Liste de contrôle : Objectifs et critères du premier logement en propriété

Lors de l’achat de son premier bien immobilier, il convient de prendre une décision mûrement réfléchie. Il faut se fixer un objectif, savoir quels sont les critères qui jouent le plus grand rôle pour toi dans un bien immobilier et ne surtout pas acheter pour des raisons émotionnelles. Prends ta décision sur la base de faits économiques et de chiffres clés qui peuvent être facilement comparés.

Dans l’article suivant, nous avons décomposé pour toi les points à aborder lors de l’achat d’un bien immobilier. Voici nos onze points résumés en quelques questions :

1. Utilité personnelle ou investissement ?
2. Quel est le prix d’achat maximal ?
3. Quel est le rendement locatif brut maximal ?
4. Dois-je acheter loué ou non loué ?
5. Quelles sont les villes qui entrent en ligne de compte ?
6. Quel est l’emplacement idéal ?
7. Investir dans l’existant ou dans le neuf ?
8. Quel âge peut avoir un bien immobilier ?
9. Quelle doit être la taille d’un bien immobilier ?
10. Bail emphytéotique ?
11. Lien social ou lien ultérieur ?

Step 1 – Utilité personnelle ou plutôt investissement en capital ?

Comme nous l’avons déjà expliqué dans notre article sur l’usage personnel et l’investissement, il est toujours préférable d’utiliser le premier bien immobilier comme investissement. En effet, dans le cas d’un usage personnel, on assume toujours 100% des frais d’exploitation courants. En revanche, les investisseurs en capital font payer en premier lieu le locataire et le fisc.

• Ici, tu trouveras tout sur le thème de l’intérêt personnel par rapport à l’investissement de capitaux.

Voici en bref ce que signifie l’intérêt personnel et l’investissement en capital :

• Intérêt personnel : 100% responsable de ses propres coûts
• Placement de capitaux : le locataire et le fisc paient

Étape 2 – Quel devrait être le prix d’achat maximal ?

Cette question dépend de nombreux facteurs. Mais le critère le plus important est sans doute la solvabilité en termes de patrimoine, ainsi que le bilan financier mensuel et les fonds propres. Ce sont tous des facteurs décisifs pour ta banque lorsqu’il s’agit de décider du financement.

• En savoir plus sur le prix d’achat maximal.

Voici un bref aperçu des principaux facteurs :

• Solvabilité
• Bilan mensuel des actifs
• Fonds propres

Step 3 – Quel doit être le rendement locatif brut minimal ?

Tu veux tirer le meilleur profit possible de ton logement. Quel doit être le rendement locatif minimum pour que, dans l’idéal, le locataire rembourse le bien immobilier et que tu n’aies pas à payer toi-même les remboursements et les intérêts ?

• En savoir plus sur le rendement locatif brut minimal.

Voici en bref la formule de calcul du rendement locatif brut :

Formule de calcul : Loyer annuel / prix d’achat x 100 = rendement locatif brut

C’est ce que l’on appelle la constitution efficace d’un patrimoine. Le rendement locatif brut d’un bien immobilier de rendement devrait donc être élevé en conséquence.

Step 4 – Acheter un bien loué ou non loué ?

Lorsque l’on achète un logement pour ses propres besoins, il est toujours conseillé d’acheter sans louer. L’exception : la résiliation pour besoin personnel. Pour les investisseurs, cependant, un bien non loué prendrait beaucoup plus de temps, car il faudrait s’occuper de trouver de nouveaux locataires.

• Lis ici tout ce qui concerne l’achat loué ou non loué.

Acheter non loué comme investissement :

Voici en bref les avantages et les inconvénients !

Avantages :

• Les travaux de rénovation : Réalisable immédiatement et déductible
• Utilisation de son propre contrat de location
• Loyer de marché

Inconvénients :

• Vacance au début : perte de loyer
• Frais de rénovation

Acheter en location comme investissement :

Avantages :

• Pas de temps perdu pour la relocation
• Les habitudes de paiement et le comportement des locataires existants sont connus
• Faible risque de vacance

Inconvénients :

• Location généralement inférieure à la valeur actuelle du marché
• Les contrats de location existants doivent être repris

Step 5 – Quelles sont les villes qui entrent en ligne de compte ?

