Perte de loyer : effet de rendement

Vacance, retard de loyer ou encore relocation et sélection des locataires. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu dois tenir compte de certains éléments. Même si tu as trouvé dans la prospection immobilière un bien immobilier rentable, avec un bon rendement immobilier, 2 ou 3 mois de vacance par an font que ton investissement devient soudainement non rentable. Pourquoi et pourquoi le choix de l’emplacement / du type de bien immobilier est-il si important ? Tu en apprendras plus ici dans le guide du risque de l’achat immobilier.

Ce guide a donc pour but de te sensibiliser au choix du lieu et au type de bien immobilier. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu reprends dans la plupart des cas le locataire actuel. C’est pourquoi il est important de toujours vérifier l’historique des locataires du vendeur !

Perte de loyer = tu payes les frais au lieu de ton locataire

Commençons tout d’abord par le thème des logements vacants.

Raisons de l’inoccupation et des pertes de loyers

En effet, les locataires qui ne veulent pas payer font en sorte que les investissements deviennent rapidement non rentables. Mais il ne s’agit pas toujours du pire des cas – les locataires nomades sont rares – les impayés de loyer peuvent aussi survenir parce que votre locataire a des difficultés financières et ne peut plus payer son loyer à temps. Ou encore le changement de locataire, lors d’un déménagement et votre nouveau locataire « idéal » n’emménage qu’un ou deux mois plus tard.

A cela s’ajoutent des changements structurels, une vacance à long terme lorsque la situation devient peu attractive pour les locataires.

Les raisons des impayés de loyer sont donc multiples :

• Le loyer n’est pas payé – le locataire a des problèmes financiers
• Vacance, par exemple lors de la relocation – le locataire « souhaité » n’arrive que plus tard
• Vacance due à des changements structurels – Dans 5, 10, 15 ans

Site + bien immobilier + choix du locataire

En tant que futur propriétaire d’un investissement, le choix du locataire vient s’ajouter au choix du site et du type de bien immobilier.

Considérons ici aussi le pire des cas comme exemple. Votre locataire refuse de payer le loyer, que ce soit pour des raisons privées ou financières, et 9 mois s’écoulent avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée. Si le locataire n’est pas suffisamment solvable, tu ne reverras jamais ton argent (frais de procédure d’expulsion).

Central, se préoccuper de :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft
• Sélection du locataire – Qui est le locataire ? Solvabilité (et confiance)

Plus tu te prépares à l’achat de ton premier bien immobilier, mieux c’est.

• Choix de l’emplacement : Emplacement A, B et C
• Type de bien : Maisons ou appartements

Vacance ou non : le crédit doit être payé

La plupart des gens financent leur bien immobilier. Cela signifie que tu donnes environ 15% de fonds propres et qu’une banque te donne le reste (85%) sous forme de crédit. Tu rembourses le crédit. La mensualité composée du remboursement et des intérêts s’appelle le taux de crédit. La banque ne se soucie pas des difficultés de votre locataire. Tu dois payer la mensualité.

Quoi qu’il arrive :

Tous les frais continuent de courir !

Taux de vacance : influence sur le rendement immobilier

Lorsque des biens immobiliers sont achetés en tant qu’investissement, il s’agit avant tout de rendement. En termes simples, le rendement locatif indique combien de revenus locatifs tu obtiens par rapport à l’investissement (prix d’achat du bien immobilier, frais annexes, entretien). Le résultat est un pourcentage. Plus il est élevé, mieux c’est.

Exemple (simple) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / an : 3.000 euros
• Rendement = 3%

3% serait relativement peu, car tu dois compter environ 6% pour les intérêts / le remboursement et l’entretien (actuellement). Cela signifie que ton bien immobilier doit rapporter au moins 6% pour que les frais soient couverts ».

Dès que tu descends en dessous de ~ 6% de rendement, tu payes le prix fort.

Supposons que tu aies calculé au plus juste lors de l’achat de ton bien immobilier. De sorte que tu atteignes tout juste 6% de rendement, qui couvrent la gestion / les mensualités de crédit (intérêts et remboursement). Maintenant, tu n’as plus de loyer pendant deux mois – le calcul n’est plus juste et le rendement tombe à 5%. A 5%, le pourcentage « manquant » doit être payé de ta propre poche.

• Calculer le rendement immobilier

Calcul : rendement effet 2 mois d’arrêt

Calculons maintenant avec l’immobilier à 6% de rendement calculé de manière extrêmement serrée. Le grand objectif de tous nos guides :

Ton locataire paie ton bien immobilier = bon rendement

Exemple 6% de rendement en cas de paiement intégral du loyer :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 12
• Revenu locatif / an : 6.000 euros
• Rendement = 6

Exemple Effet Perte de loyer (2 mois) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 10
• Revenu locatif / an : 5.000 euros
• Rendement = 5

Soit, cette année, 1 000 euros de sa propre poche.

– 1.000 euros au lieu de « Le locataire paie ton bien immobilier ».

La liberté financière ? C’est pourquoi la préparation est si importante !

Les locataires devraient donc toujours être examinés à la loupe. Il faut faire une vérification vraiment intensive.

• Renseignements personnels
• Parler au pré-locataire
• Renseignements sur la solvabilité
• …

Retard de loyer et réserves

Il ne s’agit pas forcément d’une perte totale de loyer. Dans la pratique, il y a de nombreuses raisons, par exemple votre locataire pourrait ne pas accepter une adaptation du loyer après des travaux de modernisation. En d’autres termes, vous modernisez et adaptez le loyer et votre locataire refuse l’augmentation de loyer.

Là encore, tu es confronté au problème suivant : tu as fait tes investissements et soudain, le locataire refuse. Un tel litige peut parfois durer longtemps et, à l’extrême, il faut compter 6 à 12 mois avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée.

Pour que tu puisses te lancer sans souci dans ton premier projet immobilier, pense à cela :

Constituer des réserves !

Qu’est-ce que cela signifie ?

Constitution de réserves : sécurité pour le premier bien immobilier

Idéalement, protège-toi financièrement contre deux possibilités :

1. Réserve pour l’entretien
2. Réserve pour loyers impayés
3. Réserve pour toutes les éventualités

Il n’est pas nécessaire de constituer des réserves. Mais elles te protègent contre les coûts que tu ne peux pas couvrir spontanément. Car comme tu l’as appris, qu’il s’agisse d’un retard de loyer, d’une perte de loyer ou d’un logement vacant :

Tous tes frais continuent à courir

Réserve pour l’entretien

L’entretien est un facteur de coût qui t’incombe toujours. Bien sûr, plus ou moins, selon l’année de construction et l’état du bien immobilier. Mais en général, tu calcules déjà dans le premier calcul de rendement 2% de réserves pour l’entretien.

Partie du calcul du rendement, 2% de réserve de maintenance :

2% Réserve pour l’entretien

Bien immobilier pour 100.000 euros (investissement) = 2.000 euros de réserve / an

Réserve pour loyers impayés

En outre, il est recommandé de constituer une réserve de 6% pour couvrir les éventuels loyers impayés :

+ 6% Réserve pour loyers impayés

Bien immobilier pour 100.000 euros = 6.000 euros de réserve

6% correspondrait également à un rendement de 6% = 1 an de loyer de base.

Réserve : Extra, pour toutes les éventualités

En particulier pour le premier bien immobilier, sans grande fortune propre (en règle générale), tu devrais penser à une réserve supplémentaire. Pourquoi ? Pour ne jamais manquer d’argent et ne pas payer une mensualité à la banque.

Idéalement pour le premier bien immobilier, pas une obligation mais une sécurité :

+ 10% de réserve supplémentaire

Bien immobilier pour 100.000 euros = 10.000 euros de réserve

Financement de suivi : risques et changement de taux

Les logements vacants n’ont pas que des effets négatifs sur le rendement. La plupart des prêts immobiliers sont assortis d’un taux d’intérêt fixe. A la fin de cette période, les conditions sont renégociées, c’est ce qu’on appelle le financement de suivi.

C’est là que les deux aspects centraux entrent à nouveau en jeu :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft

Octroi de crédit : facteurs

La banque suit également une voie claire pour les financements de suivi. Disons que lors du premier financement immobilier, tu as fixé les intérêts sur 10 ans. Après 10 ans, il reste une dette d’environ 76% pour un remboursement normal de 25%. Il faut maintenant le financer.

