Louer + acheter à Potsdam : construire & rénover – Interview d’un agent immobilier

Agent immobilier Interview à Potsdam – Vous souhaitez acheter ou louer une maison ou un appartement à Potsdam ? Mais il vous manque encore le bon savoir-faire ? Vous vous demandez quels sont les frais à payer et quel est le meilleur type de bien immobilier pour investir ? Alors vous êtes au bon endroit. Nous nous sommes entretenus avec un agent immobilier de Potsdam pour tout savoir sur le marché immobilier actuel. Pour commencer, il est important de trouver le bon type de bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’un duplex, vous devez être satisfait à long terme. Des sujets passionnants sur les frais annexes, les recommandations et les quartiers populaires de Potsdam vous attendent. Retour à l’aperçu : Agent immobilier Potsdam. En outre, en Allemagne dans notre article : Agent immobilier Allemagne.

Louer, acheter, habiter à Potsdam

Notre partenaire d’interview, s’est spécialisé dans la médiation, la vente et la location de biens immobiliers à Potsdam et dans ses environs. Lors d’une interview, nous avons parlé des quartiers attrayants, des possibilités de financement et du marché immobilier actuel. Vous y apprendrez tout sur l’achat d’un premier appartement, les différents types de maisons et les types d’appartements.

Potsdam en un coup d’œil :

Potsdam de près :

Les loyers : Charges locatives

Vous avez décidé de louer ou même de mettre en location une maison ou un appartement à Potsdam ? Dans ce cas, vous devez absolument en savoir plus sur l’aménagement des chambres à coucher et l’aménagement exclusif des terrasses.

Acheter des biens : Placement de capitaux

Trouvez votre nouveau logement dans des quartiers attractifs de Potsdam et évitez de graves erreurs lors de votre achat ! Découvrez dans cet article ce que vous devez absolument savoir avant d’acheter ! Vous êtes également intéressé par d’autres villes ? Nous avons sélectionné pour vous d’autres villes intéressantes, comme Düsseldorf, Aix-la-Chapelle et Duisbourg.

Interview – Tout sur le marché immobilier de Potsdam

Vous êtes à la recherche d’un bien immobilier à Potsdam ? Mais vous vous demandez quels sont les quartiers les plus populaires pour y habiter, s’il est préférable de louer ou d’acheter actuellement ou quels sont les frais annexes et les impôts à Potsdam ? Alors vous êtes au bon endroit. Car nous avons parlé avec un agent immobilier qui répond à toutes vos questions sur l’immobilier à Potsdam.

Sebastian Wicke : Interview d’un agent immobilier

FIV : Avant de parler de Potsdam et de son marché immobilier, ainsi que de vos recommandations pour les locataires et les acheteurs, nous aimerions en savoir un peu plus sur votre agence WS Immoconsult Wicke. Pourriez-vous résumer brièvement à nos lecteurs ce que fait votre agence et dans quoi vous vous êtes spécialisé ?

Sebastian Wicke : Depuis plus de 22 ans, je travaille dans toute l’Allemagne sur tous les types de biens immobiliers, mais j’ai commencé dans le domaine de la construction et de l’immobilier commercial. Après quelques années seulement, l’immobilier résidentiel est venu s’y ajouter et, entre-temps, nous ne nous considérons pas seulement comme un agent immobilier local pour Berlin et le Brandebourg, mais aussi comme un professionnel de l’immobilier compétent avec un réseau national pour pouvoir aider nos clients de manière optimale à chaque demande.

Nos clients apprécient nos actions contraignantes et surtout rapides et qualifiées. Nous vivons essentiellement de notre bonne réputation et des recommandations de clients satisfaits pour Potsdam et pour nos activités berlinoises. Notre gamme de services est vaste et s’adapte régulièrement aux exigences actuelles – c’est ainsi que nous servons depuis des années le marché en plein essor de l’immobilier meublé, le « logement temporaire ».

