Acheter une maison – le rêve de posséder sa propre maison, de vivre en toute indépendance entre ses quatre murs, de pouvoir tout concevoir soi-même et de la meubler selon ses souhaits. Mais ces rêves ne sont pas la fin de l’histoire, car l’achat d’une maison implique bien d’autres choses. Il reste encore beaucoup de chemin à parcourir pour atteindre l’objectif de pouvoir s’asseoir, se détendre et profiter de la vie dans son propre jardin. Pour vous faciliter la tâche, voici les meilleurs conseils et astuces sur ce à quoi vous devez faire attention lorsque vous achetez une maison et sur les pièges à éviter.
Acheter une maison – agent immobilier, commission et prêts
Lorsqu’on envisage pour la première fois d’acheter un bien immobilier, de nombreuses questions se posent immédiatement. Quelle est la meilleure façon de procéder ? Ai-je besoin d’une agence immobilière ou dois-je chercher par moi-même ? Quelle doit être la taille de la maison, combien de mètres carrés et de pièces faut-il prévoir ? Dans quel domaine dois-je chercher et, surtout, de quel budget ai-je besoin ? Nous allons maintenant faire le tour de toutes ces questions.
Exigences – le chemin vers la propriété de vos rêves
La première étape sur la voie de la propriété de vos rêves est de réfléchir aux exigences que vous avez pour votre propre maison. De combien de pièces avez-vous besoin et de combien de mètres carrés votre maison et votre propriété devraient-elles idéalement disposer ? Bien entendu, ils doivent également être clairs sur la région dans laquelle ils souhaitent s’installer et adapter leurs besoins en conséquence. Une maison dans une ville sera plus chère qu’une maison dans une banlieue ou à la campagne. Avez-vous besoin d’une école à proximité ou d’un supermarché accessible à pied ? Vous voulez un jardin ou un environnement adapté aux enfants. Bien entendu, vous devez également penser à l’extérieur de votre propriété. Préférez-vous un certain style de maison, la maison doit-elle être plus moderne ou plus nordique ? Une fois que vous aurez répondu à ces questions de base et que vous saurez à quoi ressemble la propriété de vos rêves, vous pourrez passer à l’étape 2.
Planification financière – options et besoins de financement
La planification financière est un élément majeur du parcours menant à la propriété d’un logement, car le financement de la construction et les prêts constituent un engagement majeur qui peut s’étendre sur plusieurs décennies. Par conséquent, toute personne qui envisage d’acheter un bien immobilier devrait d’abord vérifier ses propres ressources financières. Il s’agit, par exemple, de savoir si un bien ou un contrat d’épargne-logement est déjà disponible et quel en est le montant. Vous devez également vérifier quels fonds peuvent effectivement être utilisés à court terme. Pour obtenir un prêt auprès d’une banque, il est recommandé de disposer d’au moins 10 à 20 % de la somme requise (montant de l’achat et frais annexes d’achat) comme fonds propres. Plus les fonds propres sont élevés, mieux c’est.
Bien entendu, la situation personnelle joue également un rôle dans la résilience financière. Il s’agit, par exemple, du planning familial et du désir d’avoir des enfants, de la situation professionnelle des partenaires et, bien sûr, de l’état civil. Il est important d’examiner si un financement important est prévu pour les prochaines années et comment cela affectera la situation financière. Il est également important de déterminer les dépenses permanentes afin de pouvoir les inclure dans la planification. Il s’agit notamment des frais fixes tels que les assurances et les frais annexes, mais aussi des vacances, de l’achat d’une voiture ou des provisions pour la sécurité financière.
Le point important suivant est la période de remboursement, car il faut réfléchir à la durée du remboursement et donc à la durée de l’endettement. Il est recommandé de planifier le financement de manière à ce que les débiteurs soient désendettés à l’âge de 60 ans. Toutefois, cela dépend aussi du taux de remboursement qui peut être élevé. Plus la période de remboursement est courte, plus le remboursement est élevé, mais les périodes de prêt plus courtes ont également des taux d’intérêt un peu plus bas. En règle générale, avec un taux de remboursement de deux pour cent, la période de remboursement est d’environ trente ans.
