Conseil n° 1 : le cannabis médical est légal sous certaines conditions

En Allemagne, l’utilisation du cannabis médical est légale, mais soumise à certaines conditions. Tu as besoin d’une ordonnance de cannabis médical délivrée par un médecin (cela se fait en 3 minutes, lis le témoignage). Tu n’obtiendras cette ordonnance que si le médecin constate que le cannabis pourrait être un traitement efficace pour tes problèmes de santé. Il est particulièrement prescrit en cas de douleurs chroniques, de stress, d’anxiété et d’insomnie.

Il est donc important de bien s’informer sur les conditions et l’obtention d’une ordonnance.

Voici encore une fois en bref, avec un petit documentaire d’Arte sur les nouvelles.

• Une ordonnance médicale est nécessaire pour acheter légalement du cannabis médical.
• Il est utilisé pour traiter des problèmes de santé spécifiques pour lesquels les autres médicaments ne sont pas suffisamment efficaces.
• Les pharmacies et les plateformes en ligne certifiées permettent d’accéder à ces produits.

https://www.youtube.com/watch?v=YexxsbEaiTE

Conseil n° 2 : il existe différentes variétés et concentrations

Tous les cannabis médicaux ne se ressemblent pas. Il existe de nombreuses variétés et concentrations différentes, adaptées à différents besoins et symptômes. Certaines variétés sont plus efficaces pour favoriser le sommeil et réduire le stress, tandis que d’autres stimulent l’appétit ou favorisent la concentration. Il est donc important de savoir exactement quelle variété est la plus appropriée pour toi. Sur des plateformes comme Commander du cannabis médical en ligne, tu trouveras des informations complètes sur les différentes variétés et leurs effets.

• Variétés Indica : connues pour leur effet calmant – idéales pour le soir ou en cas de problèmes de sommeil.
• Les variétés sativa : Ont plutôt un effet stimulant et peuvent aider à améliorer la concentration – parfaites pour les phases créatives.
• Hybrides : combinaisons d’Indica et de Sativa, mélangées selon les besoins pour obtenir certains effets.

Astuce 3. commander du cannabis en ligne est possible, mais tu dois être sûr

Acheter du cannabis médical en ligne peut être très pratique, surtout si tu as un emploi du temps chargé. Des plateformes (appelées télécliniques) te permettent de commander du cannabis dans le confort de ta maison, à condition que tu aies une ordonnance valide. Tu dois toutefois veiller à n’acheter qu’auprès de fournisseurs certifiés, qui s’assurent que leurs produits proviennent de pharmacies agréées. Il existe également d’autres fournisseurs de confiance qui sont répertoriés dans des comparatifs comme celui des meilleurs fournisseurs de cannabis.

• La commande est simple et discrète, mais n’est possible qu’avec une ordonnance valable.
• N’utilise que des plateformes certifiées et bien évaluées.
• Prends en compte les délais de livraison et la disponibilité des produits.

Meilleurs fournisseurs de cannabis : Comparaison 2026

Tu trouveras ici de nombreux bons prestataires, les coûts des recettes et bien plus encore :

• Meilleurs fournisseurs de cannabis [année]

Conseil n° 4 : la qualité et l’origine des produits sont essentielles

La qualité du cannabis médical est d’une importance capitale. Tu ne devrais acheter que des produits qui indiquent clairement leur origine et leur teneur en THC et en CBD (qui sont des cannabinoïdes). Cela t’aidera à trouver la meilleure variété pour tes besoins. Les fournisseurs sérieux proposent souvent des descriptions et des méthodes d’analyse détaillées de leurs produits. Renseigne-toi donc toujours sur les fournisseurs et leur transparence. Regarde les plateformes qui sont déjà bien évaluées, comme Acheter du cannabis légalement en Allemagne.

• Veille à la transparence des informations sur les teneurs en THC et en CBD.
• Vérifie l’origine et la qualité des produits.
• Les évaluations des clients sont importantes – utilise-les comme référence.

Conseil n° 5 : la situation juridique peut évoluer rapidement

La situation juridique autour du cannabis est dynamique en Allemagne. Alors que le cannabis médical sur ordonnance est actuellement légal, il y a beaucoup de discussions et de changements possibles concernant la légalisation pour l’usage récréatif. Il est important de s’informer régulièrement sur les lois et réglementations en vigueur afin de toujours être du côté de la sécurité. Des ressources telles que Acheter du cannabis légalement en Allemagne te tiendront au courant.

• Reste informé des changements législatifs actuels.
• La connaissance des réglementations locales peut être déterminante.
• De nouvelles lois de légalisation pourraient offrir de nouvelles possibilités.

Conseil n° 6 : les médecins peuvent t’aider

Pour obtenir une ordonnance de cannabis médical, il est crucial de parler à un médecin spécialisé dans les thérapies à base de cannabis. Certains médecins proposent même des consultations en ligne afin de simplifier le processus. Renseigne-toi sur ces options sur des plateformes telles que Cannabis Prescription Online. Une bonne consultation peut garantir que tu reçoives le meilleur traitement possible.

• Utilise des conseils médicaux pour t’assurer que le cannabis est le bon choix.
• Renseigne-toi sur les médecins spécialisés dans les thérapies à base de cannabis.
• La consultation en ligne peut t’épargner du temps et des efforts.

Conseil n° 7 : le cannabis peut aider à lutter contre une multitude de troubles

Le cannabis médical est de plus en plus reconnu comme un traitement efficace pour un grand nombre de problèmes de santé. Il s’agit notamment des douleurs chroniques, des troubles du sommeil, du stress et même de certaines maladies neurologiques. Grâce à son utilisation polyvalente, il peut être un complément précieux dans le traitement des maladies chroniques.

• Douleurs et inflammations chroniques.
• Troubles du sommeil et anxiété.
• Maladies neurologiques et perte d’appétit.

Conseil n° 8 : l’éducation et l’information sont essentielles

Comme pour toute décision en matière de santé, il est essentiel d’être bien informé. Utilise des sources fiables pour en savoir plus sur le cannabis médical, ses effets, ses effets secondaires et ses possibilités d’utilisation. Des plateformes comme Commander du cannabis comparatif peuvent t’aider à trouver les meilleurs fournisseurs et à choisir le produit le mieux adapté à tes besoins.

• Renseigne-toi bien avant de prendre une décision.
• Utilise des sources et des plateformes sérieuses pour obtenir des informations fiables.
• Reste ouvert aux conseils et apprends en permanence.

Conseils pour les patients* du cannabis

Le cannabis médical peut être une aide précieuse pour réduire le stress, mieux dormir ou soulager des problèmes de santé – en particulier dans les professions créatives et exigeantes. Avec les huit points mentionnés ici, tu es bien équipé pour prendre des décisions éclairées et utiliser le cannabis de manière sûre et responsable.

Découvre ton parfum ! Notre boutique de parfums

Nos catégories de parfums sont une véritable oasis pour tous les amateurs de senteurs. Tu y trouveras un large choix de parfums pour femmes, hommes et unisexes. Que tu sois à la recherche d’un parfum floral, fruité, boisé ou oriental, tu trouveras ton bonheur chez nous. Laisse-toi séduire par nos parfums et trouve le compagnon idéal pour chaque occasion.

La mission parfumée de Stephan ! Boutique & idée

J’ai participé pour vous à des salons du parfum, comme ici à Florence pour Fragranze, à des voyages à Los Angeles avec des icônes du parfum et, bien sûr, aux nombreux articles de blog sur les tendances, les parfums de marque et les parfums de niche.

« Tout le monde a son parfum préféré, moi y compris ! Ce qui me manquait, c’était un abonnement avec une livraison régulière et un coffret cadeau » (Stephan, fondateur de FIV & Shops)

Pourquoi des boîtes ? Le plus célèbre influenceur de parfums (Jeremy) m’a un jour offert une sélection de parfums. Je les garde comme un trésor, même si elles sont presque toutes vides. Pourquoi personne ne vend de bonnes boîtes de parfum ? Voila !

1. Plus de 1.000 parfums dans la boutique
2. Les marques de parfum les plus populaires
3. Parfums par abonnement
4. Sélection de parfums en boîte

Tu trouveras tout sur Fragrance Tip!

La crème de la crème des marques de parfums

Nous sommes fiers de proposer une gamme impressionnante de marques de parfums prestigieuses, dont Calvin Klein, Chanel, Dior, Gucci, Versace et bien d’autres. Ces marques sont synonymes de qualité et de raffinement, et nous t’offrons la possibilité de découvrir ces parfums exquis dans notre boutique.

9 idées shopping, les marques que notre communauté adore :

• Chanel
• Dior
• Dolce & Gabbana
• Giorgio Armani
• Gucci
• Jean Paul Gaultier
• Lancôme
• Versace
• Yves Saint Laurent

Nos parfums sont répartis en différentes catégories afin que tu puisses trouver plus facilement le parfum que tu souhaites. Que tu cherches un parfum pour femme, pour homme ou unisexe, nos catégories font du choix un jeu d’enfant.

Le luxe dans chaque bouteille !

Si tu cherches une touche de luxe, notre sélection de parfums de luxe est faite pour toi. Ces parfums sont créés avec des ingrédients exceptionnels et sont présentés dans des flacons raffinés. Ils sont un symbole d’élégance et de style.

Abonnement à un parfum : Abonnez-vous à Parfum et économisez 5

Notre abonnement de parfum te permet de découvrir régulièrement de nouveaux parfums et d’élargir ta collection. Chaque mois, nous t’envoyons des échantillons de parfum soigneusement sélectionnés afin que tu puisses toujours essayer de nouvelles notes de parfum. Plonge dans un monde plein de surprises et trouve ton nouveau parfum signature.

Economise du temps et de l’argent en faisant tes achats ! Procure-toi ton abonnement dans la boutique :

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Ton parfum préféré, livré à domicile tous les 6 mois

Nos livraisons ont lieu tous les 6 mois directement chez toi, ce qui signifie que tu n’auras plus jamais à subir le stress des courses dans des magasins bondés. Tu peux tester les parfums tranquillement chez toi et décider lequel te convient le mieux. De plus, notre abonnement de parfum est parfait comme cadeau pour tes proches, afin de leur offrir le plaisir de parfums de qualité. Explore le monde des parfums dès aujourd’hui dans notre boutique en ligne de parfums !

Ton temps est précieux !

Ton temps est précieux, et nous le comprenons. Avec notre abonnement Parfum, tu peux gagner du temps tout en explorant le monde passionnant des parfums. Fais confiance aux experts et laisse-toi surprendre par les meilleurs parfums. Commence dès aujourd’hui ton abonnement de parfum et découvre la commodité, le gain de temps et la diversité des meilleurs parfums que le monde de la parfumerie a à offrir. Profite de tester et de découvrir sans quitter le confort de ton foyer.

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Parfum Box : Top 7 des parfums d’experts

Nos coffrets de parfums sont le résultat d’un travail minutieux et d’une expertise. Chaque coffret est conçu par nous, inspiré par des experts en parfumerie. Nous sélectionnons ainsi les meilleurs parfums et les meilleures marques pour t’offrir une expérience olfactive inoubliable.

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C’est le cadeau idéal pour la Saint-Valentin, un anniversaire, etc. et bien sûr pour toi-même !