Situation A, B ou C, quel est le meilleur endroit pour acheter mon bien immobilier ? La question centrale est de savoir si je choisis un bien d’investissement ou un bien de rendement.

• En savoir plus sur les types de situation.

Situation A, B ou C

Voici un bref aperçu de la définition de chacun des trois types de situation :

• Situation A (simple : métropole)
• Situation B (simple : grande ville / ville avec développement positif)
• Situation C (simple : petite ville / pays en stagnation)

Où acheter quel bien immobilier ?

Les différents types de situation comparent les zones. Des rendements plus élevés vont de pair avec une plus-value moindre. C’est pourquoi, selon l’emplacement, on choisit entre le rendement ou l’investissement immobilier.

• Immobilier d’investissement : à trouver uniquement en situation A
• Rendement immobilier : Bonne situation B ou même C

Situation macro, méso, micro

Après avoir comparé la situation A, B ou C, on compare maintenant les quartiers et le voisinage concret.

• Lisez ici tout ce qui concerne la situation macro-méso-micro.

Voici un bref aperçu :

• Macro-localisation (A, B et C, c’est-à-dire où dans le pays / quelle ville ?)
• Méso-situation (où dans la ville)
• Micro-emplacement (emplacement exact)

Step 6 – Quel est l’emplacement idéal ?

Où dois-je acheter mon premier bien immobilier ? Les propriétaires occupants et les investisseurs en capital, ainsi que les biens de rendement ou les investisseurs visant une plus-value, la décision de l’emplacement parfait est en conséquence différente. Ici, nous allons encore une fois procéder à une analyse afin de te faciliter la recherche du meilleur emplacement pour tes objectifs !

• L’emplacement parfait

Step 7 – Investir dans l’existant ou dans le neuf ?

Lorsque l’on achète un logement, outre la question de l’usage personnel ou du placement et du rendement ou de l’investissement immobilier, on se demande s’il faut investir dans l’existant ou dans le neuf. Les deux formes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Tu découvriras lesquels dans cet article.

• Lis ici tout ce qui concerne les bâtiments existants ou les nouvelles constructions.

Avantages de la construction neuve

• État actuel de la technique
• Faible risque pour l’entretien et les réparations
• Participation à l’aménagement intérieur

Inconvénients de la construction neuve

• Prix d’achat plus élevé et frais annexes à l’achat
• Rendement locatif plus faible
• Perte de valeur élevée au début
• Autres frais de viabilisation publique

Step 8 – Quel âge peut avoir un bien immobilier ?

Tu veux investir dans une maison ancienne ? Dans ce cas, tu dois tenir compte de certaines choses avant d’acheter. Les biens immobiliers anciens présentent certains avantages, mais aussi des inconvénients. Nous avons réuni ici un bref aperçu de tous les faits concernant les différentes années de construction comparées.

L’âge d’un bien immobilier est un facteur décisif lorsqu’il s’agit d’acheter un bien. Mais quelles sont les différences et les défauts en fonction de l’âge et de l’année de construction d’un bien immobilier ? Vaut-il la peine d’investir dans une maison ou un appartement vieillissant ?

• Année de construction et état

Step 9 – Quelle doit être la taille d’un bien immobilier ?

Quelle devrait être la taille de mon premier bien immobilier ? Micro-appartement, 2, 3 ou même plus de pièces ? Nous répondons ici à cette question en comparant la surface habitable pour l’usage personnel et l’investissement. En général, le nombre de mètres carrés et la répartition des pièces sont particulièrement importants.

• Lisez ici tout ce qui concerne la taille maximale d’un bien immobilier.

Voici un bref résumé des critères pour les propriétaires occupants :

• Le bien-être est une priorité
• Prévoir une surface habitable suffisante pour l’avenir, par exemple pour la planification familiale.
• Surface pas trop surdimensionnée > Prix d’achat, frais annexes
• L’équipement peut être amélioré ultérieurement

Voici un aperçu des trois objectifs pour les investisseurs en capital :

1. Rendement locatif élevé
2. Bonne capacité de location
3. Peu de logements vacants

Step 10 – Un bail emphytéotique est-il nécessaire ?