Une fois que vous avez répondu à ces questions, il est temps de compiler les documents pour les banques, car elles ont besoin de nombreux documents différents pour pouvoir demander une offre en premier lieu. Ces documents comprennent les revenus mensuels, tels que prouvés par la déclaration d’impôt sur le revenu, ainsi qu’une liste des dépenses régulières et des actifs courants. À ce stade, vous devriez également déjà disposer d’un objet d’achat et, dans le meilleur des cas, d’une estimation des coûts, car plus les documents que vous soumettez sont précis et complets, plus la banque peut préparer une offre rapidement et efficacement. Comparez plusieurs offres de plusieurs établissements de crédit, car il peut y avoir de nombreuses différences et vous pourrez ainsi trouver la meilleure offre pour votre projet.
Recherche – Courtier, Patience et Annonces
Il existe de nombreuses façons d’aborder la recherche d’un logement. Bien entendu, un agent immobilier présente de nombreux avantages, car il vous accompagnera du début à la fin de votre recherche, connaît des astuces d’initiés et peut vous aider dans votre décision. Toutefois, si vous préférez faire vos propres recherches, il existe de nombreux portails en ligne, tels que « Immonet » ou « Immobilienscout24 », où vous pouvez consulter un large éventail de biens. Faites savoir à vos amis et à vos connaissances que vous êtes à la recherche d’une maison, car beaucoup de choses peuvent se passer grâce aux contacts. Lors de la visite d’un bien immobilier, vous devez garder à l’esprit certains éléments afin de recueillir le plus d’informations possible sur le bien. Tout d’abord, vous ne devriez prendre des rendez-vous d’inspection qu’à la lumière du jour, car vous pouvez voir les défauts et les failles bien mieux qu’à la lumière artificielle. Examinez attentivement les environs et prêtez attention aux bruits et odeurs éventuels ainsi qu’à la situation du parking. Il convient également d’examiner attentivement l’infrastructure autour de la propriété afin de déterminer si elle répond à leurs besoins. Parler aux voisins peut également permettre de découvrir des informations utiles.
Au niveau de la propriété elle-même, ils doivent prêter attention à l’état de la façade, du toit et du grenier, ainsi qu’aux pièces et aux fenêtres du sous-sol. Des taches d’eau sur les murs et les plafonds, des fenêtres vétustes mal isolées ou un toit qui fuit peuvent être découverts lors de ces observations. Prenez des photos de la propriété et de toute zone défectueuse. Bien entendu, l’exposé vous permettra d’en apprendre beaucoup sur la propriété, mais toutes les questions n’y trouveront pas de réponse. Dressez donc une liste de questions afin d’en savoir le plus possible sur le bien pendant la visite. Les questions possibles pourraient être, par exemple, les suivantes :
Des rénovations ou des remises en état doivent-elles être effectuées ?
Quel est l’état du toit et des fenêtres ?
Quel est le système de chauffage de la propriété, quel est son âge et quelle est l’isolation de la maison ?
Le certificat énergétique est toujours utile ici, demandez-le explicitement.
Le plan d’étage avec le dessin des murs porteurs afin de pouvoir planifier une éventuelle transformation.
L’état des coûts d’exploitation
Vérifiez l’incidence de la lumière et les directions cardinales, par exemple, pour savoir quand le soleil pénètre dans le jardin.
Demandez-leur la raison de la vente et la durée de l’inoccupation.
Les équipements tels que la cuisine, les armoires, etc. resteront-ils dans la maison et devront-ils être repris ?
Visitez différentes propriétés pour faire une sélection et pour pouvoir voir différentes offres. Si vous avez des doutes, comme des murs humides, etc., il est préférable de consulter un expert et de le laisser évaluer l’ensemble.