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Les évaluations : Clients satisfaits

Les avis de nos clients parlent d’eux-mêmes. Lis les expériences et les avis des autres acheteurs pour te convaincre de la qualité de nos parfums. Nous sommes fiers de ces évaluations positives et nous nous efforçons de t’offrir une expérience d’achat de première classe.

La liste de souhaits ! Ta wishlist de parfums

Crée ta propre liste de souhaits olfactifs afin de garder un œil sur tes favoris et d’être toujours informé des nouveaux arrivages. Nous voulons nous assurer que tu trouves les parfums parfaits qui reflètent le mieux ta personnalité et ton humeur.

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Nous nous réjouissons de t’accueillir dans notre boutique de parfums en ligne et de t’aider à trouver ton parfum personnel. Prends plaisir à parcourir et à découvrir notre boutique, et laisse-toi envoûter par les senteurs de la séduction.

• Boutique de parfums

Perte de loyer : effet de rendement

Vacance, retard de loyer ou encore relocation et sélection des locataires. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu dois tenir compte de certains éléments. Même si tu as trouvé dans la prospection immobilière un bien immobilier rentable, avec un bon rendement immobilier, 2 ou 3 mois de vacance par an font que ton investissement devient soudainement non rentable. Pourquoi et pourquoi le choix de l’emplacement / du type de bien immobilier est-il si important ? Tu en apprendras plus ici dans le guide du risque de l’achat immobilier.

Ce guide a donc pour but de te sensibiliser au choix du lieu et au type de bien immobilier. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu reprends dans la plupart des cas le locataire actuel. C’est pourquoi il est important de toujours vérifier l’historique des locataires du vendeur !

Perte de loyer = tu payes les frais au lieu de ton locataire

Commençons tout d’abord par le thème des logements vacants.

Raisons de l’inoccupation et des pertes de loyers

En effet, les locataires qui ne veulent pas payer font en sorte que les investissements deviennent rapidement non rentables. Mais il ne s’agit pas toujours du pire des cas – les locataires nomades sont rares – les impayés de loyer peuvent aussi survenir parce que votre locataire a des difficultés financières et ne peut plus payer son loyer à temps. Ou encore le changement de locataire, lors d’un déménagement et votre nouveau locataire « idéal » n’emménage qu’un ou deux mois plus tard.

A cela s’ajoutent des changements structurels, une vacance à long terme lorsque la situation devient peu attractive pour les locataires.

Les raisons des impayés de loyer sont donc multiples :

• Le loyer n’est pas payé – le locataire a des problèmes financiers
• Vacance, par exemple lors de la relocation – le locataire « souhaité » n’arrive que plus tard
• Vacance due à des changements structurels – Dans 5, 10, 15 ans

Site + bien immobilier + choix du locataire

En tant que futur propriétaire d’un investissement, le choix du locataire vient s’ajouter au choix du site et du type de bien immobilier.

Considérons ici aussi le pire des cas comme exemple. Votre locataire refuse de payer le loyer, que ce soit pour des raisons privées ou financières, et 9 mois s’écoulent avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée. Si le locataire n’est pas suffisamment solvable, tu ne reverras jamais ton argent (frais de procédure d’expulsion).

Central, se préoccuper de :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft
• Sélection du locataire – Qui est le locataire ? Solvabilité (et confiance)

Plus tu te prépares à l’achat de ton premier bien immobilier, mieux c’est.

• Choix de l’emplacement : Emplacement A, B et C
• Type de bien : Maisons ou appartements

Vacance ou non : le crédit doit être payé

La plupart des gens financent leur bien immobilier. Cela signifie que tu donnes environ 15% de fonds propres et qu’une banque te donne le reste (85%) sous forme de crédit. Tu rembourses le crédit. La mensualité composée du remboursement et des intérêts s’appelle le taux de crédit. La banque ne se soucie pas des difficultés de votre locataire. Tu dois payer la mensualité.

Quoi qu’il arrive :

Tous les frais continuent de courir !

Taux de vacance : influence sur le rendement immobilier

Lorsque des biens immobiliers sont achetés en tant qu’investissement, il s’agit avant tout de rendement. En termes simples, le rendement locatif indique combien de revenus locatifs tu obtiens par rapport à l’investissement (prix d’achat du bien immobilier, frais annexes, entretien). Le résultat est un pourcentage. Plus il est élevé, mieux c’est.

Exemple (simple) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / an : 3.000 euros
• Rendement = 3%

3% serait relativement peu, car tu dois compter environ 6% pour les intérêts / le remboursement et l’entretien (actuellement). Cela signifie que ton bien immobilier doit rapporter au moins 6% pour que les frais soient couverts ».

Dès que tu descends en dessous de ~ 6% de rendement, tu payes le prix fort.

Supposons que tu aies calculé au plus juste lors de l’achat de ton bien immobilier. De sorte que tu atteignes tout juste 6% de rendement, qui couvrent la gestion / les mensualités de crédit (intérêts et remboursement). Maintenant, tu n’as plus de loyer pendant deux mois – le calcul n’est plus juste et le rendement tombe à 5%. A 5%, le pourcentage « manquant » doit être payé de ta propre poche.

• Calculer le rendement immobilier

Calcul : rendement effet 2 mois d’arrêt

Calculons maintenant avec l’immobilier à 6% de rendement calculé de manière extrêmement serrée. Le grand objectif de tous nos guides :

Ton locataire paie ton bien immobilier = bon rendement

Exemple 6% de rendement en cas de paiement intégral du loyer :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 12
• Revenu locatif / an : 6.000 euros
• Rendement = 6

Exemple Effet Perte de loyer (2 mois) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 10
• Revenu locatif / an : 5.000 euros
• Rendement = 5

Soit, cette année, 1 000 euros de sa propre poche.

– 1.000 euros au lieu de « Le locataire paie ton bien immobilier ».

La liberté financière ? C’est pourquoi la préparation est si importante !

Les locataires devraient donc toujours être examinés à la loupe. Il faut faire une vérification vraiment intensive.

• Renseignements personnels
• Parler au pré-locataire
• Renseignements sur la solvabilité
• …

Retard de loyer et réserves

Il ne s’agit pas forcément d’une perte totale de loyer. Dans la pratique, il y a de nombreuses raisons, par exemple votre locataire pourrait ne pas accepter une adaptation du loyer après des travaux de modernisation. En d’autres termes, vous modernisez et adaptez le loyer et votre locataire refuse l’augmentation de loyer.

Là encore, tu es confronté au problème suivant : tu as fait tes investissements et soudain, le locataire refuse. Un tel litige peut parfois durer longtemps et, à l’extrême, il faut compter 6 à 12 mois avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée.

Pour que tu puisses te lancer sans souci dans ton premier projet immobilier, pense à cela :

Constituer des réserves !

Qu’est-ce que cela signifie ?

Constitution de réserves : sécurité pour le premier bien immobilier

Idéalement, protège-toi financièrement contre deux possibilités :

1. Réserve pour l’entretien
2. Réserve pour loyers impayés
3. Réserve pour toutes les éventualités

Il n’est pas nécessaire de constituer des réserves. Mais elles te protègent contre les coûts que tu ne peux pas couvrir spontanément. Car comme tu l’as appris, qu’il s’agisse d’un retard de loyer, d’une perte de loyer ou d’un logement vacant :

Tous tes frais continuent à courir

Réserve pour l’entretien

L’entretien est un facteur de coût qui t’incombe toujours. Bien sûr, plus ou moins, selon l’année de construction et l’état du bien immobilier. Mais en général, tu calcules déjà dans le premier calcul de rendement 2% de réserves pour l’entretien.

Partie du calcul du rendement, 2% de réserve de maintenance :

2% Réserve pour l’entretien

Bien immobilier pour 100.000 euros (investissement) = 2.000 euros de réserve / an

Réserve pour loyers impayés

En outre, il est recommandé de constituer une réserve de 6% pour couvrir les éventuels loyers impayés :

+ 6% Réserve pour loyers impayés

Bien immobilier pour 100.000 euros = 6.000 euros de réserve

6% correspondrait également à un rendement de 6% = 1 an de loyer de base.

Réserve : Extra, pour toutes les éventualités

En particulier pour le premier bien immobilier, sans grande fortune propre (en règle générale), tu devrais penser à une réserve supplémentaire. Pourquoi ? Pour ne jamais manquer d’argent et ne pas payer une mensualité à la banque.

Idéalement pour le premier bien immobilier, pas une obligation mais une sécurité :

+ 10% de réserve supplémentaire

Bien immobilier pour 100.000 euros = 10.000 euros de réserve

Financement de suivi : risques et changement de taux

Les logements vacants n’ont pas que des effets négatifs sur le rendement. La plupart des prêts immobiliers sont assortis d’un taux d’intérêt fixe. A la fin de cette période, les conditions sont renégociées, c’est ce qu’on appelle le financement de suivi.

C’est là que les deux aspects centraux entrent à nouveau en jeu :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft

Octroi de crédit : facteurs

La banque suit également une voie claire pour les financements de suivi. Disons que lors du premier financement immobilier, tu as fixé les intérêts sur 10 ans. Après 10 ans, il reste une dette d’environ 76% pour un remboursement normal de 25%. Il faut maintenant le financer.

Pour le financement de suivi, tu retournes à ta banque ou à une autre. Si l’on te propose de meilleures conditions, il vaut la peine de demander des offres alternatives pour le financement de suivi. Les banques A, B, mais aussi C, jettent à nouveau un regard attentif sur ton bien immobilier et sur toi :

• Immobilier
• Solvabilité

Changement structurel : baisse de l’évaluation des biens immobiliers

Facteur 1 : changement structurel – Car, pour le financement de suivi, tout est réévalué. Disons qu’après 10 ans, ton taux d’intérêt fixe arrive à échéance et que la banque dit que le bien immobilier vaut maintenant 20% de moins, par exemple parce que de nombreuses personnes ont quitté la région au cours de la dernière décennie, que le prix des terrains est en baisse, etc.

Les banques veulent de la sécurité, si le bien immobilier a alors moins de valeur, la banque aurait perdu de l’argent dans le pire des cas (le taux de crédit n’est pas versé, vente forcée / vente aux enchères). Les intérêts augmentent donc.

Variation des taux d’intérêt : évolution des taux d’intérêt sur 10, 15, 20 ans

Facteur 2 : changement des taux d’intérêt – Actuellement, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi avantageux. Il est impossible de prévoir sérieusement ce que seront les taux d’intérêt dans 10, 15 ou même 20 ans. Une rétrospective montre cependant que jusqu’en 1990, les taux d’intérêt dans notre pays étaient encore supérieurs à 8%, jusqu’en 2000, ils étaient de 4 à 6%, et qu’actuellement, nous ne sommes qu’à 1-2% d’intérêt pour les prêts immobiliers. Si les taux d’intérêt baissent, c’est parfait pour ton financement ultérieur. Mais si les taux d’intérêt augmentent, c’est mauvais, car tu paieras alors plus et le calcul du rendement ne fonctionnera plus.

Que faire pour y remédier ? Conseils pour un bon rendement

Tout d’abord : ouvrez l’œil lors de l’achat d’un bien immobilier !

N’achète pas de problèmes !

