Liste de contrôle : Objectifs et critères du premier logement en propriété

Lors de l’achat de son premier bien immobilier, il convient de prendre une décision mûrement réfléchie. Il faut se fixer un objectif, savoir quels sont les critères qui jouent le plus grand rôle pour toi dans un bien immobilier et ne surtout pas acheter pour des raisons émotionnelles. Prends ta décision sur la base de faits économiques et de chiffres clés qui peuvent être facilement comparés.

Dans l’article suivant, nous avons décomposé pour toi les points à aborder lors de l’achat d’un bien immobilier. Voici nos onze points résumés en quelques questions :

1. Utilité personnelle ou investissement ?
2. Quel est le prix d’achat maximal ?
3. Quel est le rendement locatif brut maximal ?
4. Dois-je acheter loué ou non loué ?
5. Quelles sont les villes qui entrent en ligne de compte ?
6. Quel est l’emplacement idéal ?
7. Investir dans l’existant ou dans le neuf ?
8. Quel âge peut avoir un bien immobilier ?
9. Quelle doit être la taille d’un bien immobilier ?
10. Bail emphytéotique ?
11. Lien social ou lien ultérieur ?

Step 1 – Utilité personnelle ou plutôt investissement en capital ?

Comme nous l’avons déjà expliqué dans notre article sur l’usage personnel et l’investissement, il est toujours préférable d’utiliser le premier bien immobilier comme investissement. En effet, dans le cas d’un usage personnel, on assume toujours 100% des frais d’exploitation courants. En revanche, les investisseurs en capital font payer en premier lieu le locataire et le fisc.

• Ici, tu trouveras tout sur le thème de l’intérêt personnel par rapport à l’investissement de capitaux.

Voici en bref ce que signifie l’intérêt personnel et l’investissement en capital :

• Intérêt personnel : 100% responsable de ses propres coûts
• Placement de capitaux : le locataire et le fisc paient

Étape 2 – Quel devrait être le prix d’achat maximal ?

Cette question dépend de nombreux facteurs. Mais le critère le plus important est sans doute la solvabilité en termes de patrimoine, ainsi que le bilan financier mensuel et les fonds propres. Ce sont tous des facteurs décisifs pour ta banque lorsqu’il s’agit de décider du financement.

• En savoir plus sur le prix d’achat maximal.

Voici un bref aperçu des principaux facteurs :

• Solvabilité
• Bilan mensuel des actifs
• Fonds propres

Step 3 – Quel doit être le rendement locatif brut minimal ?

Tu veux tirer le meilleur profit possible de ton logement. Quel doit être le rendement locatif minimum pour que, dans l’idéal, le locataire rembourse le bien immobilier et que tu n’aies pas à payer toi-même les remboursements et les intérêts ?

• En savoir plus sur le rendement locatif brut minimal.

Voici en bref la formule de calcul du rendement locatif brut :

Formule de calcul : Loyer annuel / prix d’achat x 100 = rendement locatif brut

C’est ce que l’on appelle la constitution efficace d’un patrimoine. Le rendement locatif brut d’un bien immobilier de rendement devrait donc être élevé en conséquence.

Step 4 – Acheter un bien loué ou non loué ?

Lorsque l’on achète un logement pour ses propres besoins, il est toujours conseillé d’acheter sans louer. L’exception : la résiliation pour besoin personnel. Pour les investisseurs, cependant, un bien non loué prendrait beaucoup plus de temps, car il faudrait s’occuper de trouver de nouveaux locataires.

• Lis ici tout ce qui concerne l’achat loué ou non loué.

Acheter non loué comme investissement :

Voici en bref les avantages et les inconvénients !

Avantages :

• Les travaux de rénovation : Réalisable immédiatement et déductible
• Utilisation de son propre contrat de location
• Loyer de marché

Inconvénients :

• Vacance au début : perte de loyer
• Frais de rénovation

Acheter en location comme investissement :

Avantages :

• Pas de temps perdu pour la relocation
• Les habitudes de paiement et le comportement des locataires existants sont connus
• Faible risque de vacance

Inconvénients :

• Location généralement inférieure à la valeur actuelle du marché
• Les contrats de location existants doivent être repris

Step 5 – Quelles sont les villes qui entrent en ligne de compte ?

Situation A, B ou C, quel est le meilleur endroit pour acheter mon bien immobilier ? La question centrale est de savoir si je choisis un bien d’investissement ou un bien de rendement.

• En savoir plus sur les types de situation.

Situation A, B ou C

Voici un bref aperçu de la définition de chacun des trois types de situation :

• Situation A (simple : métropole)
• Situation B (simple : grande ville / ville avec développement positif)
• Situation C (simple : petite ville / pays en stagnation)

Où acheter quel bien immobilier ?

Les différents types de situation comparent les zones. Des rendements plus élevés vont de pair avec une plus-value moindre. C’est pourquoi, selon l’emplacement, on choisit entre le rendement ou l’investissement immobilier.

• Immobilier d’investissement : à trouver uniquement en situation A
• Rendement immobilier : Bonne situation B ou même C

Situation macro, méso, micro

Après avoir comparé la situation A, B ou C, on compare maintenant les quartiers et le voisinage concret.

• Lisez ici tout ce qui concerne la situation macro-méso-micro.

Voici un bref aperçu :

• Macro-localisation (A, B et C, c’est-à-dire où dans le pays / quelle ville ?)
• Méso-situation (où dans la ville)
• Micro-emplacement (emplacement exact)

Step 6 – Quel est l’emplacement idéal ?

Où dois-je acheter mon premier bien immobilier ? Les propriétaires occupants et les investisseurs en capital, ainsi que les biens de rendement ou les investisseurs visant une plus-value, la décision de l’emplacement parfait est en conséquence différente. Ici, nous allons encore une fois procéder à une analyse afin de te faciliter la recherche du meilleur emplacement pour tes objectifs !

• L’emplacement parfait

Step 7 – Investir dans l’existant ou dans le neuf ?

Lorsque l’on achète un logement, outre la question de l’usage personnel ou du placement et du rendement ou de l’investissement immobilier, on se demande s’il faut investir dans l’existant ou dans le neuf. Les deux formes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Tu découvriras lesquels dans cet article.

• Lis ici tout ce qui concerne les bâtiments existants ou les nouvelles constructions.

Avantages de la construction neuve

• État actuel de la technique
• Faible risque pour l’entretien et les réparations
• Participation à l’aménagement intérieur

Inconvénients de la construction neuve

• Prix d’achat plus élevé et frais annexes à l’achat
• Rendement locatif plus faible
• Perte de valeur élevée au début
• Autres frais de viabilisation publique

Step 8 – Quel âge peut avoir un bien immobilier ?

Tu veux investir dans une maison ancienne ? Dans ce cas, tu dois tenir compte de certaines choses avant d’acheter. Les biens immobiliers anciens présentent certains avantages, mais aussi des inconvénients. Nous avons réuni ici un bref aperçu de tous les faits concernant les différentes années de construction comparées.

L’âge d’un bien immobilier est un facteur décisif lorsqu’il s’agit d’acheter un bien. Mais quelles sont les différences et les défauts en fonction de l’âge et de l’année de construction d’un bien immobilier ? Vaut-il la peine d’investir dans une maison ou un appartement vieillissant ?