Bases juridiques – contrat de vente, inscription au registre foncier & Co.
Pour acheter une maison, il faut suivre des procédures légales et respecter de nombreuses normes. Pour que cela se fasse correctement et que la vente de la maison soit légale, un certain nombre de choses doivent être respectées.
Notarisation d’un contrat d’achat – le notaire aide à l’inscription au registre foncier et plus encore.
Le contrat d’achat répond à la norme selon laquelle, conformément à l’article 311b du BGB, une certification notariale doit être présente en cas de transfert de la propriété d’un terrain ou de droits équivalents à un terrain. Toutefois, le transfert de propriété n’est pas valable après la signature et la certification notariale, mais seulement après l’inscription au registre foncier.
Tout d’abord, un notaire a rédigé un projet de contrat de vente qui devait convenir aux deux parties. Ce document est finalisé quelque temps avant la signature afin que les deux parties puissent le vérifier. Lors de la réunion de notarisation, le notaire relit le contrat et les deux parties peuvent poser des questions. Le notaire informe également sur les conséquences de la vente de la maison et explique les étapes ultérieures du transfert de propriété.
Jusqu’à l’inscription au registre foncier, le droit de l’acheteur sur le bien est garanti par l’inscription d’un avis de transfert prioritaire au registre foncier. Cela permet de garantir que le transfert de propriété du bien peut être effectué en toute sécurité. Le transfert de propriété au registre foncier n’est initié par le notaire que lorsque le prix d’achat a été transféré en totalité. Le bureau des impôts doit également confirmer, au moyen d’un certificat de décharge, que l’acheteur a payé la taxe de transfert de propriété. Le moment où le bien est transféré à l’acheteur, c’est-à-dire le « transfert économique », est également déterminé dans le contrat notarié. À partir de ce moment, l’acheteur supporte tous les coûts et est responsable du bien. Toutefois, il n’est pas le propriétaire définitif tant que le transfert de propriété n’est pas achevé et que son nom n’est pas inscrit au registre foncier.
Transfert de propriété – du vendeur à l’acheteur
En concluant le contrat d’achat, non seulement la propriété d’un bien est transférée à l’acheteur, mais celui-ci assume également tous les risques, impôts et charges liés à la propriété du bien. Cela permet au nouveau propriétaire de disposer du bien comme il l’entend. Le transfert de possession est précisément défini en termes de date et est totalement indépendant de l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier, c’est-à-dire du transfert de propriété.
Argent et coûts de construction – ce que vous devez payer lorsque vous achetez une propriété
Une fois que vous avez décidé d’acheter le bien immobilier de vos rêves, la question du bon financement se pose. Ici, vous devez vous informer sur toutes les options, car vous devrez vivre avec la décision de financement pendant les prochaines années. En particulier pour les personnes inexpérimentées, l’achat d’un bien immobilier est une étape importante, c’est pourquoi vous devez être particulièrement sûr de trouver la bonne offre.
Financement de la construction – 6 conseils pour un financement réussi
Conseil 1 – Déterminez votre situation de départ
Avant de commencer votre recherche, vous devez déterminer en détail votre budget et vos besoins. Cela comprend la surface habitable, le nombre de pièces, la construction et l’ameublement, l’emplacement, l’architecture, les transports locaux et la distance par rapport aux lieux importants tels que le lieu de travail ou les écoles. Une fois que vous êtes sûr de vos besoins, précisez votre budget. Combien de fonds propres pouvez-vous réunir ? Il est également important de déterminer les coûts mensuels maximaux futurs et le montant que vous pouvez réellement vous permettre. Pour ce faire, comparez vos coûts fixes et vos dépenses mensuelles actuelles. Une fois que vous aurez créé un aperçu, vous aurez une idée approximative de ce que vous pouvez rechercher.
