Immobilier : trouver des appartements et maisons avec un bon rendement | FIV

Acquisition d’immobilier – Trouver des immobilier rentables, c’est votre objectif ? Pour votre première immobilie en tant qu’investissement et peut-être aussi pour la deuxième, la troisième ou la quatrième immobilie en tant qu’investissement. Trouver de véritables bonnes affaires en immobilier, des appartements et des maisons abordables, ce n’est pas si simple. Ce dont vous avez surtout besoin, c’est 1) un réseau personnel et 2) les bons outils.

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Préparation à l’acquisition d’immobilier

Où acheter ? Prendre une décision concernant l’emplacement

Quelle immobilier ? Décision d’investissement

Démarrer l’acquisition : courtier, réseau et portails

Options : trouver des immobilier avec une stratégie

Off-Market et On-Market

Rencontrer un courtier immobilier

Réseau personnel : Des connaissances et de nouvelles connaissances

Portails immobilier

Journalistes locaux (si vous avez vraiment beaucoup de temps)

Outils pour la recherche immobilière

Recherche immobilière : Trouver et convaincre – Conseils

Trouver des bonnes affaires ? Portails et notifications push

Geschwindigkeit und Verbindlichkeit im Kaufprozess

Conseil ! Confirmation de financement et accord de réservation

Préparation à l’acquisition d’immobilier

Avant de commencer l’acquisition active d’immobilier, vous devez savoir dans quel emplacement et quel type d’immobilier vous souhaitez acheter.

Ce sont donc surtout deux questions centrales. D’abord 1) dans quel emplacement acheter et 2) quel type d’immobilier acheter ?

Où acheter ? Prendre une décision concernant l’emplacement

L’essentiel pour le choix sont naturellement toujours tes critères immobiliers très personnels (ici tu trouves une checkliste en 11 étapes). Certains préfèrent acheter des objets plus récents dans de bonnes localités, d’autres ont de bons contacts avec les artisans et achètent plus économiquement, mais en échange d’un travail de valorisation, de réparation et/ou de rénovation. Dans les deux cas, cela conduit à une augmentation de valeur et à une adaptation des loyers. Ainsi, l’rendement immobilier, c’est-à-dire ce que tu « gagnes » avec ton immobilier, augmente.

La proximité de l’immobilier est toujours pratique, par exemple dans un rayon de 80 kilomètres. Mais aussi la proximité d’endroits où vit ta famille, où tu es souvent professionnellement, même à une certaine distance.

Découvre ici plus sur le choix du lieu :

Emplacement des immobilier

Quelle immobilier ? Décision d’investissement

Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous avez, sans expérience préalable, le choix : devriez-vous acheter une maison individuelle, uniquement une maison de rangée ou un appartement ? Dans notre guide Types d’immobilier : Quel acheter, nous vous avons déjà expliqué en détail qu’il existe un type d’immobilier qui présente de nombreux avantages – d’appartement en copropriété.

L’un des grands avantages des appartements en copropriété pour votre premier investissement est le coût d’entretien, auquel vous serez confronté en tant que propriétaire loueur, tôt ou tard. Toiture, combles, maçonnerie, façade, chauffage, à quel prix l’entretien coûte-t-il sur plusieurs années ? Vous faites également partie des risques liés à l’achat immobilier. En tant que propriétaire d’une maison, vous êtes responsable à 100 % des coûts ! En tant que propriétaire d’un appartement, vous faites partie d’une copropriété. Ainsi, vous ne payez les coûts qu’en proportion.

Pourquoi et pourquoi, tous les critères :

Quelle immobilier acheter ?

Les deux premières questions centrales doivent maintenant être répondues par vous afin de pouvoir commencer l’acquisition d’immobilier par la suite.

Démarrer l’acquisition : courtier, réseau et portails

Pour trouver des immobilier rentables, vous avez de nombreuses options : des courtiers locaux, un réseau personnel, les différents portails immobiliers ainsi que des outils d’acquisition.

Options : trouver des immobilier avec une stratégie

Il n’existe pas une seule voie, une seule stratégie qui t’amène rapidement au succès. Prends le temps, même si tu cherches un bien immobilier en parallèle de ton travail, car tu auras besoin de temps.

Les marchés immobiliers diffèrent, tout comme les conditions. Certains ont du temps et regardent plusieurs fois par jour les portails immobiliers. D’autres ont un travail exigeant et cherchent leur première propriété en dehors de leur emploi.

Tu dois te diversifier et utiliser le mélange de possibilités.