Pour le financement de suivi, tu retournes à ta banque ou à une autre. Si l’on te propose de meilleures conditions, il vaut la peine de demander des offres alternatives pour le financement de suivi. Les banques A, B, mais aussi C, jettent à nouveau un regard attentif sur ton bien immobilier et sur toi :

• Immobilier
• Solvabilité

Changement structurel : baisse de l’évaluation des biens immobiliers

Facteur 1 : changement structurel – Car, pour le financement de suivi, tout est réévalué. Disons qu’après 10 ans, ton taux d’intérêt fixe arrive à échéance et que la banque dit que le bien immobilier vaut maintenant 20% de moins, par exemple parce que de nombreuses personnes ont quitté la région au cours de la dernière décennie, que le prix des terrains est en baisse, etc.

Les banques veulent de la sécurité, si le bien immobilier a alors moins de valeur, la banque aurait perdu de l’argent dans le pire des cas (le taux de crédit n’est pas versé, vente forcée / vente aux enchères). Les intérêts augmentent donc.

Variation des taux d’intérêt : évolution des taux d’intérêt sur 10, 15, 20 ans

Facteur 2 : changement des taux d’intérêt – Actuellement, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi avantageux. Il est impossible de prévoir sérieusement ce que seront les taux d’intérêt dans 10, 15 ou même 20 ans. Une rétrospective montre cependant que jusqu’en 1990, les taux d’intérêt dans notre pays étaient encore supérieurs à 8%, jusqu’en 2000, ils étaient de 4 à 6%, et qu’actuellement, nous ne sommes qu’à 1-2% d’intérêt pour les prêts immobiliers. Si les taux d’intérêt baissent, c’est parfait pour ton financement ultérieur. Mais si les taux d’intérêt augmentent, c’est mauvais, car tu paieras alors plus et le calcul du rendement ne fonctionnera plus.

Que faire pour y remédier ? Conseils pour un bon rendement

Tout d’abord : ouvrez l’œil lors de l’achat d’un bien immobilier !

N’achète pas de problèmes !

N’achète pas de problèmes, apprends ici avec nous, étape par étape, comment acheter ta première propriété, de la préparation au contrat de vente, en passant par la prospection (trouver des propriétés rentables). Au plus tard lorsque tu auras lu notre guide Acheter son premier bien immobilier, tu sauras à quel point il est important de trouver des biens rentables lors de la prospection immobilière.

Lis ici encore une fois :

• Choix de l’emplacement : Acheter un emplacement A, B ou C ?
• Type de bien : maisons ou appartements ?

3 conseils pour y parvenir : Des taux d’intérêt bas

Tu sais maintenant qu’il est très malvenu que le bien immobilier coûte soudainement de l’argent au lieu d’en rapporter. Que faire ? Voici 3 conseils faciles à suivre :

Conseil n° 1 : acheter à bon prix – Cela semble simple, mais « c’est dans l’achat que réside le profit ». Un adage commercial qui s’applique également à l’achat de biens immobiliers. Acheter à bon prix signifie trouver un bien immobilier qui se vend en dessous de la valeur du marché, ou que tu achètes en tant qu’acheteur, en dessous de la valeur du marché. Nous avons plus d’informations sur ce sujet ici : Acheter un bien immobilier.

Astuce 2 : Fixation des taux – Si tu fixes tes taux d’intérêt pour 10 ans, tu devras te préoccuper d’un financement de suivi dans 10 ans. Plus la période de fixation des taux est longue, plus longtemps tu n’auras pas à te soucier des changements de taux. Pour maintenir les taux d’intérêt bas actuels, tu peux convenir d’une période de fixation des taux plus longue, par exemple 15 ans ou 20 ans. En cas de doute, il est possible d’aller jusqu’à la fin du prêt.

Astuce 3 : Remboursement plus élevé – Si les taux d’intérêt explosent et réduisent à néant de nombreux calculs de rendement, des remboursements plus élevés sont une option pour faire baisser les taux d’intérêt. Les intérêts sont toujours calculés sur la base de la dette ou, à partir du premier paiement, sur la base de la dette résiduelle. Plus la dette résiduelle est faible, plus les intérêts sont bas. Avec les taux d’intérêt bas actuels, il vaut toutefois la peine de financer des biens immobiliers sur une longue période, car l’inflation fait en sorte que ton taux de crédit devient de plus en plus « petit » par rapport au pouvoir d’achat.

De même, tu peux commencer le financement avec plus de fonds propres. Ainsi, le montant du crédit est plus petit, et donc le remboursement aussi. Cela signifie que le crédit est remboursé plus rapidement et que les changements de taux d’intérêt à long terme n’ont plus d’impact sur ton financement.

Résumons encore une fois les 3 conseils :

1. Prix d’achat – Acheter à bon prix (en dessous de la valeur du marché)
2. Période de fixation du taux d’intérêt – Convenir d’une période de fixation du taux d’intérêt plus longue (15 ans, 20 ans)
3. Taux de remboursement – Rembourser plus ou commencer avec un capital propre plus élevé

Voici encore 2 conseils pratiques pour trouver des biens immobiliers « sans problèmes » :

2 conseils pour vous : Visite de biens immobiliers

Voici encore 2 conseils pratiques pour ta recherche immobilière.

Astuce 1 : Fais attention à la gestion immobilière – De ton point de vue, la gestion immobilière fait-elle du bon travail ? En d’autres termes, as-tu le sentiment que la gérance immobilière sait ce qu’elle fait ?

Conseil n° 2 : des propriétaires occupants dans la maison – Lorsque tu visites des biens immobiliers, ils font également attention à ce que quelques propriétaires occupants vivent dans la maison. Tu fais plutôt attention à ce que le bien immobilier reste « bien entretenu », en ce qui concerne l’état mais aussi les locataires.

En résumé, tu fais attention à :

1. Gestion immobilière et confiance
2. Propriétaire occupant dans la maison

Pourquoi dois-je payer l’impôt foncier ?

L’impôt foncier taxe en général la propriété. Contrairement à l’impôt sur les mutations foncières, qui ne s’applique qu’une seule fois lors de l’achat d’un logement, l’impôt foncier est prélevé jusqu’à quatre fois par an. Pour les locataires, l’impôt foncier ne représente pas de coûts supplémentaires, car il fait partie des frais d’exploitation qui peuvent être répercutés sur le locataire. L’impôt foncier est calculé en fonction de la surface ou de la valeur et des taux de prélèvement individuels des communes. Il existe en outre deux types d’impôt foncier.

Deux types d’impôts fonciers :

• Impôt foncier « A » : biens immobiliers destinés à l’exploitation agricole et forestière
• Taxe foncière « B » : autres terrains bâtis et constructibles

Impôt foncier B : facteurs

Les biens immobiliers, comme ton premier appartement acheté en tant qu’investissement, sont donc toujours soumis à l’impôt foncier B. Cependant, l’impôt foncier n’a pas une valeur déterminée, mais il existe de nombreux facteurs qui influencent l’impôt foncier B, comme le taux de prélèvement de chaque commune, l’État ou le type de bien immobilier.

Les facteurs qui influencent l’impôt foncier sont

• Perception selon la valeur des biens immobiliers (valeur unitaire = valeur des biens immobiliers)
• Taux de prélèvement individuel de la commune
• État fédéral
• Type de bien immobilier

Comment l’impôt foncier B est-il calculé ?

Heureusement, l’impôt foncier est facile à calculer. Le ratio des valeurs unitaires doit toujours tenir compte de la valeur du terrain, qui baisse ou diminue selon qu’il est bâti ou non. La valeur unitaire calculée est d’abord multipliée par un facteur uniforme, le coefficient de l’impôt foncier, qui est à son tour multiplié par le taux de prélèvement communal.

Voici la formule de calcul en bref :

Valeur unitaire x coefficient de l’impôt foncier x taux de prélèvement communal = taux de l’impôt foncier

Digression sur le taux de prélèvement : qu’est-ce que c’est ?

Le taux de prélèvement pour le calcul de l’impôt foncier est fixé par chaque commune elle-même et varie donc dans tout le pays. Il varie de 0% à 1,050%.

Mesure de l’impôt foncier : qu’est-ce que c’est ?

Le taux de l’impôt foncier est valable pour toute l’Allemagne, mais une distinction est faite entre les anciens et les nouveaux Länder. Souvent, le chiffre n’est pas exprimé en %, mais en pour mille, c’est-à-dire en ‰.

Anciens Länder

Voici en bref comment est mesuré l’indice de l’impôt foncier dans les anciens Länder :

• Maisons individuelles jusqu’à ~ 38.347 euros : 0,26%.
• Maisons individuelles au-dessus : 0,35
• Maison jumelée : 0,31
• Autres logements en propriété : 0,35%.