• Année de construction et état

Step 9 – Quelle doit être la taille d’un bien immobilier ?

Quelle devrait être la taille de mon premier bien immobilier ? Micro-appartement, 2, 3 ou même plus de pièces ? Nous répondons ici à cette question en comparant la surface habitable pour l’usage personnel et l’investissement. En général, le nombre de mètres carrés et la répartition des pièces sont particulièrement importants.

• Lisez ici tout ce qui concerne la taille maximale d’un bien immobilier.

Voici un bref résumé des critères pour les propriétaires occupants :

• Le bien-être est une priorité
• Prévoir une surface habitable suffisante pour l’avenir, par exemple pour la planification familiale.
• Surface pas trop surdimensionnée > Prix d’achat, frais annexes
• L’équipement peut être amélioré ultérieurement

Voici un aperçu des trois objectifs pour les investisseurs en capital :

1. Rendement locatif élevé
2. Bonne capacité de location
3. Peu de logements vacants

Step 10 – Un bail emphytéotique est-il nécessaire ?

Lorsque l’on se penche pour la première fois sur le thème du bail emphytéotique, de nombreuses questions surgissent. Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique et est-ce que le bail emphytéotique est utile ? On veut aussi savoir si les coûts du bail emphytéotique, le loyer emphytéotique, peuvent être déduits des impôts ? Toutes tes questions trouveront ici une réponse.

• En savoir plus sur les baux emphytéotiques.

Voici un bref résumé du bail emphytéotique :

• Droit de propriété et droit d’usage séparés de manière permanente
• 2 parties : le bailleur et le preneur du droit d’emphytéose
• Le bailleur emphytéotique cède un terrain à bâtir
• Le bailleur emphytéotique reçoit en contrepartie un bail emphytéotique

Step 11 – Liaison sociale & post-liaison ?

Avant de chercher un logement, il faut tout savoir sur le thème de l’engagement social dans le logement. Tu apprendras ici tous les avantages et inconvénients et tout ce que tu dois savoir sur les prêts à faible taux d’intérêt accordés par les pouvoirs publics pour les logements sociaux, sur les obligations et sur la période d’engagement ultérieur.

• Tu trouveras ici tout ce qu’il faut savoir sur l’engagement social et le réengagement.

Le lien social en bref :

• Des logements bon marché grâce à des fonds publics
• Très bonnes conditions pour les prêts ou les subventions
• Loyer pour les personnes ayant un permis de logement

Le réengagement en bref :

• Lien avec le logement social jusqu’à ce que le prêt soit remboursé

Metaverse et l’immobilier

Dans l’interview Immobilier & IA avec Lukinski, nous avons parlé de l’avenir avec l’IA. Nous avons eu quelques questions supplémentaires sur les sujets passionnants et sur ce qui nous attend dans 4 ou 5 ans. Il a été question, entre autres, de

La métaverse : Qu’est-ce qui vient ?

FIV : Merci de nous avoir consacré un peu de temps ! Comment cela va-t-il influencer la visualisation métavers, la construction et autres ?

Lukinski : Le métavers est un terme qui fait référence à un monde virtuel dans lequel les gens peuvent interagir et communiquer en temps réel. La technologie Metaverse devrait avoir un impact considérable sur la visualisation, la construction et d’autres aspects du secteur immobilier.

L’un des principaux avantages de Metaverse est qu’il peut faciliter la collaboration et la communication entre les parties prenantes d’un projet. Par exemple, les architectes, les maîtres d’ouvrage et les ingénieurs peuvent organiser des réunions virtuelles pour discuter des projets et des modifications sans avoir à être physiquement présents. Cela peut accélérer le processus de planification et améliorer la collaboration.

En outre, le Metaverse peut permettre une visualisation 3D immersive des bâtiments, qui guide l’observateur à travers le bâtiment sans qu’il ait besoin d’être physiquement présent. Cela peut aider les maîtres d’ouvrage et les investisseurs à se faire une meilleure idée d’un bâtiment et de son environnement avant de le construire.

Le Metaverse peut également contribuer à rendre la construction de biens immobiliers plus rapide et plus efficace en offrant la possibilité de planifier, de construire et de tester des bâtiments virtuels avant de les construire physiquement. Cela peut contribuer à minimiser les erreurs et à optimiser le processus de construction.

Dans l’ensemble, le Metaverse peut contribuer à transformer le secteur immobilier en offrant de nouvelles possibilités de collaboration, de visualisation et de planification des bâtiments. Cependant, il faudra encore un certain temps avant que la technologie soit mature et répandue pour avoir un impact significatif.

Acheter un bien immobilier en metaverse

FIV : Peut-on déjà acheter des biens immobiliers dans le metaverse ?

Oui, il est déjà possible d’acheter des biens immobiliers dans le Metaverse. Les mondes virtuels tels que Second Life, Decentraland et Somnium Space offrent déjà la possibilité d’acquérir et de posséder des terrains et des bâtiments virtuels.

Dans ces mondes virtuels, les utilisateurs peuvent acheter leur propre terrain virtuel, le cultiver et y construire leurs propres bâtiments. Les bâtiments virtuels peuvent également être loués ou vendus, comme dans la vie réelle.

Il existe également déjà des start-ups spécifiquement axées sur le commerce de biens immobiliers virtuels dans le métavers. Ces entreprises proposent des plateformes sur lesquelles les utilisateurs peuvent acheter et vendre des terrains et des bâtiments virtuels.

On peut s’attendre à ce que le commerce de biens immobiliers virtuels dans le Metaverse continue à augmenter à l’avenir, à mesure que la technologie et les mondes virtuels s’améliorent et attirent davantage d’utilisateurs.

Metaverse immobilier exemples !

oici quelques exemples de propriétés virtuelles dans le Metaverse :

1. Decentraland
2. Espace Somnium
3. Le bac à sable
4. CryptoVoxels

Decentraland

Dans Decentraland, les utilisateurs peuvent acheter et posséder des terrains virtuels sur lesquels ils peuvent créer leurs propres bâtiments et applications. Il existe déjà plusieurs entreprises qui possèdent et utilisent des propriétés virtuelles dans Decentraland, comme Atari, qui exploite ses propres casinos virtuels.

Espace Somnium

Somnium Space est un monde virtuel dans lequel les utilisateurs peuvent acheter et posséder des terrains et des bâtiments. La plateforme offre également la possibilité de louer ou de vendre les propriétés virtuelles.

Le bac à sable

The Sandbox est un monde virtuel dans lequel les utilisateurs peuvent posséder leur propre terrain virtuel et y construire. La plateforme utilise la technologie de la chaîne de blocs pour gérer la propriété des terrains et des bâtiments virtuels et pour en permettre le commerce.

CryptoVoxels

Dans CryptoVoxels, les utilisateurs peuvent acheter et posséder des terrains virtuels sur lesquels ils peuvent créer leurs propres bâtiments et œuvres d’art. La plateforme utilise la blockchain Ethereum pour gérer la propriété des terrains virtuels.

