Entretien avec un agent immobilier à Cologne : J. Westermann parle de la location, de l’achat et du marché du logement à Cologne.

Entretien avec un agent immobilier à Cologne – En tant qu’agent immobilier et fondateur de l’entreprise Rheingold Immobilien à Cologne, Jaap Westermann a pour objectif premier d’être l’un des meilleurs agents immobiliers de la ville grâce à un service exceptionnel. Il dirige l’entreprise avec succès depuis 2007. Avant de travailler comme agent immobilier, M. Westermann a travaillé comme consultant en gestion et possède donc une grande expertise dans le domaine du marketing et de la gestion du changement. Entre-temps, il est également devenu expert dans l’évaluation des terrains non bâtis et bâtis, qu’il considère comme une qualification élémentaire d’un agent immobilier. Faisant partie du Club Compétence des professionnels de l’immobilier, et depuis 2018 même directeur régional au sein de l’Association fédérale de l’industrie immobilière (bvfi), il dispose d’un vaste réseau professionnel et échange en permanence avec ses collègues sur les moyens d’améliorer le service. Rheingold Immobilien veut se démarquer des grandes sociétés de courtage et des chaînes de franchise du secteur des services par son expertise. M. Westermann ne travaille pas avec des agents commerciaux, comme c’est souvent le cas, mais avec des employés permanents. Le professionnel de l’immobilier nous a parlé du marché immobilier de Cologne, des coûts, des conseils, des options de financement lors de l’achat d’un bien immobilier et des quartiers en plein essor de Cologne.

Les agents immobiliers de Cologne sur le marché de l’immobilier, conseils et développement

L’agent immobilier de Cologne Jaap Westermann travaille depuis plus de 13 ans en tant qu’agent immobilier à Cologne et dans la région, et est donc un expert absolu en matière d’immobilier. Il a parlé au magazine FIV des quartiers attractifs, des possibilités de financement et du marché immobilier de Cologne. Vous aussi, vous pouvez bénéficier du savoir-faire du professionnel et apprendre beaucoup de choses sur la recherche, l’achat et le financement de biens immobiliers.

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Les types de propriétés les plus populaires auprès des agents immobiliers et les projets les plus intéressants sur le plan personnel

FIV : Avant d’entrer dans les nombreux détails de la ville : en tant qu’agent immobilier à Cologne, quel type de maison/appartement préférez-vous négocier ? Y a-t-il des favoris, par exemple l’appartement normal de 3 pièces, le loft ou plutôt la propriété de luxe en périphérie ?

Westermann : Bien sûr, ce n’est pas seulement l’œil qui mange avec l’acheteur potentiel, mais aussi avec nous, les agents immobiliers. Plus la propriété et son environnement sont attrayants, plus vous en profitez. En général, plus vous pouvez imaginer qu’un bien correspond à votre propre situation de vie, présente, future ou passée, plus c’est facile, bien sûr. Dans le cas des appartements et des maisons unifamiliales, il est plus agréable lorsqu’ils sont ou deviennent vides. Ainsi, vous n’avez pas à tenir compte des besoins des locataires en arrière-plan et vous avez également de meilleures chances de faire du homestaging. Ce problème ne se pose pas pour les immeubles d’habitation.

FIV : Quelle est la propriété la plus excitante dont vous vous souvenez de vos années en tant qu’agent immobilier ?

Westermann : Les cas les plus passionnants sont certainement ceux dans lesquels les gens se comportent de manière moins harmonieuse (héritage, divorce). Ici, nous sommes heureux lorsque nous, en tant que médiateurs, souvent aussi avec les avocats des parties concernées, nous nous retrouvons en eaux calmes. Plusieurs des plus belles propriétés me viennent à l’esprit. L’immeuble avec un potentiel de développement à Deutz, l’appartement moderne de la ville à Waidmarkt, où le homestaging n’aurait jamais été possible parce que tout était si parfaitement meublé, la saisonnière dans un vieil immeuble mansardé avec terrasse sur le toit à Klettenberg dans un endroit de rêve, un appartement au 39e étage de l’Uni-Centre, où j’ai pris des photos pendant 2 heures à l’heure bleue et au coucher du soleil, et bien d’autres encore.