Nouveaux Länder

Voici les mesures des nouveaux Länder :

L’étape suivante : les documents pour la banque

Tu as trouvé l’appartement parfait ? Super, il est maintenant temps de passer aux choses sérieuses – le financement, avec l’autoévaluation et tous les documents pour la banque. L’exhaustivité, l’ordre et le sérieux sont particulièrement importants à cet égard. Tu découvriras ici ce dont tu as encore besoin pour ton financement et ce à quoi tu dois faire attention !

Pourquoi dois-je payer l’impôt sur les mutations foncières ?

Toute personne qui achète un bien immobilier doit payer l’impôt sur les mutations foncières. La bonne nouvelle – elle ne doit être payée qu’une seule fois lors de l’achat, et non pas chaque année comme la taxe foncière. Comme l’impôt sur les mutations foncières est plus ou moins élevé selon les Länder, il convient de se renseigner sur les pourcentages avant d’acheter aveuglément un appartement pour des raisons émotionnelles, car le prix joue toujours un rôle. En général, l’impôt sur les mutations foncières est fixé entre 3,5% et 6,5%.

Calcul de l’impôt sur les mutations foncières

L’impôt sur les mutations foncières se calcule très facilement :

Prix d’achat x taux d’imposition selon le Land = impôt sur les mutations foncières

Aperçu : Taux de l’impôt foncier des Länder

Voici un bref aperçu des 16 Länder et de leur taux individuel d’imposition sur les mutations foncières :

L’étape suivante : les frais d’agence pour la recherche d’un logement

Tu veux acheter ton premier bien immobilier, par exemple un appartement en copropriété, et tu souhaites faire appel à un agent immobilier ? C’est une bonne idée, mais tu dois d’abord savoir qu’un agent immobilier coûte cher, et qu’il faut faire la distinction entre la vente privée et la vente commerciale. Pour savoir combien cela représente en pourcentage du prix d’achat, clique ici.

Acheter un bien immobilier : Quels sont les frais à ma charge ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu dois toujours compter avec des coûts combinés. D’une part, il y a le prix d’achat, ou le prix pour lequel le bien immobilier est annoncé, et d’autre part, les frais annexes à l’achat.

Frais annexes à l’achat : de quoi s’agit-il ?

Les frais annexes à l’achat ne sont pas toujours les mêmes, ils varient selon les Länder. Renseigne-toi donc toujours à l’avance sur l’impôt sur les mutations foncières et les frais d’agence du Land dans lequel tu souhaites acheter. En revanche, les frais de notaire et d’inscription au registre foncier restent toujours les mêmes en pourcentage.

Les frais annexes à l’achat sont calculés à partir de

• Impôt sur les mutations foncières (3,5-6,5%) ; varie selon les Länder
• Frais de notaire (1,5%)
• Inscription au registre foncier (0,5%)
• Commission de courtage (3,57-7,14% ; 50:50 en cas d’achat privé) ; Varie selon le Land

Comment calculer le coût total du bien immobilier que je souhaite acquérir ?

Le calcul des charges et du coût total d’un bien immobilier est en fait très simple. Pour que tu comprennes directement, nous te proposons ici un exemple de calcul. Supposons que tu achètes un appartement en copropriété en Rhénanie-du-Nord-Westphalie pour un prix de 200.000 euros. Le prix final se compose de six étapes.

Les six étapes menant au prix final :

1. Prix d’achat
2. Impôt sur les mutations foncières
3. Frais de notaire
4. Inscription au registre foncier
5. Frais de courtage
6. Frais d’achat

Étape 1 : Prix d’achat du bien immobilier ?

Commençons par le prix d’achat. Dans cet exemple, il s’élève à 200.000 euros pour un appartement en copropriété en Rhénanie-du-Nord-Westphalie.

• Prix d’achat : 200 000 euros

Étape 2 : Montant de l’impôt sur les mutations foncières ?

En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, l’impôt sur les mutations foncières s’élève à 6,5% pour chaque bien immobilier. Pour notre appartement, cela signifie un supplément de 13.000 euros.

• Impôt sur les mutations foncières : 13.000 euros

Étape 3 : Montant des frais de notaire ?

Les frais de notaire sont les mêmes dans chaque Land. Ils s’élèvent à 1,5% du prix d’achat, ce qui correspond à 3.000 euros.

• Frais de notaire : 3.000 euros

Étape 4 : Frais d’inscription au registre foncier ?

Les frais d’inscription au registre foncier s’élèvent également au même montant dans chaque Land, à savoir toujours à 0,5%. Il faut donc ajouter 1.000 euros au prix d’achat.

• Inscription au registre foncier : 1.000 euros

Étape 5 : Calcul des frais de courtage ?

Lorsque tu fais appel à un agent immobilier, tu payes toujours une certaine somme en frais d’agence. Ces frais varient selon les Länder. En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, ils s’élèvent à 3,57%. Le point positif ? Les frais de courtage sont partagés à parts égales entre l’acheteur et le vendeur, soit 50/50.

• Commission de l’agent immobilier : (3,57% [7.140 / 2]) : 3.570 euros

Étape 6 : Le résultat du coût total

Une fois que tu as calculé les frais annexes par rapport au prix d’achat, tu peux déterminer ce que tu devras payer au final.

• Prix d’achat : 200 000 euros
• Impôt sur les mutations foncières (6,5% en NRW : 13.000 euros)
• Frais de notaire (1,5%) : 3.000 euros
• Inscription au registre foncier (0,5%) : 1.000 euros
• Commission de l’agent immobilier : (3,57% [7.140 / 2]) : 3.570 euros

Montant total :

• Total des charges : 20 570 euros
• Prix total à l’achat : 220 570 euros

L’étape suivante : l’impôt sur les mutations foncières

Tu as trouvé l’appartement de tes rêves à un prix de rêve ? Bien, mais il faut quand même ajouter au prix d’achat les frais annexes, qui comprennent entre autres l’impôt sur les mutations foncières. Mais à combien s’élève l’impôt sur les mutations foncières que je dois payer en plus, une seule fois, lors de l’achat de mon premier logement? Selon le Land dans lequel tu achètes, l’impôt sur les mutations foncières a un pourcentage différent. Tu apprendras ici comment le calculer facilement !

Déterminer le prix d’achat maximal : Solvabilité, fonds propres & Co.

Combien de biens immobiliers puis-je me permettre de posséder ? Cette question se pose au début du processus d’achat de ce qui sera peut-être ton premier logement et dépend de nombreux facteurs. Il s’agit notamment de ta solvabilité et de tes renseignements personnels, de ton bilan financier mensuel (remboursement), de tes fonds propres et de la valeur de nantissement du bien immobilier à financer. Tu apprendras ici tout ce qui est important pour déterminer le prix d’achat maximal.

• Prix d’achat maximal

Crowdinvesting : principes de base et rendement locatif

Investir dans un bien immobilier plutôt que dans la prochaine basket ? Cela semble étrange, mais ce n’est plus un problème avec le crowdinvesting. Crowdinvestment signifie en quelque sorte « investissement immobilier pour tous ». Mais qu’est-ce que le crowdinvestment exactement ?

Voici en bref, avant d’entrer dans les détails, un résumé de l’essentiel sur le crowdinvestment :

• De nombreuses parts d’un bien immobilier réparties entre des particuliers
• Peu de dépenses de fonds propres
• Le crédit n’est pas versé au promoteur, mais seulement une participation au bien immobilier

Que signifie exactement le crowdinvestment ?

Les crowdinvestments sont très similaires à une société anonyme qui vend de nombreuses parts de l’entreprise à des particuliers et des institutions afin d’obtenir le financement nécessaire à la croissance de l’entreprise. De même, les crowdinvestments consistent à vendre des parts individuelles d’un bien immobilier à des investisseurs privés. L’avantage ? Tu peux investir dans de tels biens immobiliers même avec un faible capital propre et assurer ainsi ta retraite.

• Comparaison : Société anonyme
• De nombreuses parts d’un bien immobilier réparties entre des particuliers
• Peu de dépenses de fonds propres

Comment fonctionne le crowdinvestment ?

Restons-en à l’exemple de la société anonyme. Lorsqu’un bien immobilier est construit ou rénové, il est publié sur une plateforme spéciale de crowdinvestment. Celle-ci est responsable de la répartition des parts immobilières entre les investisseurs en capital. Grâce à ces plateformes, les propriétaires sont considérablement soulagés.

Différences par rapport à un investissement normal :

• Pas de partenaires ciblés pour le financement, mais répartition du bien immobilier par la plateforme
• Le crédit n’est pas versé au promoteur, mais seulement une participation au bien immobilier
• La part n’est pas utilisée à des fins personnelles, on obtient la part d’un rendement

Comment trouver des biens immobiliers rentables ?

