8 erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier : situation, utilité personnelle et valeur de revente – nos conseils

Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier – Acheter son propre logement pour la première fois peut s’avérer difficile. Des erreurs se glissent toujours volontiers dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’une mauvaise situation du bien immobilier, de raisons contre l’intérêt personnel ou d’un achat sous le coup de l’émotion, les erreurs te coûtent beaucoup d’argent. Afin que tu puisses traverser le processus d’achat de ton premier bien immobilier en toute sécurité et pour éviter toutes les erreurs, nous avons rédigé un guide qui te garantira de ne plus jamais commettre d’erreur lors de l’achat de ton prochain bien immobilier.

Erreur 1 – La situation est déterminante

Un bien immobilier dans un mauvais endroit sans forte demande devient vite un problème. C’est pourquoi il faut toujours acheter dans un endroit attractif.

Propriété mal située :

• Faible demande
• La location devient difficile
• Conséquence : des logements vides

D’où notre conseil : attention aux couches A- B- et C-!

Propriétés bien situées :

• Acheter dans les grandes villes (pas les métropoles en situation top A), exemple Bonn ou Leipzig
• Agglomérations, la fameuse Speckgürtel, avec une bonne situation B comme tout autour de Munich, Darmstadt près de Francfort
• Villes recherchées avec une situation B, comme Kassel, Braunschweig ou Heidelberg

Erreur 2 – Un bien immobilier trop spécifique

Les biens immobiliers spéciaux exigent un groupe d’acheteurs spécial – et celui-ci n’est pas facile à trouver. C’est pourquoi il faut toujours miser sur des biens immobiliers dont l’utilité et l’usage couvrent les besoins du plus grand nombre. Dans notre article sur les types de biens immobiliers, tu peux tout apprendre sur les appartements, les maisons et autres. Que recherche-t-on donc sur le marché immobilier ?

Alors, de quoi s’agit-il ?

• Loft/ villa/ appartement, tout ce qui dépasse le consommateur normal
• Ce type de bien doit se trouver dans un emplacement de premier choix pour pouvoir être vendu/loué.

Notre conseil : appartement de 1-2 pièces

Dans tous les quartiers, que ce soit A, B ou même C, on trouve des appartements de 1 à 2 pièces et la demande ne cesse d’augmenter. Comme de plus en plus de personnes vivent seules, il vaut vraiment la peine de jeter un coup d’œil sur les appartements pour célibataires.

Un exemple de propriété spéciale dans un quartier C : difficile à vendre.

Erreur 3 – L’intérêt personnel plutôt que l’investissement

Pour en savoir plus sur l’usage personnel, consulte notre article sur le sujet. Tu y apprendras encore une fois en bref pourquoi il n’est pas conseillé d’utiliser son premier bien immobilier pour son propre usage. Notre conseil : n’achète pas un bien à usage personnel sans investissement, car tu es responsable de 100 % des frais d’exploitation et ni les locataires ni le fisc ne t’aideront financièrement.

Raisons contre l’intérêt personnel

• L’intérêt personnel est la manière la plus chère de se loger
• On ne peut jamais être totalement libre de tout loyer à cause des frais courants
• On rembourse soi-même le bien immobilier
• L’intérêt personnel réduit la solvabilité
• Le bien immobilier n’est pas adapté à l’âge plus tard

Erreur 4 – Une maison comme premier bien immobilier

Si tu choisis une maison comme premier bien immobilier, tu dois aussi être conscient que cela signifie que tu devras supporter 100% des coûts. C’est pourquoi nous te conseillons d’acheter un appartement en copropriété comme premier bien immobilier.

Copropriété : la répartition des coûts rendue facile

Dès que l’on acquiert un appartement dans un immeuble d’habitation, on fait partie d’une communauté de propriétaires. Ainsi, tous les frais courants de réparation, d’entretien et de modernisation sont répartis entre toutes les parties de l’immeuble.