Ways to acquire:

Courtiers professionnels
Réseau personnel
Portails immobiliers
Également eBay Kleinanzeigen
Journaux locaux (si tu as vraiment beaucoup de temps)

Off-Market et On-Market

As-tu déjà entendu parler d’Off Market et On Market ? Nicht toutes les immobilier sont trouvées sur des portails immobilier. Beaucoup d’immobilier sont vendues avant d’être officiellement mises en vente.

Off-Market – Lorsque des immobilier sont vendues sans devenir publiques (journal jusqu’au portail immobilier), on parle de « Off Market immobilier ». Le mot « Off » lui-même vient de l’anglais et veut dire « de », « loin » ou « éloigné ».

Des cas typiques sont ici des immobilier vendues entre amis, lorsque l’un sait que l’autre connaît quelqu’un qui connaît quelqu’un qui veut vendre maintenant. Idéalement encore plus rapidement. Dans une telle situation, tu peux vraiment faire des bonnes affaires en immobilier. Ou encore plus directement, si un ami ou un voisin te demande si tu veux acheter son immobilier.

C’est pourquoi il est aussi important que tu t’efforces de créer ton propre réseau personnel sur place, d’où tu pourrais éventuellement acquérir des immobilier.

Outre les connaissances ou aussi les courtiers, un exemple extrême pourrait être un ami avocat qui est tôt impliqué dans les séparations et les divorces.

On-Market – Dès qu’un courtier a connaissance d’une immobilier et la présente à 3, 4 contacts, on ne peut plus parler de « Off Market ». À partir de ce moment, une immobilier est « On Market ». Avec la commission d’un courtier immobilier, des annonces sur des portails immobilier, sur eBay Kleinanzeigen ou aussi dans d’autres médias (applications, journaux), les immobilier sont sur le marché immobilier accessible au public.

Peut-on encore faire des bonnes affaires ici ? Tu entendras souvent dire que l’on ne peut plus faire de « véritables bonnes affaires » sur des portails immobilier – est-ce vrai ? À ce sujet, on en parlera tout de suite !

Résumons encore une fois :

Moyens de vente :

Off-Market – Directement, aucun concurrence des acheteurs
On-Market – Publié (journal jusqu’au portail en ligne)

Rencontrer un courtier immobilier

Avant de trouver des biens immobiliers via un réseau personnel « par hasard », vous devriez absolument parler à des courtiers de votre région et les rencontrer. Si vous établissez un bon contact avec un ou plusieurs courtiers immobiliers, vous obtiendrez parfois des offres de biens immobiliers en avant-première, c’est-à-dire avant qu’elles ne soient publiées sur un portail immobilier.

Une mesure stratégique devrait donc toujours porter sur la rencontre avec des courtiers. Car à qui les vendeurs de biens immobiliers s’adressent-ils en premier lieu ? Aux courtiers immobiliers.

En moyenne, 72 % de tous les biens immobiliers sont vendus par des courtiers (Source : Bundesamt für Statistik).

Berlin avec courtier : 78,6 %
Düsseldorf avec courtier : 76,0 %
Hambourg avec courtier : 65,1 %
Cologne avec courtier : 63,0 %
Stuttgart avec courtier : 56,8 %
Munich avec courtier : 55,2 %
Francfort avec courtier : 53,3 %

Connaître personnellement un ou deux courtiers est donc si important. Aussi important que le développement de contacts personnels.

Réseau personnel : Des connaissances et de nouvelles connaissances

En bref : Si certaines personnes savent que vous achetez des immobilier, des offres vous seront probablement proposées. Si personne ne le sait, personne ne pensera à vous en faire part !

Vous veillez donc à ce que votre réseau s’élargisse et que vous parliez à des personnes qui pourraient entrer en contact avec des immobilier à vendre, plus ou moins tôt. Comme mentionné précédemment, cela pourrait être un avocat spécialisé en divorce, un expert immobilier, un architecte ou même un artisan qui est constamment dans les foyers privés et qui sait, avant tout le monde, si un bien est peut-être tellement en mauvais état qu’il devra être vendu bientôt.

Vous achetez des immobilier – cela doit être connu de personnes
Racontez-le à vos amis, peut-être entendrez-vous quelque chose
Connaissances – De l’avocat spécialisé en divorce jusqu’à l’artisan

Portails immobilier

Parfois, on entend dire que toutes les « bonnes propriétés immobilières » ne figurent pas sur les portails immobiliers. Ce n’est pas tout à fait vrai, car peut-être que le courtier n’a pas les bons clients pour les vendre dans son propre réseau.

