Entretien avec le professeur : C’est de cela qu’il s’agit

En tant qu’entrepreneur, il est important de réfléchir dès le départ à la manière dont son patrimoine et son entreprise peuvent être protégés et maintenus à long terme. Une fondation familiale peut être une option intéressante, car elle offre non seulement une protection du patrimoine et une planification successorale, mais peut également présenter des avantages fiscaux potentiels. En créant une fondation familiale, les entrepreneurs peuvent par exemple réduire leur charge fiscale et réaliser ainsi des économies d’impôts.

Nous parlons dans l’interview de

1. Qu’est-ce qu’une fondation de famille, pourquoi et quand en « a-t-on besoin » ?
2. Quels sont les 3 principaux avantages d’une fondation ?
3. Qu’en est-il des impôts ? Corporation, donation, héritage & Co.

Nous réalisons cette interview avec Immobilien-Erfahrung.de (dans la conversation « IE »).

Qu’est-ce qu’une fondation de famille ?

FIV : Commençons par un aperçu :

IE : Pour s’assurer que le patrimoine familial soit préservé à long terme, il est important de le protéger contre différents risques tels que les conflits d’héritage, les créanciers et le fisc. Une option possible à cet égard est la création d’une fondation familiale, qui peut assurer la sécurité économique du fondateur et de sa famille sur plusieurs générations et préserver le patrimoine du démantèlement. Il s’agit d’une fondation juridiquement indépendante qui gère des biens immobiliers, des parts d’entreprises et d’autres actifs.

Donc, en résumé :

• Protection du patrimoine familial sur plusieurs générations
• Éviter les conflits entre héritiers et le démantèlement du patrimoine
• Possibilité de gérer des actifs tels que des biens immobiliers et des parts d’entreprises au sein de la fondation
• Avantages fiscaux liés à l’imposition de la fondation à l’impôt sur les sociétés
• Possibilité de contourner la réserve héréditaire des membres de la famille

Fondations familiales connues en Allemagne

FIV : Forte, car nous avons de nombreux articles sur le thème acheter un premier investissement & Co. Pour que cela ne soit pas trop abstrait pour nos lecteurs, quelles sont les fondations familiales les plus connues en Allemagne ? Qui connaît-on ? Peux-tu nous donner trois exemples ?

IE : Oui, bien sûr, il y a par exemple la fondation Bertelsmann, créée par Reinhard Mohn, est l’une des plus grandes fondations d’Allemagne et s’engage dans les domaines de l’éducation, de la société et de la culture.

Il y a également la Robert Bosch Stiftung, créée par Robert Bosch, qui soutient des projets dans les domaines de la santé, de la science et de la technologie ainsi que des relations internationales. Un autre fleuron serait la fondation Krupp, créée par la famille Krupp, s’engage dans les domaines de la culture, de l’éducation et des sciences ainsi que dans la promotion de projets sociaux.

Ensuite, il y a

• Aldi Nord et Aldi Süd Stiftung Stiftungs GmbH
• Fondation du groupe Otto
• Fondation BMW de Herbert Quandt
• Et bien d’autres encore !

Quand une fondation de famille est-elle judicieuse ?

IE : En gros, en très gros :

La création d’une fondation de famille n’est vraiment judicieuse qu’à partir d’un capital d’environ 1 million d’euros.

Protection du patrimoine familial et des entreprises

FIV : Venons-en maintenant au cœur de l’interview, au pourquoi et au comment ! Que signifie protéger sa fortune, contre qui et pourquoi devrais-je protéger ma fortune – une fois que je suis millionnaire ?

IE : Même si la fondation de famille n’est pas exonérée d’impôt, sa création peut s’avérer intéressante en raison de plusieurs facteurs :

Fonder une famille est souvent un processus long et pénible, marqué par un travail acharné et des privations. Il est donc compréhensible que les entrepreneurs s’inquiètent que leur héritage ne se poursuive pas selon leurs souhaits après leur décès.

Une manière d’atténuer ces soucis est de créer une fondation familiale.

Divorce, héritage, conflit familial – exemples

La création d’une fondation familiale garantit que le patrimoine de l’entrepreneur reste dans la famille et ne soit pas fragmenté par un divorce ou un héritage.

Une fondation peut également contribuer à éviter le démantèlement de l’entreprise, car les fondations n’émettent pas d’actions susceptibles d’être rachetées. Cela offre une protection efficace des actifs, car la fondation garde le contrôle des actifs et les gère conformément aux souhaits de l’entrepreneur et de sa famille.

En outre, les fondations familiales peuvent également contribuer à préserver la paix familiale en créant une structure claire pour la gestion et la répartition du patrimoine.

Mais la fondation peut également jouer un rôle important dans le soutien d’organisations caritatives et de projets à but non lucratif, ce qui peut être très important pour les entrepreneurs qui souhaitent s’engager dans la responsabilité sociale, bien sûr aussi au point de vue des relations publiques propres.

Héritage : fiscalité et protection

FIV : Selon la fondation Hans Böckler, le volume annuel des héritages en Allemagne, donations comprises, atteindra jusqu’à 400 milliards d’euros d’ici 2027 – par an. L’héritage est un sujet important. D’où la question : que peut faire une fondation de famille en matière d’héritage ?

A titre d’illustration, voici encore une fois les chiffres, le nombre de successions et de donations imposables en Allemagne de 2008 à 2021.

400 milliards par an

180.000 héritages par an

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

IE : La création d’une fondation familiale permet d’assurer une protection contraignante aux membres de la famille du vivant du fondateur. La structure claire de la fondation peut contribuer à désamorcer à l’avance d’éventuels conflits successoraux. Cela peut s’avérer particulièrement avantageux en cas de patrimoine important ou de structures familiales complexes.

Héritage et parts obligatoires

Un autre avantage de la création d’une fondation de famille est que le fondateur peut contourner le droit des enfants ou des parents sur son héritage (appelé réserve héréditaire) s’il transfère ses biens à la fondation dix ans avant son décès. Cela peut être particulièrement important si le fondateur a l’intention de concentrer son patrimoine sur certains membres de sa famille ou s’il souhaite par exemple soutenir une organisation caritative.