Ces mondes virtuels et ces plateformes ne sont que quelques exemples de commerce de biens immobiliers virtuels dans le Metaverse. On peut s’attendre à ce que d’autres plateformes et mondes virtuels soient créés à l’avenir pour permettre le commerce de biens immobiliers virtuels.

Envie de plus d’avenir ?

Immobilier & IA (intelligence artificielle) – L’interview

Aujourd’hui et demain – Comment une villa est créée et comment elle serait créée si l’intelligence artificielle était en jeu. L’interview de Stephan Czaja de Lukinski donne un aperçu des étapes de la conception et de la visualisation de villas et de leur déroulement dans le temps. Les architectes créent généralement des visualisations 3D pour donner à leurs clients une meilleure idée de leur conception.

À l’avenir, l’intelligence artificielle (IA) pourra améliorer le processus de visualisation 3D grâce à l’automatisation, la personnalisation, les simulations, l’amélioration de l’efficacité et les mises à jour en temps réel. D’autres développements possibles sont l’automatisation de la planification, le contrôle des machines de construction par l’IA, la création de visualisations 4D et les conseils personnalisés grâce à des outils basés sur l’IA. Un regard sur le présent et sur l’avenir avec l’IA !

• Immobilier & IA (intelligence artificielle) – l’interview

Pourquoi dois-je payer l’impôt sur les mutations foncières ?

Toute personne qui achète un bien immobilier doit payer l’impôt sur les mutations foncières. La bonne nouvelle – elle ne doit être payée qu’une seule fois lors de l’achat, et non pas chaque année comme la taxe foncière. Comme l’impôt sur les mutations foncières est plus ou moins élevé selon les Länder, il convient de se renseigner sur les pourcentages avant d’acheter aveuglément un appartement pour des raisons émotionnelles, car le prix joue toujours un rôle. En général, l’impôt sur les mutations foncières est fixé entre 3,5% et 6,5%.

Calcul de l’impôt sur les mutations foncières

L’impôt sur les mutations foncières se calcule très facilement :

Prix d’achat x taux d’imposition selon le Land = impôt sur les mutations foncières

Aperçu : Taux de l’impôt foncier des Länder

Voici un bref aperçu des 16 Länder et de leur taux individuel d’imposition sur les mutations foncières :

L’étape suivante : les frais d’agence pour la recherche d’un logement

Tu veux acheter ton premier bien immobilier, par exemple un appartement en copropriété, et tu souhaites faire appel à un agent immobilier ? C’est une bonne idée, mais tu dois d’abord savoir qu’un agent immobilier coûte cher, et qu’il faut faire la distinction entre la vente privée et la vente commerciale. Pour savoir combien cela représente en pourcentage du prix d’achat, clique ici.

Acheter un bien immobilier : Quels sont les frais à ma charge ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu dois toujours compter avec des coûts combinés. D’une part, il y a le prix d’achat, ou le prix pour lequel le bien immobilier est annoncé, et d’autre part, les frais annexes à l’achat.

Frais annexes à l’achat : de quoi s’agit-il ?

Les frais annexes à l’achat ne sont pas toujours les mêmes, ils varient selon les Länder. Renseigne-toi donc toujours à l’avance sur l’impôt sur les mutations foncières et les frais d’agence du Land dans lequel tu souhaites acheter. En revanche, les frais de notaire et d’inscription au registre foncier restent toujours les mêmes en pourcentage.

Les frais annexes à l’achat sont calculés à partir de

• Impôt sur les mutations foncières (3,5-6,5%) ; varie selon les Länder
• Frais de notaire (1,5%)
• Inscription au registre foncier (0,5%)
• Commission de courtage (3,57-7,14% ; 50:50 en cas d’achat privé) ; Varie selon le Land

Comment calculer le coût total du bien immobilier que je souhaite acquérir ?

Le calcul des charges et du coût total d’un bien immobilier est en fait très simple. Pour que tu comprennes directement, nous te proposons ici un exemple de calcul. Supposons que tu achètes un appartement en copropriété en Rhénanie-du-Nord-Westphalie pour un prix de 200.000 euros. Le prix final se compose de six étapes.

Les six étapes menant au prix final :

1. Prix d’achat
2. Impôt sur les mutations foncières
3. Frais de notaire
4. Inscription au registre foncier
5. Frais de courtage
6. Frais d’achat

Étape 1 : Prix d’achat du bien immobilier ?

Commençons par le prix d’achat. Dans cet exemple, il s’élève à 200.000 euros pour un appartement en copropriété en Rhénanie-du-Nord-Westphalie.

• Prix d’achat : 200 000 euros

Étape 2 : Montant de l’impôt sur les mutations foncières ?

En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, l’impôt sur les mutations foncières s’élève à 6,5% pour chaque bien immobilier. Pour notre appartement, cela signifie un supplément de 13.000 euros.

• Impôt sur les mutations foncières : 13.000 euros

Étape 3 : Montant des frais de notaire ?

Les frais de notaire sont les mêmes dans chaque Land. Ils s’élèvent à 1,5% du prix d’achat, ce qui correspond à 3.000 euros.

• Frais de notaire : 3.000 euros

Étape 4 : Frais d’inscription au registre foncier ?

Les frais d’inscription au registre foncier s’élèvent également au même montant dans chaque Land, à savoir toujours à 0,5%. Il faut donc ajouter 1.000 euros au prix d’achat.

• Inscription au registre foncier : 1.000 euros

Étape 5 : Calcul des frais de courtage ?

Lorsque tu fais appel à un agent immobilier, tu payes toujours une certaine somme en frais d’agence. Ces frais varient selon les Länder. En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, ils s’élèvent à 3,57%. Le point positif ? Les frais de courtage sont partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur, soit 50/50.

• Commission de l’agent immobilier : (3,57% [7.140 / 2]) : 3.570 euros

Étape 6 : Le résultat du coût total

Une fois que tu as calculé les frais annexes par rapport au prix d’achat, tu peux déterminer ce que tu devras payer au final.

• Prix d’achat : 200 000 euros
• Impôt sur les mutations foncières (6,5% en NRW : 13.000 euros)
• Frais de notaire (1,5%) : 3.000 euros
• Inscription au registre foncier (0,5%) : 1.000 euros
• Commission de l’agent immobilier : (3,57% [7.140 / 2]) : 3.570 euros

Montant total :

• Total des charges : 20 570 euros
• Prix total à l’achat : 220 570 euros

L’étape suivante : l’impôt sur les mutations foncières

Tu as trouvé l’appartement de tes rêves à un prix de rêve ? Bien, mais il faut quand même ajouter au prix d’achat les frais annexes, qui comprennent entre autres l’impôt sur les mutations foncières. Mais à combien s’élève l’impôt sur les mutations foncières que je dois payer en plus, une seule fois, lors de l’achat de mon premier logement? Selon le Land dans lequel tu achètes, l’impôt sur les mutations foncières a un pourcentage différent. Tu apprendras ici comment le calculer facilement !

Déterminer le prix d’achat maximal : Solvabilité, fonds propres & Co.

Combien de biens immobiliers puis-je me permettre de posséder ? Cette question se pose au début du processus d’achat de ce qui sera peut-être ton premier logement et dépend de nombreux facteurs. Il s’agit notamment de ta solvabilité et de tes renseignements personnels, de ton bilan financier mensuel (remboursement), de tes fonds propres et de la valeur de nantissement du bien immobilier à financer. Tu apprendras ici tout ce qui est important pour déterminer le prix d’achat maximal.