Lorsque l’on se penche pour la première fois sur le thème du bail emphytéotique, de nombreuses questions surgissent. Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique et est-ce que le bail emphytéotique est utile ? On veut aussi savoir si les coûts du bail emphytéotique, le loyer emphytéotique, peuvent être déduits des impôts ? Toutes tes questions trouveront ici une réponse.

• En savoir plus sur les baux emphytéotiques.

Voici un bref résumé du bail emphytéotique :

• Droit de propriété et droit d’usage séparés de manière permanente
• 2 parties : le bailleur et le preneur du droit d’emphytéose
• Le bailleur emphytéotique cède un terrain à bâtir
• Le bailleur emphytéotique reçoit en contrepartie un bail emphytéotique

Step 11 – Liaison sociale & post-liaison ?

Avant de chercher un logement, il faut tout savoir sur le thème de l’engagement social dans le logement. Tu apprendras ici tous les avantages et inconvénients et tout ce que tu dois savoir sur les prêts à faible taux d’intérêt accordés par les pouvoirs publics pour les logements sociaux, sur les obligations et sur la période d’engagement ultérieur.

• Tu trouveras ici tout ce qu’il faut savoir sur l’engagement social et le réengagement.

Le lien social en bref :

• Des logements bon marché grâce à des fonds publics
• Très bonnes conditions pour les prêts ou les subventions
• Loyer pour les personnes ayant un permis de logement

Le réengagement en bref :

• Lien avec le logement social jusqu’à ce que le prêt soit remboursé

La diversité dans le mannequinat

L’un des premiers messages importants de Stephan est qu’il y a de la place pour différents looks et types dans le monde du mannequinat. Peu importe si tu penses ne pas correspondre à l’idéal classique de la mode, il y a des agences qui recherchent des profils différents. De la publicité télévisée à la haute couture, il y en a pour tout le monde.

De Los Angeles : Stephan parle de devenir mannequin

Tu trouveras plus de vidéos sur YouTube x CM Models.

Candidature auprès de plusieurs agences

Stephan recommande de ne pas postuler uniquement auprès d’une agence. La candidature est souvent simple et ne nécessite que quelques photos et informations de base. Tu pourrais commencer par soumettre ta candidature à CM Models et, après un certain temps, à d’autres agences afin de maximiser tes chances.

Important : ne jamais payer d’argent

Un point particulièrement important est de ne jamais payer d’argent à une agence de mannequins. Les agences sérieuses gagnent de l’argent en proposant des emplois, pas en facturant des frais aux futurs mannequins.

La phase de casting et de candidature

Si une agence trouve ton profil intéressant, tu seras invité à un casting ou à un vidéocasting. Il est alors important d’être authentique et de montrer ta beauté naturelle. Aucun maquillage ou styling n’est nécessaire. De simples vidéos et photos suffisent.

La patience et le chemin vers le haut

Stephan souligne que le chemin vers le succès en tant que mannequin demande de la patience. Il est peu probable que l’on se retrouve immédiatement en couverture de Vogue. Il faut du temps pour acquérir de l’expérience et s’établir en tant que modèle. La qualité des séances photo est plus importante que la quantité.

La voie internationale

Après avoir acquis une première expérience dans ta ville natale, tu peux passer à l’étape suivante et travailler à l’étranger. Stephan t’explique comment cela fonctionne et te donne un aperçu des exigences pour les missions internationales.

Pour conclure, Stephan encourage les futurs mannequins à être courageux et à postuler. Une carrière de mannequin peut être difficile, mais avec de la patience et du travail, elle est accessible. Ses précieux aperçus constituent un excellent guide pour tous ceux qui poursuivent le rêve de devenir mannequin.