N’achète pas de problèmes, apprends ici avec nous, étape par étape, comment acheter ta première propriété, de la préparation au contrat de vente, en passant par la prospection (trouver des propriétés rentables). Au plus tard lorsque tu auras lu notre guide Acheter son premier bien immobilier, tu sauras à quel point il est important de trouver des biens rentables lors de la prospection immobilière.

Lis ici encore une fois :

• Choix de l’emplacement : Acheter un emplacement A, B ou C ?
• Type de bien : maisons ou appartements ?

3 conseils pour y parvenir : Des taux d’intérêt bas

Tu sais maintenant qu’il est très malvenu que le bien immobilier coûte soudainement de l’argent au lieu d’en rapporter. Que faire ? Voici 3 conseils faciles à suivre :

Conseil n° 1 : acheter à bon prix – Cela semble simple, mais « c’est dans l’achat que réside le profit ». Un adage commercial qui s’applique également à l’achat de biens immobiliers. Acheter à bon prix signifie trouver un bien immobilier qui se vend en dessous de la valeur du marché, ou que tu achètes en tant qu’acheteur, en dessous de la valeur du marché. Nous avons plus d’informations sur ce sujet ici : Acheter un bien immobilier.

Astuce 2 : Fixation des taux – Si tu fixes tes taux d’intérêt pour 10 ans, tu devras te préoccuper d’un financement de suivi dans 10 ans. Plus la période de fixation des taux est longue, plus longtemps tu n’auras pas à te soucier des changements de taux. Pour maintenir les taux d’intérêt bas actuels, tu peux convenir d’une période de fixation des taux plus longue, par exemple 15 ans ou 20 ans. En cas de doute, il est possible d’aller jusqu’à la fin du prêt.

Astuce 3 : Remboursement plus élevé – Si les taux d’intérêt explosent et réduisent à néant de nombreux calculs de rendement, des remboursements plus élevés sont une option pour faire baisser les taux d’intérêt. Les intérêts sont toujours calculés sur la base de la dette ou, à partir du premier paiement, sur la base de la dette résiduelle. Plus la dette résiduelle est faible, plus les intérêts sont bas. Avec les taux d’intérêt bas actuels, il vaut toutefois la peine de financer des biens immobiliers sur une longue période, car l’inflation fait en sorte que ton taux de crédit devient de plus en plus « petit » par rapport au pouvoir d’achat.

De même, tu peux commencer le financement avec plus de fonds propres. Ainsi, le montant du crédit est plus petit, et donc le remboursement aussi. Cela signifie que le crédit est remboursé plus rapidement et que les changements de taux d’intérêt à long terme n’ont plus d’impact sur ton financement.

Résumons encore une fois les 3 conseils :

1. Prix d’achat – Acheter à bon prix (en dessous de la valeur du marché)
2. Période de fixation du taux d’intérêt – Convenir d’une période de fixation du taux d’intérêt plus longue (15 ans, 20 ans)
3. Taux de remboursement – Rembourser plus ou commencer avec un capital propre plus élevé

Voici encore 2 conseils pratiques pour trouver des biens immobiliers « sans problèmes » :

2 conseils pour vous : Visite de biens immobiliers

Voici encore 2 conseils pratiques pour ta recherche immobilière.

Astuce 1 : Fais attention à la gestion immobilière – De ton point de vue, la gestion immobilière fait-elle du bon travail ? En d’autres termes, as-tu le sentiment que la gérance immobilière sait ce qu’elle fait ?

Conseil n° 2 : des propriétaires occupants dans la maison – Lorsque tu visites des biens immobiliers, ils font également attention à ce que quelques propriétaires occupants vivent dans la maison. Tu fais plutôt attention à ce que le bien immobilier reste « bien entretenu », en ce qui concerne l’état mais aussi les locataires.

En résumé, tu fais attention à :

1. Gestion immobilière et confiance
2. Propriétaire occupant dans la maison

Pourquoi tu devrais commencer avec Airbnb – Les avantages

Qui ne pourrait pas se réjouir d’un revenu supplémentaire ? En louant ton bien immobilier ou ton appartement de location via Airbnb, tu peux générer un flux d’argent constant. Que tu mettes à disposition une chambre dans ta propre maison ou une unité séparée, Airbnb te permet de tirer le meilleur parti de ton bien immobilier et de générer des revenus qui peuvent réduire tes dépenses mensuelles ou même te permettre d’atteindre des objectifs financiers.

Générer un revenu complémentaire intéressant grâce à Airbnb et aux logements inutilisés.

En tant qu’hôte Airbnb, tu as le contrôle total de ta disponibilité. Tu décides quand tu veux louer ta propriété et tu peux la proposer selon tes propres besoins et horaires. Tu souhaites louer ton bien uniquement le week-end ? Pas de problème. Tu veux le mettre à disposition pendant tes propres vacances ? C’est également possible.

Avec Airbnb, tu restes aussi flexible que tu le souhaites.

Tu t’inquiètes des éventuels dommages ou désagréments qui pourraient résulter de la location de ton bien immobilier ? Airbnb propose une assurance complète pour les hôtes, qui te protège contre les risques financiers. De même, le support client d’Airbnb est à ta disposition 24h/24 pour t’aider en cas de questions ou de problèmes.

Aperçu des avantages d’Airbnb pour les hôtes :

• Revenu supplémentaire
• Flexibilité et contrôle
• Échange interculturel
• Assistance Airbnb + assurance
• Un réseau mondial

Cela semble attrayant ? Il ne reste alors plus qu’à se poser la question des aspects juridiques et fiscaux.

La location sur Airbnb est-elle légale ? Ce que tu dois savoir

Tu as déjà découvert les nombreux avantages de l’hébergement sur Airbnb. Mais avant de te lancer dans cette aventure passionnante, il est important de prendre en compte les aspects juridiques et fiscaux. Tu te demandes peut-être : « Airbnb est-il vraiment légal » ? Laisse-nous te donner toutes les informations dont tu as besoin pour être un hôte Airbnb sûr et légal.

As-tu le droit de louer ton appartement ? Autorités et bailleurs Autorisations

La situation juridique concernant Airbnb peut varier en fonction du pays, de la région et de la ville. Il est donc primordial que tu te familiarises avec les réglementations locales afin d’éviter d’éventuels problèmes juridiques. Voici quelques points dont tu devrais tenir compte :

• Règles de zonage et d’autorisation
• Lois sur la location
• Accords de voisinage

Si tu vis dans un appartement en location, tu dois également demander l’autorisation de sous-louer à ton propriétaire. Si tu ne le fais pas au préalable, tu pourrais dans le pire des cas être menacé de résiliation de ton logement.

Dois-tu déclarer une activité commerciale en tant que loueur Airbnb ?

En Allemagne, la location d’un logement Airbnb est en principe considérée comme une activité commerciale. Conformément au § 14 du code du commerce (GewO), tu dois en principe déclarer une activité commerciale en Allemagne auprès de l’office du commerce local. Cela signifie qu’en tant qu’hôte Airbnb, tu es dans la plupart des cas obligé de déclarer un commerce.

Si tu loues de manière permanente via Airbnb, tu dois déclarer un commerce auprès de l’office du commerce local.

Il existe toutefois quelques exceptions à l’obligation de s’inscrire au registre du commerce. Par exemple, si tu ne loues qu’occasionnellement et temporairement, il se peut que tu n’aies pas besoin d’une déclaration d’activité. Il est toutefois important de noter que la définition exacte de « occasionnel et temporaire » peut varier d’un État à l’autre.

Situation, équipement, etc : Chaque logement est-il adapté à Airbnb ?

Tu possèdes un bien immobilier ou tu as l’autorisation de sous-louer ton appartement de location et tu souhaites maintenant le transformer en logement Airbnb ? Avant de sauter le pas, il est important de vérifier si ton bien immobilier présente les conditions adéquates pour développer une activité Airbnb réussie.

Le plus important :

la situation.

L’emplacement de ton bien immobilier est l’un des facteurs les plus importants pour réussir en tant qu’hôte Airbnb. Demande-toi si ton bien immobilier est situé dans un quartier attractif et facile d’accès. Y a-t-il des attractions touristiques, des transports publics, des restaurants ou des magasins à proximité ? Un emplacement central dans les villes est particulièrement recherché par les hôtes et attire potentiellement plus de clients.

En outre, pour savoir si ton bien immobilier ou ton appartement se prête à l’activité Airbnb, les aspects suivants sont également pertinents :

• Équipement
• Espace disponible
• Propreté
• Disponibilité

L’équipement doit être à la fois attrayant et utile. Il doit disposer de toutes les commodités nécessaires pour offrir à tes hôtes un séjour agréable. Il s’agit notamment d’une cuisine bien équipée, de lits confortables, de salles de bains propres, d’un chauffage ou d’une climatisation qui fonctionne et d’une connexion Internet fiable.

Voici les erreurs à éviter lorsque tu te lances dans l’aventure de l’accueil

Maintenant que tu as appris beaucoup de choses sur les débuts d’Airbnb, y a-t-il des risques à louer sur Airbnb ? Se lancer dans l’activité Airbnb offre une multitude d’opportunités, mais il est également important de comprendre les risques associés et les erreurs les plus courantes. En étant conscient de ces aspects et en étant préparé, tu peux maximiser tes chances de succès.

Voici les risques et les erreurs les plus répandus lorsque l’on se lance dans le business Airbnb :

• En tant qu’hôte, tu assumes un certain risque de responsabilité
• Traitement et étendue de la communication avec les hôtes
• Surévaluation et sous-évaluation des prix
• Manque de flexibilité et d’adaptabilité

En tant qu’hôte, tu assumes un certain risque de responsabilité. Il est important de contracter une assurance appropriée qui te protège, toi et tes invités, contre d’éventuels dommages ou accidents. Renseigne-toi sur les conditions d’assurance et assure-toi que tu es suffisamment couvert.

Fixer le bon prix pour ton logement peut également être un défi. Une erreur fréquente consiste à fixer des prix trop élevés ou trop bas. Une tarification excessive peut décourager les clients potentiels, tandis qu’une tarification trop basse peut nuire à ta rentabilité.

Guide Airbnb : comment démarrer ton activité Airbnb

Convaincu par Airbnb ? La question se pose alors de savoir comment devenir hôte. Voici un aperçu des étapes à suivre pour réussir en tant qu’hôte Airbnb :

1. Recherche et planification
2. Inscription et profil
3. Conception de l’annonce
4. Fixation des prix
5. Règlement intérieur
6. Gestion des réservations

Tu vas apprendre maintenant quelles tâches se cachent exactement derrière ces étapes.

Définir les objectifs et planifier le concept

Tu as déjà commencé cette étape en ouvrant ce guide. Commence par te renseigner sur la plateforme Airbnb et découvre si elle te convient et si elle correspond à tes objectifs. Lis les avis d’autres hôtes et clients pour avoir un aperçu de leurs expériences. Réfléchis au type de logement que tu souhaites proposer (par exemple une maison entière, un appartement ou une seule chambre) et au groupe cible que tu veux atteindre.

Liste de contrôle pour la recherche et la planification :

1. Comprendre la plate-forme – correspond-elle à tes attentes ?
2. Lire les évaluations des autres hôtes.
3. Considérations sur ton logement – Quoi ? Où se rendre ? Quand ?

Une fois que tu as clarifié ces points, il faut passer à l’étape suivante : créer un profil sur la plateforme.

