Valeur foncière de référence vs. valeur de marché : ce que les investisseurs doivent savoir

Wer Immobilien nicht zum Wohnen, sondern als Investissement betrachtet, stößt früher oder später auf zwei Begriffe, die im Alltag oft synonym verwendet werden, rechtlich und wirtschaftlich aber vollkommen unterschiedliche Funktionen erfüllen: die valeur foncière de référence und den Verkehrswert. Für die Ankaufsprüfung, die Finanzierungsstruktur und nicht zuletzt für die steuerliche Behandlung einer Immobilie – etwa wenn bei der Erbschaftssteuer der Verkehrswert als Bemessungsgrundlage herangezogen wird – ist die Unterscheidung keine akademische Feinheit, sondern eine Grundlage für belastbare Investitionsentscheidungen. Gerade weil beide Werte häufig aus denselben amtlichen Quellen stammen oder in Exposés nebeneinander auftauchen, entsteht in der Praxis oft der Eindruck, es handle sich um zwei alternative Schätzungen desselben Sachverhalts. Tatsächlich beantworten sie aber grundsätzlich verschiedene Fragen: Der eine liefert eine standardisierte Referenzgröße für den Boden, der andere den individuellen Preis eines konkreten Objekts zu einem bestimmten Zeitpunkt – eine Größe, die Investoren auch beim Kaufpreisfaktor im Vergleich zur Mietrendite im Blick behalten sollten.

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La valeur foncière de référence : base légale et logique de détermination

Le terrain de référence de la valeur foncière de référence

Dispersion régionale au sein des zones de valeur foncière de référence

La valeur vénale : la valeur réelle du marché d’un bien immobilier précis

Les trois méthodes d’évaluation des valeurs immobilières en bref

Valeur foncière de référence vs. valeur de circulation : les différences centrales en comparaison

Pourquoi cette différence est stratégiquement pertinente pour les investisseurs

Valeur foncière de référence en tant qu’indicateur précoce et vérification de plausibilité

Pièges liés aux biens à rendement

Valeur foncière de référence et valeur d’emprunt dans le financement immobilier

Signification fiscale : taxe foncière et valeur de besoin

Checkliste pour l’analyse d’achat

Conclusion : Deux indicateurs, deux fonctions différentes

La valeur foncière de référence : base légale et logique de détermination

La valeur foncière de référence est une valeur moyenne d’emplacement pour un terrain non construit situé dans une zone de valeur foncière de référence délimitée. Elle est juridiquement ancrée dans § 196 BauGB, selon lequel les comités d’experts des communes et des districts déterminent de manière exhaustive des valeurs foncières de référence sur la base des prix d’achat réellement atteints provenant de la collection respective des prix d’achat. Ces valeurs sont actualisées chaque année ou au moins toutes les deux ans à une date fixe, selon les Länder, et rendues publiques via les portails BORIS (systèmes d’information sur les valeurs foncières de référence) des Länder.

Le terrain de référence de la valeur foncière de référence

Important pour la pratique : la valeur foncière de référence se réfère non pas à un terrain réel, mais à un terrain de référence fictif possédant des caractéristiques moyennes, dit terrain de référence pour la valeur foncière. Quelles caractéristiques foncières peuvent être prises en compte et quelles particularités individuelles restent explicitement exclues est régulé par l’article 16 de la ImmoWertV. C’est précisément à cet endroit que se produit plus tard la déviation par rapport à la valeur vénale : un terrain concret peut différer considérablement du terrain de référence en termes de découpage, de niveau d’accessibilité, de situation en matière de pollutions passées ou de constructibilité, sans que cela se reflète dans la valeur foncière de référence elle-même.

Dispersion régionale au sein des zones de valeur foncière de référence

En pratique, on constate également que les zones de valeur foncière de référence sont parfois tracées sur de grandes surfaces et qu’elles peuvent présenter des différences importantes en termes de qualité de situation, par exemple entre une artère principale de circulation et une rue calme du même quartier. Le comité d’expertise établit dans ces cas une valeur moyenne de zone, qui peut être nettement trop élevée ou trop basse pour un terrain situé à la périphérie de la zone. Pour les investisseurs, cela signifie que la valeur foncière de référence doit toujours être interprétée en contexte des limites de zone et non comme une valeur précise pour une adresse spécifique.

La valeur vénale : la valeur réelle du marché d’un bien immobilier précis

La valeur vénale (ou valeur de marché) est, en revanche, définie à l’article 194 de la loi sur l’urbanisme comme le prix qui serait obtenu dans le commerce courant, en tenant compte des circonstances juridiques, des caractéristiques réelles, de l’état et de la situation du terrain, sans tenir compte de circonstances ou de relations personnelles exceptionnelles, à un moment donné. Elle se réfère donc toujours à un objet spécifique et individuel et non à un terrain de référence statistique.