Parmi nos services principaux, on trouve bien sûr les classiques tels que

Vente et location de biens immobiliers de tous types, qu’il s’agisse de biens résidentiels ou commerciaux, qu’il s’agisse de nouvelles constructions ou de biens existants, qu’il s’agisse de biens d’investissement ou de biens à usage personnel.

Bien entendu, nous maîtrisons également la vente discrète sur demande et réalisons également des opérations off-market plus importantes lors de la vente de logements collectifs. Nous sommes heureux de disposer d’une large clientèle avec des profils de recherche de toutes sortes, ce qui est très utile et agréable. Pour nous, le client est toujours roi. C’est pourquoi nous tenons à être joignables le week-end ou le soir, lorsqu’il y a plus de temps et de tranquillité, selon les besoins.

En règle générale, nos clients sont occupés par leur propre travail pendant la semaine et n’ont ni le temps ni les nerfs pour des rendez-vous en semaine ou en soirée. Si le bien immobilier se trouve dans l’obscurité, il est moins agréable de se faire une première idée. De plus, le partenaire ou la famille souhaitent souvent jeter un coup d’œil à l’objet de leur convoitise afin de prendre une décision commune. C’est pourquoi notre équipe se déplace souvent le samedi ou le dimanche.

Maison individuelle à Potsdam :

Biens immobiliers populaires en Potsdam

FIV : En tant qu’agent immobilier à Potsdam, quels sont vos biens préférés ?

Sebastian Wicke : Bien sûr, nous prenons plaisir à chaque projet, car aucun objet ni client ne ressemble à un autre et des tâches individuelles et des « rapprochements » d’acheteurs et de vendeurs ou de bailleurs et de locataires nous attendent toujours. Nous ne cessons jamais d’apprendre, ce qui rend les choses d’autant plus passionnantes. Personnellement, l’immobilier résidentiel vacant, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location, est à chaque fois un plaisir particulier.

Vivre la transition entre les anciens propriétaires/bailleurs et leur histoire avec le bien immobilier et voir la joie d’un nouvel acheteur/locataire est un processus passionnant et intéressant. Nous nous réjouissons à chaque fois de pouvoir aider à réaliser le rêve d’un logement et d’accompagner le parcours depuis la visite jusqu’à la remise du bien et même après. L’immobilier d’investissement est alors moins émotionnel, même si l’intention n’est pas moins passionnante.

Quartiers d’avenir : Bornstedt & Krampnitz

FIV : Quartiers pour célibataires, familles & Co. – Pour ceux qui n’habitent pas encore à Potsdam et qui veulent s’y installer, quels quartiers ont de l’avenir ? Où devrait-on s’installer à Potsdam si l’on veut vivre agréablement ?

Sebastian Wicke : Pour chacun, un « bel habitat » est une question et une solution individuelles que nous devons d’abord élaborer avec nos clients. L’un veut du vert et du calme, l’autre de l’urbanité et de l’animation devant sa porte, le troisième de la convivialité pour les familles avec une bonne connexion à Berlin. Et Potsdam peut faire tout cela ! Il y a une situation pour chacun.

Qu’il s’agisse d’une belle vieille ville historique, de culture, de zones historiques avec une peinture moderne et délicatement rénovée comme sur le Nouveau Marché, de quartiers nouvellement construits comme Bornstedt, Neu Fahrland ou bientôt Krampnitz – il est toujours possible de découvrir de nouveaux quartiers à Potsdam ou d’en percevoir de nouveaux, car toute la ville est en mouvement. Chaque microsite est différent pour chacun. Mais c’est Babelsberg qui se distingue actuellement, un quartier qui a toujours été recherché et qui l’est de plus en plus.

Une vue sur Bornstedt :

Il se développe très rapidement et avec courage, comme le montre la planification autour du Filmpark. Le projet de Daniel Libeskind, qui vient d’être publié, pour un nouveau complexe ressemblant à une tour a certainement suscité une grande attention. Mais la zone autour de la gare centrale de Potsdam, avec le site RAW et la Speicherstadt, montre également comment la ville se développe.