Comment créer un profil sur Airbnb ?

L’inscription sur la plateforme est relativement simple. Va sur le site web d’Airbnb ou télécharge l’application mobile et crée un compte d’hôte. Remplis le formulaire d’inscription et indique toutes les informations nécessaires, y compris tes coordonnées. Tu dois créer un profil pertinent qui représente ton logement et ta personnalité.

Comment s’inscrire sur Airbnb :

1. Ouvre le site web.
2. Ouvre le formulaire d’inscription et remplis-le.
3. Vérifie ton adresse e-mail et ton compte.
4. Déposer des informations de profil.

Créer l’annonce de ton logement

Tu devrais prendre suffisamment de temps pour cette étape, car c’est là que tu veux gagner ta vie. Prends le temps de rédiger une annonce attrayante et pertinente. Décris ton logement en détail, fournis des photos de qualité et mets l’accent sur les caractéristiques et les commodités uniques qu’offre ton logement. Sois honnête et transparent afin de répondre aux attentes de tes futurs hôtes. L’annonce constitue la base de la commercialisation de ton logement et de l’attraction d’hôtes potentiels.

Résumons l’essentiel sur le thème de l’annonce :

• Des images attrayantes
• Prix attractif
• Titre évocateur
• Description détaillée

Examinons maintenant plus en détail le prix attractif.

Comment fixer le bon prix

Outre les photos, la plupart des utilisateurs d’Airbnb considèrent le prix comme l’un des critères les plus importants lors du choix d’un logement de vacances. Réfléchis au prix que tu souhaites fixer pour ton logement. Prends en compte des facteurs tels que l’emplacement, la taille du logement, l’équipement et la demande dans ta région. Utilise également la fonction de suggestion de prix d’Airbnb pour fixer des prix compétitifs.

Tu devrais en tenir compte pour fixer le prix de ton hébergement :

1. Prix de la concurrence et demande régionale/saisonnière
2. Situation, équipement et environnement du logement

Définir des règles pour tes invités

En tant qu’hôte Airbnb, tu as la possibilité de définir tes propres règles et attentes pour tes hôtes. Les règles de la maison sont importantes pour garantir un séjour agréable et sans problème, tant pour toi en tant qu’hôte que pour tes invités. En principe, tu es libre de choisir les règles que tu souhaites, mais tu dois néanmoins suivre les conseils suivants :

• Sois clair et précis
• Sois réaliste et juste
• Communique les règles à l’avance

Réfléchis aux règles qui sont importantes pour toi personnellement et à ce que tu attends de tes hôtes. Réfléchis à des aspects tels que le tabagisme, les animaux domestiques, le niveau de bruit, l’utilisation des espaces communs et le respect des lois locales. Prends également en compte les particularités de ton logement ou de ton environnement qui pourraient nécessiter des règles spécifiques.

Entretien avec Airbnb : Démarrage, coûts et avantages – Conseils d’experts

Maintenant que tu as appris les étapes de base pour réussir en tant qu’hôte Airbnb, tu souhaites peut-être avoir plus d’aperçus et de conseils d’experts. C’est pourquoi nous avons réalisé une interview avec un expert Airbnb expérimenté qui partagera ses connaissances et son expérience avec nous.

Tu peux accéder à l’interview ici :

• Interview Airbnb

Ne faites pas cela ! Le top 3 des erreurs immobilières

Dans notre magazine, nous avons déjà donné beaucoup d’informations sur l’achat d’un premier bien immobilier. Par exemple, ce guide XL : Acheter son premier logement ou encore Renseignements personnels pour la banque. Mais avant de commencer :

À quoi dois-tu faire attention ?

Liste de contrôle :

1. Acheter un bien immobilier pour son propre usage plutôt qu’en tant que placement financier
2. Acheter sans marge de négociation suffisante
3. Acheter sans vérification précise

Occuper son propre bien immobilier – Erreur 1

Erreur 1 : acheter un bien immobilier pour son propre usage plutôt que comme investissement

Les investisseurs font souvent l’erreur d’utiliser directement leur premier bien immobilier acquis pour leur propre usage au lieu de le traiter comme un investissement. Lorsque la propriété est utilisée pour soi-même, on perd la possibilité de se financer grâce aux revenus locatifs. Au lieu de cela, il faut dépenser des frais de gestion tels que les impôts, les assurances et les frais d’exploitation, qui augmentent en moyenne de 5 % chaque année. De plus, la solvabilité de l’entreprise en pâtit, car aucun revenu locatif n’est généré. Au lieu de cela, le premier bien immobilier devrait être utilisé exclusivement comme investissement, dont le rendement des revenus locatifs est utilisé pour rembourser le crédit et constituer un capital.

Trop peu de marge de négociation – erreur 2

Erreur 2 : Acheter sans marge de négociation suffisante

Une autre erreur consiste à acheter un bien immobilier sans disposer d’une marge de négociation suffisante. Le prix d’un bien immobilier est généralement négociable, mais les investisseurs devraient disposer d’une marge de manœuvre suffisante pour négocier avec le vendeur et obtenir le meilleur prix. Il est également important de garder une réserve suffisante pour faire face aux dépenses imprévues.

Acheter sans contrôle précis – Erreur

Erreur 3 : acheter sans vérification précise

Un troisième problème, et non des moindres, lors de l’achat d’un bien immobilier est de l’acquérir sans l’avoir examiné de près. Il est important d’examiner minutieusement le bien immobilier avant de prendre une décision d’achat.

Thorsten Bader

Entretien avec Thorsten Bader

Thorsten Bader, un expert immobilier expérimenté, a créé avec son équipe le portail en ligne « Immobilien-Erfahrung.de » afin de fournir aux personnes intéressées des connaissances et des conseils complets sur l’achat et le financement de biens immobiliers.

Tu trouveras plus de conseils d’experts (gratuits) ici :

• Expérience immobilière.fr

Sportif et élégant : les must-have de la saison

Qu’il s’agisse d’un dîner avec des collègues de travail, de courses importantes l’après-midi ou d’un vendredi décontracté au bureau – avec ces vêtements, tu réussis la combinaison parfaite entre sport et élégance.

Les t-shirts à capuche : des classiques de la mode sportive

Les t-shirts à capuche sont un classique de la mode sportive, mais contrairement aux idées reçues, ils conviennent aussi pour un look élégant. Les t-shirts à capuche se marient particulièrement bien avec des couleurs classiques comme le gris, le noir ou le blanc, et peuvent même être portés de manière décontractée sous un blazer. Toutefois, tout dépend du type de sweat à capuche – les poches ventrales, par exemple, sont à proscrire. Heureusement, les commerçants comme gorillasports.de proposent un grand choix, il n’est donc pas difficile de trouver des sweats à capuche adaptés.

Les t-shirts à capuche dans des couleurs classiques sont à la fois sportifs et élégants

Pantalons de costume : le bon tissu

Lorsque l’on pense à un pantalon de costume, on ne l’associe généralement pas à un vêtement de sport. Cette hypothèse est toutefois fausse, car les pantalons de costume peuvent aussi être sportifs et, en fin de compte, tout dépend du tissu utilisé. Les pantalons de costume fabriqués dans des mélanges de textiles comme le polyester/viscose stretch en sont un bon exemple : ils ne se distinguent guère des pantalons de jogging classiques en termes de confort, tout en restant élégants. Il existe également des pantalons de costume avec des élastiques à la taille, qui s’adaptent facilement à la silhouette de chacun.

Trackpants : à la mode et modernes

Les trackpants sont une bonne alternative aux pantalons de costume, car ils sont un peu plus décontractés et présentent souvent une bande colorée sur la couture latérale. Ces pantalons sont généralement fabriqués à partir de matériaux synthétiques et sont devenus incontournables dans le domaine de la mode. À l’origine, les trackpants étaient considérés comme de simples pantalons de sport, mais ils sont désormais également utilisés pour des styles vestimentaires élégants.

Sneakers : parfaites pour le quotidien

Peu de vêtements atteignent la popularité des sneakers et les chaussures de sport sont même devenues un placement financier très apprécié. Il n’est donc pas surprenant que les baskets fassent partie intégrante d’un look sportif et élégant. Toutefois, il n’est pas toujours facile de choisir des chaussures de sport adaptées et il est important de veiller à ce que les sneakers s’accordent avec le reste de la tenue. À cet égard, il faut surtout veiller à choisir les bonnes couleurs et, en principe, les modèles trop voyants ne sont pas adaptés pour être associés à des vêtements plus élégants. Dans tous les cas, il n’y a aucune raison de renoncer aux sneakers et il y a aussi beaucoup d’hommes d’affaires qui prennent plaisir à porter des chaussures de sport.

Important : combinaison de couleurs appropriée & pas de modèles tape-à-l’œil

Accessoires : compléter la tenue

En soi, les accessoires ne sont pas des vêtements, mais ils font tout de même partie d’un look élégant et sportif. Contrairement à d’autres styles, de nombreux accessoires ne sont toutefois pas adaptés et si une montre sportive peut par exemple rehausser le look, d’imposantes boucles d’oreilles avec des perles semblent plutôt déplacées. D’une manière générale, il est préférable d’utiliser les accessoires avec parcimonie afin de ne pas commettre de faute de style. Comme souvent, le choix des accessoires dépend du reste de la tenue vestimentaire. Si le look est excessivement sportif, des accessoires un peu plus élégants s’imposent, mais en général, les accessoires sportifs sont un meilleur choix.

Vidéos de présentation : Conseils vestimentaires, combinaisons uniques & les plus grandes erreurs

Tu as encore besoin d’inspiration pour tes prochaines tenues ? Ici, tu es bien conseillé !

Athleisure : sport et chic au quotidien

Des accessoires qui attirent l’attention, des t-shirts noués pour un petit quelque chose en plus et des talons qui allongent la jambe – Avec ces idées de tenues, on passe le quotidien de manière sportive et chic :

Combinaisons astucieuses d’Erin Elizabeth : confortables et stylées

C’est la bonne combinaison qui compte. La YouTuber Erin Elizabeth le sait aussi. Voici ses tenues préférées :

Les plus grandes choses à ne pas faire : coupes peu avantageuses, tissus bon marché & Co.

Bien sûr, il faut absolument éviter certaines erreurs, des coupes peu avantageuses aux tissus inconfortables et bon marché, en passant par les combinaisons mal ajustées :

Erreur 1 – La situation est déterminante

Un bien immobilier dans un mauvais endroit sans forte demande devient vite un problème. C’est pourquoi il faut toujours acheter dans un endroit attractif.

Propriété mal située :

• Faible demande
• La location devient difficile
• Conséquence : des logements vides

D’où notre conseil : attention aux couches A- B- et C-!

Propriétés bien situées :

• Acheter dans les grandes villes (pas les métropoles en situation top A), exemple Bonn ou Leipzig
• Agglomérations, la fameuse Speckgürtel, avec une bonne situation B comme tout autour de Munich, Darmstadt près de Francfort
• Villes recherchées avec une situation B, comme Kassel, Braunschweig ou Heidelberg

Erreur 2 – Un bien immobilier trop spécifique

Les biens immobiliers spéciaux exigent un groupe d’acheteurs spécial – et celui-ci n’est pas facile à trouver. C’est pourquoi il faut toujours miser sur des biens immobiliers dont l’utilité et l’usage couvrent les besoins du plus grand nombre. Dans notre article sur les types de biens immobiliers, tu peux tout apprendre sur les appartements, les maisons et autres. Que recherche-t-on donc sur le marché immobilier ?

