Frais d’exploitation dans l’immeuble : économiser sur les charges – liste des points les plus importants

Frais d’exploitation – Tu veux acheter un appartement, mais les frais d’exploitation sont trop élevés pour toi ? Il y a une solution à cela ! Les frais d’exploitation d’un bien immobilier, comme un appartement en copropriété, peuvent être répercutés sur le locataire. Mais lesquels de ces frais peuvent être répartis et que doit-on payer soi-même en tant que bailleur ? Découvre ici tout ce qu’il faut savoir sur les frais d’exploitation de ton prochain bien immobilier !

Frais de fonctionnement : établissement et répartition

Il est facile d’établir les coûts d’exploitation si l’on connaît la loi correspondante. Ils sont fixés par le ministère fédéral de la Justice et de la Protection des consommateurs. Nous avons listé ici tous les frais d’exploitation.

Les voici en bref :

• Charges publiques courantes
• Approvisionnement en eau
• Drainage
• Installation de chauffage et combustibles
• Installation d’eau chaude
• Installations de chauffage et d’approvisionnement en eau chaude reliées entre elles
• Ascenseur de personnes ou de charges
• Nettoyage des rues et élimination des déchets
• Nettoyage de bâtiments et désinsectisation
• Entretien du jardin
• Éclairage
• Nettoyage de la cheminée
• Assurance de biens et de responsabilité
• Concierge
• Installation d’antennes communautaires et haut débit
• Exploitation des installations pour l’entretien du linge

1. charges publiques courantes

Les charges publiques courantes d’un terrain font partie des frais d’exploitation. En font également partie les droits de mutation, qui doivent être payés quel que soit l’endroit où tu achètes et qui varient selon les Länder.

Les dépenses publiques courantes comprennent

• Impôt sur les mutations foncières

2. approvisionnement en eau

L’approvisionnement en eau d’un bâtiment fait également partie des coûts d’exploitation.

Il s’agit notamment

• Coût de la consommation d’eau
• Frais de base
• Frais de location, d’étalonnage & d’utilisation des compteurs d’eau
• Frais de calcul & de répartition
• Frais d’entretien des régulateurs de débit d’eau
• Frais d’exploitation d’un système d’approvisionnement en eau interne
• Coûts d’exploitation d’une installation de traitement de l’eau propre à l’établissement

3. drainage

Les coûts de drainage jouent également un rôle important dans les coûts d’exploitation.

Il s’agit notamment de

• Taxes pour l’évacuation des eaux usées des maisons et des terrains
• Coûts d’exploitation d’une installation non publique correspondante
• Coûts de fonctionnement d’une pompe de drainage

4. installation de chauffage et combustibles

Les coûts de l’installation de chauffage et des combustibles peuvent également être répartis entre les locataires. Quatre types de coûts d’approvisionnement en chaleur doivent être pris en compte à cet égard, d’une part l’exploitation de l’installation de chauffage centrale, y compris le système d’évacuation des fumées, l’exploitation de l’installation centrale d’approvisionnement en combustible, la fourniture commerciale autonome de chaleur, ainsi que le nettoyage et l’entretien des chauffages d’étage et des foyers individuels à gaz.

Les frais d’exploitation de l’installation de chauffage central, y compris le système d’évacuation des fumées ;

• Coûts des combustibles consommés et de leur livraison
• Coût du courant de service
• Coûts d’utilisation, de surveillance et d’entretien de l’installation
• Coûts du contrôle régulier de l’état de préparation/de la sécurité de fonctionnement, y compris le réglage par un spécialiste
• Nettoyage de l’installation et du local d’exploitation
• Coûts des mesures selon la loi fédérale sur la protection contre les immissions
• Coût de la location
• Coûts d’utilisation d’un équipement de relevé de la consommation (étalonnage, calcul & répartition)

Les coûts de fonctionnement de l’installation centrale d’approvisionnement en combustible :

• Coûts des combustibles consommés et de leur livraison
• Coût du courant de service
• Coûts de la surveillance
• Frais de nettoyage de l’installation et du local d’exploitation

Les coûts de la fourniture de chaleur à titre commercial indépendant :

• Rémunération pour la fourniture de chaleur
• Coûts d’exploitation des installations domestiques associées

Les frais de nettoyage et d’entretien des chauffages individuels et des foyers individuels au gaz :

• Coûts d’élimination des dépôts d’eau et des résidus de combustion dans l’installation
• Coûts des contrôles périodiques de l’état de préparation et de la sécurité opérationnelle
• Coût des embauches par un professionnel
• Coûts des mesures selon la loi fédérale sur la protection contre les immissions

5. installation d’eau chaude

Les coûts de l’installation d’eau chaude comprennent trois grands domaines, les coûts d’exploitation de l’installation centrale d’approvisionnement en eau chaude, les coûts de la fourniture commerciale indépendante d’eau chaude, ainsi que les coûts de nettoyage et d’entretien des appareils de production d’eau chaude.

Les frais de fonctionnement de l’installation centrale d’approvisionnement en eau chaude :

• Coûts de l’approvisionnement en eau
• Coûts du chauffage de l’eau

Les frais de fourniture d’eau chaude à titre commercial indépendant :

• Rémunération pour la fourniture d’eau chaude
• Coûts d’exploitation des installations domestiques associées

Les frais de nettoyage et d’entretien des appareils à eau chaude :

• Coûts d’élimination des dépôts d’eau et des résidus de combustion à l’intérieur de l’appareil
• Coûts du contrôle régulier de l’état de préparation et de la sécurité de fonctionnement, réglage par un spécialiste

6. installations de chauffage et d’approvisionnement en eau chaude interconnectées

Les installations liées génèrent également des coûts de fonctionnement. Ils sont à comparer avec la section 4 des installations de chauffage et la section 2 de l’approvisionnement en eau.