• Prix d’achat maximal

Fonds propres : utilisation à des fins personnelles et placement de capitaux

Pour le financement d’un bien immobilier, la banque exige une certaine garantie. Plus la solvabilité est bonne, moins il faut apporter de fonds propres. Lors de l’achat du premier bien immobilier, deux règles fondamentales s’appliquent à l’usage personnel et au placement de capitaux.

• Intérêt personnel = autant de fonds propres que possible
• Placement de capitaux = aussi peu de fonds propres que possible

En déduisant les fonds propres du montant total de l’investissement, on obtient le montant de l’emprunt nécessaire auprès de la banque. Ce prêt est remboursé par un amortissement mensuel, intérêts compris.

Qu’est-ce qui est important en matière de remboursement ?

• Investisseurs en capital : les intérêts peuvent être déduits fiscalement
• Propriétaire occupant : les intérêts ne peuvent pas être déduits fiscalement
• Remboursement : remboursement + intérêts sur le montant du prêt

Propriétaire occupant : capital propre élevé

Pour ce type d’achat immobilier, les intérêts du financement ne sont pas déductibles des impôts. Pour que les intérêts restent malgré tout aussi bas que possible, il vaut la peine d’apporter un maximum de fonds propres. Ainsi, la banque prend moins de risques avec ton financement et plus les intérêts sont calculés à la baisse.

• Plus les fonds propres sont importants, meilleures sont les conditions
• Au moins 20% de fonds propres pour les propriétaires occupants

Coût par mois pour l’usage personnel

En règle générale, pour le financement d’un bien immobilier, le coût du prêt ne devrait pas dépasser 40% du revenu disponible. En outre, il faut garder à l’esprit que les coûts et les taux d’intérêt peuvent évoluer. Les coûts de gestion du bien immobilier, tels que l’eau, l’électricité et le gaz, peuvent évoluer aussi rapidement que le taux d’intérêt.

• Intérêt personnel < 40% du revenu (net, après impôts)
• Les intérêts et les frais de gestion peuvent varier

Placement de capitaux : fonds propres réduits

Lorsque l’on achète un bien immobilier en tant qu’investissement, les intérêts du financement peuvent être entièrement déduits des impôts. Si le rendement locatif est suffisant, même le locataire rembourse presque entièrement lui-même. Toutefois, les excédents générés par le rendement doivent être imposés, ce qui est un inconvénient majeur.

• Les intérêts sont déductibles
• Le locataire paie les intérêts grâce à un rendement suffisant
• Moins de 10 à 15% de fonds propres pour le placement de capitaux

Fonds propres roulants

Pour expliquer simplement ce qu’est le rolling equity, on peut dire que l’on récupère ses fonds propres dès que l’on a fini de rembourser la banque. En bref, comment récupérer le plus rapidement possible les fonds propres investis dans un investissement immobilier ? Pour ce faire, il existe deux possibilités.

Deux possibilités :

• Fonds propres liés
• Financement intégral

Fonds propres liés

Dans cette option, les fonds propres sont liés jusqu’à la vente du bien immobilier, ce qui signifie que l’on ne peut pas y avoir accès pendant cette période.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
• Fonds propres après la banque (15%) : 37.500
  _____________________
• Montant du prêt : 212 500
• 32 500 euros engagés comme fonds propres

Financement intégral

Dans ce cas, il est convenu avec la banque que le prix d’achat, y compris les frais annexes, sera entièrement financé. Les fonds propres sont placés en garantie sur un compte ou un dépôt spécial, qui est libéré dès que le remboursement du prêt atteint le montant des fonds propres.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
  _____________________
• Montant du prêt : 250 000

En plus :

• Garantie cédée (compte ou dépôt) : 37.500

L’étape suivante : l’examen commercial

Tu as déterminé ton prix d’achat maximal et tu es maintenant confronté à l’examen commercial, afin que le budget défini et déterminé au préalable soit respecté. Cet examen est particulièrement important pour l’achat du premier bien immobilier, comme un appartement ou une maison, car il permet d’éviter des coûts inutiles et des erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier. Outre les coûts, cet examen comprend également la vérification et les défauts selon l’année de construction ainsi que l’entretien d’un bâtiment. Lis ici tout ce qui concerne l’examen commercial !

Renseignements personnels pour la banque

Avant de déterminer les fonds propres dont tu as besoin, tu dois fournir à la banque un auto-rapport sur ta situation financière. Tu découvriras ici ce que cela signifie !

Tu veux acheter ton premier appartement ou ta première maison et la banque veut que tu lui fournisses une auto-déclaration ? Apprends ici ce qu’est une auto-déclaration, ce qu’elle contient et télécharge gratuitement un modèle au format PDF avec lequel tu pourras convaincre ta banque !

• Renseignements personnels

Bail emphytéotique : qu’est-ce que c’est au juste ?

Le bail emphytéotique, également appelé droit d’emphytéose, signifie que le droit de propriété et le droit d’utilisation sont séparés de manière permanente. Lorsque l’on construit sur un terrain en emphytéose, on n’achète pas le terrain, on le loue au propriétaire pour une durée déterminée, convenue par contrat. Il y a donc deux parties, le donneur de l’emphytéose (1ère personne) et le preneur de l’emphytéose (2ème personne).

Le bailleur emphytéotique cède un terrain à l’emphytéote pour qu’il y construise. Le premier reçoit en contrepartie un bail emphytéotique.

Voici un bref résumé du bail emphytéotique :

• Droit de propriété et droit d’usage séparés de manière permanente
• 2 parties : le bailleur et le preneur du droit d’emphytéose
• Le bailleur emphytéotique cède un terrain à bâtir
• Le bailleur emphytéotique reçoit en contrepartie un bail emphytéotique

Avantages et inconvénients du bail emphytéotique : coûts et prix d’achat

Nous avons listé ici tous les avantages et inconvénients du bail emphytéotique.

Avantages du bail emphytéotique

Un preneur d’emphytéose ne fait que construire ou acheter le bien immobilier sur le terrain en emphytéose. Cela permet de réduire le prix d’achat, car il n’y a rien à payer pour le terrain.

• Le bail emphytéotique fait baisser le prix d’achat

Inconvénient du bail emphytéotique

En tant qu’emphytéote, il faut toujours payer une redevance, ce qui entraîne des frais supplémentaires. En outre, la valeur de nantissement du bien immobilier auprès de la banque diminue, car l’emphytéose a un effet négatif sur le calcul de la valeur de nantissement en raison de la valeur du terrain et des redevances emphytéotiques.