Alors, de quoi s’agit-il ?

• Loft/ villa/ appartement, tout ce qui dépasse le consommateur normal
• Ce type de bien doit se trouver dans un emplacement de premier choix pour pouvoir être vendu/loué.

Notre conseil : appartement de 1-2 pièces

Dans tous les quartiers, que ce soit A, B ou même C, on trouve des appartements de 1 à 2 pièces et la demande ne cesse d’augmenter. Comme de plus en plus de personnes vivent seules, il vaut vraiment la peine de jeter un coup d’œil sur les appartements pour célibataires.

Un exemple de propriété spéciale dans un quartier C : difficile à vendre.

Erreur 3 – L’intérêt personnel plutôt que l’investissement

Pour en savoir plus sur l’usage personnel, consulte notre article sur le sujet. Tu y apprendras encore une fois en bref pourquoi il n’est pas conseillé d’utiliser son premier bien immobilier pour son propre usage. Notre conseil : n’achète pas un bien à usage personnel sans investissement, car tu es responsable de 100 % des frais d’exploitation et ni les locataires ni le fisc ne t’aideront financièrement.

Raisons contre l’intérêt personnel

• L’intérêt personnel est la manière la plus chère de se loger
• On ne peut jamais être totalement libre de tout loyer à cause des frais courants
• On rembourse soi-même le bien immobilier
• L’intérêt personnel réduit la solvabilité
• Le bien immobilier n’est pas adapté à l’âge plus tard

Erreur 4 – Une maison comme premier bien immobilier

Si tu choisis une maison comme premier bien immobilier, tu dois aussi être conscient que cela signifie que tu devras supporter 100% des coûts. C’est pourquoi nous te conseillons d’acheter un appartement en copropriété comme premier bien immobilier.

Copropriété : la répartition des coûts rendue facile

Dès que l’on acquiert un appartement dans un immeuble d’habitation, on fait partie d’une communauté de propriétaires. Ainsi, tous les frais courants de réparation, d’entretien et de modernisation sont répartis entre toutes les parties de l’immeuble.

Voici un petit exemple :

• Propriétaire de maison (100%) : 12.000 euros
• Maison de 4 appartements (25%) : 3.000 euros (-9.000 euros)
• Maison de 8 appartements (12,5%) : 1.500 euros (-10.500 euros)

Erreur 5 – Faire intervenir les émotions

L’immobilier doit toujours être considéré de manière rationnelle plutôt qu’émotionnelle. D’où notre conseil : n’achète jamais un bien immobilier sous le coup de l’émotion. Même si tu trouves le bien immobilier follement beau au premier abord, réfléchis bien. Souvent, ces bâtiments sont délabrés ou ont besoin d’être modernisés en raison de leur année de construction et de leur état, ce qui fait que tu devras finalement payer beaucoup plus que ce que tu as prévu.

Alors, que faire ?

• Évite les achats impulsifs !
• Examen au niveau commercial et technique
• Examen du rendement, de la valeur d’achat et de revente

Une propriété typique achetée sous le coup de l’émotion : Beaucoup de charme, peu de profit.

Erreur 6 – Ne pas tenir compte de la valeur de revente

Un prix d’achat vraiment super ! – Et maintenant ? Combien cela rapporte-t-il au final ? Beaucoup de gens ne tiennent pas compte du prix de revente lors de l’achat d’un bien immobilier, mais tu devrais absolument le faire !

Les facteurs décisifs pour la valeur de revente sont les suivants :

• Type de bien immobilier
• Situation du bien immobilier (voir rendement ou investissement)

Comparaison : situation et augmentation de la valeur

Comparons les 3 types de situation et l’augmentation de la valeur :

• Situation A : augmentation de valeur de 4-6% par an
• Situation B : augmentation de valeur de 1-2% par an
• Situation C : pas de plus-value

En tant que débutants, ils optent pour un appartement en copropriété dans un bon emplacement C ou B.

Erreur 7 – Equipement de pointe – mauvaise propriété

Superbe cuisine, superbes meubles, tu as acheté la propriété uniquement en raison de ses superbes équipements ? C’est mauvais pour toi, car tu feras moins de bénéfices. Ce que tu cherches, ce sont des biens immobiliers à rénover, car tu peux ainsi les rénover toi-même et les vendre ensuite, ce qui te permet de réaliser un bénéfice.

Erreur 8 – Payer en énormes mensualités

Tu veux rembourser ton crédit le plus rapidement possible et tu penses que de grosses sommes d’argent t’aideront à y parvenir ? C’est malheureusement faux. Voici notre conseil : il vaut mieux convenir avec la banque de petites tranches de remboursement.

• Le locataire rembourse le bien immobilier, tous les excédents sont une constitution de patrimoine directe
• L’inflation réduit le prêt à long terme.
• Plus le remboursement est élevé, moins il reste à la fin du mois.
• Plus un bien immobilier génère rapidement du cash-flow, plus l’excédent est élevé

Prochaine étape : critères pour devenir propriétaire

L’immobilier pour les primo-accédants. Tu veux acheter un logement en copropriété pour la première fois, mais tu ne sais pas par où commencer ? Nous avons créé ici pour toi une check-list en 11 points qui te permettra de déterminer les bases et les critères de ta recherche immobilière. Qu’il s’agisse de déterminer le prix d’achat maximal, de savoir s’il s’agit d’un usage personnel ou d’un investissement, d’un bien immobilier de rendement ou d’investissement ainsi que d’un bien existant ou d’une nouvelle construction, tu trouveras ici toutes les réponses à tes questions.

Utilité personnelle vs. bien immobilier comme investissement : avantages et inconvénients de la maison individuelle

Le rêve de devenir propriétaire est un objectif que beaucoup de gens ont en tête. Mais est-il judicieux de choisir comme premier type de bien immobilier une maison à usage personnel ? Ou n’est-il pas plus judicieux d’utiliser avant tout le premier bien immobilier comme placement de capital ? Vivre sa vieillesse sans payer de loyer ne sera jamais tout à fait possible, même avec un logement en propriété, car tu seras toujours responsable à 100% de tous les frais courants. C’est pourquoi tu trouveras dans cet article une comparaison entre l’usage personnel et l’investissement immobilier, qui t’aidera à prendre la décision d’utiliser ton premier bien immobilier.

• Usage personnel vs. bien immobilier en tant que placement financier

Acheter une maison : Coût élevé, risque élevé

Le rêve d’avoir sa propre maison est pour beaucoup un objectif de vie à atteindre. Outre de nombreux aspects positifs, avoir sa propre maison a aussi ses inconvénients. Lorsque tu achètes une maison individuelle, que ce soit pour ton propre usage ou comme investissement, tu es toujours responsable à 100 % des coûts qui en découlent. Pour en savoir plus sur les risques liés à l’achat d’une maison, cliquez ici.

(Alb) – Rêve : le piège de la maison individuelle

Pour beaucoup, le rêve d’avoir sa propre maison se transforme rapidement en cauchemar. Beaucoup utilisent un contrat d’épargne-logement pour payer une maison jusqu’à l’âge de la retraite, avec l’intention de vivre sans loyer. Cependant, cette hypothèse est souvent trompeuse et l’on s’endette quand même, car on est responsable de 100 % des coûts. On n’est donc jamais totalement libre de tout loyer.

• 100% Coûts d’investissement
• 100% de responsabilité personnelle pour les coûts
• Même après avoir remboursé le crédit, pas tout à fait sans loyer

3 erreurs lors de l’achat d’une maison

Il y a beaucoup à penser lors de l’achat d’une maison. Ce que beaucoup oublient, ce sont les erreurs que l’on peut commettre lors de l’achat d’une maison. Nous avons réuni ici pour toi les principaux points pour lesquels nous déconseillons l’achat d’une maison comme premier bien immobilier.

Erreur 1

Les frais liés à la maison restent toujours d’actualité et tu en es responsable à 100%. On n’est jamais vraiment libre de louer un bien immobilier pour son propre usage.

• Les frais de gestion et d’entretien de la maison restent pour toujours

Solution – Pour vivre vraiment sans soucis, il est conseillé d’entretenir un deuxième et un troisième bien immobilier que tu loueras. Avec le produit de ces biens immobiliers, tu peux payer les frais de gestion et d’entretien de ton propre bien et, en fonction du rendement, empocher le reste en tant que bénéfice.

Erreur 2

Le bien immobilier que tu as acheté quand tu étais jeune ne sera plus adapté à ton âge. Tôt ou tard, le bien immobilier devra être transformé pour assurer la prévoyance vieillesse nécessaire, ce qui entraînera à nouveau des coûts.

• Le bien immobilier n’est pas adapté à l’âge plus tard
• Coûts des aménagements pour les personnes âgées
• L’immobilier devient tôt ou tard trop grand

Erreur 3

Ta solvabilité auprès de la banque est réduite par un bien immobilier avec usage personnel et sans investissement supplémentaire. En raison de l’usage personnel du bien immobilier, tu as soudainement plus de dépenses courantes que de revenus, les dépenses courantes étant en outre toujours à 100% de ta responsabilité. En cas de perte d’emploi, la banque n’a en outre aucune garantie de ta part, car cela signifie pour toi une perte de revenus et de loyer et donc un risque plus élevé pour toi et la banque.

• Plus de frais courants, moins de dépenses
• Coûts à 100% Responsabilité personnelle
• Perte d’emploi signifie perte de revenu et de loyer – risque

Source : Types de biens immobiliers/ Expérience immobilière.fr

Immeuble collectif : capital propre élevé, coûts élevés

L’usage personnel est donc la manière la plus chère de se loger. Il en va tout autrement pour un bien immobilier destiné à l’investissement. Ici, le locataire et le fisc remboursent plus ou moins tes dettes. C’est pourquoi nous allons maintenant parler d’un immeuble à appartements ou à plusieurs appartements. Mais les débutants en immobilier sont prévenus ! Ce domaine est plutôt réservé aux personnes expérimentées.

Quand faut-il donc envisager l’achat d’un immeuble collectif ? Lorsque l’on dispose de suffisamment de fonds propres pour couvrir la part du prix d’achat, les frais de gestion, les frais de remise en état et les frais de modernisation. Malgré les revenus locatifs courants, ils sont ici, comme dans le cas d’un usage personnel, responsables à 100 % de tous les frais encourus.

Voici un bref résumé des inconvénients d’une maison à plusieurs logements :

• Fonds propres élevés nécessaires pour couvrir les coûts
• 100% des coûts doivent être pris en charge à 100% en tant que propriétaire

Immeubles d’habitation et de bureaux (IHB)

Les WHG se comportent de la même manière que les immeubles d’habitation, mais leur investissement est tout de même plus risqué. Étant donné qu’elles comportent des espaces commerciaux en plus des espaces résidentiels, elles sont plus souvent vides que les unités résidentielles. La surface doit néanmoins être entretenue, ce qui entraîne des coûts supplémentaires. Cela signifie que tu dois fournir plus de fonds propres.