En outre, la création d’une fondation de famille peut également contribuer à protéger le patrimoine des créanciers. Tant que les biens restent au sein de la fondation, ils ne peuvent pas être saisis par les créanciers du fondateur. Cela peut être important pour les entrepreneurs qui ont un risque de responsabilité personnelle élevé ou qui sont actifs dans un domaine d’activité particulièrement risqué.

Avantages fiscaux : Plus que 15% d’impôts

FIV : Maintenant, la question qui intéresse le plus tout le monde, qu’en est-il des « économies d’impôts » lorsqu’on crée une fondation familiale ?

IE : En Allemagne, la création d’une fondation de famille peut présenter des avantages fiscaux. La fondation est soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui peut entraîner une charge fiscale moindre par rapport à d’autres formes de sociétés, comme la GmbH, qui doivent payer la taxe professionnelle. De plus, les dons à la fondation peuvent être déductibles des impôts sous certaines conditions.

FIV : Peux-tu expliquer cela plus précisément ?

IE : C’est simple :

Avec une fondation familiale, tu peux légalement réduire ta charge fiscale à 15%.

FIV : Avec une fondation familiale, on peut légalement réduire sa charge fiscale en Allemagne à 15%, d’accord. Comment cela fonctionne-t-il et que paie une SARL « normale » ?

IE : La création d’une fondation familiale peut en effet contribuer à réduire la charge fiscale en Allemagne à 15 %.

Il s’agit de l’impôt sur les sociétés, qui est prélevé sur les revenus de la fondation.

En revanche, une GmbH « normale » doit payer la taxe professionnelle, dont le montant peut varier selon la commune. S’y ajoute l’impôt sur les sociétés, prélevé sur les revenus de la GmbH et généralement plus élevé que pour une fondation familiale.

Les 15 % d’impôt sur les sociétés pour les fondations familiales ne s’appliquent toutefois que jusqu’à un certain seuil d’exonération et dépendent de différents facteurs tels que la taille du patrimoine et la structure de la fondation. Mais cela s’avère rentable, surtout au fil des années.

Mais n’entrons pas trop dans les détails !

Impôt sur les successions et les donations

FIV : D’après ce que je sais, on a aussi des avantages en termes d’impôts sur les successions et les donations, notamment grâce aux abattements qui sont taxés plus avantageusement et qui peuvent ainsi être versés année après année. Peux-tu nous en dire plus à ce sujet ?

IE : Contrairement aux fondations d’utilité publique, la fondation de famille ne bénéficie pas d’un avantage fiscal automatique – ceci seulement à titre préliminaire. Néanmoins, elle peut offrir un grand potentiel d’optimisation fiscale par rapport à d’autres formes de sociétés.

Transfert de biens à la fondation

Lors du transfert de biens à la fondation – en particulier lors de la création – des droits de donation ou de succession sont dus. Dans le cas d’une fondation privée « normale », on applique généralement la classe 3 des droits de succession, qui est défavorable. En revanche, dans le cas d’une fondation de famille, c’est le lien de parenté entre le fondateur et les membres de la famille autorisés (destinataires) qui est déterminant. Si seuls le conjoint et les descendants (enfants, petits-enfants) sont bénéficiaires, la classe d’imposition favorable 1 s’applique.

Voici un conseil en marge, nous avons également un calculateur pratique de l’impôt sur les donations. Il permet de calculer les impôts typiques à payer.

Cependant, pour les fondations familiales, une succession fictive est supposée tous les 30 ans, sur laquelle des droits de succession sont dus. Dans ce cas, un abattement de 800.000 euros, appelé double abattement pour enfants, s’applique. Pour le reste, les règles générales en matière d’impôts sur les successions et les donations s’appliquent. Toutefois, s’il existe des actifs d’entreprise privilégiés, l’abattement correspondant peut permettre de réaliser une économie d’impôt considérable.

Si vous souhaitez en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre blog. Je vous recommande entre autres les articles Asset Protection et Protection du patrimoine par les fondations familiales de notre expert en matière de fondations.

FIV : Merci d’avoir donné un aperçu des fondations familiales !

Résumé : 10 enseignements sur la fondation familiale

Résumons brièvement l’essentiel pour toi.

	Fondation Learning
1	Une fondation familiale offre une protection patrimoniale et une planification successorale pour le patrimoine familial et les entreprises.
2	Une fondation de famille peut protéger le patrimoine contre le divorce, l’héritage et le démembrement et éviter ainsi les conflits d’héritage.
3	Une fondation familiale offre une structure claire pour la gestion et la répartition du patrimoine et peut préserver la paix familiale.
4	La création d’une fondation de famille permet de protéger de manière contraignante les membres de la famille du vivant du fondateur.
5	Une fondation de famille peut contourner le droit des enfants ou des parents à l’héritage (réserve héréditaire).
6	Une fondation de famille peut protéger le patrimoine contre les créanciers.
7	Une fondation familiale peut être utilisée comme un instrument de responsabilité sociale.
8	Une fondation familiale est soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui permet de réduire la charge fiscale à 15 %.
9	Une fondation de famille offre un grand potentiel d’optimisation fiscale par rapport à d’autres formes de sociétés.
10	Dans le cas d’une fondation familiale, c’est le lien de parenté entre le fondateur et les membres de la famille bénéficiaires qui détermine les classes fiscales pour les droits de donation ou de succession.

Si tu veux savoir quel fournisseur d’épargne-logement offre les meilleures conditions, tu peux immédiatement comparer les offres actuelles dans le calculateur d’épargne-logement de l’expérience immobilière.

Plan d’épargne-logement pour les jeunes : épargner pour des projets de logement

L’intérêt d’un contrat d’épargne-logement pour toi, en tant que jeune, dépend de différents facteurs, comme par exemple tes possibilités financières et tes projets d’avenir. Un contrat d’épargne-logement peut être utile si tu prévois d’acheter un bien immobilier ou d’effectuer des travaux de rénovation. En souscrivant un contrat d’épargne-logement, tu peux économiser de l’argent sur une période fixe et prolongée, que tu pourras utiliser à ces fins.