Parfois, ce sont aussi des particuliers qui publient des annonces en ligne. Les photos sont désavantageuses, les informations sur l’immobilier sont incomplètes. En examinant de plus près certaines annonces, vous pourriez toutefois découvrir des aspects qui en font une propriété rentable.

Les propriétés rentables ne se trouvent donc pas uniquement dans les réseaux personnels, vous pouvez aussi trouver des bonnes affaires sur les portails immobiliers et les acheter – à condition toutefois d’investir 1) du temps et 2) d’être rapide lorsqu’un « bon plan » se présente ! En savoir plus juste ci-dessous.

Photo: Dragan Grkic / Shutterstock

Journalistes locaux (si vous avez vraiment beaucoup de temps)

Un agent immobilier local, un réseau personnel, les différents portails immobiliers ainsi que des outils d’acquisition – si vous trouvez encore du temps parmi toutes ces possibilités, vous pouvez également utiliser des journaux régionaux et locaux.

Au fait, beaucoup de journaux proposent désormais leurs offres immobilières en ligne. Une courte recherche Google pour trouver les journaux locaux qui présentent également leurs biens immobiliers en ligne en vaut la peine. La concurrence est parfois un peu moins forte que sur les grands portails immobiliers.

Outils pour la recherche immobilière

Dans le guide Acheter un bien immobilier à prix réduit, nous vous présentons également 3 outils pratiques avec lesquels vous pouvez comparer les prix actuels des terrains dans différentes régions. L’Atlas de l’avenir, l’Atlas des prix et Boris (système d’information sur la valeur foncière de référence).

Recherche immobilière : Trouver et convaincre – Conseils

Sur le chemin vers des immobilier rentables, il n’y a qu’une seule voie : rester impliqué. Dès que vous avez trouvé quelque chose d’intéressant, il s’agit de rapidité et de fermeté, envers le courtier et/ou le vendeur directement.

Nos 3 conseils :

Rester impliqué – trouver du temps et l’investir
Fermeté – convaincre le courtier / vendeur
Confirmation de financement et accord de réservation

Trouver des bonnes affaires ? Portails et notifications push

Damit du Schnäppchen findest, solltest du also auch auf Portalen schauen, nicht nur auf das persönliche Netzwerk vertrauen. Lässt du dich von den Portalen 2x bis 5x täglich Push-Notifications senden (Benachrichtigung via E-Mail). Immer dann, wenn der Quadratmeterpreis stimmt, in Abhängigkeit zur Lage, telefonierst du mit dem Immobilienmakler oder Verkäufer und gibst direkt eine Reservierung ab.

Tipp zur Reservierungsvereinbarung: Gekauft wird, erst beim Notar.

Bei Immobilien und Lage mit hoher Nachfrage solltest du dich – für echte Schnäppchen – mehr als 2x am Tag benachrichtigen lassen. Das sind beispielsweise 1-Zimmer oder 2-Zimmer-Wohnungen unter 50 m² zum guten Quadratmeterpreis. Hier solltest du dich besser 10x am Tag benachrichtigen lassen. Die Konkurrenz ist hoch, das heißt für dich viele Anrufe, denn alle wollen kaufen, oft auch ohne Besichtigung!

Wenn du gute Handwerker Kontakte hast und gegebenenfalls auch nach sanierungsbedürftigen Wohnungen oder auch Mehrfamilienhäusern suchst, genügt es, 2x am Tag benachrichtigt zu werden.

Wichtig ist, bring Zeit mit.

Viele suchen, viele steigen aus. Nutzt du die Zeit für 1) Netzwerkaufbau und 2) Marktkenntnisse.

Geschwindigkeit und Verbindlichkeit im Kaufprozess

À partir du moment où une bonne offre est en ligne, commence la course aux acheteurs sur place. Comme mentionné précédemment, trouver et acheter un bon marché signifie que vous devez 1) investir du temps et 2) être rapide une fois que vous avez trouvé un « bon marché » !

La vitesse est très importante

La fermeté est très importante.

Conseil ! Confirmation de financement et accord de réservation

Idéalement, dès que vous découvrez l’annonce, prenez immédiatement votre téléphone et appelez le vendeur, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un courtier. Plus vous vous présenterez fermement à partir de ce moment, mieux cela sera. Idéalement, vous avez déjà une confirmation de financement de votre banque pour un montant X – que pourrait-il y avoir de mieux pour le vendeur qu’une preuve directe de capital ?

Cela précède la visite. Conseil ! Si vous avez l’impression, grâce aux chiffres et aux faits de l’annonce, que vous avez devant vous un véritable bon plan immobilier, prenez directement un accord de réservation avec le courtier.