• Risque élevé en raison de l’inoccupation
• Besoin de fonds propres encore plus importants
• Les logements vacants doivent être maintenus en activité – Plus de coûts

Copropriété : rendement élevé & partage des coûts

La solution pour ton premier bien immobilier ? Un appartement en copropriété ! Le grand avantage ? Lors de l’achat d’un appartement en copropriété, tu fais partie d’une communauté de propriétaires, tu n’as donc pas à assumer seul les frais qui surviennent dans un immeuble. Les frais d’entretien, de remise en état et de modernisation sont répartis entre tous les propriétaires. Qu’il s’agisse d’un bien à usage personnel ou d’un bien d’investissement, les frais courants sont toujours moins élevés que dans une maison dont tu es le seul propriétaire.

• Partie d’une communauté de propriétaires
• Tous les frais sont divisés par le nombre de propriétaires.

Un petit exemple : disons qu’il s’agit d’une installation de chauffage pour 16.000 euros. Tu fais partie d’un immeuble de 8 appartements, dont 1 en copropriété. Les coûts sont divisés par 8. Tu paieras donc -14.000 et seulement 2.000 euros, pour la nouvelle installation de chauffage moderne.

Immobilier commercial, immobilier spécialisé et protection des monuments historiques

Les biens immobiliers à usage commercial, classés monuments historiques ou destinés à un usage spécifique doivent être étudiés de plus près avant l’achat. Voici un bref aperçu des raisons de ce choix !

Immobilier commercial

• Rien pour les débutants
• Soumis à un cadre juridique différent de celui des logements
• Vacance plus fréquente que pour les logements (fluctuation)

Spécial biens immobiliers

Villa, ferme, domaine viticole ou encore atelier et centre commercial, tous ces biens sont des biens immobiliers spéciaux.

• Financement plus difficile car risque élevé pour les banques
• Acheter plutôt dans les zones A et B, car une zone rurale comporte trop de risques.

Biens immobiliers classés monuments historiques

Biens immobiliers ayant une valeur historique et un statut particulier (droits, obligations, impôts et subventions).

• Aide fiscale
• Coûts plus élevés en cas de remise en état
• Restrictions en cas de modification de la construction

Conclusion : dans quoi dois-je investir au départ ?

Si l’on regarde notre comparatif, on voit clairement que chaque bien immobilier, à l’exception du condominium, présente des inconvénients. C’est pourquoi notre conclusion est la suivante : les appartements en copropriété sont le moyen le plus simple d’accéder à l’immobilier. Voici encore une fois un bref aperçu de nos principaux points :

• L’intérêt personnel est la manière la plus chère de se loger – tu es responsable de 100% des coûts.
• Cas idéal pour débuter : appartement en copropriété, à louer (investissement), avec un bon rendement !
• S’il s’agit tout de même d’un usage personnel, alors directement avec un 2e ou un 3e bien immobilier comme investissement.

L’étape suivante : comment construire son patrimoine ?

Tu es intéressé(e) par un bien immobilier pour protéger et développer ton patrimoine ? Alors lis la suite : tout sur les placements financiers, les investissements de valeur et l’inflation.

Engager un conseiller fiscal : 3 erreurs

Dans notre grand tour d’horizon sur le thème des conseillers fiscaux, les recommandations pour de nombreuses villes, pour de bons conseillers fiscaux à proximité, les coûts des conseillers fiscaux, tout sur le thème de la création d’une entreprise et des formes juridiques possibles ; les impôts sont si importants pour les entrepreneurs qu’aujourd’hui nous nous concentrons à nouveau sur le choix du conseiller fiscal. Parce que le choix du conseiller fiscal, en particulier, est un facteur central pour le succès de votre entreprise. Avant d’examiner les 3 erreurs en détail, voici un aperçu pour vous.

Attribuez les risques au conseiller fiscal :

1. Coopération intensive et régulière ; implique un engagement et du temps pour les changements de conseillers fiscaux.
2. Montant des coûts mensuels et supplémentaires ; argent manquant pour le réinvestissement
3. À long terme : perte d’argent (payer trop d’impôts, plus les frais du conseiller fiscal, manque de réinvestissement) en raison d’une qualité/quantité insuffisante de conseils.

Source : Lukinski.de, article Conseiller fiscal pour les entreprises

Examinons les facteurs de risque individuels du commissionnement.

Communication et création de liens – risque numéro 1

Tout d’abord, un facteur de risque qui n’est pas directement lié au thème « perdre de l’argent » ou « coûts pour le conseiller fiscal ». Il s’agit d’une coopération régulière et intensive avec le conseiller fiscal. Si la plupart des relations d’affaires sont relativement irrégulières, vous devez vous adresser à votre propre conseiller fiscal pour de nombreuses transactions récurrentes. Qu’il s’agisse de taxes, de consultations ou de demandes de renseignements.

Si vous ne vous sentez pas absolument à l’aise lors de la première rencontre, ou si vous n’êtes pas sur la même longueur d’onde, vous devez vous abstenir de travailler ensemble. C’est pourquoi il est si important de comparer les conseillers fiscaux, par le biais de recommandations d’amis entrepreneurs expérimentés ou de discussions initiales avec différents conseillers fiscaux. Il est également important que vous ayez différentes offres sous les yeux. La fréquence de vos communications est indiquée par les réunions hebdomadaires ou annuelles, même si elles ne sont que numériques.

Délais de soumission des comptes, des salaires et des états financiers annuels

La communication régulière comprend, par exemple :

• Présentation mensuelle des comptes, au plus tard le 10 du mois suivant (date limite au bureau des impôts)
• Traitements et salaires, au 15 du mois
• …
• États financiers

En tant que chef d’entreprise, vous êtes en contact permanent avec le bureau des impôts. Par conséquent, vous devriez également rechercher des personnes avec lesquelles vous êtes sur la même longueur d’onde, comme décrit ci-dessus. Si les désaccords et les litiges surviennent rapidement, la communication diminue, ce qui nous amène au risque numéro 3 : le manque de conseils fiscaux.

En même temps, vous êtes tout aussi réticent à prendre contact et vous ne poserez pas certaines questions que vous auriez posées à un conseiller fiscal en qui vous avez confiance.

Ainsi, en plus de tous les faits et chiffres, le niveau personnel joue également un rôle.

Changement de conseiller fiscal : quand les erreurs s’accumulent

Vous avez déjà vu dans les points ci-dessus comment votre entreprise est liée au conseiller fiscal. En conséquence, un changement n’est pas possible du jour au lendemain, il doit être bien préparé. Vous devez trouver un nouveau cabinet qui vous prendra comme client. Les bons cabinets vérifient notamment s’ils veulent travailler avec un client. Le nouveau conseiller fiscal doit alors commencer à travailler immédiatement pour assurer une transition sans heurts, par exemple si vous avez un différend avec votre ancien conseiller fiscal.

La relation est donc relativement durable, jusqu’à ce que vous remarquiez des erreurs (nous y reviendrons dans un instant) et que vous trouviez le temps de changer de conseiller fiscal en plus des affaires courantes de votre entreprise. Mais ne vous inquiétez pas, si vous trouvez quelqu’un qui vous accepte comme client, le changement est relativement rapide, du premier entretien au début est peut-être de 7 à 14 jours.

Grâce à la comptabilité numérique, le changement de conseiller fiscal est possible en 24 heures si le mandat est accepté par un cabinet d’avocats.

Charge financière mensuelle et excessive – risque numéro 2

Bien sûr, les conseillers fiscaux ne travaillent pas gratuitement. Lorsque vous examinez les coûts d’un conseiller fiscal, vous tenez également compte de deux valeurs.

Facteurs de coût : 1) Services réguliers et 2) Services supplémentaires

Facteur de coût 1 : services réguliers – Les services de base, c’est-à-dire la tenue de vos livres et la comptabilité financière, sont généralement calculés en fonction de la valeur d’usage. La valeur d’usage signifie que les coûts mensuels sont basés sur le montant de votre chiffre d’affaires. Plus vous faites du chiffre d’affaires, plus vous payez. Les frais sont calculés selon un barème officiel. En outre, les conseillers fiscaux ont une petite marge, à la hausse comme à la baisse.

Cela signifie que vous payez une valeur fixe en fonction du chiffre d’affaires que vous réalisez. Néanmoins, les offres de différents conseillers fiscaux peuvent différer, car elles comportent un pourcentage de marge.

Facteur de coût 2 : services supplémentaires – En plus de vos coûts mensuels de base, il existe également des services supplémentaires, par exemple le conseil, mais aussi l’état financier annuel qui est facturé en sus. C’est là que réside le facteur de risque : combien de conseils sont bons, combien sont mauvais pour vous et votre entreprise ? Il n’y a pas de réponse générale à cette question. Parce que, en fonction de vos connaissances et de votre intérêt pour le monde des affaires, l’idéal serait de ne consacrer qu’une ou deux heures par mois. Ici, consultation signifie déjà demande de renseignements. Presque chaque minute est facturée. Si votre conseiller fiscal vous parle au téléphone pendant 10 minutes, qu’un employé doit ensuite être informé (5 minutes), que des documents sont obtenus pendant 20 minutes supplémentaires, qu’une décision est prise et qu’un appel est retourné, une heure de temps supplémentaire a déjà été consacrée à une seule question. À 120 euros de l’heure, cela devient rapidement une question pertinente pour les jeunes entreprises.

Vous avez donc deux facteurs de coût et surtout les services supplémentaires peuvent rapidement s’additionner. Si vous avez recours à de nombreux conseils, ce qui est le cas de nombreux fondateurs, chaque minute est facturée. Si vous prenez comme base un taux horaire de 120 euros et que vous ne prenez qu’une heure supplémentaire par semaine, 4 heures de conseils supplémentaires (en un seul rendez-vous ou étalées) vous coûteront 600 euros. Ce n’est peut-être pas un problème pour une grande société anonyme, mais c’est beaucoup d’argent, surtout au début, dans la phase de démarrage.

Exemple de calcul : coûts supplémentaires dus au conseil

Voici à nouveau, en résumé rapide et simple, le calcul des coûts supplémentaires, grâce aux services de conseil.

• Taux horaire du conseiller fiscal : 120 euros
• Effort supplémentaire / semaine : 1 heure
• Frais supplémentaires mensuels : + 600 euros
• Frais supplémentaires annuels : + 7 200 euros

Si une SARL a été fondée avec un capital de départ de 25 000 euros, un poste de 28,8 % du capital social, en plus des frais de tenue régulière de la comptabilité.

Le conseil est important, mais faites attention aux questions en pointillé et soyez préparé, par exemple en faisant vos propres recherches, cela permet de gagner du temps.

Des conseillers fiscaux malhonnêtes ? Trop de conseils

Si vous avez un conseiller fiscal moins réputé et que vous travaillez régulièrement 10, 12 ou même 15 heures supplémentaires par mois, ce qui ne semble pas beaucoup au début, sur l’ensemble du mois, le risque se transforme rapidement en danger. Cela nous amène au risque 3, la conséquence : perdre de l’argent en raison de frais généraux et de taxes trop élevés.

Perdre de l’argent à cause de mauvais conseils ou de l’absence de conseils – Risque 3

En raison d’un manque de communication (risque 1), de frais trop élevés pour trop de conseils (risque 2) ou même d’un manque de connaissances, vous perdez de l’argent à réinvestir et d’autres avantages fiscaux.