Pour savoir dans quel bien immobilier il vaut la peine d’investir, il faut connaître le rendement du bien en question. Pour cela, on peut utiliser une formule simple pour le calculer.

Formule du rendement locatif :

Loyer annuel / investissement x 100 = rendement locatif

Si tu veux en savoir plus sur le rendement locatif, lis ici notre article Rendement locatif et facteur de prix d’achat.

Financer soi-même son bien immobilier ? Fonds propres

Quand on est jeune, on ne dispose souvent pas directement des fonds propres nécessaires pour investir dans un bien immobilier. Ainsi, pour les primo-investisseurs, les fonds propres sont sans doute le facteur le plus important lors de l’achat d’un bien immobilier. Nombreux sont ceux qui se demandent de combien de fonds propres ils ont besoin pour acheter un bien immobilier ordinaire.

Fonds propres en fonction de la situation

La réponse dépend toujours de l’emplacement du bien immobilier. Si ton bien immobilier se trouve dans un quartier A comme Munich, Cologne ou Hambourg, il est hors de prix pour la plupart des gens. En revanche, dans un quartier B ou C, les prix baissent. Selon la micro-situation, les prix peuvent également varier, en fonction de la distance que tu souhaites parcourir pour vivre au centre-ville.

• Situation A (grande ville) extrêmement chère
• Situation B et bonne situation C prix modérés
• La micro-situation est décisive

Apport de fonds propres en fonction du financement

Quel que soit le prix d’achat final d’un bien immobilier, la banque exige en général toujours un apport de fonds propres de 15%, en particulier pour les primo-investisseurs. De plus, il faut toujours compter avec le supplément des frais annexes à l’achat, les frais d’agence (si elle est mandatée) et l’impôt sur les mutations foncières.

• 15% d’apport en fonds propres

L’immobilier en tant que placement financier : la prévoyance pour la retraite

Notre pension est de plus en plus faible et l’argent que nous déposons à la banque est de toute façon soumis à l’inflation. L’immobilier reste donc un bon moyen d’investir notre argent, car il ne perd pas de valeur à cause de l’inflation et est toujours demandé. De plus, on profite de l’augmentation de la valeur du terrain après quelques années.

Le grand avantage d’un bien immobilier en tant qu’investissement est qu’il est loué, sauf si tu souhaites acheter ton bien pour ton propre usage. Les revenus de la location génèrent un cash-flow permanent qui permet de couvrir le bien immobilier et tous les frais qui en découlent. Grâce à un rendement élevé dans le meilleur des cas, on se constitue un patrimoine. De plus, les biens immobiliers restent toujours assez constants sur le marché, ce qui permet de minimiser les risques lors de l’achat.

• La valeur des biens immobiliers est stable
• L’immobilier offre une protection contre l’inflation
• L’immobilier offre des flux de trésorerie permanents
• Constitution d’un patrimoine

Crowdinvesting : Vidéos

Afin de mieux illustrer le crowdinvestment, nous te proposons deux vidéos pour illustrer les faits.

Qu’est-ce que le crowdinvesting ?

Ici, le crowdinvesting t’est expliqué à l’aide de graphiques et de dessins.

Comment fonctionne le système de pension ?

Le système de retraite en Allemagne repose sur trois piliers : la prévoyance retraite légale, la prévoyance retraite professionnelle et la prévoyance retraite privée. Nombreux sont ceux qui savent que ce système n’est plus très performant de nos jours. Découvre ici ce qu’il en est de ces trois piliers :

Voici un aperçu des trois piliers :

1. Prévoyance retraite légale
2. Prévoyance retraite d’entreprise
3. Prévoyance retraite privée

Prévoyance retraite légale : accumuler des points à tout va

Grâce à certains facteurs comme l’inflation, c’est-à-dire la dévaluation de l’argent, la pension légale ne vaut finalement plus vraiment la peine d’être évoquée. En gros, il faut accumuler des « points de retraite », qui ont tous une certaine valeur :

• Gain moyen (< 60.000 euros brut / an) : un point par an
• Gain inférieur à la moyenne : Demi-point par an
• Gain supérieur à la moyenne (> 60.000€ brut/an) : deux points par an

Les points sont ensuite additionnés pour former la pension et multipliés par la « valeur de la pension ». Tu trouveras ici la formule actuelle pour calculer le montant de la rente mensuelle :

Montant mensuel de la pension = points de rémunération x facteur d’accès x valeur de la pension x facteur du type de pension

Voici un bref exemple pour calculer la pension d’un salarié moyen :

Exemple : moyenne < 60.000 / an

Exemple (40 ans de travail) :

• Points de retraite : 40
• Valeur actuelle de la rente : ~ 34
• Limite d’âge réglementaire / facteur de type de pension : 1

Rente mensuelle :

• 40 x 34 x 1 x 1 = 1.360 euros

Source des facteurs : Assurance pension allemande.

Mais cela ne s’arrête pas là. Même avec ce montant, il faut encore calculer toutes les taxes et l’inflation. Il faut également tenir compte de facteurs tels que les impôts, l’assurance maladie et l’assurance dépendance. C’est surtout l’inflation qui touche durement ta pension. Tu ne crois pas ? Tu trouveras ici un aperçu de l’évolution du taux d’inflation en Allemagne de 1992 à 2020.

Tu trouveras plus de statistiques sur Statista.

Prévoyance retraite d’entreprise : une deuxième couverture comme solution ?

La prévoyance retraite d’entreprise est une couverture complémentaire à la prévoyance retraite légale. Elle est considérée comme une pension complémentaire et est financée par l’employeur. Même avec cela, il est difficile de couvrir ses frais à la retraite.

Prévoyance retraite privée : investir dans l’immobilier

Venons-en à la prévoyance retraite privée. La première question qui se pose ici est de savoir comment investir mon argent et dans quel type d’investissement je dois investir. L’inflation est notre pire ennemi lorsque l’on investit dans un produit financier, mais notre meilleur ami lorsque l’on investit dans l’immobilier, comme nous l’avons déjà expliqué dans l’article Constitution de patrimoine et inflation.

Voici une brève explication simple !

Forme d’investissement Produit financier :

• 10 000 euros sur un livret d’épargne sont et restent 10 000 euros. Même si dans 30 ans, l’argent ne vaut plus que la moitié (inflation).

Forme d’investissement immobilier :

• Si vous achetez un appartement en copropriété pour 10 000 euros et que cet argent ne vaut plus que la moitié dans 30 ans, vous recevrez 20 000 euros pour votre bien immobilier.

Comme on peut bien le voir ici, l’investissement dans un bien immobilier est toujours très bien protégé contre l’inflation et permet en outre de réaliser des bénéfices. Malheureusement, il en va de même pour notre retraite : à la fin, nous sommes tous perdants.

L’étape suivante : l’immobilier comme investissement

Dans cet article, nous comparons le placement d’argent classique à la banque avec un placement de capital sous forme de bien immobilier. Un bien immobilier crée donc de « vraies valeurs ». Tu découvriras ici ce que cela signifie !

Découvre ici les avantages que t’apporte un investissement dans l’immobilier, y compris pour ta prévoyance retraite !

Engager un conseiller fiscal : 3 erreurs

Dans notre grand tour d’horizon sur le thème des conseillers fiscaux, les recommandations pour de nombreuses villes, pour de bons conseillers fiscaux à proximité, les coûts des conseillers fiscaux, tout sur le thème de la création d’une entreprise et des formes juridiques possibles ; les impôts sont si importants pour les entrepreneurs qu’aujourd’hui nous nous concentrons à nouveau sur le choix du conseiller fiscal. Parce que le choix du conseiller fiscal, en particulier, est un facteur central pour le succès de votre entreprise. Avant d’examiner les 3 erreurs en détail, voici un aperçu pour vous.

Attribuez les risques au conseiller fiscal :

1. Coopération intensive et régulière ; implique un engagement et du temps pour les changements de conseillers fiscaux.
2. Montant des coûts mensuels et supplémentaires ; argent manquant pour le réinvestissement
3. À long terme : perte d’argent (payer trop d’impôts, plus les frais du conseiller fiscal, manque de réinvestissement) en raison d’une qualité/quantité insuffisante de conseils.

Source : Lukinski.de, article Conseiller fiscal pour les entreprises

Examinons les facteurs de risque individuels du commissionnement.

Communication et création de liens – risque numéro 1

Tout d’abord, un facteur de risque qui n’est pas directement lié au thème « perdre de l’argent » ou « coûts pour le conseiller fiscal ». Il s’agit d’une coopération régulière et intensive avec le conseiller fiscal. Si la plupart des relations d’affaires sont relativement irrégulières, vous devez vous adresser à votre propre conseiller fiscal pour de nombreuses transactions récurrentes. Qu’il s’agisse de taxes, de consultations ou de demandes de renseignements.