Voici un petit exemple :

• Propriétaire de maison (100%) : 12.000 euros
• Maison de 4 appartements (25%) : 3.000 euros (-9.000 euros)
• Maison de 8 appartements (12,5%) : 1.500 euros (-10.500 euros)

Erreur 5 – Faire intervenir les émotions

L’immobilier doit toujours être considéré de manière rationnelle plutôt qu’émotionnelle. D’où notre conseil : n’achète jamais un bien immobilier sous le coup de l’émotion. Même si tu trouves le bien immobilier follement beau au premier abord, réfléchis bien. Souvent, ces bâtiments sont délabrés ou ont besoin d’être modernisés en raison de leur année de construction et de leur état, ce qui fait que tu devras finalement payer beaucoup plus que ce que tu as prévu.

Alors, que faire ?

• Évite les achats impulsifs !
• Examen au niveau commercial et technique
• Examen du rendement, de la valeur d’achat et de revente

Une propriété typique achetée sous le coup de l’émotion : Beaucoup de charme, peu de profit.

Erreur 6 – Ne pas tenir compte de la valeur de revente

Un prix d’achat vraiment super ! – Et maintenant ? Combien cela rapporte-t-il au final ? Beaucoup de gens ne tiennent pas compte du prix de revente lors de l’achat d’un bien immobilier, mais tu devrais absolument le faire !

Les facteurs décisifs pour la valeur de revente sont les suivants :

• Type de bien immobilier
• Situation du bien immobilier (voir rendement ou investissement)

Comparaison : situation et augmentation de la valeur

Comparons les 3 types de situation et l’augmentation de la valeur :

• Situation A : augmentation de valeur de 4-6% par an
• Situation B : augmentation de valeur de 1-2% par an
• Situation C : pas de plus-value

En tant que débutants, ils optent pour un appartement en copropriété dans un bon emplacement C ou B.

Erreur 7 – Equipement de pointe – mauvaise propriété

Superbe cuisine, superbes meubles, tu as acheté la propriété uniquement en raison de ses superbes équipements ? C’est mauvais pour toi, car tu feras moins de bénéfices. Ce que tu cherches, ce sont des biens immobiliers à rénover, car tu peux ainsi les rénover toi-même et les vendre ensuite, ce qui te permet de réaliser un bénéfice.

Erreur 8 – Payer en énormes mensualités

Tu veux rembourser ton crédit le plus rapidement possible et tu penses que de grosses sommes d’argent t’aideront à y parvenir ? C’est malheureusement faux. Voici notre conseil : il vaut mieux convenir avec la banque de petites tranches de remboursement.

• Le locataire rembourse le bien immobilier, tous les excédents sont une constitution de patrimoine directe
• L’inflation réduit le prêt à long terme.
• Plus le remboursement est élevé, moins il reste à la fin du mois.
• Plus un bien immobilier génère rapidement du cash-flow, plus l’excédent est élevé

Prochaine étape : critères pour devenir propriétaire

L’immobilier pour les primo-accédants. Tu veux acheter un logement en copropriété pour la première fois, mais tu ne sais pas par où commencer ? Nous avons créé ici pour toi une check-list en 11 points qui te permettra de déterminer les bases et les critères de ta recherche immobilière. Qu’il s’agisse de déterminer le prix d’achat maximal, de savoir s’il s’agit d’un usage personnel ou d’un investissement, d’un bien immobilier de rendement ou d’investissement ainsi que d’un bien existant ou d’une nouvelle construction, tu trouveras ici toutes les réponses à tes questions.

Utilité personnelle vs. bien immobilier comme investissement : avantages et inconvénients de la maison individuelle

Le rêve de devenir propriétaire est un objectif que beaucoup de gens ont en tête. Mais est-il judicieux de choisir comme premier type de bien immobilier une maison à usage personnel ? Ou n’est-il pas plus judicieux d’utiliser avant tout le premier bien immobilier comme placement de capital ? Vivre sa vieillesse sans payer de loyer ne sera jamais tout à fait possible, même avec un logement en propriété, car tu seras toujours responsable à 100% de tous les frais courants. C’est pourquoi tu trouveras dans cet article une comparaison entre l’usage personnel et l’investissement immobilier, qui t’aidera à prendre la décision d’utiliser ton premier bien immobilier.

• Usage personnel vs. bien immobilier en tant que placement financier