Comment les agences de mannequins travaillent ensemble

Cela pourrait aussi t’intéresser ! Stephan Czaja nous parle de son expérience dans le monde du mannequinat international et nous offre un aperçu des coulisses de la collaboration entre agences de mannequins. Un regard profond sur le monde passionnant du mannequinat pour comprendre comment les futurs mannequins peuvent faire leur chemin.

• Comment les agences de mannequins travaillent ensemble

Trouver une bonne agence de mannequins ? 3 conseils

Que faire si tu as le rêve de devenir mannequin ? Model Agency One (MAO) offre la solution. Tu y trouveras les meilleures agences de mannequins du monde entier, que ce soit à New York, Los Angeles, Paris ou Tokyo.

• Trouver une bonne agence de mannequins ? 3 conseils

Stephan’s « The Model Book » : maintenant en allemand, anglais, espagnol & Co.

Dans « The Model Book », tu ne trouveras pas seulement un guide, mais aussi une source d’inspiration pour tes rêves de mannequin. Le dévouement et la passion de Stephan Czaja pour l’industrie du mannequinat brillent dans chaque chapitre du livre et dans cette vidéo. Que tu commences tout juste ton parcours de mannequin ou que tu veuilles faire passer ta carrière au niveau supérieur, « The Model Book » est la clé de ton succès dans le monde passionnant du mannequinat. Laisse Stephan Czaja t’accompagner sur ton chemin et prends ton envol !

• The Model Book – Anglais
• The Model Book – Espagnol
• The Model Book – Français
• The Model Book – Italien

Conseil ! Écoute le livre gratuitement sur le podcast Model sur Spotify, Deezer & Co.

• Podcast modèle

5 erreurs à éviter ! A quoi faut-il faire attention lors d’un placement de capital ?

Ton objectif est la liberté financière ? L’immobilier permet à chacun de se constituer un patrimoine. Les investissements te permettent de te constituer un capital à long terme. En investissant, tu peux faire travailler tes biens immobiliers pour toi et profiter au fil du temps des intérêts, des dividendes et des plus-values. Investir dans l’immobilier sans connaissances est toutefois trop risqué. Tu n’as pas besoin de réinventer la roue. Tous les professionnels de l’immobilier ont déjà commis des erreurs dont tu peux profiter. Suis cette liste de contrôle, évite les 5 erreurs et minimise ton risque d’échec. C’est parti !

Liste de contrôle des risques : Ce que tu dois éviter

Respecte ces points et rien ne t’empêchera de réussir ton investissement :

1. N’investis pas dans des biens immobiliers à trop faible rendement
2. Concevoir le financement à long terme plutôt qu’à court terme
3. Apporter suffisamment de fonds propres
4. Comparaison des financements
5. Calculer le rendement net et pas seulement le rendement brut

Découvre maintenant quelles sont les 5 plus grandes erreurs que l’on peut commettre lors d’un investissement en capital.

Casting : se préparer !

Le casting est l’une des parties les plus importantes du travail d’un mannequin et l’application contient une section sur la manière de se préparer au premier casting. Elle propose également une section Q&A où les jeunes mannequins peuvent en apprendre plus sur les castings et obtenir des réponses à leurs questions les plus fréquentes.

Tous les outils de l’application sont en anglais :

• Questions de casting
• Liste de contrôle du casting

Gratuit sur l’App Store

Smalltalk : apprendre à connaître les autres

L’application contient également une section sur les sujets de petite conversation, essentielle pour établir des relations avec les personnes importantes sur le plateau, notamment les designers, les mannequins et les photographes. L’application propose également des conseils et des astuces sur la manière de se préparer aux questions des médias, comme celles qui sont posées lors des événements du Red Carpet.

• Les bases de Smalltalk
• Rencontrer des designers
• Rencontrer des modèles
• Rencontrer des photographes

Jeu de casting : Pendant que tu attends

Si tu veux devenir mannequin et travailler comme modèle, tu dois savoir que tu vas beaucoup attendre ! Lors des castings, mais aussi lors des jobs, lorsque d’autres mannequins sont photographiés.

L’une des fonctions uniques de The Model App est son jeu de casting, qui offre aux jeunes mannequins une manière amusante et interactive de tester leurs connaissances et leurs compétences en attendant leur casting. L’application contient également un quiz sur les marques et une citation du jour pour engager et motiver les utilisateurs.