Aperçu de l’épargne-logement pour les jeunes :

• Epargner tôt pour des projets de logement ultérieurs
• Même s’il n’y a pas de projets concrets
• Un coussin financier pour les imprévus

Un contrat d’épargne-logement peut aussi être utile si tu n’as pas encore de projets concrets, mais que tu souhaites avoir une sécurité financière pour l’avenir. En souscrivant un contrat d’épargne-logement, tu peux te constituer un coussin financier qui te permettra d’assurer ta sécurité financière en cas d’événements imprévus.

Bonus pour les jeunes : Offres et réductions

Certaines caisses d’épargne-logement proposent des tarifs spéciaux ou des avantages spécialement destinés aux jeunes clients, appelés « bonus jeunes ». Ces offres peuvent varier d’une caisse d’épargne-logement à l’autre et peuvent inclure par exemple

• Augmentation des subventions de remboursement lors de la conclusion de contrats
• Montants minimaux de dépôt plus faibles
• Conditions spéciales pour le financement du logement
• Réductions sur d’autres assurances

Il n’existe toutefois pas de bonus jeunesse universel en Allemagne. Il est recommandé de comparer et d’examiner les différentes offres et les différents prestataires.

Recommandation d’âge : épargne-logement pour les moins de 18 ans

En règle générale, tu peux souscrire un contrat d’épargne-logement dès l’âge de 18 ans. Toutefois, il existe aussi des offres de caisses d’épargne-logement qui s’adressent aux jeunes de moins de 18 ans. Dans de tels cas, les contrats sont généralement signés par les parents ou les tuteurs. Le paiement des cotisations est également pris en charge par les parents.

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles il peut être judicieux pour les parents de conclure un contrat d’épargne-logement pour leurs enfants.
Raisons de souscrire un contrat d’épargne-logement avant l’âge de 18 ans :

• Soutenir la planification de l’avenir
• Soutien financier
• Construire une base financière solide
• Des taux de remboursement plus faibles pour les projets ultérieurs
• Formation de la discipline d’épargne et de remboursement

Pour les jeunes, il peut être difficile d’épargner régulièrement et de penser à l’avenir. Un contrat d’épargne-logement peut contribuer à développer très tôt une discipline d’épargne et de remboursement et à s’habituer à un comportement d’épargne régulier.

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6 conseils pour les jeunes épargnants et ceux qui veulent le devenir

Si tu souhaites conclure un contrat d’épargne-logement, il y a de nombreuses choses auxquelles tu dois faire attention. Dans cette check-list, tu trouveras nos six meilleurs conseils pour les jeunes épargnants et les personnes intéressées par l’épargne-logement.

Nos conseils :

1. Comparer les conditions avant de conclure
2. Date de clôture
3. Considérer l’affectation à l’économie résidentielle
4. Tenir compte de la durée du contrat (engagement à long terme)
5. Comparer les coûts du contrat
6. En cas de questions : conseils d’experts

Conditions : Il est important de comparer les offres de différentes caisses d’épargne-logement afin de trouver la meilleure offre pour sa propre situation. Il convient de tenir compte des conditions telles que les subventions de remboursement, les intérêts, les frais de conclusion et de gestion ainsi que les prestations proposées.

Date de conclusion : il est recommandé de conclure un contrat d’épargne-logement suffisamment tôt pour profiter des avantages de l’épargne à long terme et de l’amortissement.

L’affectation à un but précis : Le contrat d’épargne-logement est le plus souvent lié à une utilisation précise, en premier lieu pour le financement d’un logement, il est important de s’assurer que le contrat correspond à ses souhaits et à ses besoins.

Durée du contrat : les contrats d’épargne-logement ont généralement une durée plus longue de 15 à 25 ans, il est important de noter que l’on s’engage à long terme à verser des contributions mensuelles et de tenir compte des éventuels changements de situation financière.

Coûts : il est important de bien connaître et de comprendre les risques et les coûts du contrat afin de s’assurer d’en tirer un bénéfice financier à long terme.

Conseil : il est conseillé de demander conseil à un conseiller financier avant de souscrire un contrat d’épargne-logement afin de s’assurer que le contrat correspond à ses besoins et de comprendre tous les risques et les coûts.

Deal-trading immobilier : de quoi s’agit-il ?

Gagner de l’argent dans l’immobilier sans investir soi-même, cela ressemble à un rêve. Avec le métier de deal-trader, il devient réalité ! En tant que deal-trader, tu es l’une des personnes les plus recherchées dans le secteur de l’immobilier, car tu es toujours au courant des meilleurs deals et offres. En outre, tu acquerras des connaissances spécialisées et tu pourras ainsi te faire une place dans le secteur immobilier.

Un deal-trader négocie des biens immobiliers auprès d’investisseurs sans utiliser de fonds propres.

Que fait exactement un deal-trader ? En termes simples (source : Deal-Trader / immobilien-erfahrung.de) : Tu négocies des biens immobiliers ou des terrains avec des investisseurs qui achètent le bien. Tu n’as pas besoin d’investir de fonds propres, ce qui rend l’opération peu risquée. Mais comme tu participes à l’achat en tant qu’intermédiaire, tu en retires tout de même une somme importante.

Tu te demandes probablement si le deal trading n’est pas un autre terme qui circule pour désigner les courtiers. Il y a pourtant une différence essentielle. Voici une brève explication !

Travailler en déplacement.

Deal-trader et courtier : y a-t-il une différence ?

Même si tu sais maintenant en quoi consiste le travail d’un deal-trader, beaucoup se demandent quelle est la différence exacte entre un dealer et un agent immobilier.

La réponse est simple. Le deal-trader immobilier est spécialisé dans une niche et négocie en outre des biens dans lesquels il prend une participation, par exemple s’ils sont revendus (souvent chez Fix & Flip).

L’agent immobilier, quant à lui, a un large champ d’action et acquiert généralement tous les types de biens immobiliers pour les revendre en échange de simples frais de courtage.