Salle de séjour dans une maison individuelle :

Évolution des prix des biens immobiliers actuels

FIV : Les loyers sont un grand sujet dans toute l’Allemagne. Comment le marché immobilier et les prix des loyers évoluent-ils à Potsdam ces dernières années et comment évolueront-ils à l’avenir ?

Sebastian Wicke : Comme dans toute l’Allemagne, les loyers à Potsdam ont bien sûr augmenté rapidement ces dernières années en raison de nombreux facteurs et ont parfois plus que doublé au cours des dix dernières années pour les nouveaux contrats. En raison des demandes de recherche quotidiennes très élevées chez nous, je ne vois pas de changement dans un avenir proche. La demande de logements de tous types est là et augmente, qu’il s’agisse d’un appartement d’une pièce ou d’un appartement de six pièces.

L’augmentation des loyers s’applique à chaque objet, quelle que soit sa catégorie de prix. Pour chaque objet, nous pouvons néanmoins observer à chaque fois un grand nombre de locataires adéquats, de sorte que nous pourrions attribuer immédiatement chaque maison ou chaque appartement à plusieurs reprises, avec parfois de longues listes d’attente. Potsdam n’a pratiquement pas de quartiers vraiment mal situés, tout est possible.

Types de biens immobiliers : recommandation pour les jeunes couples et les célibataires

FIV : En Allemagne, on loue plus qu’on n’achète. Que recommanderiez-vous à un jeune couple ou même à une personne seule, de louer ou d’acheter à Potsdam ?

Sebastian Wicke : La location ou l’achat doivent être considérés individuellement pour chaque client et dépendent également des moyens personnels et surtout du projet de vie. Nous avons des clients à qui nous ne conseillerions jamais d’acheter, car ils sont souvent « sur le départ » pour des raisons professionnelles et déménagent dans une toute autre région au bout d’un ou deux ans. Néanmoins, même pour un célibataire, il vaut la peine de réfléchir à la propriété si l’avenir est prévisible pour les 3-5 prochaines années.

Pour ceux qui ont du capital en réserve et qui cherchent de toute façon quelque chose, l’achat est la meilleure option pour placer le capital de manière sûre, économiser le loyer et profiter de l’évolution des prix de + 6 à + 11 % par an lors d’une vente ultérieure. Avec les taux d’intérêt historiquement bas actuels, c’est encore idéal. À condition bien sûr d’acheter le bon objet dans les bons coins.

Erreurs typiques des premiers acheteurs

FIV : Celui qui loue à Potsdam est relativement flexible et peut déménager si nécessaire. Celui qui achète un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement en copropriété, est au moins lié à long terme à l’objet par le crédit ou le financement. D’après votre expérience d’agent immobilier, quelles sont les erreurs typiques des primo-accédants et comment peut-on les éviter ?

Sebastian Wicke : En principe, la flexibilité n’est pas forcément limitée, même en cas d’achat. Il y a l’option de la location ultérieure et en général, avec le marché actuel des taux d’intérêt, cela couvre toujours la charge du prêt, les frais de la maison et il reste en général un petit excédent pour les imprévus à épargner. La première erreur est souvent de faire l’économie d’un expert neutre pour un contrôle rapide lors de l’achat AVANT le rendez-vous chez le notaire, si l’on n’a jamais eu affaire à l’immobilier et si l’on n’a pas déjà développé soi-même un œil pour cela.

Cuisine dans une maison individuelle dans la région de Potsdam :

Tout vendeur sérieux l’admet et ce n’est en aucun cas une mauvaise chose, bien au contraire. Pour les biens immobiliers de qualité, une expertise neutre souligne plutôt la qualité du bien. Il y a toujours des petites choses, mais il s’agit ici des gros dégâts négligés qui peuvent être financièrement ruineux. Au total, cela représente un investissement vraiment raisonnable de 600 à 1000 euros, compte tenu de l’ampleur de l’investissement, et le client peut tout de suite dormir plus tranquillement avec un avis d’expert lorsqu’il se rend chez le notaire. L’erreur suivante commise par le premier acheteur se situe souvent au niveau du financement.