Mais la plus belle expérience vient avant tout des conversations avec les vendeurs et les locataires avec lesquels vous avez le contact le plus intensif. Une coopération basée sur la confiance et, par la suite, des visages heureux de la part de l’acheteur (ou des acheteurs) et du vendeur (ou des vendeurs) constituent alors les moments vraiment agréables. Quelle que soit la propriété.

« Ce n’est que si vous savez comment un bien est évalué que vous pouvez communiquer à hauteur d’yeux avec des conseillers financiers et des investisseurs expérimentés. Ce n’est que si vous savez ce qu’une banque financera dans des circonstances normales que vous saurez également combien de fonds propres sont nécessaires pour les prix de l’amant. »

Rheingold Immobilien : Site web et Youtube

Où déménager à Cologne ? Quartiers pour célibataires, familles et autres

FIV : La majorité de nos lecteurs achètent une propriété pour la première fois. Pour que nos lecteurs aient un aperçu direct de Cologne : Si quelqu’un vient de s’installer à Cologne et vous pose, en tant qu’expert de la ville, la question « Où faut-il s’installer ? », quels sont les quartiers que vous recommanderiez ?

  • Célibataire / orientation professionnelle ?
  • Familles avec enfant(s) ?
  • Les particuliers fortunés (prix de l’immobilier supérieur à 1 million) ?

Westermann : Je pense qu’il est difficile de donner une réponse générale. Comme le disent les habitants de Cologne, chaque personne est différente. Certains sont attirés par les endroits où il y a le plus d’action, d’autres recherchent l’équilibre dans le calme et la tranquillité. Pour certains, les écoles du quartier sont la chose la plus importante, pour d’autres le chemin du travail, de l’aéroport ou de la gare centrale. Certaines personnes fortunées apprécient la possibilité de se développer librement à Hahnwald, d’autres sont davantage attirées par le centre-ville.

Je recommande à tout acheteur potentiel de se poser d’abord la question : Qu’est-ce qui est important pour moi ? Dans le cas des familles, tous les membres de la famille devraient le faire. Outre l’emplacement, il convient également de noter les exigences relatives à la propriété de rêve. La deuxième question devrait être : Qu’est-ce que je peux dépenser ? Dans la troisième étape, vous devez vérifier où vous êtes prêt à faire des compromis. Le budget peut-il être augmenté après tout ? Quels sont les points concernant l’ameublement et l’emplacement qui sont « indispensables » et ceux qui sont « agréables à avoir » ? Nous avons des descriptions écrites des districts sur notre site web. Vous pouvez y découvrir ce qui rend un district spécial. Nous avons également inclus des informations sur les prix de l’immobilier provenant de notre rapport annuel sur le marché immobilier. Vous pouvez voir tout de suite si cela convient ou si des compromis semblent nécessaires.

Prix de l’immobilier à Cologne, quartiers attractifs : Acheter ou louer, comparaison des villes

FIV : Quels coûts faut-il prévoir à Cologne, pour la location et surtout pour l’achat d’un appartement ou d’une maison ? Comment compareriez-vous Cologne à d’autres villes et quels sont les quartiers particulièrement attractifs actuellement ?

Westermann : Par rapport à Berlin ou Munich, les prix d’achat à Cologne sont certainement encore modérés. Les investisseurs étrangers ont tendance à se concentrer sur ces villes, en partie en raison de l’inoccupation des biens acquis et des attentes spéculatives d’une nouvelle hausse des prix de vente. Hambourg se distingue certainement par ses activités de construction. Ici, une ville a pris la bonne direction pour remettre la demande et l’offre en phase. À Cologne, beaucoup de choses se sont déjà améliorées, mais il reste encore beaucoup à faire. Les mesures de construction actuelles ne suffisent pas à satisfaire la demande.

Le prix dépend toujours de la combinaison de l’emplacement, de l’ameublement, de l’année de construction et de l’état de modernisation. Lors de l’achat d’un appartement, il est également important de savoir à combien s’élèvent les frais de logement et combien la communauté a économisé pour les mesures à venir. En général, cependant, plus l’emplacement est central et plus l’état est bon (année de construction, modernisation), plus le prix sera élevé. Cependant, certaines rues (par exemple, les avenues avec des maisons de style wilhelminien), les zones de parc ou les emplacements directement sur le Rhin sont particulièrement attrayants.