La différence en bref :

• Deal-trader : négocie des objets dans une niche, dans lesquels il obtient une part s’ils sont revendus.
• Courtier : procure tout type de bien immobilier contre une commission de courtage

Avantages et inconvénients du deal-trading

En tant que deal trader, tu es toujours gagnant tant que tu connais le fonctionnement du modèle d’entreprise. Il te faudra toutefois un certain temps pour acquérir suffisamment de connaissances dans ce domaine pour devenir un partenaire indispensable des investisseurs. Les nombreux avantages et les bonnes perspectives de ce métier, tu les as certainement déjà compris dans le paragraphe précédent. Cependant, chaque profession présente également certains inconvénients ou défis auxquels tu devras faire face. Voici les avantages et les inconvénients du deal trading.

Avantages du deal-trading : des gains élevés pour un faible investissement

Le deal-trading t’offre une super possibilité d’entrer dans le monde de l’immobilier sans avoir besoin de beaucoup de connaissances techniques ou d’un diplôme particulier. Comme tu peux le faire sans capital propre, cette possibilité est ouverte à toutes les classes d’âge et de revenus. Gagner de l’argent sans risque – c’est tentant ? Nous le pensons aussi !

Voici un bref aperçu des avantages que le deal trading peut t’apporter !

• Tu n’as pas besoin d’expertise ou de diplôme
• Tu entres directement dans le secteur de l’immobilier
• Tu es très demandé dans le secteur de l’immobilier
• Tu n’as pas besoin de fonds propres
• Tu n’as aucun risque malgré un gain élevé

Tout ce qui est bon apporte aussi son lot de mauvais. Voyons les inconvénients et les défis qui peuvent se présenter à toi.

Inconvénients : Problèmes et défis

Même si le travail de deal trader semble rose, chaque profession a aussi ses inconvénients. Ainsi, tu peux également être confronté à des défis en tant que deal-trader. Quels sont les problèmes ou les défis les plus courants dans le domaine du deal trading ?

Tu dois relever ces défis :

• Tu dois acquérir suffisamment de connaissances
• Tu dois apprendre à analyser le marché et les prix de l’immobilier
• Tu dois trouver des partenaires commerciaux
• Tu dois apprendre des tactiques de négociation
• Tu dois te créer un réseau
• Tu dois savoir où trouver les meilleurs deals

Que ce soit dans une petite ou une grande ville.

Avec les bons contacts avec les vendeurs, tu peux gagner de l’argent facilement et rapidement.

Clients d’un deal trader : partenaire et commission

Tu t’intéresses au métier de deal trader, mais tu ne sais pas à qui t’adresser ? Qui est exactement le groupe cible ou le client d’un deal-trader immobilier ?

En tant que dealer, tu as besoin d’investisseurs décidés qui souhaitent acheter des biens immobiliers et qui disposent d’une solvabilité et de fonds propres suffisants pour pouvoir financer rapidement des biens immobiliers. Voyons brièvement à qui tu peux vendre tes biens immobiliers !

Les principaux clients d’un deal trader sont :

• Les investisseurs immobiliers qui préfèrent investir plutôt que de faire des recherches
• Les acheteurs qui achètent des biens, les rénovent et les revendent rapidement (Fix ‘n’ Flip).
• Promoteurs immobiliers (nouvelles constructions) intéressés par des terrains pour construire de nouvelles constructions
• Promoteurs immobiliers (existants) souhaitant transformer des immeubles collectifs en appartements en copropriété
• Agents immobiliers qui fournissent des biens immobiliers exclusifs hors marché avec une participation aux commissions
• Deal-trader, tu es toi-même ton client si tu peux réunir les fonds propres nécessaires

Après de telles perspectives, nombreux sont ceux qui souhaitent devenir deal traders. Mais à qui ce travail s’adresse-t-il exactement ? Un groupe cible est-il particulièrement adapté ? D’emblée, le job convient à presque tout le monde, alors lis par toi-même si le job de deal trader est fait pour toi ou non !

Devenir deal-trader : À temps partiel ou à temps plein ?

Le deal trading est une excellente façon d’entrer dans le secteur immobilier. Tu t’intéresses à l’immobilier et tu souhaites plus tard vendre des biens immobiliers à titre principal ? Alors le deal-trader est une occupation qui te permet de te familiariser avec le monde de l’immobilier. Mais cet emploi convient aussi parfaitement aux personnes moins intéressées qui souhaitent gagner un peu d’argent en plus.

Le travail est pour tous ceux qui…

• … a des affinités avec l’immobilier
• … souhaite développer ses connaissances en matière d’immobilier
• … veut gagner de l’argent avec l’immobilier
• … souhaite protéger son patrimoine grâce à l’immobilier
• … souhaite acheter son premier bien immobilier
• … souhaite se constituer un patrimoine immobilier
• … souhaite faire ses premiers pas dans le secteur immobilier
• … veut apprendre le commerce immobilier
• … souhaite se mettre à son compte
• … souhaite se constituer un deuxième revenu
• … souhaite gagner plus d’argent en parallèle

convient.

Avec ce modèle d’entreprise sans risque, peu importe que l’on soit étudiant, retraité, salarié, indépendant ou entrepreneur. Il convient à tout le monde.

Même si l’on a peu de temps et que l’on est stressé, le savoir-faire en matière de deal-trading est précieux. Avec ce savoir, on peut rapidement former des personnes qui effectuent le deal-trading pour nous. Parallèlement, le réseau qui se crée permet de générer automatiquement des contacts précieux !

Source : Deal-Trader / expérience-immobilière.de

Crowdinvesting : principes de base et rendement locatif

Investir dans un bien immobilier plutôt que dans la prochaine basket ? Cela semble étrange, mais ce n’est plus un problème avec le crowdinvesting. Crowdinvestment signifie en quelque sorte « investissement immobilier pour tous ». Mais qu’est-ce que le crowdinvestment exactement ?