Je ne peux que recommander d’utiliser des portails financiers en plus de la banque habituelle et de demander à des conseillers financiers/courtiers en crédit indépendants. Cela permet d’économiser des sommes à cinq chiffres sur la durée et, avec un bon conseil, même sur la durée. Ne jamais accepter la première offre telle quelle. D’autres erreurs sont les personnalisations trop importantes ou les goûts très « spéciaux » lors de la première acquisition : le carrelage multicolore, la cuisine rouge ou jaune ou les fenêtres dans des couleurs à la mode lors de la construction. Cela nous rattrape tous lors de la vente – cela coûte de l’argent au vendeur et rend les conditions de vente plus difficiles pour nous.

Impôts et charges dans la région de Potsdam

FIV : Le prix d’achat d’un bien immobilier est une chose, mais à quels frais annexes et à quelles taxes les acheteurs doivent-ils s’attendre à Potsdam ?

Sebastian Wicke : En ce qui concerne les frais annexes, la plupart des coûts sont malheureusement réglementés par la loi, vous ne pouvez donc malheureusement pas passer à côté des coûts suivants, qui sont fixés : Ce sont dans le Brandebourg 6,5 % d’impôt sur les acquisitions foncières (d’ailleurs le taux maximum en Allemagne, la Bavière a 3,5 %), les frais de notaire et de registre foncier d’environ 1,5-2 % sur le prix d’achat dans l’acte notarié, ces frais sont également réglementés par la loi.

Au moins en ce qui concerne les frais de courtage, quelque chose a été fait pour soulager l’acheteur. Il a été réglé par la loi et de manière uniforme au niveau fédéral que, depuis fin 2020, le partage proportionnel des frais de commission entre le vendeur et l’acheteur se fait à parts égales, en règle générale entre 3 – 3,57% TTC. (par partie) sur le prix d’achat pour les maisons individuelles et les appartements en copropriété, a été convenu. Les terrains et les immeubles collectifs en sont exclus. Là, il s’agit généralement d’une commission d’acheteur, qui peut d’ailleurs parfois être négociée, ce que beaucoup ignorent. Un bon agent immobilier ne fait pas échouer une transaction et trouve une solution équilibrée pour tous. Osez en parler.

Aperçu des charges :

• 6,5 % Impôt sur les mutations immobilières
• 1,5 – 2 % Frais de registre foncier + notaire
• 3 – 3,57 % de commission

Appartement & maisons comme investissement : acheter et louer

FIV : Quartiers de Potsdam pour l’investissement immobilier – Venons-en encore à l’immobilier comme investissement à Potsdam, pour ceux qui veulent acheter et louer. Si notre*lecteur* se décide pour l’achat, suivi de la location : Quels sont les 2 quartiers ou satellites autour de Potsdam que vous recommanderiez à un acheteur pour son investissement à Potsdam ? Selon vous, où se trouvent les plus grandes chances d’avenir ?

Sebastian Wicke : L’installation de captage à Potsdam est passionnante, car la région de Potsdam ne peut certes plus vraiment être qualifiée de « bon marché », mais Munich ne l’a jamais été non plus et n’a évolué que dans une seule direction ces dernières années. Je reste très optimiste pour la région de Potsdam et je dois malheureusement laisser s’envoler l’espoir d’une « bulle ». Celle-ci ne peut être observée avec prudence, si tant est qu’elle le soit, que dans le cadre de projets isolés ou dans des micro-sites et dans le segment supérieur des prix élevés.