Si vous ne vous sentez pas absolument à l’aise lors de la première rencontre, ou si vous n’êtes pas sur la même longueur d’onde, vous devez vous abstenir de travailler ensemble. C’est pourquoi il est si important de comparer les conseillers fiscaux, par le biais de recommandations d’amis entrepreneurs expérimentés ou de discussions initiales avec différents conseillers fiscaux. Il est également important que vous ayez différentes offres sous les yeux. La fréquence de vos communications est indiquée par les réunions hebdomadaires ou annuelles, même si elles ne sont que numériques.

Délais de soumission des comptes, des salaires et des états financiers annuels

La communication régulière comprend, par exemple :

• Présentation mensuelle des comptes, au plus tard le 10 du mois suivant (date limite au bureau des impôts)
• Traitements et salaires, au 15 du mois
• …
• États financiers

En tant que chef d’entreprise, vous êtes en contact permanent avec le bureau des impôts. Par conséquent, vous devriez également rechercher des personnes avec lesquelles vous êtes sur la même longueur d’onde, comme décrit ci-dessus. Si les désaccords et les litiges surviennent rapidement, la communication diminue, ce qui nous amène au risque numéro 3 : le manque de conseils fiscaux.

En même temps, vous êtes tout aussi réticent à prendre contact et vous ne poserez pas certaines questions que vous auriez posées à un conseiller fiscal en qui vous avez confiance.

Ainsi, en plus de tous les faits et chiffres, le niveau personnel joue également un rôle.

Changement de conseiller fiscal : quand les erreurs s’accumulent

Vous avez déjà vu dans les points ci-dessus comment votre entreprise est liée au conseiller fiscal. En conséquence, un changement n’est pas possible du jour au lendemain, il doit être bien préparé. Vous devez trouver un nouveau cabinet qui vous prendra comme client. Les bons cabinets vérifient notamment s’ils veulent travailler avec un client. Le nouveau conseiller fiscal doit alors commencer à travailler immédiatement pour assurer une transition sans heurts, par exemple si vous avez un différend avec votre ancien conseiller fiscal.

La relation est donc relativement durable, jusqu’à ce que vous remarquiez des erreurs (nous y reviendrons dans un instant) et que vous trouviez le temps de changer de conseiller fiscal en plus des affaires courantes de votre entreprise. Mais ne vous inquiétez pas, si vous trouvez quelqu’un qui vous accepte comme client, le changement est relativement rapide, du premier entretien au début est peut-être de 7 à 14 jours.

Grâce à la comptabilité numérique, le changement de conseiller fiscal est possible en 24 heures si le mandat est accepté par un cabinet d’avocats.

Charge financière mensuelle et excessive – risque numéro 2

Bien sûr, les conseillers fiscaux ne travaillent pas gratuitement. Lorsque vous examinez les coûts d’un conseiller fiscal, vous tenez également compte de deux valeurs.

Facteurs de coût : 1) Services réguliers et 2) Services supplémentaires

Facteur de coût 1 : services réguliers – Les services de base, c’est-à-dire la tenue de vos livres et la comptabilité financière, sont généralement calculés en fonction de la valeur d’usage. La valeur d’usage signifie que les coûts mensuels sont basés sur le montant de votre chiffre d’affaires. Plus vous faites du chiffre d’affaires, plus vous payez. Les frais sont calculés selon un barème officiel. En outre, les conseillers fiscaux ont une petite marge, à la hausse comme à la baisse.

Cela signifie que vous payez une valeur fixe en fonction du chiffre d’affaires que vous réalisez. Néanmoins, les offres de différents conseillers fiscaux peuvent différer, car elles comportent un pourcentage de marge.

Facteur de coût 2 : services supplémentaires – En plus de vos coûts mensuels de base, il existe également des services supplémentaires, par exemple le conseil, mais aussi l’état financier annuel qui est facturé en sus. C’est là que réside le facteur de risque : combien de conseils sont bons, combien sont mauvais pour vous et votre entreprise ? Il n’y a pas de réponse générale à cette question. Parce que, en fonction de vos connaissances et de votre intérêt pour le monde des affaires, l’idéal serait de ne consacrer qu’une ou deux heures par mois. Ici, consultation signifie déjà demande de renseignements. Presque chaque minute est facturée. Si votre conseiller fiscal vous parle au téléphone pendant 10 minutes, qu’un employé doit ensuite être informé (5 minutes), que des documents sont obtenus pendant 20 minutes supplémentaires, qu’une décision est prise et qu’un appel est retourné, une heure de temps supplémentaire a déjà été consacrée à une seule question. À 120 euros de l’heure, cela devient rapidement une question pertinente pour les jeunes entreprises.

Vous avez donc deux facteurs de coût et surtout les services supplémentaires peuvent rapidement s’additionner. Si vous avez recours à de nombreux conseils, ce qui est le cas de nombreux fondateurs, chaque minute est facturée. Si vous prenez comme base un taux horaire de 120 euros et que vous ne prenez qu’une heure supplémentaire par semaine, 4 heures de conseils supplémentaires (en un seul rendez-vous ou étalées) vous coûteront 600 euros. Ce n’est peut-être pas un problème pour une grande société anonyme, mais c’est beaucoup d’argent, surtout au début, dans la phase de démarrage.

Exemple de calcul : coûts supplémentaires dus au conseil

Voici à nouveau, en résumé rapide et simple, le calcul des coûts supplémentaires, grâce aux services de conseil.

• Taux horaire du conseiller fiscal : 120 euros
• Effort supplémentaire / semaine : 1 heure
• Frais supplémentaires mensuels : + 600 euros
• Frais supplémentaires annuels : + 7 200 euros

Si une SARL a été fondée avec un capital de départ de 25 000 euros, un poste de 28,8 % du capital social, en plus des frais de tenue régulière de la comptabilité.

Le conseil est important, mais faites attention aux questions en pointillé et soyez préparé, par exemple en faisant vos propres recherches, cela permet de gagner du temps.

Des conseillers fiscaux malhonnêtes ? Trop de conseils

Si vous avez un conseiller fiscal moins réputé et que vous travaillez régulièrement 10, 12 ou même 15 heures supplémentaires par mois, ce qui ne semble pas beaucoup au début, sur l’ensemble du mois, le risque se transforme rapidement en danger. Cela nous amène au risque 3, la conséquence : perdre de l’argent en raison de frais généraux et de taxes trop élevés.

Perdre de l’argent à cause de mauvais conseils ou de l’absence de conseils – Risque 3

En raison d’un manque de communication (risque 1), de frais trop élevés pour trop de conseils (risque 2) ou même d’un manque de connaissances, vous perdez de l’argent à réinvestir et d’autres avantages fiscaux.

Trop d’argent versé, des avantages fiscaux, vous ne pouvez plus en bénéficier par la suite, d’où l’importance d’avoir un bon conseiller à ses côtés.

La formation de conseiller fiscal est relativement simple, ce n’est pas une formation longue, étatique ou une étude, la formation pour devenir conseiller fiscal se fait dans le cadre d’un cours, suivi d’un examen. Dans l’ensemble, il s’agit de l’administration des impôts, et non de leur conception.

La formation à temps plein dure (seulement) 2 mois

Personne n’apprend les subtilités du système fiscal en 2 mois, il s’agit plutôt de la soumission correcte des données mensuelles et annuelles.

De nombreux conseillers fiscaux transmettent également leur travail à des employés qui ne s’intéressent ensuite guère aux clients individuels, par exemple parce que ces employés sont surchargés de tâches. En conséquence, l’œuvre est traitée, c’est-à-dire administrée à nouveau, et non conçue. Si vous engagez un conseiller fiscal qui n’attache pas beaucoup d’importance à la communication, notamment en matière de conseils fiscaux, vous perdrez rapidement beaucoup d’argent, en commençant par les déductions fiscales et en terminant par la structuration fiscale des différentes formes juridiques.

Engager un conseiller fiscal : erreurs + 3 conseils

Résumons une fois de plus les quatre risques centraux :

1. Coopération intensive et régulière ; implique un engagement et du temps pour les changements de conseillers fiscaux.
2. Montant des coûts mensuels et supplémentaires ; argent manquant pour le réinvestissement
3. À long terme : perte d’argent (payer trop d’impôts, plus les frais du conseiller fiscal, manque de réinvestissement) en raison d’une qualité/quantité insuffisante de conseils.

Source : Lukinski.de, conseiller fiscal pour les entreprises

Cela conduit à la question suivante : comment trouver un bon conseiller fiscal ?