• Paiement permanent de la redevance héréditaire
• La valeur de nantissement du bien immobilier diminue auprès de la banque

Conseils pour les investisseurs : déduire ses impôts

En tant qu’investisseur, il n’est pas possible de répercuter la redevance emphytéotique sur le locataire, ce qui augmente les charges mensuelles. En revanche, les frais peuvent être déduits des impôts. Comme le financement de l’emphytéose est complexe, nous avons résumé ici brièvement les points auxquels il faut faire attention lors de l’achat :

• Durée résiduelle d’au moins 30 ans
• Prix d’achat plus part de terrain imaginaire min. 30% moins cher que sur le marché

L’étape suivante : l’engagement social et le réengagement

Avant de chercher un logement pour ta première copropriété, il faut tout savoir sur le thème de l’engagement social dans le logement. Tu apprendras ici tous les avantages et inconvénients et tout ce que tu dois savoir sur les prêts à faible taux d’intérêt accordés par les pouvoirs publics pour les logements sociaux, sur les obligations et sur le délai de réengagement.

Immobilier ancien : des biens vieillissants

L’âge d’un bien immobilier est un facteur décisif lorsqu’il s’agit d’acheter un bien. Mais quelles sont les différences et les défauts en fonction de l’âge et de l’année de construction d’un bien immobilier ? Vaut-il la peine d’investir dans une maison ou un appartement vieillissant ?

Prix d’achat et rendement

Les biens immobiliers plus anciens ont souvent un prix d’achat plus avantageux et donc des frais d’achat moins élevés. Le rendement est donc nettement plus élevé que pour les maisons plus récentes dont le prix d’achat est élevé.

Frais d’entretien et défauts

En raison de l’âge du bien immobilier, les frais courants sont nettement plus élevés. Les différentes années de construction présentent différents défauts qu’il convient de prendre en compte lors de l’examen technique d’un bien immobilier. Plus l’endroit où l’on achète est bien situé, plus un bien immobilier peut être ancien.

Avantages et inconvénients

Voici un bref résumé des avantages et des inconvénients de l’achat d’un bien immobilier ancien !

Avantages :

• Prix d’achat avantageux, meilleur rendement
• Les coûts sont calculables si les défauts sont connus
• Situation dans une infrastructure développée

Inconvénients :

• Coûts d’entretien plus élevés
• Possibilité de vices cachés

Biens immobiliers existants : défauts typiques

L’un des inconvénients de l’achat d’un bien immobilier existant est l’apparition d’éventuels défauts. En général, il s’agit de moisissures, de dégâts des eaux, d’infestation de vermine ou de pourriture sèche.

Voici un bref aperçu des dommages et défauts typiques :

• Substance du bâtiment : fissures dans le crépi ou la maçonnerie, moisissures
• Technique du bâtiment : Isolation des conduites d’eau, parfois encore tuyau en plomb utilisé
• Électrotechnique : trop peu de prises dans les pièces ou câbles trop fins selon les anciennes normes
• Toit : tuiles manquantes et déplacées (l’humidité s’infiltre) ou présence de moisissures
• Fuites : fenêtres, cave et toit

Check-list 1900-1999 : défauts, dommages & Co.

Tu trouveras ici une liste des bâtiments anciens de 1900 à 1999 et quels sont les défauts et dommages typiques qu’ils présentent.

Biens immobiliers existants jusqu’en 1900

Les biens immobiliers construits avant 1900 ont aujourd’hui plus de 120 ans ! Le fait que ces biens immobiliers présentent des défauts ne devrait pas être une surprise. Les intempéries, le temps et autres ont ici une grande influence. Mais l’électricité et les installations sanitaires peuvent également être obsolètes et doivent être remplacées d’urgence. Tu trouveras ici un aperçu des défauts possibles :

Façade, isolation, toit et cave :

• Fissures dans le crépi et la maçonnerie
• Isolation thermique inexistante (thème de l’efficacité énergétique)
• Fenêtres à simple vitrage
• Pas d’insonorisation

Plomberie et électricité :

• Caves et greniers humides
• Tuyaux en plomb comme conduite d’eau (Plus autorisé !)
• Système électronique obsolète

Biens immobiliers existants 1900 – 1939

Les biens immobiliers de ces années présentent également certains défauts. En voici un aperçu.

• Absence de sous-couches dans le toit
• Humidité dans le toit et la cave
• Attaque de moisissures sur les poutres en bois des plafonds
• Défauts des murs extérieurs dus à des constructions trop minces
• Problèmes de condensation et de moisissures
• Manque de protection contre les incendies
• Tuyaux en plomb comme conduite d’eau

Biens immobiliers existants 1939 – 1945

Ces années sont considérées comme très mouvementées en Allemagne. Les changements politiques et la Seconde Guerre mondiale ont eu un impact considérable sur les structures de construction, ce qui a entraîné très peu de nouvelles constructions.

Aperçu des défauts dus à la Seconde Guerre mondiale :

• Forte pénurie de matériaux de construction
• Les déchets de construction et autres ont été transformés en matériaux de construction.
• Invasion de parasites par des matériaux de construction inappropriés
• Une construction rapide peut aussi poser des problèmes de statique
• Fissures dans le crépi ou la maçonnerie
• Extérieur et intérieur, parois fines
• Conduites de gaz non étanches
• Manque de protection contre les incendies

Biens immobiliers existants 1945 – 1959

Même les biens immobiliers construits dans l’après-guerre, entre 1945 et 1959, présentent quelques défauts en raison de la situation difficile de l’Allemagne.

• Tubes en plomb encore utilisés (de plus en plus de tubes en acier)
• Utilisation de matériaux de construction douteux tels que l’amiante et les peintures au plomb
• Absence de protection contre l’incendie (accès pompiers, portes coupe-feu)
• Conduites de gaz non étanches
• Vermine dans les plafonds en bois
• Insonorisation insuffisante (murs minces et planchers en bois)
• Ici aussi, des fissures dans le crépi ou la maçonnerie

Biens immobiliers existants 1959 – 1969

Alors que les listes de défauts des biens immobiliers étaient encore relativement longues avant 1960, les points de la check-list se raccourcissent déjà considérablement pour la construction après 1960. En voici un bref aperçu :

• Vitrage simple
• Matériaux de construction douteux (colle à parquet contenant du goudron)
• Isolation nocive pour la santé (fibres trop courtes)
• Charpente non isolée
• Dommages au béton sur les balcons et loggias

Biens immobiliers existants 1969 – 1979

À partir de 1970, l’introduction de normes d’insonorisation et d’isolation a permis d’éliminer d’autres défauts de la liste. Une révolution a également eu lieu dans le domaine des tuyaux d’eau et de l’efficacité de la construction.

Voici un bref aperçu des lacunes qui subsistent :

• Le béton, un matériau de construction qui présente des difficultés en cas de froid / d’humidité
• Déjà maintenant, souvent à rénover (balcons, vieilles conduites d’eau, systèmes de chauffage)
• Les colles à parquet contenant du goudron étaient toujours utilisées
• Chauffage central (année de construction avant ’85 doit être remplacée)

Biens immobiliers existants 1979 – 1999

On y trouve souvent un stock très solide de matériaux de construction utilisés, qui ne doivent pas être remplacés.

Voici seulement les quelques défauts présents :

• Raccords et finitions pour toitures plates
• Chauffage central (année de construction avant ’85 doit être remplacée)
• L’entretien à venir en ligne de mire
• Faible isolation

En savoir plus sur les défauts de construction/ Expérience-immobilière.fr

L’étape suivante : la taille maximale de ton bien immobilier

Quelle devrait être la taille de mon premier appartement en copropriété? Micro-appartement, 2, 3 ou même plus de pièces ? Nous répondons ici à cette question en comparant la surface habitable pour l’usage personnel et l’investissement. En général, le nombre de mètres carrés et la répartition des pièces sont particulièrement importants. Tout le reste, tu l’apprendras ici !