Conseil 2 – Inclure le remboursement du prêt
Le loyer et les intérêts sont des coûts réels, mais avec un remboursement, l’argent est utilisé comme une sorte de plan d’épargne à tempérament. Cela signifie que votre dette d’emprunt diminue alors que votre actif net augmente. Vous devez donc également inclure dans vos calculs le remboursement que vous devez effectuer chaque mois sur le prêt. Réfléchissez au nombre d’années pendant lesquelles vous souhaitez que la dette soit remboursée et calculez avec cette valeur. N’oubliez pas que le loyer que vous payez chaque mois n’est pas un investissement en valeur, alors que le remboursement augmentera quand même votre valeur nette chaque mois.
Conseil n° 3 – Comparez autant d’offres que possible
Plus vous demandez et comparez d’offres, plus vous avez de choix et plus vous avez de chances de trouver la propriété de vos rêves. N’ayez pas peur de faire des recherches approfondies et d’examiner de nombreuses propriétés. Faites des recherches non seulement sur les portails immobiliers mais aussi dans les journaux, demandez à vos amis et à vos connaissances et gardez toujours les yeux ouverts. L’effort que vous consacrez à votre recherche vous sera certainement profitable à long terme.
Conseil 4 – Choisissez un financement à long terme
L’important, dans le cas d’un financement à long terme, est d’obtenir des taux d’intérêt bas aussi longtemps que possible. De préférence pour les 15 prochaines années ou plus. Cela vous garantit un taux de remboursement solide. En fonction du prix d’achat, utilisez 20 % de fonds propres ou moins et choisissez un prêt à annuité classique. Le taux de remboursement de ce prêt devrait être d’environ 2 %. S’il est plus élevé, votre rendement sera également plus élevé en cas d’inflation. S’il est inférieur, en revanche, vous n’atteindrez pas le certain montant de remboursement dont vous avez besoin pour ne pas avoir de difficultés avec un financement ultérieur. Si vous souscrivez également un autre prêt, par exemple un prêt bonifié, les conditions doivent correspondre, sinon vous pourriez être menacé de pénalités de remboursement anticipé en cas de vente.
Conseil 5 – Demandez plusieurs offres de financement
Bien entendu, le plus simple et le plus direct est de contracter le prêt auprès de votre banque et de gérer le financement par son intermédiaire. Toutefois, il existe de grandes différences entre les offres de financement des différentes banques. C’est pourquoi vous devriez recevoir au moins deux offres différentes, si ce n’est plus, pour savoir quelle banque vous offre les conditions les plus justes et les meilleures. Ne perdez jamais de vue que le prêt est à long terme, et qu’une économie d’intérêt de 0,2 % par an peut faire une grande différence pour vous.
Conseil n° 6 – N’ayez pas peur des dettes
S’endetter est une décision importante, mais si vous choisissez une « bonne dette », vous gagnez de l’argent au final. Le financement du logement fait partie de ces « bonnes écoles », car il permet d’économiser sur les frais de logement et de se protéger contre l’inflation. Au final, vous gagnez de la richesse réelle et n’en perdez pas, comme avec un investissement dans des biens de consommation. C’est pourquoi il ne faut pas rembourser trop vite et s’en tenir à un remboursement initial de 2 % et à une durée de 15 ans. Ainsi, vous n’avez pas à vous soucier de la hausse des taux d’intérêt.
Prêt de suivi – rééchelonnement de la dette et planification à long terme
Lors du financement, il est important que vous prouviez à votre banque que vous êtes un futur emprunteur. Pour les emprunteurs qui ont déjà prouvé pendant plusieurs années qu’ils sont capables d’assurer le service du prêt conformément au contrat, les banques sont heureuses d’offrir de meilleures conditions. Au début d’un prêt, une grande partie de la mensualité est généralement constituée d’intérêts, et ce n’est qu’au fil du temps que la part du remboursement augmente. Dans le cas d’un rééchelonnement, une partie du prêt est généralement déjà remboursée. Pour les banques, cela signifie que la quotité de financement est plus faible que dans le cas d’un prêt initial et que le nombre de conseils requis est également plus faible, puisque les clients savent déjà comment fonctionne le financement et ce qu’on attend d’eux. Cela signifie que la banque a moins de travail à faire avec le client, ce qui facilite la préparation de l’offre et prend moins de temps.