Il n’y a que quelques endroits à Cologne qui ne sont pas demandés. Toutefois, le niveau des prix est certainement particulièrement élevé dans l’ensemble du centre-ville, dans les quartiers du sud-ouest de Cologne, de Nippes au nord, de Dellbrück et de Brück sur la rive droite du Rhin. Mais bien sûr, il y a aussi d’autres quartiers à proximité immédiate du Rhin ou juste à côté du parc. Grâce à Corona, les gens l’apprécient encore plus. Vos lecteurs trouveront des détails dans notre rapport annuel sur le marché immobilier.

Quartiers en devenir : Sülz, Klettenberg, Zollstock ou Hürth ?

FIV : Un autre regard sur ceux qui veulent investir et louer. En tant que véritable initié de Cologne, quel(s) quartier(s) connaissent actuellement une embellie et sont particulièrement intéressants pour les investisseurs en capital / les investisseurs ? Quels sont les quartiers les plus intéressants pour les propriétaires et les investisseurs ici ?

Westermann : En raison de l’étroitesse du marché, c’est certainement toujours plus intéressant là où il y a encore de fortes baisses de prix entre deux quartiers voisins. Si quelqu’un cherche à Sülz et Klettenberg mais ne trouve pas ce qu’il cherche là-bas, il n’est pas rare qu’il regarde par-dessus son nez dans le quartier suivant. Cela entraîne une hausse des prix à Zollstock et Hürth. Il en va de même pour les autres districts. En tant qu’investisseur, il faut avant tout savoir ce que vous voulez : un bien en très bon état avec de bons loyers qui peut être solidement reloué ou plutôt un bien avec un potentiel de développement (potentiel de location, de vacance et/ou d’expansion).

Quand vaut-il la peine de faire appel à un courtier ? Avantages et inconvénients

FIV : Selon les statistiques, plus de 50% des biens immobiliers à Cologne sont achetés/vendus par l’intermédiaire d’une agence immobilière. De votre point de vue : quand faut-il chercher en privé et quand faut-il faire appel à un agent immobilier professionnel pour la recherche ? Où sont les avantages et les inconvénients ?

Westermann : En tant que chercheur, vous ne devriez généralement pas vous limiter ici et simplement envisager toutes les possibilités. Je créerais des profils de recherche avec les agences immobilières où vous pensez avoir le plus de chances de trouver la propriété de vos rêves.

Je vis moi-même dans une propriété que j’ai achetée par l’intermédiaire d’un agent immobilier, et les prestations de l’agent ne m’ont pas convaincu. Mais si le prix total du prix d’achat et des frais accessoires d’acquisition (commission du courtier, frais de notaire, droits de mutation foncière) est correct, vous devriez vous lancer dans la propriété de vos rêves. Si nécessaire, avec un poing dans la poche. Le professionnalisme d’un agent immobilier se voit dans les références, la manière de travailler, l’exposé, la possibilité d’une visite virtuelle après activation par l’agent immobilier et l’exhaustivité des documents requis pour les banques.

Conseils pour les primo-accédants à la propriété : erreurs typiques commises par les primo-accédants

FIV : Comme je l’ai déjà dit, la majorité de nos lecteurs sont des primo-accédants. Quelles sont les erreurs que commettent généralement les primo-accédants ? À l’inverse, quels conseils donneriez-vous en tant qu’expert à une personne qui achète sa première propriété ?

Westermann : N’économisez pas à tort et à travers et demandez conseil si nécessaire. Il vaut mieux dépenser de l’argent à quelques reprises pour des conseils d’achat que de subir une perte importante en raison d’un prix d’achat exagéré ou de défauts flagrants qui n’ont pas été remarqués par manque de connaissances. Les zones critiques sont toujours le sous-sol et le grenier (humidité, moisissures), et les transformations du grenier, du jardin d’hiver ou du sous-sol (autorisation requise pour qu’ils deviennent des espaces habitables). Avec de bons agents immobiliers, tout devrait être en ordre, même s’il ne faut pas déduire du travail d’une bonne marque connue. La majorité des franchises et des sociétés Internet travaillent avec des indépendants. Par conséquent, vous pouvez être chanceux ou malchanceux.

Options de financement : Contrat d’épargne-logement – oui ou non ?