Acheter des logements neufs : Le neuf est-il toujours meilleur ?

Les nouvelles constructions se réfèrent exclusivement à des objets entièrement et nouvellement construits. D’une part, ils ne sont pas compliqués, car tout est à la pointe de la technologie, ce qui implique un faible risque de frais d’entretien et de réparation. D’autre part, il faut s’attendre à des coûts d’investissement nettement plus élevés, ce qui entraîne un faible rendement et un paiement plus élevé des frais annexes au prix d’achat.

Avantages de la construction neuve

• État actuel de la technique
• Faible risque pour l’entretien et les réparations
• Participation à l’aménagement intérieur

Inconvénients de la construction neuve

• Prix d’achat plus élevé et frais annexes à l’achat
• Rendement locatif plus faible
• Perte de valeur élevée au début
• Autres frais de viabilisation publique

Acheter du stock : L’ancien a aussi ses avantages

Les biens immobiliers existants présentent de nombreux avantages. Outre un prix d’achat moins élevé, le montant des frais d’achat est faible. Cependant, l’âge du bâtiment implique un risque plus élevé en termes d’entretien et de réparation.

Avantages du stock

• Prix d’achat et frais annexes réduits
• Faible utilisation de fonds propres
• Rendement locatif plus élevé
• Pas de frais de développement public

Inconvénients du stock

• Risque plus élevé pour l’entretien et les réparations

En savoir plus sur l’immobilier existant ou neuf/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusion : investir dans le neuf ou dans l’existant ?

Le choix d’un logement neuf ou existant dépend de tes objectifs individuels. Néanmoins, les biens immobiliers existants, qui offrent un rendement plus élevé et un prix d’achat et des frais d’achat réduits, constituent un investissement plus judicieux pour l’achat d’un premier bien immobilier.

L’étape suivante : année de construction et état d’un bien immobilier

Tu veux investir dans une maison ancienne ? Dans ce cas, tu dois tenir compte de certaines choses avant d’acheter. Les biens immobiliers anciens présentent certains avantages, mais aussi des inconvénients. Nous avons réuni ici un bref aperçu de tous les faits concernant les différentes années de construction comparées.

Rendement locatif & facteur de prix d’achat : Calculs

La rentabilité d’un bien immobilier peut être évaluée à l’aide de deux facteurs : le rendement locatif et le facteur prix d’achat. Le rendement locatif indique à combien s’élève le montant des coûts générés par les revenus locatifs. Le facteur prix d’achat indique le nombre d’années pendant lesquelles il faudrait payer le bien immobilier à acheter. Ces deux valeurs permettent de décider quelle offre immobilière accepter.

Ici, tu en apprendras encore plus sur le calcul du rendement locatif et du facteur de prix d’achat/ Immobilien-Erfahrung.de

Rendement locatif : les revenus locatifs couvrent-ils mes frais ?

Le rendement locatif est un montant généré par les revenus locatifs de ton bien immobilier. Il faut toujours le vérifier avant d’acheter un bien immobilier à rendement. Deux facteurs permettent de déterminer si un bien immobilier couvre les frais mensuels grâce aux revenus locatifs. Si ce facteur est supérieur à 6%, les frais mensuels sont couverts au niveau actuel des taux d’intérêt. Tout ce qui est supérieur à ce taux signifie pour toi une constitution de patrimoine supplémentaire.

Un bon rendement locatif :

A partir de 5%, au niveau actuel des taux d’intérêt

Une formule simple permet de calculer le rendement locatif brut :

Rendement annuel (loyer) / investissement x 100 = rendement locatif

Facteur prix d’achat : combien de temps dois-je rembourser ?

Le facteur prix d’achat met en relation le prix d’achat et les revenus locatifs annuels. Le résultat indique en combien d’années le bien immobilier acheté sera remboursé. Il est ainsi possible d’établir une comparaison entre les biens immobiliers proposés, ce qui permet de savoir quel est le bien le plus rentable.

La formule de calcul du facteur de prix d’achat est la suivante :

Investissement / revenu net annuel = facteur prix d’achat

L’étape suivante : un rendement locatif minimal

Quel doit être le rendement locatif minimal pour que je puisse laisser sans souci mon locataire rembourser le bien immobilier acheté sans devoir payer les intérêts et le capital ? C’est une question que se posent surtout les investisseurs en capital lorsqu’ils investissent dans un immeuble de rapport et veulent ainsi se constituer un patrimoine de manière efficace. Tu apprendras ici tout ce qu’il faut savoir sur le montant minimum du rendement locatif brut.

Louer, acheter, habiter à Mönchengladbach

Notre partenaire d’interview s’est spécialisée dans la médiation, la vente et la location de biens immobiliers à Mönchengladbach, Grevenbroich, Neuss et Erkelenz. Nous avons interviewé l’agent immobilier de Mönchengladbach sur les quartiers attrayants, les possibilités de financement et le marché immobilier de Gladbach. Vous y apprendrez tout ce qu’il faut savoir sur l’achat d’un premier appartement, les différents types de maisons et les types d’appartements.

Mönchengladbach en un coup d’œil :

Micro-site de Mönchengladbach :

Les loyers : Quartiers favorables aux enfants

Vous avez décidé de louer une maison ou un appartement ? Dans ce cas, vous devez absolument en savoir plus sur l’aménagement de la chambre à coucher et sur les belles terrasses. La maison est un endroit où l’on se sent bien !

Acheter un logement : Frais annexes et crédit

Trouvez votre nouveau logement dans des quartiers attrayants de Mönchengladbach comme Rheydt, Odenkirchen ou Wickrath et évitez de graves erreurs lors de votre achat ! Vous trouverez le guide en 5 étapes dans cet article. Vous êtes également intéressé par d’autres villes de Rhénanie-du-Nord-Westphalie ? Nous avons sélectionné pour vous d’autres villes intéressantes, comme Düsseldorf, Aix-la-Chapelle et Duisbourg.

Entretien avec le magazine : L’immobilier à Mönchengladbach

Nous avons parlé avec une agent immobilier de Mönchengladbach du marché immobilier actuel, des prix, des impôts et des appartements comme investissement. Dans cet article, vous trouverez également une liste de contrôle qui vous permettra d’éviter les erreurs typiques et les frais inutiles.

Interviewé par Di Lorenzo : Marché immobilier

FIV : Avant de parler de Mönchengladbach et de son marché immobilier, ainsi que de vos recommandations pour les locataires et les acheteurs, nous aimerions en savoir un peu plus sur votre agence Di Lorenzo Immobilien. Pourriez-vous résumer brièvement à nos lecteurs ce que fait votre agence et dans quoi vous vous êtes spécialisé ?

Di Lorenzo : Chère équipe FIV, tout d’abord merci de nous avoir sélectionnés parmi les 10 meilleurs agents immobiliers ! Notre agence immobilière est spécialisée dans la vente et la location de biens immobiliers. Nous vendons et louons tous les types de biens immobiliers. De la maison individuelle aux grands immeubles de placement ou commerciaux. Nous réalisons également des expertises pour les terrains bâtis et non bâtis. Nous nous sommes spécialisés dans la fourniture d’une réponse au client, vraiment dans toutes les directions.