Trop d’argent versé, des avantages fiscaux, vous ne pouvez plus en bénéficier par la suite, d’où l’importance d’avoir un bon conseiller à ses côtés.

La formation de conseiller fiscal est relativement simple, ce n’est pas une formation longue, étatique ou une étude, la formation pour devenir conseiller fiscal se fait dans le cadre d’un cours, suivi d’un examen. Dans l’ensemble, il s’agit de l’administration des impôts, et non de leur conception.

La formation à temps plein dure (seulement) 2 mois

Personne n’apprend les subtilités du système fiscal en 2 mois, il s’agit plutôt de la soumission correcte des données mensuelles et annuelles.

De nombreux conseillers fiscaux transmettent également leur travail à des employés qui ne s’intéressent ensuite guère aux clients individuels, par exemple parce que ces employés sont surchargés de tâches. En conséquence, l’œuvre est traitée, c’est-à-dire administrée à nouveau, et non conçue. Si vous engagez un conseiller fiscal qui n’attache pas beaucoup d’importance à la communication, notamment en matière de conseils fiscaux, vous perdrez rapidement beaucoup d’argent, en commençant par les déductions fiscales et en terminant par la structuration fiscale des différentes formes juridiques.

Engager un conseiller fiscal : erreurs + 3 conseils

Résumons une fois de plus les quatre risques centraux :

1. Coopération intensive et régulière ; implique un engagement et du temps pour les changements de conseillers fiscaux.
2. Montant des coûts mensuels et supplémentaires ; argent manquant pour le réinvestissement
3. À long terme : perte d’argent (payer trop d’impôts, plus les frais du conseiller fiscal, manque de réinvestissement) en raison d’une qualité/quantité insuffisante de conseils.

Source : Lukinski.de, conseiller fiscal pour les entreprises

Cela conduit à la question suivante : comment trouver un bon conseiller fiscal ?

Trouver un conseiller fiscal : 3 conseils

Dois-je faire appel à un conseiller fiscal ? Quelles sont les tâches d’un conseiller fiscal ? Combien coûte un conseiller fiscal ? Vous trouverez ici les réponses à vos questions et bien d’autres informations sur le thème des conseillers fiscaux à proximité, la recherche de conseillers fiscaux, les coûts, les tâches, la comptabilité financière, les états financiers annuels et les impôts en général – mais commençons par le début.

• Trouver un conseiller fiscal : 3 conseils

Conseiller fiscal près de chez vous

Conseiller fiscal près de chez vous – Trouver un bon conseiller fiscal près de chez vous ? Nous avons parcouru l’internet pendant des jours pour trouver les meilleures recommandations de conseillers fiscaux dans votre région : Hambourg, Berlin, Cologne, Düsseldorf, Munich, Stuttgart & Co. pour votre déclaration d’impôt sur le revenu des particuliers ou votre comptabilité plus complexe pour les entreprises, de la comptabilité financière mensuelle aux états financiers annuels. Y compris les adresses, les numéros de téléphone et le site web.

• Conseiller fiscal près de chez vous

Le conseil fiscal expliqué simplement : 7 domaines

Les tâches d’un conseiller fiscal diffèrent selon les tâches que vous assumez vous-même. Les principales tâches d’un conseiller fiscal sont la tenue de la comptabilité, la comptabilité financière, la comptabilité des salaires, les états financiers annuels et, bien sûr, des conseils généraux sur les impôts et l’optimisation fiscale.

Si vous vous intéressez aux processus et aux différents domaines de responsabilité, vous êtes au bon endroit. Découvrez les risques liés au recours à un conseiller fiscal, ainsi que trois conseils pour trouver un bon, très bon conseiller fiscal. Ensuite, nous vous donnerons un aperçu de la coopération quotidienne avec votre conseiller fiscal.

7 tâches typiques des conseillers fiscaux dans les entreprises :

1. Conseils sur la préparation et la structuration des impôts
2. Tenue de livres et comptabilité financière
3. Comptabilité et paie des salaires
4. Compte de profits et pertes (EÜR)
5. Déclarations fiscales (nous y reviendrons plus tard)
6. Audits des avis d’imposition
7. Représentation auprès du bureau des impôts et du tribunal

Source : Lukinski.de, conseiller fiscal pour les entreprises

Pourquoi est-il si important de trouver un bon conseiller fiscal de bonne réputation ?

Chaque euro qui n’est pas dépensé en impôts peut être réinvesti et générer de nouveaux rendements (bénéfices).

Cela signifie que si vous payez trop d’impôts, vous perdez votre argent. Vous ne pouvez pas l’utiliser pour de nouvelles idées et de nouveaux projets, qui vous apportent à leur tour plus de profits et de richesse. C’est pourquoi un bon conseiller fiscal est si important pour constituer votre patrimoine.

Tâches du conseiller fiscal : déclarations fiscales, salaires & Co.

Selon Lukinski, les 4 tâches centrales sont constituées de ces domaines sous une forme simplifiée :

1. Déclarations fiscales (déclarations mensuelles et évaluations annuelles)
2. Salaires des employés
3. Bilans (états financiers annuels)
4. Structuration fiscale (mise en place et optimisation)

Conseil : fondation, affaires courantes et développement

La chose la plus importante, surtout pour les fondateurs, est le conseil fiscal et la structuration. Les impôts ne sont pas seulement un sujet pour les grandes entreprises et les sociétés. Cela commence déjà par le salaire et les indemnités fiscales du directeur général. Dans le processus de croissance, il y a aussi des changements dans la forme juridique de l’entreprise (liste externe). Si vous envisagez un processus possible, celui-ci pourrait comprendre les étapes suivantes, par exemple, que vous traversez pas à pas en tant que travailleur indépendant.

Évolution d’une entreprise (exemplaire) :

• Entreprise individuelle
• Société entrepreneuriale (UG haftungsbeschränkt)
• Société à responsabilité limitée (GmbH)
• Société anonyme (AG)
• Holding (avec filiales)

Le conseil fiscal commence donc avant même la création de l’entreprise. Après avoir abordé des aspects simples et initiaux tels que le salaire de votre directeur général, il aborde le changement des différentes formes juridiques des sociétés.

Traitement des questions fiscales

Des consultations sur la structuration fiscale, l’élaboration de concepts d’évitement fiscal, ce n’est bien sûr pas le quotidien de la coopération. La coopération quotidienne avec votre conseiller fiscal consiste principalement à traiter les questions fiscales, qu’il s’agisse de la comptabilité des salaires, de la tenue des livres, de l’établissement des déclarations fiscales ou des demandes spéciales. Une liste de points clés en dit plus que mille mots. Voici donc un résumé de ce qu’est le « travail quotidien », les tâches du conseiller fiscal.

Les tâches du conseiller fiscal en détail :

• La comptabilité ; cela comprend la mise en place de la comptabilité, la création d’un plan comptable, la comptabilité proprement dite, l’imputation des pièces justificatives).
• Comptabilité des salaires
• Déclarations d’impôts ; cela comprend les déclarations anticipées d’impôt sur les salaires, d’impôt sur les plus-values et d’impôt sur le chiffre d’affaires.
• Préparation des déclarations d’impôts, notamment les déclarations d’impôts sur le revenu, sur les sociétés, sur le commerce, sur le chiffre d’affaires, sur les donations et les successions.
• Préparation des états financiers ; cela comprend le compte de résultat (EÜR), le bilan d’ouverture, les états financiers annuels, les états financiers intermédiaires, le bilan de liquidation et les rapports explicatifs.
• … et demandes spéciales

Pour être complet, les conseillers fiscaux aident naturellement non seulement à la création ou à la mise en place de l’entreprise, mais aussi à sa liquidation, c’est-à-dire à son insolvabilité, en cas de problème.

Dois-je faire appel à un conseiller fiscal ?

En tant qu’entreprise et indépendant, vous n’êtes pas obligé d’engager un conseiller fiscal.

Toutefois, si vous ne disposez pas vous-même d’une solide formation ou si les risques sont trop importants, par exemple parce que vous n’êtes pas une petite entreprise (avec « seulement » 5 000, 7 000 ou 10 000 de chiffre d’affaires par an), vous devez absolument compter sur le soutien d’un conseiller fiscal. Plus le taux de rotation est élevé, plus le risque de faire des erreurs est grand. Après tout, dans votre entreprise, vous n’êtes pas seulement responsable de vous-même, mais aussi de vos employés. Ils comptent sur vous, tout comme ils comptent sur le versement régulier de leur salaire.

La transition parfaite pour vos tâches !

Même si vous avez engagé un conseiller fiscal, il est utile de prendre en charge vous-même certaines tâches. En fonction du nombre de tâches que vous assumez vous-même (ou par l’intermédiaire de vos employés) dans votre entreprise, vous pouvez économiser sur les coûts du conseiller fiscal.

Quel travail vous coûte le plus cher à l’heure : les employés ou les conseillers fiscaux ?

Certains fondateurs collectent tous les reçus et les remettent ensuite au bureau, collectés mais non triés. C’est la première erreur, car c’est ainsi que le conseiller fiscal les attribue aux opérations du compte individuel. Avec 100 reçus, cela prend rapidement quelques heures supplémentaires, avec toutes les requêtes.

Vos tâches : Travailler avec des conseillers fiscaux = économiser de l’argent

Chaque heure pendant laquelle votre conseiller fiscal travaille pour vous, en dehors des tâches habituelles, entraîne un coût supplémentaire. Si vous envoyez vos documents (factures entrantes et factures sortantes) sans les trier, le conseiller fiscal ou un employé doit pratiquement tout faire. À l’inverse, si vous livrez tout ce qui est trié, attribué (document = opération de compte) et affecté, la charge de travail est minimisée.

Si vous rédigez des factures dans lesquelles, par exemple, il manque votre numéro d’identification fiscale, votre conseiller fiscal doit vous le signaler, vous devez tout modifier et renvoyer la facture. Si vous ne collectez pas vos factures triées et chronologiques, votre conseiller fiscal doit faire le travail, certains reçus ne sont pas clairs, encore des demandes, du temps et des coûts. Si vous n’utilisez pas encore la comptabilité numérique, par le biais d’un logiciel fiscal, les reçus doivent toujours être saisis à la main. Ce sont tous des facteurs qui font augmenter le coût de votre comptable.

Donc, en résumé, quelles sont vos tâches lorsque vous travaillez avec un conseiller fiscal ? Parce que :

Travailler avec le conseiller fiscal = économiser de l’argent

En gros, il y a 4 domaines dans lesquels vous devez travailler proprement.

Salaires, inscription, assurance maladie, etc.

En théorie, l’impôt vient en premier, déterminé par la comptabilité mensuelle. Mais pour nous, une chose est la plus importante : vos employés ! Car seul un bon travail d’équipe vous permettra d’obtenir de bons résultats avec votre entreprise. Par conséquent, pour nous, il s’agit avant tout des salaires, de l’assurance maladie et d’autres obligations qui garantissent une bonne et efficace équipe.

PS : Un bon travail d’équipe signifie toujours que vous êtes un bon motivateur pour vos employés.

Le point central est la transmission des données salariales, toujours le 15 du mois. Au milieu du mois ? Oui, exactement, car les données salariales doivent d’abord être traitées, souvent par des bureaux de paie externes, qui sont à leur tour mandatés par votre conseiller fiscal. Cela se produit notamment dans les petits bureaux fiscaux, lorsque les ressources en personnel nécessaires ne sont pas encore disponibles.