Les trois méthodes d’évaluation des valeurs immobilières en bref

Pour déterminer la valeur vénale, trois méthodes sont disponibles en vertu de la réglementation sur l’évaluation des biens immobiliers, dont le choix dépend principalement du type d’objet :

Méthode des valeurs comparables : déduction à partir des prix d’achat effectivement réalisés sur des objets comparables, prioritairement pour les appartements en copropriété et les terrains non bâtis.
Méthode de la valeur d’exploitation : capitalisation des loyers pouvant être réalisés de manière durable, après déduction des coûts d’exploitation et du taux d’intérêt foncier, méthode standard pour les biens immobiliers loués et les immeubles commerciaux.
Méthode de la valeur d’usage : calcul basé sur la valeur du terrain plus les coûts de construction du bâtiment, après déduction de la dépréciation liée à l’âge, particulièrement pour les biens utilisés par leur propriétaire et sans marché locatif significatif.

Pour les investisseurs, la méthode de la valeur d’exploitation est en règle générale déterminante, car ici le loyer effectif ou habituel du marché entre directement en compte dans l’évaluation et reflète ainsi la logique de rendement de l’investissement.

En plus des trois méthodes classiques, il existe des facteurs spécifiques à l’objet qui ne peuvent ni être représentés dans la valeur foncière de référence ni dans une analyse du marché globale, mais doivent être pris en compte séparément dans la méthode de la valeur de rendement ou de la valeur d’usage. Il s’agit par exemple d’un droit d’emphytéose existant, de charges réelles telles qu’un droit de jouissance, d’obligations liées à la protection du patrimoine ou de pollutions connues sur le terrain. De telles particularités peuvent déplacer nettement la valeur de circulation d’un bien par rapport à un terrain comparable, non chargé, dans la même zone de valeur foncière de référence, sans que cela puisse être déduit de la valeur foncière de référence officielle.

Valeur foncière de référence vs. valeur de circulation : les différences centrales en comparaison

Kriterium	valeur foncière de référence	valeur d’usage
Base juridique	§ 196 BauGB	§ 194 BauGB
Objet de référence	Parcelle fictive de valeur foncière de référence	Parcelle ou bâtiment concrets et individuels
Déterminé par	Commission d’expertise (officielle)	Experts, spécialistes, participants du marché
Mise à jour	Annuelle jusqu’à tous les deux ans, référence au date fixe	En fonction de l’événement, précis en termes de date
Tient compte de l’aménagement	Non, valeur pure du terrain	Oui, incl. valeur du bâtiment et situation de rendement
Utilisation typique	Vérification de plausibilité, taxe foncière, valeur de besoin	Vérification du prix d’achat, financement, vente, comptabilisation
Exemple de calcul (terrain de 200 m²)	valeur foncière de référence 450 EUR/m² = 90 000 EUR valeur pure du terrain	valeur d’usage d’un immeuble à plusieurs familles rénové environ 640 000 EUR (méthode de valeur de rendement)

Le calcul d’exemple dans la dernière ligne est volontairement à comprendre comme un exemple de calcul : il montre à quel point la valeur foncière pure et la valeur de marché réellement atteignable d’un bien construit et loué peuvent différer fortement dès que la qualité de la construction, le revenu locatif et le degré de modernisation entrent en compte dans l’évaluation.

Pourquoi cette différence est stratégiquement pertinente pour les investisseurs

Pour les investisseurs, la séparation claire des deux indicateurs a un impact concret : la valeur foncière de référence et la valeur de marché répondent à des questions différentes dans le processus d’investissement et sont donc pertinentes à différents stades de l’analyse – de la première vérification du marché jusqu’à l’approbation de financement par la banque.

Valeur foncière de référence en tant qu’indicateur précoce et vérification de plausibilité

Pour une première évaluation d’un marché ou d’un quartier, la valeur foncière de référence constitue un outil utile et gratuit : si la valeur foncière d’une zone augmente nettement sur plusieurs cycles de mise à jour, bien au-delà de la moyenne municipale, cela indique une amélioration progressive de l’environnement, avant même que cela ne se reflète pleinement dans les prix des offres. Pour situer ces développements locaux dans le contexte du marché allemand global, l’Office fédéral de la statistique avec l’indice des prix des logements fournit régulièrement des données officielles sur l’évolution des prix à l’échelle nationale, auxquelles les mouvements locaux de la valeur foncière peuvent être comparés. Toutefois, un raisonnement isolé de la valeur foncière vers le prix d’achat d’un bien immobilier spécifique n’est pas admissible, car les facteurs de valeur individuels manquent.