Les banques ont donc de bonnes raisons de faire la cour aux recycleurs de dettes, car elles peuvent en tirer des avantages. Mais le rééchelonnement est aussi souvent plus favorable aux emprunteurs. Selon la situation du marché financier, les taux d’intérêt peuvent être si favorables qu’il est plus intéressant pour vous de rééchelonner un ancien prêt que de continuer à le rembourser aux anciennes conditions. Les taux d’intérêt sont souvent plus avantageux aujourd’hui que lorsque vous avez contracté le prêt. Si vous prévoyez une hausse des taux d’intérêt à l’avenir, il est conseillé de choisir une longue période d’intérêt fixe et d’obtenir de bons taux d’intérêt. De cette façon, vous pouvez obtenir un ajustement rapide des taux d’intérêt si vous mettez fin prématurément à l’ancien prêt.
Si vous voulez faire tout ce qu’il faut, commencez dès aujourd’hui à réfléchir à la manière dont vous voulez aborder le rééchelonnement de votre prêt dans quelques années afin d’obtenir un bon financement de suivi. Ils sont encore plus intéressants si les prestataires prennent en charge les coûts du rééchelonnement de la dette pour l’emprunteur.
Frais de service – coûts cachés lors de l’achat d’un bien immobilier
Lorsqu’un contrat d’achat est signé, le financement est déjà bouclé. Cependant, les coûts supplémentaires sont souvent sous-estimés. Les factures de l’agent immobilier, du notaire, du cadastre et du bureau des impôts arrivent dès que le prêt est fixé. De ce fait, le prêt est souvent fixé trop bas. Au moins 20 % des frais annexes de construction devraient être inclus dans le prêt en plus du prix d’achat et sont tout à fait réalistes. L’aperçu montre les 4 principaux coûts supplémentaires auxquels vous pouvez vous attendre lors de l’achat d’une maison.
Frais – Notarisation du contrat d’achat
Les frais de rendez-vous chez le notaire sont probablement l’un des postes les plus importants des frais accessoires liés à l’achat d’une maison. Bien que les frais de notaire soient fixes et ne puissent s’en écarter en aucune façon, ils sont également assez élevés. En règle générale, environ 1,5 % du prix d’achat est fixe – et ce, uniquement pour la signature du contrat d’achat. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier dont le prix d’achat est de 100 000 euros, les frais de notaire s’élèvent à 1 500 euros, que l’acheteur doit généralement payer. Les frais exacts des notaires en Allemagne sont indiqués dans le barème des frais notariaux, mais peuvent également être calculés en ligne.
Impôts – Droits de mutation foncière pour le bureau des impôts
Dès que le contrat a été signé chez le notaire et que la convention d’achat a été notariée, l’acheteur reçoit un courrier du bureau des impôts. Ensuite, l’acheteur doit payer la taxe de transfert de terrain. Cette taxe varie quelque peu. En Allemagne, il est généralement de 3,5 % du prix d’achat du bien. Toutefois, dans certains États fédéraux, comme Hambourg, Berlin et la Saxe-Anhalt, il est de 4,5 % du prix d’achat. Ainsi, pour un prix d’achat de 100 000 euros, par exemple, vous payez 3500 / 4500 euros de plus pour les droits de mutation foncière. Cette dette doit être payée immédiatement, car ce n’est que lorsque le bureau des impôts aura reçu le montant qu’il délivrera le certificat dit d’apurement. C’est absolument nécessaire pour transférer le nom du nouveau propriétaire au registre foncier. Cette opération est organisée par le service du cadastre et entraîne là encore des frais, mais ils sont relativement faibles.