Cela signifie que vous envoyez toujours les salaires, les heures fixes et les heures probables au conseiller fiscal à la moitié du mois. Si vous avez des employés qui n’ont pas d’horaire mensuel fixe, vous devez extrapoler les heures de travail probables. Ces temps estimés sont ensuite compensés par les temps de travail effectifs (du mois précédent) du mois suivant.

Attention, piège à coûts inconsidérés ! Assurance maladie

L’assurance maladie ne fait pas partie des salaires et les fondateurs d’entreprises se contentent souvent ( !) de calculer la somme des salaires au lieu de voir l’ensemble des coûts encourus pour les employés.

Voici un petit exemple :

• Salaire (transfert) : 1 500 €.
• Assurance maladie : 700 euros
• Coûts pour la comptabilité des salaires : 15 €.
• Coûts salariaux centraux : 2 225 euros
• Coûts inconscients : + 32,6 %.

L’écart entre les 1 500 € calculés dans l’esprit et les 2 225 € effectivement payés est de 725 €, soit +32,6 %. Par conséquent, n’oubliez jamais que le coût des salaires et traitements comprend en fin de compte non seulement le paiement effectif à l’employé, mais aussi l’assurance maladie et les coûts salariaux qui doivent être payés en plus pour chaque employé.

Cette erreur de calcul augmente avec chaque employé. Ainsi, si, par exemple, vous embauchez directement 5 employés au moment de la création de l’entreprise par le biais d’un investissement ou d’un prêt et que vous ne surveillez pas les coûts de l’assurance maladie et de la comptabilité des salaires, vous aurez un déficit mensuel de 3 575 euros dans l’exemple de calcul. Si vous avez un prêt de 50 000 euros ou un investissement et que vous embauchez 5 employés, cela aura des conséquences rapides. Après une période de 6 mois, la perte soudaine et supposée est déjà de 21 450 euros. Les finances sont la première raison de l’échec des entreprises.

C’est là qu’une autre statistique entre en jeu : 9 entreprises sur 10 échouent au cours des 5 premières années. La raison la plus courante est le manque de financement et de ressources en capital. Soi-disant, parce que peut-être c’est juste un mauvais calcul.

C’est pourquoi il est toujours important : il faut s’intéresser aux impôts et aux taxes soi-même.

Ne laissez pas le travail (seulement) à votre conseiller fiscal !

Résumons à nouveau les salaires, les employés et l’assurance maladie :

• Soumission des données salariales avant le 15 du mois
• Présentation des heures de travail effectives et estimées (selon le type d’employé)

Taxes mensuelles : TVA, taxe professionnelle, etc.

De notre long regard sur les employés, nous en arrivons maintenant au point qui nous intéresse, les impôts mensuels ! En tant qu’entreprise (à l’exception des petites entreprises), vous êtes obligé de facturer la TVA si le destinataire de la facture se trouve dans le pays (entreprise) et toujours si le client est une personne privée.

La chose la plus importante pour les comptables et les teneurs de livres :

Chaque réservation (transaction) reçoit une affectation (document).

En d’autres termes, pour chaque reçu et retrait sur votre compte, il existe un reçu qui fournit la preuve de l’utilisation de l’argent.

Cette évaluation mensuelle détermine le montant de la TVA que vous devez payer au bureau des impôts.

Si votre chiffre d’affaires est suffisamment élevé, le bureau des impôts vous demandera de payer la taxe professionnelle pour la première fois. La taxe sur le chiffre d’affaires est un élément transitoire. La taxe professionnelle réduit votre bénéfice, la taxe sur le chiffre d’affaires ne le fait pas. Pour en savoir plus sur les types d’impôts en Allemagne, cliquez ici.

Une fois encore, les tâches les plus importantes pour vous dans la préparation de la comptabilité sont résumées :

• Un bon d’achat pour chaque réservation
• Comptabilité presque 1 mois ensemble
• Dépôt au plus tard le 10 du mois suivant (bureau des impôts, précédemment au conseiller fiscal)

Taxes annuelles : Comptes annuels

À la fin de l’année, selon la forme juridique et la structure de l’entreprise, des états financiers sont envoyés au bureau des impôts.

Si vous ne déposez pas vous-même votre déclaration fiscale, les comptes annuels seront entièrement préparés par votre conseiller fiscal.

Vos états financiers annuels fournissent des informations sur la situation financière de votre entreprise. L’état financier annuel est obligatoire pour tous les types d’entreprises et est également envoyé au Journal officiel fédéral. De cette manière, les bilans des entreprises peuvent être consultés publiquement. Cela permet aux autres entreprises de vérifier plus facilement leur solvabilité et donne au bureau des impôts un aperçu de leur situation actuelle.

À la fin de l’année, diverses déclarations doivent être soumises, en fonction de la ou des formes juridiques et de la construction de l’entreprise. Pour les indépendants, il s’agit de la déclaration de revenus ou, en général, de la déclaration de chiffre d’affaires. Comme je l’ai dit, tous ces aspects sont pris en charge par votre conseiller fiscal.

Les comptes annuels doivent être présentés au plus tard le 31 juillet. Sauf si vous êtes assisté d’un conseiller fiscal, le dépôt peut être prolongé jusqu’aux 28/29 février de l’année suivante.

Avant de passer aux 3 conseils pour trouver un bon conseiller fiscal, commençons par les risques et les dangers d’engager un mauvais conseiller fiscal.

Comparez les conseillers fiscaux : Risque à l’embauche

Vous voulez trouver un bon conseiller fiscal ! Parce que vous voulez éviter les risques et les dangers, après tout, cela vous coûtera de l’argent si vous engagez le mauvais cabinet pour votre comptabilité. En fin de compte, c’est aussi une raison pour laquelle les start-ups échouent. Les coûts de traitement, de conseil et de services supplémentaires, et bien sûr les pertes, par exemple si les avantages fiscaux ne sont pas exploités (citation ci-dessus). L’article sur Lukinski décrit trois facteurs de risque concrets, qui ne se manifestent généralement qu’après des années de coopération. Les 3 risques en un coup d’œil.

Attribuez les risques au conseiller fiscal :

1. Coopération intensive et régulière ; implique un engagement et du temps pour les changements de conseillers fiscaux.
2. Montant des coûts mensuels et supplémentaires ; argent manquant pour le réinvestissement
3. À long terme : perte d’argent (payer trop d’impôts, plus les frais du conseiller fiscal, manque de réinvestissement) en raison d’une qualité/quantité insuffisante de conseils.

Pour en savoir plus sur les 3 grands risques du commissionnement, cliquez ici :

• Engager un conseiller fiscal : 3 erreurs

Trouver un conseiller fiscal : 3 conseils

Afin de trouver un bon conseiller fiscal, l’article sur Lukinski vous donne 3 conseils pratiques pour votre recherche d’un bon conseiller fiscal dans votre région.

Ces 3 conseils vous aideront à trouver un conseiller fiscal :

1. Ne cliquez pas sur l’annonce dans les résultats de recherche (allez directement à la page 2).
2. Evaluation sur les portails en ligne (plus de 5 avis)
3. Expériences et recommandations d’entrepreneurs ayant réussi

Évitez les publicités dans les résultats de recherche et les portails

Tout d’abord, ne cliquez jamais sur les publicités, car ces résultats de recherche ne sont pas de qualité. Les publicités sont là uniquement parce que de l’argent est versé pour elles. L’argent dépensé en publicité doit, bien entendu, être récupéré. Les coûts pour le conseiller fiscal sont déjà en hausse, car le marketing est coûteux. Ce n’est peut-être pas non plus le meilleur bureau des impôts, après tout, il faut encore recruter des clients. Le bouche à oreille ne suffit pas pour acquérir de nouveaux clients par le biais de recommandations, c’est-à-dire par l’intermédiaire de clients satisfaits.

Des notes de qualité et de quantité

Le conseil numéro 2 concerne l’évaluation dans les portails en ligne. Ici, vous devez prêter une attention particulière au fait qu’il existe un nombre relativement important d’avis. Acheter des critiques est assez facile. Pour seulement 19 dollars, vous pouvez trouver des avis réels dans les moteurs de recherche et sur les réseaux sociaux. Par conséquent, vous devez, d’une part, comparer le nombre d’avis avec ceux d’autres bureaux et, d’autre part, lire ou même parcourir les avis. Un simple « très bien » pourrait également être acheté.

Les expériences de conseillers fiscaux d’autres entrepreneurs qui ont réussi

Le conseil numéro 3 est le plus sûr : demandez à des entrepreneurs expérimentés et prospères de votre région qui peuvent vous donner de bonnes recommandations. Un autre avantage est que vous avez une porte ouverte sur le cabinet. Comme les bons conseillers fiscaux n’attendent pas de nouveaux clients, ils ont suffisamment de demandes par le biais de recommandations.

Voici un bref résumé des 3 conseils pratiques pour trouver un bon conseiller fiscal :

1. Ne cliquez pas sur l’annonce dans les résultats de recherche (allez directement à la page 2).
2. Evaluation sur les portails en ligne (plus de 5 avis)
3. Expériences et recommandations d’entrepreneurs ayant réussi

Conclusion : trouver et engager un conseiller fiscal

C’est ainsi que nous avons abordé la question de la recherche et du recrutement d’un conseiller fiscal. Alors n’oubliez pas, ne laissez pas le travail (seulement) à votre conseiller fiscal ! Plus vous comprenez et faites, moins vous payez pour le comptable et plus il vous reste d’argent ou de bénéfices à réinvestir.

Vous avez appris beaucoup de choses sur le travail en commun, de la comptabilité et des salaires mensuels aux comptes annuels de votre entreprise. Ainsi que les 3 plus grands risques et 3 conseils pour ne pas faire d’erreur dans le choix d’un comptable.

Vous trouverez plus d’informations sur ce sujet dans la source de l’article sur Luinski.de : Steuerberater.

Coûts et facturation

Quel est le coût horaire d’un conseiller fiscal ? Comment sont calculés les honoraires du conseiller fiscal ? Combien doit coûter un conseiller fiscal ? Et combien coûte un conseiller fiscal pour les petites entreprises ? Si vous n’avez pas encore fait l’expérience d’un conseiller fiscal, nous vous proposons ici les coûts et prix officiels de la Chambre fédérale des conseillers fiscaux. Astuce ! Sous l’explication de la valeur des honoraires, vous trouverez le tableau des coûts pour 100 000, 200 000 et 500 000 euros – c’est ce que coûte / gagne votre conseiller fiscal !

• Coûts des conseillers fiscaux

Les erreurs : 3 risques pour votre entreprise

Engager un conseiller fiscal / Erreurs – Vous voulez trouver un bon conseiller fiscal ! Parce que vous voulez éviter les risques et les dangers, après tout, cela vous coûtera de l’argent si vous engagez le mauvais cabinet pour votre comptabilité. Les coûts de traitement, de conseil et de service supplémentaires et, bien sûr, les pertes, par exemple, si les avantages fiscaux ne sont pas exploités (citation ci-dessus). L’article sur Lukinski décrit trois facteurs de risque concrets, qui ne se manifestent généralement qu’après des années de coopération. Les 3 risques en un coup d’œil.

• Engager un conseiller fiscal : erreurs

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