Voici en bref, avant d’entrer dans les détails, un résumé de l’essentiel sur le crowdinvestment :

• De nombreuses parts d’un bien immobilier réparties entre des particuliers
• Peu de dépenses de fonds propres
• Le crédit n’est pas versé au promoteur, mais seulement une participation au bien immobilier

Que signifie exactement le crowdinvestment ?

Les crowdinvestments sont très similaires à une société anonyme qui vend de nombreuses parts de l’entreprise à des particuliers et des institutions afin d’obtenir le financement nécessaire à la croissance de l’entreprise. De même, les crowdinvestments consistent à vendre des parts individuelles d’un bien immobilier à des investisseurs privés. L’avantage ? Tu peux investir dans de tels biens immobiliers même avec un faible capital propre et assurer ainsi ta retraite.

• Comparaison : Société anonyme
• De nombreuses parts d’un bien immobilier réparties entre des particuliers
• Peu de dépenses de fonds propres

Comment fonctionne le crowdinvestment ?

Restons-en à l’exemple de la société anonyme. Lorsqu’un bien immobilier est construit ou rénové, il est publié sur une plateforme spéciale de crowdinvestment. Celle-ci est responsable de la répartition des parts immobilières entre les investisseurs en capital. Grâce à ces plateformes, les propriétaires sont considérablement soulagés.

Différences par rapport à un investissement normal :

• Pas de partenaires ciblés pour le financement, mais répartition du bien immobilier par la plateforme
• Le crédit n’est pas versé au promoteur, mais seulement une participation au bien immobilier
• La part n’est pas utilisée à des fins personnelles, on obtient la part d’un rendement

Comment trouver des biens immobiliers rentables ?

Pour savoir dans quel bien immobilier il vaut la peine d’investir, il faut connaître le rendement du bien en question. Pour cela, on peut utiliser une formule simple pour le calculer.

Formule du rendement locatif :

Loyer annuel / investissement x 100 = rendement locatif

Si tu veux en savoir plus sur le rendement locatif, lis ici notre article Rendement locatif et facteur de prix d’achat.

Financer soi-même son bien immobilier ? Fonds propres

Quand on est jeune, on ne dispose souvent pas directement des fonds propres nécessaires pour investir dans un bien immobilier. Ainsi, pour les primo-investisseurs, les fonds propres sont sans doute le facteur le plus important lors de l’achat d’un bien immobilier. Nombreux sont ceux qui se demandent de combien de fonds propres ils ont besoin pour acheter un bien immobilier ordinaire.

Fonds propres en fonction de la situation

La réponse dépend toujours de l’emplacement du bien immobilier. Si ton bien immobilier se trouve dans un quartier A comme Munich, Cologne ou Hambourg, il est hors de prix pour la plupart des gens. En revanche, dans un quartier B ou C, les prix baissent. Selon la micro-situation, les prix peuvent également varier, en fonction de la distance que tu souhaites parcourir pour vivre au centre-ville.

• Situation A (grande ville) extrêmement chère
• Situation B et bonne situation C prix modérés
• La micro-situation est décisive

Apport de fonds propres en fonction du financement

Quel que soit le prix d’achat final d’un bien immobilier, la banque exige en général toujours un apport de fonds propres de 15%, en particulier pour les primo-investisseurs. De plus, il faut toujours compter avec le supplément des frais annexes à l’achat, les frais d’agence (si elle est mandatée) et l’impôt sur les mutations foncières.

• 15% d’apport en fonds propres

L’immobilier en tant que placement financier : la prévoyance pour la retraite

Notre pension est de plus en plus faible et l’argent que nous déposons à la banque est de toute façon soumis à l’inflation. L’immobilier reste donc un bon moyen d’investir notre argent, car il ne perd pas de valeur à cause de l’inflation et est toujours demandé. De plus, on profite de l’augmentation de la valeur du terrain après quelques années.

Le grand avantage d’un bien immobilier en tant qu’investissement est qu’il est loué, sauf si tu souhaites acheter ton bien pour ton propre usage. Les revenus de la location génèrent un cash-flow permanent qui permet de couvrir le bien immobilier et tous les frais qui en découlent. Grâce à un rendement élevé dans le meilleur des cas, on se constitue un patrimoine. De plus, les biens immobiliers restent toujours assez constants sur le marché, ce qui permet de minimiser les risques lors de l’achat.

• La valeur des biens immobiliers est stable
• L’immobilier offre une protection contre l’inflation
• L’immobilier offre des flux de trésorerie permanents
• Constitution d’un patrimoine

Crowdinvesting : Vidéos

Afin de mieux illustrer le crowdinvestment, nous te proposons deux vidéos pour illustrer les faits.

Qu’est-ce que le crowdinvesting ?

Ici, le crowdinvesting t’est expliqué à l’aide de graphiques et de dessins.

Fonds propres : utilisation à des fins personnelles et placement de capitaux

Pour le financement d’un bien immobilier, la banque exige une certaine garantie. Plus la solvabilité est bonne, moins il faut apporter de fonds propres. Lors de l’achat du premier bien immobilier, deux règles fondamentales s’appliquent à l’usage personnel et au placement de capitaux.

• Intérêt personnel = autant de fonds propres que possible
• Placement de capitaux = aussi peu de fonds propres que possible

En déduisant les fonds propres du montant total de l’investissement, on obtient le montant de l’emprunt nécessaire auprès de la banque. Ce prêt est remboursé par un amortissement mensuel, intérêts compris.

Qu’est-ce qui est important en matière de remboursement ?

• Investisseurs en capital : les intérêts peuvent être déduits fiscalement
• Propriétaire occupant : les intérêts ne peuvent pas être déduits fiscalement
• Remboursement : remboursement + intérêts sur le montant du prêt

Propriétaire occupant : capital propre élevé

Pour ce type d’achat immobilier, les intérêts du financement ne sont pas déductibles des impôts. Pour que les intérêts restent malgré tout aussi bas que possible, il vaut la peine d’apporter un maximum de fonds propres. Ainsi, la banque prend moins de risques avec ton financement et plus les intérêts sont calculés à la baisse.