Trouver un conseiller fiscal : 3 conseils

Dois-je faire appel à un conseiller fiscal ? Quelles sont les tâches d’un conseiller fiscal ? Combien coûte un conseiller fiscal ? Vous trouverez ici les réponses à vos questions et bien d’autres informations sur le thème des conseillers fiscaux à proximité, la recherche de conseillers fiscaux, les coûts, les tâches, la comptabilité financière, les états financiers annuels et les impôts en général – mais commençons par le début.

• Trouver un conseiller fiscal : 3 conseils

Conseiller fiscal près de chez vous

Conseiller fiscal près de chez vous – Trouver un bon conseiller fiscal près de chez vous ? Nous avons parcouru l’internet pendant des jours pour trouver les meilleures recommandations de conseillers fiscaux dans votre région : Hambourg, Berlin, Cologne, Düsseldorf, Munich, Stuttgart & Co. pour votre déclaration d’impôt sur le revenu des particuliers ou votre comptabilité plus complexe pour les entreprises, de la comptabilité financière mensuelle aux états financiers annuels. Y compris les adresses, les numéros de téléphone et le site web.

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Prix : Quel est le prix du jade ? Gramme, carat et kilo

Le jade est le nom donné à un groupe de différentes pierres précieuses. Le prix d’une pierre de jade dépend de l’intensité de la couleur et du fait qu’il s’agisse de jadéite ou de néphrite. Depuis quelques années, la néphrite perd son statut sur le marché, car il existe de nombreuses imitations et son prix n’est donc plus aussi élevé. Les jadéites de couleur pure et intense sont les plus précieuses et les pierres lisses et de couleur uniforme sont les plus chères. Le jade impérial, particulièrement convoité, est un placement précieux pour les investisseurs.

En fait, chaque pierre est évaluée individuellement. Le prix est fixé par les marchands, les bijoutiers et les maisons de vente aux enchères. Mais si nous reprenons l’exemple ci-dessus, vous auriez les prix de vente suivants.

Exemple de calcul (Fonds Jade au Myanmar)

210 tonnes > 210 000 kg

170.000.000 / 210.000 kg

809,52 USD / kilogramme

4,05 USD / carat

0,81 / gramme

Comparaison des prix or / jade

Conseil, pour en savoir plus sur l’achat d’or, cliquez ici.

• Or par gramme : 61 USD
• Jade par gramme : 0,81 USD

Production de jade au cours de l’année

Voici les chiffres officiels du Myanmar (gouvernement) :

Prix moyen : Exportation vers la Chine

Plus-value après exportation vers la Chine

Origine du nom mexicain

Le terme jade est dérivé de piedra de ijada = pierre de longe. Cela vient du fait qu’il était considéré comme une pierre de guérison par les indigènes d’Amérique du Sud pour les problèmes de reins et de lombes. Cependant, elle n’a reçu son nom qu’au XVIe siècle, lors de la conquête du Mexique par les Espagnols. Le jade, ou yu comme on l’appelle communément en Chine, est en fait un terme générique pour deux pierres précieuses différentes : Nephrite et Jadeite.

Une composition exceptionnelle

À l’origine, on supposait que tous les objets en jade étaient fabriqués à partir du même matériau. En 1863, cependant, un Français, Alexis Damour, a découvert que le matériau connu sous le nom de « jade » peut être divisé en deux minéraux différents : Jadeite et Nephrite. Parce que ces deux matériaux sont difficiles à distinguer et parce que le mot « jade » est si profondément ancré dans la langue commune, le nom « jade » est encore couramment utilisé dans de nombreuses sociétés, industries et disciplines universitaires.

Désignations des matériaux

Dans cet article, le mot « jade » est utilisé pour les matériaux indifférenciés. Les termes « jadéite » ou « néphrite » sont utilisés lorsque l’identité du matériau est connue. Le mot « néphrite » est également un terme imprécis. Il est utilisé pour les matériaux composés des minéraux actinolite et trémolite.

Jadeite, Nephrite et Science

La jadéite et la néphrite ont une composition minérale nettement différente. La jadéite est un pyroxène riche en aluminium, tandis que la néphrite est une amphibole riche en magnésium. Cependant, les deux minéraux ont des propriétés physiques très similaires à l’œil du commun des mortels. Seuls des observateurs formés et très expérimentés sont capables de les distinguer de manière fiable sans équipement de test des minéraux. Pour cette raison, la jadéite et la néphrite n’ont pas été correctement distinguées par les scientifiques avant 1863.

Origine de la distinction

Sans le savoir, les artisans chinois avaient distingué la jadéite de la néphrite et l’appréciaient suffisamment pour payer un prix élevé pour la jadéite. Cependant, ils ne disposaient pas des connaissances et des équipements en chimie et en cristallographie pour les distinguer formellement.

Les artisans chinois ont rarement rencontré une jadéite à grain fin, d’une translucidité éclatante et d’une couleur verte riche et uniforme. Ce matériau magnifique a reçu le nom de « jade impérial » et était considéré comme la pierre de la plus haute qualité. À cette époque, en Chine, la possession du jade impérial était réservée à l’empereur. Maintenant, tous ceux qui peuvent se le permettre peuvent posséder Imperial Jade. Les meilleurs spécimens peuvent coûter plus cher par carat que les diamants de haute qualité.

• Des artisans chinois ont découvert la différence pour la première fois.
• Cependant, il ne disposait pas des outils et des connaissances nécessaires pour approfondir la question.
• Seul l’empereur était autorisé à posséder du jade impérial en Chine.

Toujours très demandé : le jade en Chine

Les Chinois apprécient le jade bien plus que tout autre peuple. Depuis des milliers d’années, le jade est la pierre précieuse la plus populaire en Chine. Les empereurs chinois désiraient d’excellents spécimens de jade et, pour les acquérir, ils commerçaient ou faisaient la guerre à des peuples lointains. En Chine, les cadeaux en jade sont offerts à presque toutes les étapes importantes de la vie, comme les anniversaires, les mariages et autres célébrations. C’est également un matériau couramment utilisé pour la fabrication d’art religieux. La Chine est le pays où l’importance du jade est la plus grande.

Histoire des pierres précieuses vertes

Le jade est connu depuis l’âge de pierre et était un minéral très recherché, notamment dans la Chine ancienne, où il avait parfois une valeur presque aussi élevée que l’or, mais aussi dans le monde entier. Il est considéré comme un yu, une « pierre précieuse royale », en Chine depuis 3 000 ans déjà. Elle a toujours eu une signification très particulière dans la longue histoire de l’art et de la culture. Elle était utilisée pour les objets et les figures de culte les plus raffinés ainsi que pour les objets funéraires des membres de haut rang de la famille impériale. Aujourd’hui encore, cette pierre précieuse est considérée comme un symbole du bien, du beau et du précieux.

Utilisation précoce du jade dans les outils

L’homme utilise le jade depuis au moins 100 000 ans.

Les premiers objets fabriqués en jade étaient des outils. Le jade est un matériau très dur et est utilisé comme outil car il est extrêmement résistant et se brise pour former des bords tranchants. La plupart des jades n’ont pas la couleur et la translucidité que l’on attend d’une pierre précieuse. Cependant, lorsque les premières personnes ont trouvé ces pièces de jade spéciales, elles ont souvent été inspirées pour en faire un objet spécial.

La ténacité est la capacité d’un matériau à résister à la rupture lorsqu’il est soumis à une contrainte. La dureté est la capacité d’un matériau à résister à l’abrasion. Les premiers fabricants d’outils ont tiré parti de ces propriétés du jade et l’ont façonné en outils de coupe et en armes. Il était utilisé pour fabriquer des haches, des pointes de projectiles, des couteaux, des grattoirs et autres objets tranchants.

• Utilisé depuis 100 000 ans
• Les objets les plus anciens : Outils
• Très résistant et dur

signifie dans le contexte des pierres précieuses : Capacité d’un matériau à résister à la rupture. La dureté signifie : la capacité d’un matériau à résister à l’abrasion.

L’utilisation actuelle du jade comme pierre précieuse

Le jade est un matériau durable et coloré qui peut être travaillé en forme et hautement poli. Ces propriétés en font une pierre précieuse très recherchée. Le jade a été utilisé pour fabriquer divers articles de bijouterie tels que des pendentifs, des colliers, des bagues, des bracelets, des boucles d’oreilles, des perles, des cabochons, des pierres tombées et d’autres articles.

Ces bijoux sont souvent réalisés en jade massif, associés à d’autres pierres précieuses ou sertis d’or, d’argent ou d’autres métaux précieux. Outre les bijoux, le jade est également utilisé pour fabriquer de petites sculptures, des ornements, de l’art religieux et de petits objets fonctionnels.

