Interview d’un agent immobilier à Düsseldorf : H. Robiné sur les prix, le marché immobilier et les conseils d’investissement

Agent immobilier Düsseldorf – Harald Robiné est l’un des agents immobiliers les plus performants de Düsseldorf. Sa société ROBINÉ Projektmanagement, basée sur le Rhin à Düsseldorf, est synonyme de courtage de biens immobiliers de qualité et de service à la clientèle de premier ordre depuis 1989. Grâce à son vaste réseau de contacts professionnels et privés, M. Robiné s’efforce de donner entière satisfaction à ses clients et de trouver le bien qui convient à chacun. Il est un économiste d’entreprise qualifié et possède de nombreuses années d’expérience en tant qu’agent immobilier. ROBINÈ Immobilien vend presque exclusivement des propriétés résidentielles dans le segment du luxe. Dans cette interview, Harald Robiné nous a parlé du marché immobilier de Düsseldorf, de sa propriété la plus spectaculaire, des coûts, des taxes et du financement immobilier. Profitez des conseils et du savoir-faire d’un expert et apprenez-en davantage sur l’immobilier et le marché de Düsseldorf ici.

L’agent immobilier Robiné parle du marché immobilier de Düsseldorf, de ses expériences et de ses conseils.

Harald Robiné s’est fait un nom avec sa société à Düsseldorf et au-delà des limites de la ville en tant qu’agent immobilier compétent et exclusif. ROBINÉ Immobilien attache une grande importance à la qualité et au service à la clientèle, et se spécialise dans le courtage de propriétés haut de gamme. Outre le courtage et la commercialisation de biens immobiliers, les services de ROBINÉ Projektmanagement comprennent également l’acquisition de terrains, la conversion et la rénovation de bâtiments existants, le développement et la gestion de projets, ainsi que la construction clé en main de nouveaux bâtiments de haute qualité dans les meilleurs emplacements de Düsseldorf.

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Au cours de l’entretien, l’agent immobilier a partagé avec nous des conseils et des astuces, il a parlé des investissements en capital et des placements, et il nous a également donné son avis sur les éléments à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier. Apprenez-en davantage sur l’immobilier à Düsseldorf et apprenez des pros !

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Une agence immobilière se présente : Types de maisons les plus populaires et propriétés les plus spectaculaires

FIV : Cher Monsieur Robiné, avant d’entrer dans les nombreux détails de Düsseldorf : En tant qu’agent immobilier à Düsseldorf, quel type de maison ou d’appartement préférez-vous négocier ? Y a-t-il des favoris, par exemple l’appartement normal de 3 pièces, le loft ou plutôt la propriété de luxe en périphérie ?

Robiné : La première propriété que j’ai vendue il y a plus de 25 ans était une villa luxueuse appartenant à un entrepreneur renommé de Düsseldorf. Grâce à mes bons contacts et à mon talent inné pour la vente, j’ai pu commercialiser le bien avec succès en peu de temps et me faire rapidement un nom à Düsseldorf. Après cela, tout s’est passé très vite, on m’a proposé une villa après l’autre à commercialiser et à inclure dans mon portefeuille.

Toutefois, cela ne signifie pas qu’aujourd’hui nous ne courtisons que des propriétés de premier ordre. Les maisons unifamiliales bien entretenues situées en banlieue font tout autant partie de notre offre que les cours à rénover, les immeubles d’habitation et les propriétés commerciales. Bien entendu, il est beaucoup plus intéressant de négocier des biens immobiliers de luxe qu’un appartement standard de trois pièces en centre-ville. Qu’il s’agisse de villas luxueuses, d’appartements de style loft ou de maisons de ville classiques, peu importe. En fin de compte, il est important que la propriété ait un certain caractère et représente quelque chose de spécial.

FIV : Quelle est la propriété la plus spectaculaire dont vous vous souvenez de vos années d’agent immobilier ?

Robiné : La propriété la plus spectaculaire était un complexe de château historique du 11ème siècle. Le locataire de l’époque était un gardien de but d’origine américaine du Borussia Mönchengladbach, Kasey Keller. La NBC a rendu visite au joueur à son domicile à plusieurs reprises. Grâce à ces activités, les médias allemands tels que WDR, RTL, etc. ont également pris conscience de mon existence et de celle du bien. À l’époque, la propriété classée était littéralement vieillissante et avait grand besoin d’être rénovée. Comme moi, l’acheteur de l’époque a reconnu le potentiel unique de cette propriété et l’a rénovée avec un grand souci du détail à des fins résidentielles privées. Il était incroyable de voir la propriété briller d’une nouvelle splendeur quelques années plus tard. Dans une ambiance qui ne laisse rien à désirer, une combinaison unique d’histoire et de modernité a été créée ici.