• Plus les fonds propres sont importants, meilleures sont les conditions
• Au moins 20% de fonds propres pour les propriétaires occupants

Coût par mois pour l’usage personnel

En règle générale, pour le financement d’un bien immobilier, le coût du prêt ne devrait pas dépasser 40% du revenu disponible. En outre, il faut garder à l’esprit que les coûts et les taux d’intérêt peuvent évoluer. Les coûts de gestion du bien immobilier, tels que l’eau, l’électricité et le gaz, peuvent évoluer aussi rapidement que le taux d’intérêt.

• Intérêt personnel < 40% du revenu (net, après impôts)
• Les intérêts et les frais de gestion peuvent varier

Placement de capitaux : fonds propres réduits

Lorsque l’on achète un bien immobilier en tant qu’investissement, les intérêts du financement peuvent être entièrement déduits des impôts. Si le rendement locatif est suffisant, même le locataire rembourse presque entièrement lui-même. Toutefois, les excédents générés par le rendement doivent être imposés, ce qui est un inconvénient majeur.

• Les intérêts sont déductibles
• Le locataire paie les intérêts grâce à un rendement suffisant
• Moins de 10 à 15% de fonds propres pour le placement de capitaux

Fonds propres roulants

Pour expliquer simplement ce qu’est le rolling equity, on peut dire que l’on récupère ses fonds propres dès que l’on a fini de rembourser la banque. En bref, comment récupérer le plus rapidement possible les fonds propres investis dans un investissement immobilier ? Pour ce faire, il existe deux possibilités.

Deux possibilités :

• Fonds propres liés
• Financement intégral

Fonds propres liés

Dans cette option, les fonds propres sont liés jusqu’à la vente du bien immobilier, ce qui signifie que l’on ne peut pas y avoir accès pendant cette période.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
• Fonds propres après la banque (15%) : 37.500
  _____________________
• Montant du prêt : 212 500
• 32 500 euros engagés comme fonds propres

Financement intégral

Dans ce cas, il est convenu avec la banque que le prix d’achat, y compris les frais annexes, sera entièrement financé. Les fonds propres sont placés en garantie sur un compte ou un dépôt spécial, qui est libéré dès que le remboursement du prêt atteint le montant des fonds propres.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
  _____________________
• Montant du prêt : 250 000

En plus :

• Garantie cédée (compte ou dépôt) : 37.500

L’étape suivante : l’examen commercial

Tu as déterminé ton prix d’achat maximal et tu es maintenant confronté à l’examen commercial, afin que le budget défini et déterminé au préalable soit respecté. Cet examen est particulièrement important pour l’achat du premier bien immobilier, comme un appartement ou une maison, car il permet d’éviter des coûts inutiles et des erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier. Outre les coûts, cet examen comprend également la vérification et les défauts selon l’année de construction ainsi que l’entretien d’un bâtiment. Lis ici tout ce qui concerne l’examen commercial !

Renseignements personnels pour la banque

Avant de déterminer les fonds propres dont tu as besoin, tu dois fournir à la banque un auto-rapport sur ta situation financière. Tu découvriras ici ce que cela signifie !

Tu veux acheter ton premier appartement ou ta première maison et la banque veut que tu lui fournisses une auto-déclaration ? Apprends ici ce qu’est une auto-déclaration, ce qu’elle contient et télécharge gratuitement un modèle au format PDF avec lequel tu pourras convaincre ta banque !

• Renseignements personnels

Acheter des logements neufs : Le neuf est-il toujours meilleur ?

Les nouvelles constructions se réfèrent exclusivement à des objets entièrement et nouvellement construits. D’une part, ils ne sont pas compliqués, car tout est à la pointe de la technologie, ce qui implique un faible risque de frais d’entretien et de réparation. D’autre part, il faut s’attendre à des coûts d’investissement nettement plus élevés, ce qui entraîne un faible rendement et un paiement plus élevé des frais annexes au prix d’achat.

Avantages de la construction neuve

• État actuel de la technique
• Faible risque pour l’entretien et les réparations
• Participation à l’aménagement intérieur

Inconvénients de la construction neuve

• Prix d’achat plus élevé et frais annexes à l’achat
• Rendement locatif plus faible
• Perte de valeur élevée au début
• Autres frais de viabilisation publique

Acheter du stock : L’ancien a aussi ses avantages

Les biens immobiliers existants présentent de nombreux avantages. Outre un prix d’achat moins élevé, le montant des frais d’achat est faible. Cependant, l’âge du bâtiment implique un risque plus élevé en termes d’entretien et de réparation.

Avantages du stock

• Prix d’achat et frais annexes réduits
• Faible utilisation de fonds propres
• Rendement locatif plus élevé
• Pas de frais de développement public

Inconvénients du stock

• Risque plus élevé pour l’entretien et les réparations

En savoir plus sur l’immobilier existant ou neuf/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusion : investir dans le neuf ou dans l’existant ?

Le choix d’un logement neuf ou existant dépend de tes objectifs individuels. Néanmoins, les biens immobiliers existants, qui offrent un rendement plus élevé et un prix d’achat et des frais d’achat réduits, constituent un investissement plus judicieux pour l’achat d’un premier bien immobilier.

L’étape suivante : année de construction et état d’un bien immobilier

Tu veux investir dans une maison ancienne ? Dans ce cas, tu dois tenir compte de certaines choses avant d’acheter. Les biens immobiliers anciens présentent certains avantages, mais aussi des inconvénients. Nous avons réuni ici un bref aperçu de tous les faits concernant les différentes années de construction comparées.

Rendement locatif & facteur de prix d’achat : Calculs

La rentabilité d’un bien immobilier peut être évaluée à l’aide de deux facteurs : le rendement locatif et le facteur prix d’achat. Le rendement locatif indique à combien s’élève le montant des coûts générés par les revenus locatifs. Le facteur prix d’achat indique le nombre d’années pendant lesquelles il faudrait payer le bien immobilier à acheter. Ces deux valeurs permettent de décider quelle offre immobilière accepter.

Ici, tu en apprendras encore plus sur le calcul du rendement locatif et du facteur de prix d’achat/ Immobilien-Erfahrung.de

Rendement locatif : les revenus locatifs couvrent-ils mes frais ?