Commission – les courtiers calculent votre part
Si vous achetez un bien ou un terrain par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous devez bien entendu inclure la commission de l’agent dans le calcul global. En règle générale, vous recevrez la facture de l’agent immobilier directement après l’enregistrement de l’acte chez le notaire. Le montant de la commission varie et dépend de divers facteurs, tels que la région. Il varie généralement entre quatre et six pour cent du prix d’achat de la propriété. Ainsi, pour un achat immobilier de 100 000 euros, vous paierez entre 4 000 et 6 000 euros rien que pour l’agent. Toutefois, il est important de savoir qu’il vaut la peine de négocier la commission du courtier, car celle-ci est connue pour être associée à une marge importante. Une commission totale recommandée de 3,48 %, TVA comprise, est une valeur recommandable et réaliste.
Avantages et inconvénients de l’achat de biens immobiliers
L’achat de biens immobiliers présente également des avantages et des inconvénients. En fonction de la situation de vie de chacun, différents scénarios sont plus ou moins possibles. Cependant, l’achat d’une maison est toujours un investissement important et doit toujours être bien réfléchi. Pour vous aider à prendre votre décision, nous énumérons quelques-uns des avantages et des inconvénients de l’achat de biens immobiliers.
Avantages : pas de loyer, sécurité et vos quatre murs.
L’achat d’une maison peut offrir de nombreux avantages. En achetant une maison, vous vivez dans vos propres quatre murs, vous êtes le maître de la maison et vous pouvez la concevoir selon vos propres souhaits. En outre, vous n’avez pas à payer de loyer mensuel et, tant que le prêt est remboursé, vous ne devez payer que les services publics mensuels. Une maison offre également beaucoup d’espace et, selon votre situation de vie, beaucoup de place pour la planification familiale et les loisirs. En outre, vous pouvez apporter des changements dans votre propre maison à tout moment si vous le souhaitez et vous ne devez pas les clarifier au préalable avec un propriétaire. Un autre avantage est la sécurité pour la vieillesse, car même si la pension n’est pas très élevée, on peut continuer à vivre dans sa maison et on ne doit pas déménager dans un endroit plus petit ou moins cher. Une maison fait également partie de l’héritage de la génération suivante et représente un investissement de valeur, car les montants des loyers dépensés sont perdus et ne peuvent être transmis aux enfants et petits-enfants.
Inconvénients : Endettement et responsabilité personnelle
Les inconvénients de l’achat d’une maison sont, par exemple, l’endettement qui y est associé et la souscription d’un prêt. Vous êtes également responsable du bien à partir du moment où vous l’achetez et devez faire effectuer vous-même les réparations, les modifications, etc. En outre, ils disposent de beaucoup d’espace et de surface qu’il faut également entretenir et donc, par exemple, des travaux dans le jardin ou le nettoyage de la maison sont nécessaires et consomment du temps. En outre, avec une maison, ils sont liés à un endroit et ne peuvent pas simplement déménager dans une autre ville ou vivre à l’étranger pendant un certain temps, car ils s’engagent avec l’achat.
Les formulaires de la maison en un coup d’œil : Liste
Sur le marché de l’immobilier, il existe différents types de construction. Que ce soit dans le domaine des appartements ou des maisons, il existe de nombreuses formes et types selon lesquels une propriété est conçue. Ceux-ci sont divisés en différents formats. Nous avons répertorié ici quelques-uns des types de maisons et d’appartements les plus courants. Vous trouverez plus d’informations sur le type de bien concerné dans l’article correspondant en cliquant sur le lien correspondant.
Aperçu des types de maisons : du bungalow à la maison de campagne en passant par la maison préfabriquée
Vous trouverez ici une liste avec un aperçu de toutes les formes de maison courantes. L’article lié vous fournit de plus amples informations sur la forme de maison respective, vous présente les caractéristiques et les définitions, et vous apprenez également quel type de maison convient à qui et pourquoi. En outre, nous présentons les avantages et les inconvénients de chaque type de maison dans les articles correspondants.
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