• Jeu de casting

Quiz sur les marques : attends-tu toujours ?

Entraîne ton cerveau ! Que sais-tu des grandes marques de mode ? Balenciaga, Chanel, Givenchy & Co. Teste tes compétences !

• Quiz sur les marques

Toutes les fonctionnalités : Version de l’application #1

Dans l’ensemble,« The Model App » est une excellente ressource pour les jeunes mannequins qui débutent leur carrière ou qui souhaitent améliorer leurs compétences. Elle offre un guide complet de l’industrie, y compris des astuces et des conseils pour les castings, les sujets de petite conversation et les interviews avec les médias. Avec ses fonctions interactives et un répertoire d’agences de mannequins étonnantes, The Model App deviendra certainement un outil indispensable pour les mannequins en herbe du monde entier.

Gratuit sur l’App Store

Acheter des logements neufs : Le neuf est-il toujours meilleur ?

Les nouvelles constructions se réfèrent exclusivement à des objets entièrement et nouvellement construits. D’une part, ils ne sont pas compliqués, car tout est à la pointe de la technologie, ce qui implique un faible risque de frais d’entretien et de réparation. D’autre part, il faut s’attendre à des coûts d’investissement nettement plus élevés, ce qui entraîne un faible rendement et un paiement plus élevé des frais annexes au prix d’achat.

Avantages de la construction neuve

• État actuel de la technique
• Faible risque pour l’entretien et les réparations
• Participation à l’aménagement intérieur

Inconvénients de la construction neuve

• Prix d’achat plus élevé et frais annexes à l’achat
• Rendement locatif plus faible
• Perte de valeur élevée au début
• Autres frais de viabilisation publique

Acheter du stock : L’ancien a aussi ses avantages

Les biens immobiliers existants présentent de nombreux avantages. Outre un prix d’achat moins élevé, le montant des frais d’achat est faible. Cependant, l’âge du bâtiment implique un risque plus élevé en termes d’entretien et de réparation.

Avantages du stock

• Prix d’achat et frais annexes réduits
• Faible utilisation de fonds propres
• Rendement locatif plus élevé
• Pas de frais de développement public

Inconvénients du stock

• Risque plus élevé pour l’entretien et les réparations

En savoir plus sur l’immobilier existant ou neuf/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusion : investir dans le neuf ou dans l’existant ?

Le choix d’un logement neuf ou existant dépend de tes objectifs individuels. Néanmoins, les biens immobiliers existants, qui offrent un rendement plus élevé et un prix d’achat et des frais d’achat réduits, constituent un investissement plus judicieux pour l’achat d’un premier bien immobilier.

L’étape suivante : année de construction et état d’un bien immobilier

Tu veux investir dans une maison ancienne ? Dans ce cas, tu dois tenir compte de certaines choses avant d’acheter. Les biens immobiliers anciens présentent certains avantages, mais aussi des inconvénients. Nous avons réuni ici un bref aperçu de tous les faits concernant les différentes années de construction comparées.

Rendement locatif : qu’est-ce que c’est au juste ?

Lorsque l’on finance et loue le bien immobilier que l’on a acheté, on génère des revenus grâce aux locataires. Le rendement locatif met en relation ton investissement et le revenu locatif potentiel.

Cette formule simple permet de calculer facilement le rendement locatif :

• Loyer annuel /investissement x 100 = rendement locatif

Le facteur de rendement locatif permet de déterminer si les revenus locatifs couvrent les intérêts, les remboursements et les frais d’exploitation courants et s’il reste un excédent au final pour constituer un patrimoine. En outre, il permet de comparer au mieux les objets de rendement proposés.

Rendement et situation : des facteurs dépendants

L’emplacement est particulièrement important pour le rendement d’un bien immobilier. En outre, le fait de vouloir investir dans un bien immobilier d’investissement ou de rendement dépend de l’objectif que l’on s’est fixé en tant qu’investisseur.

Qu’est-ce qui est important ?

