locatifs élevés à court terme préférera alors un B- ou un C-lieu.
B-lieu : la moyenne dorée
Les B-lieux se trouvent dans des zones bonnes, mais non de première catégorie. Ils peuvent être un peu plus éloignés des centres urbains les plus importants, mais offrent néanmoins une bonne accessibilité et une bonne qualité de vie. Les biens immobiliers en B-lieux sont souvent plus abordables que ceux en A-lieux, et les revenus locatifs sont solides. L’évolution de valeur peut encore être attractive si le quartier gagne en attrait.
C-lieu : prix d’achat bas & revenus élevés
Les zones C se trouvent dans des quartiers moins recherchés, généralement plus éloignés des centres-villes et des équipements importants. Ces zones peuvent parfois faire face à des défis sociaux et économiques. Les biens immobiliers situés dans des zones C sont généralement moins chers, mais les revenus locatifs sont plus faibles. La progression de valeur peut être limitée, et ces zones sont plus vulnérables aux fluctuations économiques. Le risque lié aux zones C est plus élevé, mais il est possible de réaliser un profit à court terme avec des zones C.
La signification de ces zones pour ton investissement réside dans le fait qu’elles influencent ton rendement et ton risque
Il est important de prendre en compte les revenus locatifs, la progression de valeur et le risque.
Revenus locatifs
Les biens immobiliers situés dans des zones A génèrent souvent des revenus locatifs plus élevés, ce qui peut augmenter ton rendement courant.
Progression de valeur
Les zones A ont souvent un potentiel plus fort pour une augmentation de valeur au fil du temps.
Risque
Les biens immobiliers situés dans des zones C peuvent être exposés à des risques plus élevés, tels que le vide ou des locataires peu fiables. Les zones B offrent souvent un équilibre entre rendement et risque.
Immobilier A, B ou C ?
Il est important de prendre en compte vos objectifs d’investissement et votre tolérance au risque lors de l’achat d’un bien immobilier. Si vous recherchez des revenus locatifs stables et une augmentation de valeur à long terme, une B-lage pourrait être le meilleur choix. Si vous souhaitez obtenir des rendements plus élevés et que vous êtes prêt à prendre un risque plus important, vous pourriez envisager d’investir dans des A-lages. Dans tous les cas, il est essentiel de bien rechercher le marché immobilier et la situation spécifique avant d’investir. (Source : Lukinski.de)
Des conseils supplémentaires sur les considérations à prendre en compte lors du choix d’un bien immobilier sont disponibles dans les articles suivants :
- Louer ou acheter sans location ?
- Surface habitable pour les utilisateurs finaux et les investisseurs
- Année de construction et état des biens immobiliers
- Ancien ou neuf ?
Le rendement décide : investir oui ou non ?
Après avoir pris la décision concernant l’emplacement immobilier adapté, vous devez vous poser les deux questions les plus importantes lors de l’achat d’un investissement, afin d’évaluer votre investissement immobilier. Ces questions sont :
- Combien ai-je besoin ?
- Combien me rapporte l’immobilie ?
Voici comment évaluer un investissement, c’est parti !
Combien ai-je besoin ?
En principe, cette question est très simple à répondre en chiffres courants.
Vous avez besoin d’au moins 9 % d’amortissement pour couvrir les coûts de l’investissement.
Ces dernières comprennent 2 % d’amortissement/ prix d’achat, 2 % de travaux d’entretien de l’immeuble et les taux d’intérêt actuels. Les taux d’intérêt se situent actuellement (au 2023) à 5 %. Ainsi, on arrive aujourd’hui à une rentabilité de 9 %, que l’immeuble doit générer.
Conseil ! Rendement locatif minimal
Quel revenu me rapporte l’immeuble ?