Salle à manger et salon en un :

Grâce au bon développement économique de l’espace métropolitain de Berlin avec son boom des start-ups et les investissements dans l’environnement avec Tesla ou Microvast et leur effet magnétique, que nous ressentons déjà clairement, ainsi que grâce à la formidable position en tant que site scientifique et universitaire avec SAP et l’université de Potsdam et sa croissance, Potsdam reste un investissement passionnant et rentable. Chaque année, il y a de nouveau une lutte pour les logements et il manque de tout, mais surtout de logements étudiants abordables et de logements simples en général, car la demande ne cesse d’augmenter.

Bien que l’on construise beaucoup plus à Potsdam qu’à Berlin, il n’y a pas de saturation en vue. Après l’investissement, il est bien sûr décisif de bien choisir les locataires pour que cela soit un plaisir. Nous nous occupons d’ailleurs aussi de la location ! Depuis le début de la pandémie Corona, nous ressentons également une pression supplémentaire et accrue de la part des Berlinois qui veulent quitter la « ville étroite et tendue » et qui recherchent une meilleure qualité de vie grâce à plus d’espace avec un bureau à domicile et des moments de détente avec style à Potsdam et dans les environs. Il est désormais possible d’avoir une chambre de plus et un jardin ou un balcon plus grand dans la ville plus calme et élégante de Potsdam.

D’autant plus qu’avec l’augmentation du télétravail, le nombre de trajets domicile-travail a diminué et que le trajet jusqu’à Berlin ne représente plus que 2 à 3 fois par semaine. Des sites alternatifs peuvent être trouvés dans les environs et sont encore abordables. Michendorf ou Beelitz sont bien desservis par les autoroutes, les liaisons ferroviaires seront améliorées dans un avenir proche et il y a beaucoup de nature et de possibilités de loisirs pour la famille. Il s’y est passé beaucoup de choses ces dernières années, les vieilles villes ont été revitalisées, modernisées et embellies, des écoles et des crèches ont vu le jour et l’infrastructure a été largement développée. D’ailleurs, l’exposition horticole régionale débutera le 1er avril 2022 à Beelitz, ce qui vaut doublement la peine d’y jeter un coup d’œil.

Estimation des courtiers : l’immobilier a de l’avenir

FIV : Selon vous, quel type d’immobilier a de l’avenir à Potsdam, dans quoi devrait-on investir ? Petit, grand, existant, neuf ?

Sebastian Wicke : Il est clair que ce sont les petits appartements qui manquent depuis des années. Des appartements de 1 à 3 pièces dans presque tous les quartiers, volontiers dans des immeubles anciens rénovés, des bâtiments existants de bonne qualité ou des constructions neuves modernes, si elles ne sont pas trop chères. C’est aussi là que la hausse des prix au m² est la plus élevée. La proportion de célibataires augmente également à Potsdam et la pression exercée par l’université de Potsdam avec ses étudiants ou les sites scientifiques implantés avec de jeunes spécialistes qui viennent de s’installer à Potsdam pour divers projets, est constante. Les appartements meublés sont également un thème récurrent et peuvent être rentables si la location est réglementée et que le prix de départ n’est pas trop élevé.

Chambre à coucher dans un appartement de Potsdam :

Premiers pas et conseils

FIV : Une dernière question – Vous avez cité les erreurs typiques lors de l’achat d’un bien immobilier. Beaucoup achètent, mais certains veulent aussi vendre. En tant qu’agent immobilier expérimenté à Potsdam, quels conseils pouvez-vous donner à ceux qui vendent un bien immobilier pour la première fois ? Quelles sont les premières étapes et comment réussir à vendre un bien immobilier à Potsdam ?