Commerce du jade : vidéo

Danger de confusion !

Maw assis assis

Le Maw Sit Sit est une roche composée de jadéite, d’albite et de kosmochlor (un minéral apparenté à la jadéite). Elle a une couleur vert chrome clair et peut être polie brillamment. Pour ces raisons, il est utilisé comme pierre précieuse. Maw Sit Sit a été correctement identifié pour la première fois en 1963 près du village de Maw Sit Sit, dans le nord-ouest de la Birmanie, sur les contreforts de l’Himalaya. C’est le seul endroit où il a été découvert jusqu’à présent. Il est utilisé pour tailler des cabochons et réaliser de petites sculptures. En raison de sa rareté et de sa faible production, il est rarement utilisé en joaillerie.

• Roche de jadéite, albite et cosmochlore
• Identifié pour la première fois en 1963 dans l’Himalaya, près du village de Maw Sit Sit.
• Jusqu’à présent, le seul site de découverte
• Seulement rarement en bijouterie

Matériaux similaires

Un certain nombre d’autres minéraux et matériaux couramment coupés et polis sont facilement confondus avec le jade. Tous ces matériaux peuvent avoir une couleur, un lustre et une translucidité très similaires au jade – si similaires que le commun des mortels ne peut les reconnaître. Ces matériaux sont souvent utilisés pour fabriquer des cabochons, des perles et d’autres articles dans le même style que le jade. Ils sont parfois mis sur le marché avec et sans divulgation. Ils sont souvent étiquetés « jade » ou avec l’une des nombreuses fausses appellations.

Calcédoine

La calcédoine est une variété translucide de quartz microcristallin qui se décline en une gamme de couleurs semblables à celles du jade. La chrysoprase est une calcédoine vert clair de couleur chrome qui, lorsqu’elle est taillée en cabochons, perles et petites sculptures, ressemble beaucoup au jade. La calcédoine existe dans une variété d’autres couleurs translucides comme le noir, la lavande, le jaune et l’orange, qui peuvent ressembler aux variations de couleur du jade. La calcédoine peut ressembler beaucoup au jade en tant que pierre précieuse. Il peut être distingué du jade par sa gravité spécifique plus faible et par diverses méthodes instrumentales.

Serpentine

La serpentine se présente dans une variété de merveilleuses couleurs translucides à presque transparentes, vertes et vertes jaunâtres, qui ressemblent beaucoup au jade. C’est un minéral métamorphique qui se trouve souvent dans les mêmes zones géographiques et les mêmes types de roches que le jade. La serpentine est beaucoup plus tendre que le jade et a également une gravité spécifique beaucoup plus faible.

La vésuvianite, également connue sous le nom d’idocrase, est un autre minéral ressemblant au jade qu’il est très difficile de distinguer du jade sans tests en laboratoire. Il présente une dureté, une gravité spécifique et un aspect physique similaires. Il est loin d’être aussi résistant que le jade et se casse plus facilement – mais cela nécessite la destruction de l’échantillon.

Types de jade, traitements et conseils pour l’achat

Depuis des milliers d’années, les personnes qui fabriquent et vendent des objets en jade ont trouvé de nombreux moyens d’améliorer leur apparence. La chaleur, la cire, la teinture, le blanchiment, l’acide, l’injection de polymères et d’autres traitements ont tous été utilisés pour améliorer la couleur, le lustre et la stabilité de la jadéite et de la néphrite. Bien que nombre de ces traitements fassent partie du processus traditionnel de fabrication du jade, les acheteurs de jade sérieux d’aujourd’hui veulent connaître tous les traitements qui ont été utilisés dans le processus de fabrication.

Classification en type A, B et C

Les objets commerciaux en jadéite sont classés en trois « types » en fonction des traitements utilisés pendant le processus de fabrication. Ils sont appelés jadéite de type A, de type B et de type C.

Un médaillon en jade : la couleur verte profonde saute aux yeux :

Jadéite type A : Traitement avec couche de cire

Les objets en jadéite de type A ont été traités avec une couche de cire. Il s’agit du traitement le plus traditionnel de la jadéite. Il est attendu et accepté par les acheteurs sérieux et n’affecte généralement pas la valeur d’un objet en jadéite. Dans ce traitement, les fabricants font bouillir les objets en jadéite finis dans l’eau pour les nettoyer et les préparer à l’application de la cire. Les objets sont ensuite séchés et plongés dans de la cire fondue. La cire remplit tous les pores et les fractures près de la surface. Lorsque les objets ont refroidi, l’excès de cire est enlevé et les objets sont polis jusqu’à obtenir une haute brillance. La cire comble les irrégularités de surface et donne à la surface de l’objet une finition lisse et brillante.

Jadéite type B : blanchiment par acide chlorhydrique ou sulfurique

Les objets en jadéite de type B étaient blanchis par trempage dans de l’acide chlorhydrique ou sulfurique. L’acide élimine les taches d’oxydation et lixivie le sodium. Cela éclaircit la couleur de nombreux matériaux. La jadéite est ensuite imprégnée sous pression de cire ou d’une résine polymère transparente. L’imprégnation remplit tous les pores et les fractures à proximité de la surface et confère à l’objet un aspect plus lisse, plus brillant et plus coloré.

Malheureusement, l’apparence des objets en jadéite de type B peut se détériorer après seulement quelques années. Le traitement acide rend certaines jadéites cassantes et les résines polymères peuvent se décolorer avec le temps ou l’exposition à la chaleur et au soleil. En raison de ces problèmes, le traitement de la jadéite de type B devrait toujours être divulgué lorsqu’un objet est vendu, mais de nombreux objets sont vendus sans être divulgués. Cette absence de divulgation est due au fait que les objets en jadéite de type B sont généralement vendus pour une petite fraction du prix payé pour un objet de type A similaire. Les vendeurs s’en sortent souvent en gardant le secret car les traitements de type B sont difficiles à détecter. Des tests dans un laboratoire gemmologique sont souvent nécessaires pour détecter les traitements de type B.

• Blanchi par trempage dans l’acide chlorhydrique ou sulfurique
• Imprégné de cire ou de résine polymère sous pression
• L’apparence peut se détériorer après quelques années.
• Le traitement doit

Jadéite type C : Coloration individuelle

La jadéite de type C présente généralement tous les traitements de la jadéite de type B, mais l’objet a également été teinté d’une couleur plus recherchée. Les colorants peuvent s’estomper avec le temps ou avec l’exposition à la chaleur et à la lumière. Pour ces raisons, les traitements de type C doivent toujours être divulgués.

Le traitement des couleurs peut souvent être déterminé par un examen au microscope, au spectroscope ou à l’aide de filtres gemmologiques, mais cet examen ne devrait pas être exigé – le vendeur devrait divulguer l’étendue complète du traitement pour chaque objet vendu. La divulgation n’est pas toujours faite, car la jadéite de type C est vendue pour une petite fraction des objets similaires ayant subi un traitement de type B.

Les objets de type C doivent être achetés à un prix qui suppose une utilisation temporaire pendant quelques années. Quiconque dépense des sommes considérables pour du jade doit connaître la différence entre la jadéite et la néphrite, avoir une bonne connaissance des traitements de la jadéite et de la manière dont ils affectent la valeur et la durabilité et l’apparence futures.

• Couleur plus désirable que le type b
• Les traitements de type C doivent toujours être divulgués
• Prix qui suppose une utilisation temporaire de quelques années

Pension : Évitez les erreurs et suivez les conseils

Vous trouverez ici tout ce que vous devez savoir sur les pensions. Grâce à nos recommandations de livres, vous pouvez vraiment apprendre les ficelles et éviter de faire des erreurs lors de la souscription d’une pension. Que vous soyez un débutant ou un lecteur avancé, nous vous présentons les meilleurs livres et les plus utiles.

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• Concevoir des investissements financiers de manière optimale : Comment le passage à la retraite influence la stratégie financière
• L’assurance maladie et l’assurance soins de longue durée ainsi que d’autres assurances : Voici comment le portefeuille d’assurance est réorganisé
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• Votre feuille de route personnelle : Comment prendre les bonnes décisions pour une pension plus importante aux étapes importantes de votre vie.
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Prévoyance vieillesse privée : Exigences en matière de prévoyance – Feuille de route financière

Notes : 4,5 / 5,0 (8 notes)

Combler le déficit des retraites. Commencez dès maintenant à préparer votre prévoyance vieillesse, et le temps travaillera pour vous. Chaque année, les experts du Finanztest testent plus de 10 000 produits sur le thème de la prévoyance vieillesse. Faites davantage fructifier votre argent – malgré la faiblesse des taux d’intérêt. Ce guide vous montre quels investissements vous pouvez utiliser pour vous constituer un coussin financier confortable, même en période de faibles taux d’intérêt. Déterminez vos besoins individuels en matière de retraite et élaborez votre feuille de route financière personnelle.