Tu n’as cependant pas encore réalisé de profit. Si la rentabilité dépasse 9 %, tu es dans la zone du profit. On appelle cela alors un cashflow positif, que tu couvres avec ton investissement non seulement toutes les dépenses liées, mais que tu génères en plus un revenu positif mensuel. Pour savoir exactement combien l’investissement peut te rapporter, on calcule le rendement brut. Pour cela, il est important de connaître le prix d’achat de l’immeuble et les revenus locatifs attendus. Pour cela, tu devrais comparer des objets similaires et leurs loyers de l’entourage avec ton immeuble. Comment calculer le rendement brut, te le montre l’exemple suivant.
Calcul du rendement brut : exemple
La rendement brut d’un Investissement se calcule simplement de la manière suivante :
Rendement brut = (Revenus locatifs annuels / prix d’achat ou valeur de marché de l’immeuble) * 100
Le rendement brut montre le rapport entre les revenus locatifs annuels et la valeur de l’immeuble en pourcentage. Il s’agit d’une première indication pour évaluer la rentabilité.
Voici un exemple simple pour que vous compreniez le calcul :
Imaginons que vous achetiez un immeuble pour 180 000 euros. Les revenus locatifs annuels de cet immeuble s’élèvent à 16 500 euros. Le calcul serait alors le suivant :
Rendement brut = (16 500 / 180 000) * 100 = 9,17 %
Dans cet exemple, le rendement brut est de 9,17 %. Cela signifie que vous obtenez un rendement annuel de 9,17 % de votre capital investi grâce aux revenus locatifs, avant même de prendre en compte les coûts.
Rendement brut & rendement net
La rentabilité brute fournit uniquement un indicateur de base qui vous donne un aperçu global de la rentabilité d’un investissement. Pour des décisions rapides, ce calcul est un outil d’aide. La rentabilité nette est toutefois plus précise. Pourquoi la rentabilité nette est plus importante : la rentabilité nette est un indicateur plus complet et plus précis, car elle prend en compte les revenus et les dépenses réels. Elle intègre des coûts tels que les impôts, l’assurance, l’entretien, la gestion et les coûts de financement. Ainsi, la rentabilité nette offre une image plus réaliste de la rentabilité réelle de votre investissement.
Calcul de la rentabilité nette : exemple
Comme déjà appris, la rentabilité nette d’un investissement prend en compte toutes les recettes et les dépenses, y compris les frais d’exploitation, les impôts et les coûts de financement. Voici un exemple simple pour calculer la rentabilité nette :
Imaginons que vous achetiez un appartement en location pour 200 000 euros. Les revenus locatifs annuels s’élèvent à 15 000 euros. Les frais d’exploitation annuels (tels que les travaux, l’assurance et la gestion) s’élèvent à 3 000 euros. Les impôts sur les revenus locatifs s’élèvent à 2 000 euros par an, et vous payez 5 000 euros d’intérêts annuels sur votre prêt hypothécaire.
La rentabilité nette se calcule alors comme suit :
Rentabilité nette = ((Revenus locatifs annuels – Frais d’exploitation annuels – Impôts annuels – Intérêts annuels) / Prix d’achat de l’immobilie) * 100
Rentabilité nette = ((15 000 – 3 000 – 2 000 – 5 000) / 200 000) * 100
Rentabilité nette = (5 000 / 200 000) * 100
Rentabilité nette = 2,5 %
Dans cet exemple, le rendement net est de 2,5 %. Cela signifie que vous obtenez un rendement annuel de 2,5 % de votre capital investi grâce aux revenus locatifs, après avoir pris en compte toutes les dépenses. Le rendement net donne donc une image plus précise de la rentabilité réelle de votre investissement par rapport au rendement brut, qui ne prend en compte que les revenus locatifs et le prix d’achat. (Source : Immobilien-erfahrung.de)
Une information importante en lien avec l’achat d’un investissement est l’impôt sur les plus-values : Quand dois-je payer des impôts sur mes gains ?