Planification architecturale, expertise des dégâts de construction & construction de biens immobiliers

Nous nous démarquons certainement à Mönchengladbach par le fait que nous travaillons sous le même toit que notre bureau d’architectes et d’experts. Ici, les clients reçoivent des plans d’architecte, des expertises de dégâts de construction et des conseils sur la construction de biens immobiliers. Grâce à notre longue expérience et à notre formation continue dans tous les domaines de l’immobilier, nous pouvons vraiment aider nos clients.

La proximité du marché et le grand nombre de ventes et de locations nous permettent de continuer à apprendre, même après tant d’années. Nous essayons d’offrir à nos clients une véritable valeur ajoutée et nous nous considérons comme un prestataire de services avec du cœur et de l’esprit. En plus de toutes nos connaissances, il est important d’offrir aux gens une épaule solide, une écoute attentive et beaucoup d’empathie. C’est ce qui fait la beauté de notre métier ! Nous pouvons aussi aider les gens dans les moments difficiles de leur vie, qui entraînent souvent la vente d’une maison, et nous leur ouvrons un chemin plus facile vers une nouvelle étape de leur vie.

FIV : En tant qu’agent immobilier à Mönchengladbach, quels sont les biens immobiliers que vous préférez négocier personnellement ?

Di Lorenzo : Nous préférons vendre des maisons individuelles, des immeubles et des appartements.

Maison individuelle à Mönchengladbach :

Quartiers d’avenir : de Wickrath, Odenkirchen au centre-ville

FIV : Quartiers pour célibataires, familles & Co. – Pour ceux qui n’habitent pas encore à Mönchengladbach et qui veulent s’y installer, quels quartiers ont de l’avenir ? Où devrait-on s’installer à Mönchengladbach si l’on veut vivre agréablement ?

Di Lorenzo : Il y a beaucoup de beaux quartiers à Mönchengladbach. Tous les quartiers environnants comme Giesenkirchen, Odenkirchen, Rheindahlen, Wickrath, Hockstein, Schmölderpark, Pongs, Venn, Hamern, Windberg offrent en de nombreux endroits un très bel habitat rural et sont très appréciés des familles. Le Bunte Garten, Großheide et Windberg font partie des quartiers chers et appréciés des familles et des célibataires. Mönchengladbach Oberstadt, une partie de la Bruckner Allee et le centre-ville de Mönchengladbach, également en direction de la Fachhochschule, sont plutôt appréciés des jeunes.

Quartiers convoités :

• Odenkirchen
• Wickrath
• Pierre d’angle
• Giesenkirchen
• Windberg

Quartier populaire : Wickrath

Évolution des prix des loyers : Hausse des loyers

FIV : Les loyers sont un grand sujet, dans toute l’Allemagne. Comment le marché immobilier et les prix des loyers évoluent-ils à Mönchengladbach ces dernières années et comment évolueront-ils à l’avenir ?

Di Lorenzo : Le marché de l’immobilier à Mönchengladbach a augmenté plus tard que dans les villes environnantes. Mais ces dernières années, Mönchengladbach a également suivi le mouvement, tout en restant en dessous de la moyenne par rapport à la Rhénanie-du-Nord-Westphalie et à l’Allemagne. L’année dernière, les prix des loyers ont également fortement augmenté à Mönchengladbach. Je pense que le niveau va maintenant se consolider et ne plus augmenter de manière aussi considérable.

Louer ou acheter en tant que jeune couple ?

FIV : En Allemagne, on loue plus qu’on n’achète. Que recommanderiez-vous à un jeune couple ou même à une personne seule, de louer ou d’acheter à Mönchengladbach ?

Di Lorenzo : Cela dépend toujours de ce que les personnes peuvent se permettre. Si c’est faisable, je conseille à tout le monde d’acheter. Mais cela doit aussi être compatible avec le revenu et le capital. Il ne faut pas acheter à n’importe quel prix. Si l’on peut se permettre d’être propriétaire quand on est jeune, un petit appartement est un bon début pour construire plus tard.

On peut alors, dans quelques années, acquérir un bien immobilier plus grand avec le produit de la vente, car l’appartement permet d’économiser des fonds propres. C’est plus facile à Mönchengladbach que dans les grandes villes environnantes.

Façade d’un appartement ancien à Mönchengladbach :

Logement en propriété et appartement en copropriété : coûts subséquents

FIV : Celui qui loue à Mönchengladbach est relativement flexible et peut déménager si nécessaire. Celui qui achète un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement en copropriété, est au moins lié à long terme à l’objet par le crédit ou le financement. D’après votre expérience d’agent immobilier, quelles sont les erreurs typiques des primo-accédants et comment peut-on les éviter ?

Di Lorenzo : Lorsque l’on achète un bien immobilier, il faut se demander s’il sera facile à louer en cas de déménagement et si le loyer couvrira le prêt en cas d’urgence. Je vois des erreurs de la part des primo-accédants dans le fait qu’ils voient au début le taux bas, car les taux d’emprunt ont été très bas par le passé. Certains acquéreurs veulent devenir propriétaires à tout prix, mais ne réfléchissent pas aux coûts ultérieurs.

Le plan financier : Évitez les surprises inattendues

Il convient ici d’avoir un bon plan financier, car de nombreux biens immobiliers peuvent aussi réserver des surprises, par exemple des répartitions spéciales pour les appartements en copropriété, des rénovations, un refinancement du prêt après la période de taux fixe. Les primo-accédants devraient demander conseil à un professionnel. Les agents immobiliers, en collaboration avec un bon conseiller en financement, peuvent bien aider dans ce domaine.

Coin salon et salle à manger dans un appartement de Gladbach :

Les charges et les impôts : Tout ce que vous devez savoir !

FIV : Le prix d’achat d’un bien immobilier est une chose, mais à quels frais annexes et à quelles taxes les acheteurs doivent-ils s’attendre à Mönchengladbach ?

Di Lorenzo : Il y a d’abord les frais annexes typiques qui incombent toujours à l’acheteur lors d’une acquisition. Impôt sur les mutations foncières 6,5 % du prix d’achat, honoraires du notaire et frais de registre foncier environ 1,8 % du prix d’achat, le cas échéant frais d’agence 3,57 % du prix d’achat. Mais il faut alors aussi faire estimer les frais de rénovation par un spécialiste. Le déménagement entraîne également des coûts qu’il ne faut pas négliger.

Frais annexes à l’achat :

• Impôt sur les mutations immobilières : 6,5
• Honoraires du notaire/frais d’enregistrement : 1,8%.
• Frais de courtage : 3,57

L’immobilier comme investissement et opportunité d’avenir

FIV : Quartiers de Mönchengladbach pour l’investissement immobilier – Venons-en encore à l’immobilier comme placement de capitaux à Mönchengladbach, pour ceux qui veulent acheter et louer. Si notre* lecteur* se décide pour l’achat, suivi de la location : Quels sont les 2 quartiers ou satellites autour de Mönchengladbach que vous recommanderiez à un acheteur pour son investissement à Mönchengladbach ? Selon vous, où se trouvent les plus grandes chances d’avenir ?