FIV : Quelles sont les possibilités de financement d’un bien immobilier que vous recommanderiez le plus à Cologne – ou en général – et quelles sont les options dont disposent les primo-accédants ? Combien de fonds propres devez-vous apporter avec vous et quels autres facteurs influencent le financement / la solvabilité ? Quels conseils pouvez-vous donner en tant qu’expert à partir de votre expérience ?

Westermann : Le contrat d’épargne-logement n’est que l’exception absolue ! Dans ce cas, les prestataires de services financiers gagnent une commission plus élevée, et ils sont donc heureux de le vendre. Il est préférable de parler d’abord à la banque de votre maison et à deux prestataires de services financiers, indépendants de l’immobilier, pour savoir ce qui est réaliste. Réfléchissez à l’avance à la somme d’argent dont vous avez besoin chaque mois. N’oubliez pas les paiements qui sont dus une fois par an : Vacances, réparations éventuelles ou nouveaux achats. Un bien qui vous mène au gouffre financier n’est tout simplement pas le bon pour vous.

Coûts accessoires lors de l’achat d’un bien immobilier : taxes, frais & Co.

FIV : En plus du prix d’achat, il y a bien sûr des frais annexes. Les taxes constituent un facteur important pour les acheteurs de Cologne. Quels sont les impôts auxquels les acheteurs de Cologne doivent faire face lorsqu’ils achètent une maison à la périphérie de la ville ou un appartement en copropriété dans le centre-ville de Cologne ?

Westermann : La taxe sur les mutations foncières est de 6,5 % en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, plus les frais de notaire et d’enregistrement de 1,5 à 2 %, éventuellement la commission de l’acheteur (généralement de 0 à 3,57 % – les montants plus élevés doivent être déduits du prix d’achat).

Il est préférable de comparer les coûts totaux des propriétés entre elles dès le départ. Les coûts de fonctionnement à venir sont également importants : dans le cas des appartements occupés par leur propriétaire, ces coûts sont très bien visibles dans les factures de services publics. Faites également attention au montant de vos réserves. Plus la propriété est ancienne, plus vous devez vous préparer à des mesures futures. Sinon, vous devez prévoir des frais spéciaux.

Dans le cas des maisons, il est conseillé de demander une liste des frais courants (taxe foncière, frais municipaux, fournisseurs d’énergie). À mon avis, les certificats de performance énergétique donnent souvent une image inadéquate.

  • Impôt sur les mutations foncières en Rhénanie-du-Nord-Westphalie : 6,5%.
  • Frais de notaire et d’enregistrement : 1,5 – 2%.
  • Commission de l’acheteur, si applicable : coutumier 0 – 3.57

Hausse des loyers à Cologne : les causes selon les experts

FIV : Les loyers et les prix d’achat à Cologne ont fortement augmenté ces dernières années. Quel est le facteur décisif qui favorise le plus cette évolution sur le marché immobilier de Cologne ? Recommanderiez-vous actuellement d’investir dans l’immobilier ou d’attendre ?

Westermann : Les facteurs décisifs pour le développement sont les taux d’intérêt bas – qui resteront probablement bas dans un avenir prévisible en raison des dépenses publiques élevées – une activité de construction trop faible, peu d’espaces libres disponibles et la grande attractivité des villes. Ce dernier point s’applique non seulement aux jeunes, mais aussi, de plus en plus, aux retraités qui souhaitent vivre dans un environnement où les soins médicaux sont bien assurés.

Il est passionnant de voir quels autres développements le temps nous apportera. Les familles seront-elles plus nombreuses à s’installer à la campagne ? Surtout si les bureaux à domicile sont autorisés plus souvent ? Y aura-t-il d’autres ventes de détresse à l’avenir ? Si oui, combien ? Le marché a encore beaucoup de retard à rattraper. Mais si l’offre augmente, tout ne sera pas vendu aussi facilement qu’aujourd’hui. En outre, on constate déjà que tout n’est pas financé. Les idées de prix utopiques échouent au plus tard lorsqu’il s’agit de financement.

Jaap Westermann lui-même à propos de son entreprise :

« Nous voyons notre parcours comme un voyage passionnant, avec des défis techniques toujours nouveaux, mais aussi des opportunités. Toutefois, nos clients sont toujours au centre de notre attention. Nous les traitons de manière amicale, respectueuse et personnelle, ce qui correspond à l’idée que je me fais d’un bon service.