Le rendement locatif est un montant généré par les revenus locatifs de ton bien immobilier. Il faut toujours le vérifier avant d’acheter un bien immobilier à rendement. Deux facteurs permettent de déterminer si un bien immobilier couvre les frais mensuels grâce aux revenus locatifs. Si ce facteur est supérieur à 6%, les frais mensuels sont couverts au niveau actuel des taux d’intérêt. Tout ce qui est supérieur à ce taux signifie pour toi une constitution de patrimoine supplémentaire.

Un bon rendement locatif :

A partir de 5%, au niveau actuel des taux d’intérêt

Une formule simple permet de calculer le rendement locatif brut :

Rendement annuel (loyer) / investissement x 100 = rendement locatif

Facteur prix d’achat : combien de temps dois-je rembourser ?

Le facteur prix d’achat met en relation le prix d’achat et les revenus locatifs annuels. Le résultat indique en combien d’années le bien immobilier acheté sera remboursé. Il est ainsi possible d’établir une comparaison entre les biens immobiliers proposés, ce qui permet de savoir quel est le bien le plus rentable.

La formule de calcul du facteur de prix d’achat est la suivante :

Investissement / revenu net annuel = facteur prix d’achat

L’étape suivante : un rendement locatif minimal

Quel doit être le rendement locatif minimal pour que je puisse laisser sans souci mon locataire rembourser le bien immobilier acheté sans devoir payer les intérêts et le capital ? C’est une question que se posent surtout les investisseurs en capital lorsqu’ils investissent dans un immeuble de rapport et veulent ainsi se constituer un patrimoine de manière efficace. Tu apprendras ici tout ce qu’il faut savoir sur le montant minimum du rendement locatif brut.

Acheter un bien immobilier : Que puis-je me permettre ?

Pour pouvoir acheter un bien immobilier d’une certaine valeur, il faut généralement contracter un crédit auprès de la banque en plus de sa part de fonds propres. La banque détermine le montant du crédit qu’elle accorde à certaines personnes.

Facteurs permettant de limiter la somme disponible :

• Solvabilité & renseignements personnels
• Valeur de garantie du bien immobilier
• Fonds propres en fonction de la solvabilité
• Charge mensuelle

Étape 1 : solvabilité et renseignements personnels

Pour financer un bien immobilier, il faut d’abord établir ta solvabilité à la banque à l’aide d’une déclaration structurée.

Renseignements personnels : aide à la décision de la banque

L’auto-déclaration est un aperçu de ta situation financière. Il donne à la banque un aperçu de ta situation financière actuelle et constitue ainsi une base de décision importante. Le montant du crédit et les conditions de financement en dépendent.

Solvabilité : les actifs propres

La solvabilité doit d’abord être vérifiée par la banque. Pour ce faire, les actifs et les passifs sont comparés. Important : le bilan patrimonial doit toujours être positif ! Si c’est le cas, on est digne de crédit. Si ce n’est pas le cas, cela signifie que plus la solvabilité est faible, plus il faut apporter de fonds propres.

La solvabilité signifie donc

• Plus la solvabilité est élevée, plus la part de fonds propres est faible
• Plus la solvabilité est faible, plus la part de fonds propres est élevée

Étape 2 : La valeur de nantissement du bien immobilier

Il existe une valeur vénale (prix du marché) et une valeur de nantissement (valeur vénale moins 20%).

Valeur vénale

La valeur vénale décrit le prix de vente qu’un bien immobilier est susceptible d’atteindre, compte tenu des conditions actuelles du marché.

Montant de la garantie

Le montant de la garantie est généralement inférieur d’environ 20% à la valeur vénale. Les banques évaluent les biens immobiliers déposés en garantie (financement) à un niveau inférieur au prix du marché. En d’autres termes, c’est le montant que la banque obtiendrait de toute façon en cas de vente ou même de vente forcée.

Étape 3 : Fonds propres en fonction de la solvabilité

En principe, le financement d’un bien immobilier requiert 20% de fonds propres. Nous avons vu à l’étape 1 que la solvabilité et le crédit jouent un rôle important. Toutefois, ces 20% ne s’appliquent pas toujours, car le montant des fonds propres dépend en premier lieu de la solvabilité et de la valeur de nantissement calculée.

• La norme est de 20% de fonds propres
• Solvabilité : réduit les fonds propres
• Prix d’achat : réduit les fonds propres (si inférieur au prix du marché)

Étape 4 : Débit mensuel

Ici, la banque s’intéresse à ton revenu mensuel et à tes dépenses. Le revenu disponible est déterminant pour le remboursement des intérêts et du capital. S’il est trop faible et que les dépenses sont trop élevées, cela peut conduire à une moins bonne solvabilité.

• Recettes et dépenses mensuelles
• Déterminant pour le remboursement des intérêts et du capital

Conclusion : quelle est la part de l’immobilier au final ?

En tant qu’employé avec des revenus réguliers et une déclaration personnelle bien structurée, il ne devrait pas y avoir de problème pour atteindre un taux de fonds propres de 10%. Le montant du prix d’achat résulte alors du calcul suivant :

• Fonds propres x 10 = prix d’achat du bien immobilier

Ici, tu en apprendras encore plus sur le prix d’achat maximal d’un bien immobilier/ Immobilien-Erfahrung.de

8 erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier : situation, utilité personnelle & valeur de revente

Des erreurs se glissent toujours volontiers dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’une mauvaise situation du bien immobilier, de raisons contre l’intérêt personnel ou d’un achat sous le coup de l’émotion, les erreurs te coûtent beaucoup d’argent. Pour éviter cela, nous avons rédigé un guide qui te permettra de ne plus jamais faire d’erreur lors de l’achat de ton prochain bien immobilier.

• Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier

L’étape suivante : le rendement locatif et le facteur prix d’achat

Comment trouver des biens immobiliers à bon rendement ? C’est une question que se posent surtout les investisseurs en capital, car ils recherchent avant tout un cash-flow positif et le plus rapide possible. Avec un rendement suffisant, on a la chance que le locataire rembourse le bien immobilier acheté. Tu apprendras ici tout ce qu’il faut savoir pour obtenir le meilleur rendement locatif.