Di Lorenzo : Il y a de nombreux quartiers qui s’y prêteraient. Cependant, si je compare les prix d’achat et les loyers, j’achèterais plutôt dans les bons quartiers environnants de Mönchengladbach. Au Bunten Garten, les loyers sont élevés, mais les prix d’achat ont également tellement augmenté que vous n’obtiendrez pas un bon rendement ici, c’est pourquoi je me dirigerais plutôt vers Windberg ou d’autres quartiers environnants, comme Hockstein par exemple.

Photo d’équipe Di Lorenzo :

Investir dans différents types de biens immobiliers tels que des appartements et des terrains

FIV : Selon vous, quel type d’immobilier a de l’avenir à Mönchengladbach, dans quoi devrait-on investir ? Petit, grand, existant, nouvelle construction ?

Di Lorenzo : J’achèterais un bien immobilier existant dont les coûts de rénovation sont gérables. Les appartements en copropriété sont toujours un bon placement pour les petits investisseurs et sont rentables à l’avenir. Un investisseur disposant de beaucoup de fonds propres devrait aller dans plusieurs directions (appartements, MFH, terrains) et diversifier son capital afin d’avoir un risque plus faible. Mönchengladbach est une ville où les revenus sont plutôt faibles, c’est pourquoi vous êtes sûr d’obtenir la location d’un appartement en copropriété.

Conseils et premiers pas lors de l’achat d’un bien immobilier : éviter les erreurs

FIV : Vous avez cité les erreurs typiques de l’achat d’un bien immobilier. Beaucoup achètent, mais certains veulent aussi vendre. En tant qu’agent immobilier expérimenté à Mönchengladbach, quels conseils pouvez-vous donner à ceux qui vendent un bien immobilier pour la première fois ? Quelles sont les premières étapes et comment réussir à vendre un bien immobilier à Mönchengladbach ?

Éviter les erreurs dès le début – étape 1

Di Lorenzo : Là aussi, il y a beaucoup de pièges. Mais on ne s’en rend compte qu’en cours de route. La vente d’un bien immobilier ne se résume pas à prendre des photos, à les mettre en ligne et à rédiger un petit texte pour me retrouver chez le notaire. Beaucoup de mes clients ont fait l’expérience du contraire et viennent nous voir après un début de vente malheureux et cherchent une aide professionnelle. Il faut vérifier beaucoup de choses. Tout d’abord, il est très important de fixer le bon prix de vente, que beaucoup de vendeurs estiment mal, ce qui retarde la vente.

Documents pour la vente et bases légales – étape 2

En tant que vendeur, vous devez savoir quels documents vous devez fournir. Quelle est la situation juridique de mon bien immobilier ? Y a-t-il des charges et des droits dans le registre foncier, tous les éléments de la maison sont-ils approuvés, que dois-je dire au vendeur, qu’en est-il de la responsabilité en cas de fausses déclarations, même si elles sont faites à l’insu du vendeur. De nos jours, les banques veulent que l’architecte leur présente des plans complets et des calculs de surface habitable. Y a-t-il des charges de construction, les frais de riverains ont-ils été calculés, y a-t-il un certificat énergétique, etc.

Un bon plan est essentiel – étape 3

Vous vendez avec succès si vous avez un bon plan, si vous fixez le bon prix de vente et si vous disposez de tous les documents. Plans, plans de construction, description de la construction, calcul de la surface habitable, assurance du bâtiment, avis d’imposition de la taxe foncière, attestation de riverain (datant de moins de 3 mois), renseignement sur les charges foncières (datant de moins de 3 mois), plan parcellaire (datant de moins de 3 mois), certificat énergétique (datant de moins de 10 ans), extrait du registre foncier (datant de moins de 3 mois), pour les appartements en copropriété, la déclaration de division et le certificat de fermeture, les procès-verbaux de l’assemblée, les décomptes des charges, le compte de réserve. En cas de modification de la déclaration de partage, il faut l’acte de modification et les éventuels autres actes mentionnés dans le registre foncier.

• Plans d’étage
• Plans de construction
• Description de la construction
• Surface habitable
• Assurance bâtiment
• Avis de taxe foncière
• Attestation de riverain
• Renseignements sur les charges foncières
• Carte de terrain
• Certificat énergétique
• Extrait du registre foncier

Vérification de la dette foncière dans le registre foncier – étape 4

En outre, il convient de vérifier si une dette foncière sans titre ou avec titre est inscrite au registre foncier. S’il s’agit d’une dette foncière titrisée, vous devez alors rechercher dans vos documents la lettre de dette foncière, si elle n’est plus à la banque. Si vous avez vérifié et rassemblé tous ces éléments, vous avez fait un pas en avant. Si vous savez tout sur l’état de votre maison et que vous avez créé de belles photos et rédigé un bon texte pour les accompagner, vous pouvez mettre le bien en ligne sur les portails immobiliers courants. Après avoir reçu quelques demandes, vous devriez vérifier qui entrera prochainement dans votre maison.

Tous les prospects ne devraient pas entrer chez vous – Étape 5

Ne laissez pas entrer n’importe qui chez vous. Les personnes doivent vous fournir leurs coordonnées complètes. Si les visites sont fructueuses, vous pouvez alors remettre au client tous les documents nécessaires à la banque. Vous devez ensuite attendre de voir si la personne intéressée reçoit une confirmation écrite du financement. Vous ne recevez aucune information de la banque, vous devez donc attendre la réponse de l’acheteur potentiel. Vérifiez l’exactitude et l’authenticité de la confirmation de financement ! Si tout est correct, vous pouvez transmettre toutes les informations relatives à la vente au notaire choisi par l’acheteur. Ensuite, attendez que l’acheteur ait payé.

Une fois que l’acheteur a payé, vous pouvez lui remettre les clés. Lors de la remise, les éventuelles incohérences, les relevés de compteurs, le nombre de clés, les documents et les frais qui doivent encore être réglés, par exemple l’assurance, la taxe foncière, doivent être remis.

Demandez conseil à un professionnel. Vous économiserez beaucoup de temps et d’argent. Un bon courtier sérieux vous conseillera gratuitement et sans engagement et vous apportera à coup sûr une valeur ajoutée.

Louer, acheter, habiter à Mönchengladbach

Le marché de l’immobilier à Braunschweig est vaste, c’est pourquoi il est important de trouver le meilleur agent immobilier pour vous. Dans notre aperçu, vous trouverez les 10 meilleurs agents immobiliers de Braunschweig, qui peuvent vous permettre de réaliser votre rêve immobilier.

• Agent immobilier Mönchengladbach

Merci à Di Lorenzo Immobilier pour cette interview !

Premier logement ? Pas à pas vers l’investissement

Acheter son propre appartement – Dès que l’on emménage dans son premier appartement, c’est pour la plupart des gens : loyer, loyer, loyer. Chaque mois, on travaille de nombreuses heures pour en consacrer la plus grande partie au loyer à payer en début de mois. Il n’est donc pas étonnant que de nombreux jeunes envisagent d’acheter un appartement en copropriété le plus rapidement possible.

• Acheter un premier appartement