• Situation du bien immobilier
• Stratégie d’investissement / rendement ou investissement immobilier

Digression : situation A – B – C et son rendement

Nous avons brièvement résumé ici les rendements possibles pour les trois types de situation :

Situation A :

• Faible rendement
• Augmentation de la valeur à long terme

Situation B :

• Bon rendement
• Augmente modérément mais régulièrement en valeur

Situation C :

• Très bon rendement
• Pas de plus-value (+ plus grand risque de vacance)

Rendement locatif : quand est-ce que cela vaut la peine ?

En principe, plus le rendement est élevé, moins je dois payer moi-même et plus je suis remboursé. Dans l’idéal, il reste même un excédent mensuel avec lequel on peut se constituer un patrimoine immédiat.

Voici quelques exemples de rendements possibles :

Couches A :

• Situation top A comme Munich Ø Rendement ~ 3
• Situation A comme Francfort Ø Rendement ~ 4

Couches B :

• Bonne situation B comme Dresde Ø Rendement ~ 5
• Situation B comme Nuremberg Ø Rendement ~ 6

Couches C :

• Bonne situation C comme Wuppertal Ø Rendement ~ 7
• Situation C comme Chemnitz Ø Rendement ~ 8
• Mauvaise situation C comme Krefeld Ø Rendement ~10

L’étape suivante : stock ou nouvelle construction

Lorsque l’on achète un logement, outre la question de l’usage personnel ou du placement et du rendement ou de l’investissement immobilier, on se demande s’il faut investir dans l’existant ou dans le neuf. Les deux formes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Tu découvriras lesquels dans cet article.

Le bon emplacement : propriétaire occupant ou investissement ?

Où dois-je acheter mon premier bien immobilier ? Les propriétaires occupants et les investisseurs en capital, ainsi que les biens de rendement ou les investisseurs visant une plus-value, la décision de l’emplacement parfait est en conséquence différente. Ici, nous allons encore une fois procéder à une analyse afin de te faciliter la recherche du meilleur emplacement pour tes objectifs !

• Le bon emplacement

Rendement locatif & facteur de prix d’achat : Calculs

La rentabilité d’un bien immobilier peut être évaluée à l’aide de deux facteurs : le rendement locatif et le facteur prix d’achat. Le rendement locatif indique à combien s’élève le montant des coûts générés par les revenus locatifs. Le facteur prix d’achat indique le nombre d’années pendant lesquelles il faudrait payer le bien immobilier à acheter. Ces deux valeurs permettent de décider quelle offre immobilière accepter.

Ici, tu en apprendras encore plus sur le calcul du rendement locatif et du facteur de prix d’achat/ Immobilien-Erfahrung.de

Rendement locatif : les revenus locatifs couvrent-ils mes frais ?

Le rendement locatif est un montant généré par les revenus locatifs de ton bien immobilier. Il faut toujours le vérifier avant d’acheter un bien immobilier à rendement. Deux facteurs permettent de déterminer si un bien immobilier couvre les frais mensuels grâce aux revenus locatifs. Si ce facteur est supérieur à 6%, les frais mensuels sont couverts au niveau actuel des taux d’intérêt. Tout ce qui est supérieur à ce taux signifie pour toi une constitution de patrimoine supplémentaire.

Un bon rendement locatif :

A partir de 5%, au niveau actuel des taux d’intérêt

Une formule simple permet de calculer le rendement locatif brut :

Rendement annuel (loyer) / investissement x 100 = rendement locatif

Facteur prix d’achat : combien de temps dois-je rembourser ?

Le facteur prix d’achat met en relation le prix d’achat et les revenus locatifs annuels. Le résultat indique en combien d’années le bien immobilier acheté sera remboursé. Il est ainsi possible d’établir une comparaison entre les biens immobiliers proposés, ce qui permet de savoir quel est le bien le plus rentable.