Pièges liés aux biens à rendement

Au cours des immeubles à plusieurs logements et des unités commerciales loués, la valeur vénale s’écarte régulièrement le plus fortement de la valeur foncière pure, car la structure des contrats de location, les durées restantes, les clauses d’indexation ainsi que le retard d’entretien de l’immeuble influencent directement la méthode de calcul de la valeur d’exploitation. Deux biens sur le même bloc de construction avec la même valeur foncière de référence peuvent ainsi présenter une valeur vénale différente de 30 pour cent ou plus, selon que les loyers existants sont nettement inférieurs ou proches du loyer de comparaison local. Ce risque devient particulièrement évident lorsque le vide et le défaut de loyer pèsent de manière sensible sur le revenu d’un bien, car alors la valeur vénale diminue indépendamment de la valeur foncière de référence inchangée de la zone. Un autre facteur souvent sous-estimé en pratique est le taux d’intérêt foncier, avec lequel les commissions d’expertise actualisent les revenus capitalisés : même de petites écarts dans le taux d’intérêt retenu peuvent entraîner des différences marquantes dans la valeur d’exploitation calculée pour les biens immobiliers existants à longue durée de vie, raison pour laquelle les investisseurs devraient toujours examiner avec soin les paramètres initiaux utilisés dans un rapport d’expertise.

Valeur foncière de référence et valeur d’emprunt dans le financement immobilier

Aussi du côté du financement, la valeur foncière de référence joue un rôle, bien que de manière indirecte : les banques déterminent généralement une valeur d’emprunt propre, calculée de manière conservatrice, qui intègre selon l’ordonnance de détermination de la valeur d’emprunt les risques structurels et conjoncturels et se situe donc régulièrement en dessous de la valeur de marché. La valeur foncière de référence sert ici comme l’une des plusieurs grandeurs de plausibilité, mais ne remplace ni l’expertise interne de la banque ni la détermination de la valeur d’emprunt. Celui qui souhaite calculer à l’avance combien de prêt est réellement financiable en se basant sur son propre budget, devrait utiliser cette valeur d’emprunt plus conservatrice et non la valeur de marché plus optimiste comme base de calcul. Pour la structure de financement d’un investissement, cela signifie : celui qui calcule uniquement sur la base de la valeur foncière de référence surestime généralement la part empruntable du prix d’achat.

Signification fiscale : taxe foncière et valeur de besoin

Pour la réforme de l’impôt foncier applicable à partir de 2025 ainsi que pour l’évaluation du besoin de valeur dans le cadre des impôts sur les successions et les dons, les administrations fiscales font souvent appel aux valeurs foncières de référence comme base de calcul simplifiée et standardisée. Cela signifie pour les investisseurs que l’évaluation fiscale d’un bien immobilier peut considérablement différer de la valeur réelle sur le marché. Là où l’évaluation fiscale typique est supérieure à la valeur de marché réelle, un rapport d’expertise sur la valeur de circulation permet d’apporter une preuve de sous-évaluation devant l’administration fiscale.

Checkliste pour l’analyse d’achat

Pour la diligence raisonnable pratique d’un investissement immobilier, les connaissances sur la valeur foncière de référence et la valeur de circulation peuvent être résumées en quelques étapes de vérification, en complément d’une checkliste générale de risques pour un investissement :

Récupérer la valeur foncière de référence de la zone via le portail BORIS compétent et vérifier les limites des zones pour des différences de qualité de localisation.
Comparer l’historique de révision de la valeur foncière de référence sur plusieurs dates de référence afin d’évaluer la dynamique du marché.
En cas d’objets loués, suivre la méthode de la valeur de rendement, en particulier les durées restantes et le taux d’intérêt foncier appliqué.
Ne pas confondre la valeur de prêt bancaire avec la valeur de marché, mais les calculer séparément.
En cas d’investissements plus importants, solliciter un expert indépendant pour établir une estimation de la valeur de marché, notamment si les besoins fiscaux sont nettement différents de la valeur de marché estimée.

Conclusion : Deux indicateurs, deux fonctions différentes

La valeur foncière de référence est un instrument officiel et normalisé pour l’évaluation de la surface du sol et convient aux évaluations du marché, aux indicateurs précurseurs et aux procédures fiscales typifiées. La valeur de marché, en revanche, reflète la valeur réelle et individuelle d’un bien immobilier spécifique et est donc la donnée déterminante pour l’achat, le financement et les décisions de sortie. Pour une décision d’investissement fiable, les investisseurs devraient connaître les deux valeurs, mais ne jamais les échanger l’un contre l’autre : la valeur foncière de référence fournit le contexte, la valeur de marché fournit le prix.

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