• Feuille de route personnelle : Comment atteindre la disposition optimale, étape par étape
• Pension statutaire : Ce que vous pouvez en retirer
• La prévoyance vieillesse avec l’aide de l’État : quelles offres sont intéressantes – et lesquelles ne le sont pas ?
• Pension de retraite privée : comment trouver les meilleurs prestataires
• Exemples pratiques : Quels investissements correspondent à votre situation de vie
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Le consultant en matière de pensions

Évaluations : 5.0 / 5.0 (2 évaluations)

Le guide expert de toutes les questions relatives à la retraite et à la prévoyance vieillesse (y compris la pension Riester et la pension Rürup). Le livre comprend tous les changements juridiques dus au dernier paquet de pensions, aux nouveaux règlements, à la Flexi-Rente.

• Quand puis-je prendre ma retraite sans déductions ?
• Quel sera le montant de ma pension ?
• Que sont les retenues pour pension ?
• Quelles périodes sont prises en compte pour ma pension ?
• Que puis-je gagner en plus de ma pension ?
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La pratique des pensions d’État : Le guide de l’expert

Évaluations : 5.0 / 5.0 (3 évaluations)

Quand puis-je prendre ma retraite ?, Quel est le montant de la pension ?, Quelles sont les déductions pour la pension ?, Quelles sont les périodes prises en compte pour ma pension ? Ce livre apporte des réponses à ces questions et à bien d’autres encore. Les auteurs mettent l’accent sur le lien avec la pratique.

• 55 ans de réformes de l’assurance pension légale
• Les trois piliers de la prévoyance vieillesse
• Périodes de droit à la pension
• Minijob et Midijob
• Pensions des personnes assurées
• Droits à la pension de survie
• Égalisation des pensions et fractionnement des pensions
• Les faits les plus importants concernant le calcul de la pension
• Le traitement fiscal des pensions et des cotisations
• Le compte et les informations de l’assurance
• La prévoyance privée sous la forme de la pension Riester
• La prévoyance privée sous la forme de la pension Rürup
• Régime de retraite de l’entreprise
• Soutien du revenu de base dans la vieillesse et en cas de capacité de gain réduite
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Autres liens

Nous vous proposons d’autres listes de vidéos et de livres utiles sur des sujets susceptibles de vous intéresser. Vous trouverez ci-dessous quelques liens utiles.

Provision pour retraite

Le thème de la prévoyance vieillesse est l’une des questions les plus importantes auxquelles les Allemands réfléchissent. Dès leur plus jeune âge, les gens sont sensibilisés à la nécessité de prendre des dispositions pour leur vie future. Mais comment faire exactement ? Quand dois-je commencer à prendre des dispositions pour mes vieux jours ? Quelles sont les erreurs à éviter ? Où puis-je obtenir des conseils ? Et pourquoi ai-je besoin d’une pension ? Nous répondrons ici à toutes ces questions et à bien d’autres encore.

• Conseils vidéo sur le thème de la prévoyance vieillesse
• Recommandations de livres sur le thème de la prévoyance vieillesse

Déclaration d’impôt

Pourquoi, pourquoi, pourquoi les déclarations d’impôts sont si importantes ? Les salariés, mais aussi les étudiants ou les retraités peuvent bénéficier d’une déclaration d’impôt. Si vous n’avez jamais rempli de déclaration d’impôt et que vous n’avez aucune connaissance préalable, vous pouvez tout savoir sur le sujet dans notre guide de la déclaration d’impôt. Nous vous montrons des trucs et astuces pour éviter les erreurs et vous fournissons des tutoriels directs afin que rien ne puisse mal tourner lors de votre première ou prochaine déclaration de revenus. Si vous voulez en savoir encore plus, nous avons un excellent article sur les bases de l’impôt : revenu, chiffre d’affaires & co.

• Conseils vidéo sur le thème des déclarations fiscales
• Recommandations de livres sur le thème des déclarations fiscales

Acheter des biens immobiliers

Avec notre liste de livres et de vidéos sur l’achat de biens immobiliers, vous ne pouvez pas vous tromper lors de votre prochain achat immobilier. Nos conseils en matière de livres couvrent tous les sujets, du bon visionnage à la fermeture et à la revente éventuelle. À quoi devez-vous faire attention ? Comment financez-vous votre achat ? Comment évaluer une propriété ? Et comment conclure le contrat ? Vous pouvez trouver les réponses ici.

• Conseils vidéo sur l’achat de biens immobiliers
• Recommandations de livres sur le thème de l’achat de biens immobiliers

Guide de l’accumulation de richesse XXL : Finance, Investissement & Co.

Qui n’aimerait pas se constituer un patrimoine ? Que vous souhaitiez avoir les moyens de vous offrir quelque chose ou que vous souhaitiez vous constituer une réserve financière pour vos vieux jours, l’accumulation d’actifs est un sujet pertinent et, surtout, judicieux pour pratiquement tout le monde. Mais quelles sont les possibilités de se constituer un patrimoine ? Assurance-vie, prévoyance vieillesse ou investissement dans l’immobilier? Vous trouverez ici un aperçu des articles, ainsi que des recommandations de livres et de vidéos sur le thème de l’accumulation de richesse. De l’économie d’impôts aux revenus passifs en passant par les conseils pour réussir ses investissements, des experts et des professionnels partagent leur savoir-faire dans leurs vidéos et lectures et répondent à toutes les questions sur l’accumulation de richesse.

• Conseils sur les livres et les vidéos : Création de richesse XXL

Retour à l’éditorial sur l’investissement en capital.

Compte de dépôt fixe : Avantages et inconvénients

Les questions typiques sont :

• Où puis-je trouver les meilleurs taux d’intérêt pour les dépôts à terme ?
• Qu’est-ce que le dépôt fixe ?
• Quelle banque offre les meilleurs taux d’intérêt ?
• Comment les intérêts sont-ils calculés pour l’argent d’appel ?
• Comment calculez-vous les intérêts ? – Plus sous Calcul
• Comment fonctionne le compte d’argent d’appel ?
• Quelle banque est la meilleure et la moins chère ?
• Quelle banque offre le plus d’intérêts sur les comptes d’épargne ?
• Quelle banque est recommandée ?

Disponibilité et durée du dépôt fixe

L’argent dont vous n’avez pas besoin pendant les 1 à 3 prochaines années peut être placé sur un compte de dépôt à terme. Plus la durée est longue, plus les intérêts sont élevés.

Les dépôts à terme offrent l’avantage d’une mise en place simple, de taux d’intérêt stables et de différentes échéances peuvent être choisies ; une résiliation anticipée n’est souvent pas possible, la résiliation n’est possible que moyennant des frais. L’évaluation du risque des dépôts à terme est donc faible par rapport aux alternatives d’investissement en capital. Toutefois, en raison de la situation actuelle des taux d’intérêt, le rendement actuel des dépôts à terme est tout aussi faible que le risque – une considération que chaque épargnant doit faire pour lui-même. Ainsi, tout comme un compte d’épargne, un dépôt à terme est facile à mettre en place, il offre un intérêt stable et vous pouvez choisir différentes échéances. Conclusion : beaucoup d’avantages, peu de retours.

Faits concernant le dépôt à terme

Les 3 faits les plus importants concernant les dépôts à terme :

• Pour un capital qui n’est pas essentiellement nécessaire
• Terme contraignant (sortie préalable uniquement en cas de pertes)
• Retour fixe après un certain temps

Globalement, les dépôts à terme conviennent aux personnes qui peuvent se passer d’une partie de leur capital pendant un certain temps. Il s’agit d’un investissement à terme fixe, et en contrepartie, vous obtenez un rendement fixe.

Avantages des dépôts à terme

• Une installation simple
• Taux d’intérêt stable
• Conditions flexibles (mais engagement à terme)

Inconvénients des dépôts à terme

• Fin anticipée (souvent) impossible
• Frais d’annulation uniquement

Calcul des intérêts

Toute personne souhaitant calculer des intérêts a plusieurs chiffres clés à calculer. Il s’agit, entre autres, de :

Intérêt par an

Intérêt par an = (capital d’investissement x taux d’intérêt) / 100

Exemple de calcul :

Intérêts par an = (50 000 euros x 2,5) / 100 = 1 250 euros

Intérêt par jour

Intérêt pour t jours = (capital d’investissement x taux d’intérêt x t) / (100 x jours par an)

Comparaison de la monnaie d’appel, des dépôts à terme et des livrets d’épargne