Sebastian Wicke : Le moment ne peut pas être plus idéal pour une vente. Il y a une pression sur le marché en raison de la rareté des stocks, de l’arrivée de nouveaux habitants et des faibles taux d’intérêt. Toute personne qui possède depuis quelques années déjà un bien immobilier à Potsdam ou dans les environs a fait tout ce qu’il fallait et est propriétaire d’un petit ou d’un grand patrimoine – mais pour l’instant seulement sur le papier. En cas d’intention de vente, il est important de choisir soigneusement le bon partenaire et de ne pas « bricoler » soi-même, selon la devise : « Je peux passer l’annonce moi-même et mon bien immobilier sera de toute façon parti, je m’économise l’agent immobilier !

Le problème n’est pas de trouver un acheteur, mais d’évaluer correctement la valeur, de manière objective et neutre, sans influence émotionnelle ou personnelle. Bien sûr, chacun est influencé par ses propres affaires et ses propres goûts. Mais c’est aussi ce qui rend les négociations directes avec le propriétaire difficiles entre le vendeur et l’acheteur. C’est pour cela que nous sommes là, pour former une partie saine et sans jugement de valeur pour les deux parties et pour trouver le juste milieu lors des visites et des négociations. Nous essayons toujours de trouver le meilleur accord possible pour les deux parties, y compris avec nos propres idées et notre expérience.

Cuisine dans un appartement de Potsdam :

Nous n’aurions pas vendu de nombreux biens si les propriétaires et les acheteurs s’étaient rencontrés dès le départ lors de la vente ou de l’achat de leur propre maison et s’ils avaient eu des goûts, des émotions ou des souhaits différents. Un autre aspect important est que nous entamons ensuite des discussions plus approfondies avec le bon acheteur potentiel et que nous effectuons un contrôle financier et de solvabilité.

Un tout autre sujet est celui des exigences légales et des risques sans cesse croissants lors du processus de vente, de l’obligation légale du certificat énergétique et des indications du label énergétique en passant par le RGPD, les droits à l’image ou les indications de surface et les descriptions erronées dans l’exposé ou les documents manquants par la suite pour le financement bancaire de l’acheteur. Mon conseil est de choisir un partenaire fiable et des professionnels ayant suffisamment d’expérience par le biais de recommandations ou d’un peu de recherche personnelle en tenant compte des évaluations sur différents portails.

Il ne doit pas toujours s’agir d’une chaîne connue, d’un grand nom ou d’une publicité télévisée avec de belles paroles. Il est préférable d’avoir un entretien personnel plus long, voire de se rendre directement sur place. L’alchimie doit être parfaite et les qualifications professionnelles, l’historique et l’expérience locale ne doivent pas être sous-estimés. En règle générale, il n’est pas non plus très sérieux de donner un prix sur place lors du premier rendez-vous sans connaître les plans, les surfaces exactes et surtout l’état d’entretien.

Et surtout pas par mail ou par téléphone, avant même d’avoir visité l’objet ensemble. Une évaluation qualifiée nécessite une bonne documentation et une bonne connaissance de l’objet, et cela ne se fait pas en cinq minutes, comme on le promet souvent. Chaque objet est unique et n’est pas prêt à l’emploi comme une voiture d’occasion. En outre, il s’agit généralement du plus gros investissement ou de la plus grande décision de capital dans la vente qu’une personne prend dans sa vie. Cela mérite de l’attention et du temps.

Merci à Sebastian Wicke pour cette interview !

Louer, acheter, habiter à Potsdam

Le marché immobilier de Potsdam est vaste, c’est pourquoi il est important de trouver le meilleur agent immobilier pour vous. Dans notre aperçu, vous trouverez les meilleurs agents immobiliers de Potsdam, qui peuvent vous permettre de réaliser votre rêve immobilier.

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Premier logement ? Pas à pas vers l’investissement

Acheter son propre appartement – Dès que l’on emménage dans son premier appartement, c’est pour la plupart des gens : loyer, loyer, loyer. Chaque mois, on travaille de nombreuses heures pour en consacrer la plus grande partie au loyer à payer en début de mois. Il n’est donc pas étonnant que de nombreux jeunes envisagent d’acheter un appartement en copropriété le plus rapidement possible.

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