Renseignements personnels pour la banque : acheter une maison ou un appartement

Tu veux acheter ton premier appartement ou ta première maison et la banque veut que tu lui fournisses une auto-déclaration ? Apprends ici ce qu’est une auto-déclaration, ce qu’elle contient et télécharge gratuitement un modèle au format PDF avec lequel tu pourras convaincre ta banque !

• Renseignements personnels

L’immobilier en tant qu’investissement : conseils et recommandations de livres

Il n’est pas facile de se lancer dans l’immobilier en tant qu’investissement : l’achat de votre première propriété implique d’apprendre et de comprendre beaucoup de choses, qu’il s’agisse d’un penthouse, d’un appartement, d’une duplex, d’une maison mitoyenne ou même d’une maison individuelle. Vous pouvez le découvrir ici : Comment se lancer dans l’immobilier (acheter son premier bien) ? Nous parlons toujours de biens d’investissement. Vous serez ici guidé à travers six étapes qui proposent une procédure structurée pour se lancer dans l’immobilier. Ainsi, l’achat d’un bien immobilier ne sera bientôt plus pour vous une simple idée d’investissement, mais quelque chose que vous pourrez mettre en œuvre avec succès dans votre vie quotidienne. Nous vous aidons à devenir propriétaire ou à acheter et louer un appartement en copropriété.

Voici un autre conseil pour vous ! Vous pouvez trouver de nombreux articles et conseils en ligne sur Lukinski.de. Ici, vous pouvez tout apprendre : des bases fiscales pour l’accumulation d’actifs, à l’immobilier en tant que placement de capital par la location, en passant par les économies d’impôts grâce à l’immobilier (externe). Le tout gratuitement par des experts.

Astuce ! Aperçu de l’immobilier XXL

Le monde de l’immobilier est complexe et multiforme. Si vous voulez garder une vue d’ensemble et ne pas faire d’erreur, vous devez bien vous préparer et clarifier le plus de questions ouvertes possible en temps utile. Peu importe que vous souhaitiez construire, acheter et louer un bien immobilier ou y vivre vous-même, ou que vous souhaitiez utiliser un bien immobilier comme investissement pour générer un revenu passif : La préparation est la clé. Vous trouverez ici des articles, ainsi que des conseils sur les livres et les vidéos sur le thème de l’immobilier – y compris des trucs et astuces de professionnels et d’experts – qui ont fait leurs preuves.

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Acheter, louer et gagner de l’argent dans l’immobilier

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Le conseiller ultime pour un revenu passif de l’immobilier résidentiel.

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Guide fiscal pour les investisseurs immobiliers

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Un millionnaire de l’immobilier en cinq ans sans capital de départ

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Le 1×1 d’être un millionnaire de l’immobilier : votre guide précis pour investir

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Comment investir avec succès et se rapprocher considérablement de la liberté financière ?

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Stratégie d’investissement, stratégie fiscale et choix de la forme juridique optimisée sur le plan fiscal

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• Pour atteindre la liberté financière et l’indépendance économique, l’accumulation d’un patrimoine plus important est indispensable.
• À cette fin, il convient d’aborder trois chantiers cruciaux :
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• Ce guide fournit les connaissances cruciales pour une stratégie d’investissement et fiscale sophistiquée qui peut être mise en œuvre par n’importe qui et ouvre la voie à la liberté et à l’indépendance financières.
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L’immobilier en tant qu’investissement : c’est ainsi que vous réussissez !

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L’immobilier en tant qu’investissement : conseils et astuces pour les débutants

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Expériences et conseils pour débutants et confirmés

Cette vidéo explique pourquoi vous devriez investir principalement dans de petites unités résidentielles dans l’immobilier en tant qu’investissement. Les avantages et les inconvénients de cette stratégie d’investissement sont présentés.

https://www.youtube.com/watch?v=Dt5sJ1fkHoQ

L’immobilier en tant qu’investissement : facteur prix d’achat et retour sur investissement

Dans la vidéo suivante, un expert vous explique quelles formules importantes vous pouvez utiliser pour vérifier la rentabilité d’un bien immobilier en tant qu’investissement. Intéressé ? Alors regardez-le !

https://www.youtube.com/watch?v=Q0SSps1ZHcA

Calculer l’immobilier en tant qu’investissement : Economiser les frais accessoires et les taxes

À quoi ressemble un calcul immobilier détaillé. Nous vous montrons ici un calcul que vous pouvez montrer à votre banquier. En pratique, les banquiers font généralement leur propre calcul, mais le calcul peut vous aider à montrer à votre banquier l’attrait du bien.

L’immobilier en tant que placement de capitaux : calcul d’une copropriété

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Acheter des biens immobiliers – Acheter des biens immobiliers n’est pas comme faire du shopping dans un centre commercial. Avant d’acheter une maison ou un appartement, de nombreux aspects doivent être clarifiés à l’avance. De nombreuses erreurs peuvent se produire. Grâce à notre guide, vous pourrez éviter les problèmes et, dans le meilleur des cas, mettre la main sur le bien idéal.

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Construire ou acheter une maison ? Cette question taraude l’esprit de nombreux acheteurs potentiels. Nous vous présentons ici les avantages et les inconvénients des deux options et vous donnons des conseils intéressants sur le financement. Les deux options ont leurs avantages. Une nouvelle construction présente le grand avantage de vous permettre de déterminer la disposition des pièces en fonction de vos souhaits. Dans une propriété existante, vous n’avez pas à vous occuper des phases de construction compliquées et vous pouvez occuper votre propre maison beaucoup plus rapidement. Vous trouverez ici des vidéos qui vous aideront à financer la maison de vos rêves et ce à quoi vous devez absolument prêter attention.

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Louer un bien

La location de biens immobiliers est le moyen idéal pour financer votre propriété, ou mieux encore : votre locataire paie les mensualités.

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• Conseils vidéo : Louer une propriété
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Aperçu de l’immobilier XXL : Investment & Co.

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