Il y a donc des frais pour :

• Systèmes de chauffage central
• La fourniture commerciale autonome de chaleur
• Les chauffages d’étage et les installations d’approvisionnement en eau chaude connectés

7. monte-personne ou monte-charge

L’immeuble dans lequel se trouve ton appartement en copropriété dispose d’un ascenseur ? C’est super, car non seulement tu n’as pas besoin de marcher, mais tu es aussi déchargé des frais.

Les frais courants comprennent

• Coût du courant de service
• Les frais de surveillance, d’utilisation, de contrôle et d’entretien de l’installation
• Coûts du contrôle régulier de l’état de préparation et de la sécurité de fonctionnement, réglage par un spécialiste
• Coût du nettoyage de l’installation

8. nettoyage des rues et enlèvement des ordures

Il ne faut pas non plus oublier le nettoyage devant la maison, ni l’élimination des déchets.

Les coûts occasionnés par le nettoyage des rues comprennent

• Taxes pour le nettoyage public des rues
• Coût de l’action non publique correspondante

Les coûts induits par l’élimination des déchets comprennent

• Taxes pour l’enlèvement des ordures
• Coûts des mesures non publiques correspondantes
• Coûts d’exploitation de compresseurs de déchets, d’avaleurs de déchets, d’installations d’aspiration de déchets, exploitation d’installations de collecte de quantités de déchets
• Coûts du calcul et de la répartition

9. nettoyage de bâtiments et désinsectisation

La vermine du bois a attaqué ton immeuble ? Ne vous découragez pas, les coûts de la désinsectisation peuvent également être mis à la charge du locataire.

Les coûts comprennent

• Les frais de nettoyage des parties de l’immeuble utilisées en commun par les occupants (accès, couloirs, escaliers, caves, locaux au sol, buanderies, ascenseur)

10. entretien du jardin

Un jardin doit également être entretenu. S’il n’est pas possible de s’en occuper soi-même, il faut faire appel à un jardinier.

Les coûts comprennent

• Les frais d’entretien des espaces horticoles, y compris le renouvellement des plantes et des arbustes
• L’entretien des aires de jeux, y compris le renouvellement du sable et l’entretien des places, des accès et des voies d’accès

11. éclairage

L’électricité pour les appareils électriques, en particulier l’éclairage, est l’un des coûts les plus élevés dans un bâtiment.

Ces coûts comprennent

• Coût de l’électricité pour l’éclairage extérieur et l’éclairage des parties du bâtiment utilisées en commun par les résidents

12. nettoyage de la cheminée

Les coûts du ramonage comprennent

• Taxes de balayage selon le barème applicable

13. assurance des biens et responsabilité civile

Chaque maison devrait être assurée, ce qui implique des frais courants.

Ces coûts comprennent

• Les frais d’assurance du bâtiment contre les risques d’incendie, de tempête, de dégâts des eaux et autres dommages naturels
• Coûts de l’assurance du verre
• Frais d’assurance responsabilité civile (réservoir d’huile, ascenseur, bâtiment)

14. concierge

Comme un concierge, le gardien d’immeuble est responsable de ton immeuble et est un interlocuteur pour les locataires. Mais les nombreuses tâches d’un concierge doivent être rémunérées.

Les coûts comprennent

• La rémunération, les cotisations sociales et tous les avantages en nature du concierge
• Dans la mesure où des travaux sont effectués par le concierge, les coûts des prestations de travail selon les points 2 à 10 et 16 ne peuvent pas être imputés.

15. installation d’antennes communautaires et large bande

Aujourd’hui, nous ne pouvons plus nous passer de la télévision et du Wi-Fi. Il faut payer soit une installation d’antenne commune, soit une connexion à large bande.

Parmi ces coûts induits de l’installation d’antennes communautaires, on compte

• Coût du courant de service
• Frais de contrôle régulier de leur état de fonctionnement, réglage par un spécialiste
• Redevance pour l’utilisation d’une installation d’antenne ne faisant pas partie du bâtiment
• Redevances dues au titre de la loi sur le droit d’auteur pour la retransmission par câble

Parmi ces coûts induits du réseau haut débit, on peut citer

• Coûts correspondant à l’installation d’antennes communautaires
• Abonnements mensuels courants pour les connexions à haut débit

16. fonctionnement des installations pour l’entretien du linge

Dans de nombreuses maisons, la cave abrite des buanderies ou des installations de lavage pour les habitants. Cela entraîne des coûts.

Il s’agit notamment de

• Coût du courant de service
• Les frais de surveillance, d’entretien et de nettoyage des installations
• Les frais de contrôle régulier de leur état de préparation et de leur sécurité opérationnelle
• Coûts de l’approvisionnement en eau (voir section 2)

L’étape suivante : l’examen technique

Tu as déjà soumis ton bien immobilier à un audit commercial? Super, alors passons maintenant à l’examen technique. Il ne s’agit pas ici du prix, mais de l’état de ton appartement, maison individuelle ou immeuble collectif. Tu apprendras ici tout ce que tu dois savoir sur l’examen de ta propriété et de la propriété commune avant d’acheter ton premier logement.