Impôt sur les plus-values : usage personnel & location
Une information importante pour toi : l’impôt sur les plus-values est une taxe sur les gains issus de la vente d’investissements comme des actions ou des immobilier, lorsqu’ils sont vendus dans un délai de détention déterminé. Expliqué simplement : tu paies cette taxe si tu réalises un gain avec un investissement. En cas d’utilisation personnelle, elle est due après trois ans. En cas de location, après 10 ans.
En cas d’utilisation personnelle après 3 ans
La vente d’un bien immobilier utilisé personnellement est généralement exonérée d’impôt. Pour bénéficier d’une exemption totale, tu dois avoir habité dans l’immobilier au moins deux ans et tu ne dois pas l’avoir déjà vendu en toute exemption d’impôt au cours des dix dernières années.
En cas de location après 10 ans
Les bénéfices issus de la vente d’immeubles loués sont soumis à l’impôt sur la spéculation. La durée de détention influence l’assiette fiscale. En cas de vente dans les 10 ans suivant l’achat, des impôts peuvent être dus. Le montant de l’impôt dépend des bénéfices réalisés et des taux d’imposition individuels. (Source : Haufe.de)
Enfin, la financement de votre investissement est le troisième facteur essentiel pour le succès de votre investissement. Ce que vous devez savoir, maintenant !
Financement de votre investissement
La plupart d’entre nous ne peuvent pas acheter un immeuble en espèces. Vous aurez probablement besoin d’un prêt hypothécaire. Pour cela, vous devriez vérifier votre solvabilité et vous assurer que vous pouvez facilement payer les mensualités.
L’importance de l’emplacement
La localisation d’un bien immobilier est déterminante. Une bonne localisation peut entraîner des revenus locatifs plus élevés et une augmentation de la valeur. Portez une attention particulière à l’infrastructure, l’accès aux écoles et aux commerces ainsi qu’à l’évolution de l’environnement.
La location de votre bien immobilier
Dès que vous avez acheté le bien immobilier, vous devez trouver des locataires. Créez des annonces attractives, effectuez des vérifications approfondies et assurez-vous d’une maintenance régulière.
Gestion et entretien
L’entretien de votre bien immobilier est essentiel pour préserver sa valeur. Vous devez planifier les réparations et les rénovations et veiller à ce que toutes les exigences légales soient respectées.
Considérations fiscales
Parlez à un comptable pour savoir comment les investissements immobiliers influencent votre situation fiscale. Vous pourriez bénéficier d’amortissements, de privilèges fiscaux et d’autres dispositions. En savoir plus sur les avantages fiscaux des investissements immobiliers ici :
En fin de compte, la réponse à la question suivante est déterminante :
Comment financer un investissement immobilier de manière la plus sensée possible ?
Lorsque vous financez un investissement immobilier en tenant compte de l’inflation, il est important de considérer des stratégies à long terme. L’inflation réduit la puissance d’achat de l’argent au fil du temps, il est donc essentiel de garantir la préservation de la valeur de votre capital à long terme. L’utilisation de votre propre argent (un apport personnel d’au moins 20 % du prix d’achat) pour financer votre investissement est l’option la plus simple et la moins risquée. Elle réduit les dettes extérieures et les charges d’intérêts.
Conseil : Avec le calculateur de taux de construction de Dr. Klein, vous pouvez rapidement obtenir un premier aperçu de votre financement immobilier potentiel.
Maintenant que vous connaissez les bases pour commencer, souvenez-vous que les investissements immobiliers nécessitent du temps et de l’engagement, mais ils peuvent représenter une opportunité lucrative pour construire une richesse à long terme. Bonne chance pour votre aventure immobilière !
Si vous souhaitez encore plus vous familiariser avec le sujet des investissements immobiliers, vous trouverez ici davantage de conseils utiles ! Tirez parti des connaissances des experts immobiliers et bénéficiez de leur expérience. Tous les erreurs ont déjà été commises par quelqu’un d’autre. Informez-vous, et devenez un véritable professionnel lors de l’achat d’investissements immobiliers.
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