La formule de calcul du facteur de prix d’achat est la suivante :

Investissement / revenu net annuel = facteur prix d’achat

L’étape suivante : un rendement locatif minimal

Quel doit être le rendement locatif minimal pour que je puisse laisser sans souci mon locataire rembourser le bien immobilier acheté sans devoir payer les intérêts et le capital ? C’est une question que se posent surtout les investisseurs en capital lorsqu’ils investissent dans un immeuble de rapport et veulent ainsi se constituer un patrimoine de manière efficace. Tu apprendras ici tout ce qu’il faut savoir sur le montant minimum du rendement locatif brut.

Acheter un bien immobilier : Que puis-je me permettre ?

Pour pouvoir acheter un bien immobilier d’une certaine valeur, il faut généralement contracter un crédit auprès de la banque en plus de sa part de fonds propres. La banque détermine le montant du crédit qu’elle accorde à certaines personnes.

Facteurs permettant de limiter la somme disponible :

• Solvabilité & renseignements personnels
• Valeur de garantie du bien immobilier
• Fonds propres en fonction de la solvabilité
• Charge mensuelle

Étape 1 : solvabilité et renseignements personnels

Pour financer un bien immobilier, il faut d’abord établir ta solvabilité à la banque à l’aide d’une déclaration structurée.

Renseignements personnels : aide à la décision de la banque

L’auto-déclaration est un aperçu de ta situation financière. Il donne à la banque un aperçu de ta situation financière actuelle et constitue ainsi une base de décision importante. Le montant du crédit et les conditions de financement en dépendent.

Solvabilité : les actifs propres

La solvabilité doit d’abord être vérifiée par la banque. Pour ce faire, les actifs et les passifs sont comparés. Important : le bilan patrimonial doit toujours être positif ! Si c’est le cas, on est digne de crédit. Si ce n’est pas le cas, cela signifie que plus la solvabilité est faible, plus il faut apporter de fonds propres.

La solvabilité signifie donc

• Plus la solvabilité est élevée, plus la part de fonds propres est faible
• Plus la solvabilité est faible, plus la part de fonds propres est élevée

Étape 2 : La valeur de nantissement du bien immobilier

Il existe une valeur vénale (prix du marché) et une valeur de nantissement (valeur vénale moins 20%).

Valeur vénale

La valeur vénale décrit le prix de vente qu’un bien immobilier est susceptible d’atteindre, compte tenu des conditions actuelles du marché.

Montant de la garantie

Le montant de la garantie est généralement inférieur d’environ 20% à la valeur vénale. Les banques évaluent les biens immobiliers déposés en garantie (financement) à un niveau inférieur au prix du marché. En d’autres termes, c’est le montant que la banque obtiendrait de toute façon en cas de vente ou même de vente forcée.

Étape 3 : Fonds propres en fonction de la solvabilité

En principe, le financement d’un bien immobilier requiert 20% de fonds propres. Nous avons vu à l’étape 1 que la solvabilité et le crédit jouent un rôle important. Toutefois, ces 20% ne s’appliquent pas toujours, car le montant des fonds propres dépend en premier lieu de la solvabilité et de la valeur de nantissement calculée.

• La norme est de 20% de fonds propres
• Solvabilité : réduit les fonds propres
• Prix d’achat : réduit les fonds propres (si inférieur au prix du marché)

Étape 4 : Débit mensuel

Ici, la banque s’intéresse à ton revenu mensuel et à tes dépenses. Le revenu disponible est déterminant pour le remboursement des intérêts et du capital. S’il est trop faible et que les dépenses sont trop élevées, cela peut conduire à une moins bonne solvabilité.

• Recettes et dépenses mensuelles
• Déterminant pour le remboursement des intérêts et du capital

Conclusion : quelle est la part de l’immobilier au final ?

En tant qu’employé avec des revenus réguliers et une déclaration personnelle bien structurée, il ne devrait pas y avoir de problème pour atteindre un taux de fonds propres de 10%. Le montant du prix d’achat résulte alors du calcul suivant :

• Fonds propres x 10 = prix d’achat du bien immobilier

Ici, tu en apprendras encore plus sur le prix d’achat maximal d’un bien immobilier/ Immobilien-Erfahrung.de

8 erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier : situation, utilité personnelle & valeur de revente

Des erreurs se glissent toujours volontiers dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’une mauvaise situation du bien immobilier, de raisons contre l’intérêt personnel ou d’un achat sous le coup de l’émotion, les erreurs te coûtent beaucoup d’argent. Pour éviter cela, nous avons rédigé un guide qui te permettra de ne plus jamais faire d’erreur lors de l’achat de ton prochain bien immobilier.

• Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier

L’étape suivante : le rendement locatif et le facteur prix d’achat

Comment trouver des biens immobiliers à bon rendement ? C’est une question que se posent surtout les investisseurs en capital, car ils recherchent avant tout un cash-flow positif et le plus rapide possible. Avec un rendement suffisant, on a la chance que le locataire rembourse le bien immobilier acheté. Tu apprendras ici tout ce qu’il faut savoir pour obtenir le meilleur rendement locatif.

Renseignements personnels pour la banque : acheter une maison ou un appartement

Tu veux acheter ton premier appartement ou ta première maison et la banque veut que tu lui fournisses une auto-déclaration ? Apprends ici ce qu’est une auto-déclaration, ce qu’elle contient et télécharge gratuitement un modèle au format PDF avec lequel tu pourras convaincre ta banque !

• Renseignements personnels

Propriétaires occupants : qu’est-ce qui compte pour moi ?

Les biens immobiliers à usage personnel ont souvent une valeur émotionnelle, ils doivent plaire. En conséquence, le bien immobilier est préféré à la localité. Des facteurs tels que le trajet jusqu’au travail ou à l’école maternelle deviennent alors prioritaires, bref, la micro-situation devient déterminante.

Voici un bref rappel :

• Un bien immobilier qui plaît personnellement
• Proximité du travail / du jardin d’enfants / de l’école / …
• La micro-situation/la qualité de vie est une priorité

Valeur de revente : l’emplacement est décisif

Il faut cependant toujours garder à l’esprit qu’il se peut que l’on doive revendre plus tard le bien immobilier de ses rêves. Cela peut être dû à l’âge, à un changement de travail ou à l’agrandissement de la famille. C’est pourquoi il faut toujours tenir compte de l’emplacement du bien immobilier lors de l’achat, car c’est lui qui détermine la valeur de revente.

C-Lage : Le rêve de la campagne

Si l’on souhaite acheter la propriété de ses rêves dans un cadre verdoyant, à la campagne, il faut s’attendre à de possibles pertes si la propriété est située dans un quartier C. Voici brièvement les facteurs responsables d’une baisse de la valeur immobilière.

• Baisse de la population
• Evolution négative de l’économie
• Marché local étroit, peu de demande

Placement de capitaux : comparaison entre le rendement et l’immobilier d’investissement

Les investisseurs choisissent toujours l’emplacement avec l’objectif de l’investissement ou du rendement immobilier en tête.

Rendement de l’immobilier en tant qu’investissement

Il s’agit ici de générer un cash-flow direct grâce aux revenus locatifs. Cela est possible grâce à des prix d’achat bas et à un rendement locatif élevé qui couvre les frais occasionnés tels que les remboursements, les intérêts et les frais d’exploitation. Les emplacements B et C sont les plus appropriés.

• Flux de trésorerie direct
• Situation B ou C

Investissement immobilier comme placement de capital

Les biens immobiliers d’investissement ont pour objectif à long terme d’augmenter leur valeur. On ne le trouve généralement que dans les quartiers A, voire moins dans les bons quartiers B. La raison : les prix d’achat sont très élevés, les frais courants ne peuvent donc pas être couverts par les revenus locatifs.

• Augmentation de la valeur à long terme
• A- Situation

L’étape suivante : déterminer le prix d’achat maximal

Combien de biens immobiliers puis-je me permettre de posséder ? Cette question se pose au début du processus d’achat de ce qui sera peut-être ton premier logement et dépend de nombreux facteurs. Il s’agit notamment de ta solvabilité et de tes renseignements personnels, de ton bilan financier mensuel (remboursement), de tes fonds propres et de la valeur de nantissement du bien immobilier à financer. Tu apprendras ici tout ce qui est important pour déterminer le prix d’achat maximal.