Où déménager à Düsseldorf ? Quartiers et conseils de l’agent immobilier

FIV : La majorité de nos lecteurs achètent une propriété pour la première fois. Pour que nos lecteurs aient un aperçu direct de Düsseldorf : Si quelqu’un vient de s’installer à Düsseldorf et vous pose, en tant qu’expert, la question « où faut-il s’installer ? », quels quartiers lui recommanderiez-vous ?

  1. Célibataire / orientation professionnelle ? Ober- et Niederkassel, Port, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal, Bilk
  2. Des familles avec des enfants ? Grafenberg, Gerresheim, Golzheim, Kaiserswerth, Lohausen, Derendorf, Bilk.
  3. Les personnes fortunées (prix de l’immobilier supérieur à 1 million) ? Meerbusch, Ober- et Niederkassel, Golzheim, Zoo

Coûts et prix pour la location ou l’achat d’une propriété à Düsseldorf + comparaisons

FIV : Quels sont les coûts auxquels il faut s’attendre à Düsseldorf lors d’une location et, surtout, lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison ? Comment compareriez-vous Düsseldorf à d’autres villes et quels sont les quartiers qui sont actuellement particulièrement attractifs ?

Robiné : Les loyers sont très variables selon les quartiers et les équipements. Les propriétés les moins chères dans les endroits simples commencent à environ 7 € par mètre carré. Ces appartements sont très simplement meublés et il y a même souvent un retard de rénovation. Même les salles de bains des années 1970 ne sont pas rares dans ces propriétés. Le ciel est la limite. Les appartements meublés bien situés, en revanche, peuvent atteindre des prix supérieurs à 30 euros par mètre carré. Bien sûr, ce sont deux extrêmes. Le loyer moyen d’un bien existant à Düsseldorf en 2020 était d’environ 11,40 € par mètre carré de surface habitable, tandis que le prix moyen par mètre carré d’un bien nouvellement construit était d’environ 14 €.

  • Les loyers varient fortement en fonction du quartier et des commodités.
  • Propriétés bon marché à partir d’environ 7 € par m²
  • Les appartements meublés de haute qualité et bien situés atteignent des prix de 30 € par m² et plus.
  • Loyer moyen pour un bien existant Düsseldorf 2020 : 11,40 € par m² de surface habitable
  • Prix moyen par mètre carré pour un bien immobilier neuf à Düsseldorf 2020 : environ 14€.

Robiné : Ce n’est pas différent pour les condominiums. Ici aussi, l’emplacement et l’ameublement déterminent le prix, bien sûr. Alors qu’un simple appartement de deux pièces en centre-ville peut être obtenu pour un peu moins de 250 000 euros, vous payez trois fois ce prix pour un penthouse bien équipé de même taille dans un endroit privilégié.

À titre indicatif : le prix moyen demandé pour les appartements existants en 2020 était d’environ 4 400 euros par mètre carré ; pour les nouveaux bâtiments, le prix moyen par mètre carré est d’environ 7 300 euros par mètre carré. Par ailleurs, le prix moyen demandé pour les maisons unifamiliales est d’environ 1,2 million d’euros.

Prix moyen de l’offre 2020 pour :

  • Appartements existants : 4 400 € par m².
  • Bâtiments neufs : environ 7 300 € par m².
  • Maisons unifamiliales : environ 1,2 million d’euros

Les raisons de la hausse des prix de l’immobilier à Düsseldorf

FIV : Les loyers et les prix d’achat à Düsseldorf ont fortement augmenté ces dernières années. Selon vous, quel est le facteur décisif qui favorise le plus cette évolution sur le marché immobilier de Düsseldorf ?

Robiné : Düsseldorf est une ville extrêmement forte économiquement dans la conurbation Rhin-Ruhr. Outre sa situation centrale, les facteurs importants sont le troisième plus grand aéroport d’Allemagne et le parc des expositions de Düsseldorf, qui accueille 24 grands salons internationaux. Düsseldorf est un site de premier plan dans les secteurs de la publicité, du brevet européen, des télécommunications et du conseil en gestion, ainsi que la « ville de la mode » en Allemagne. La capitale de notre État est une métropole tournée vers le monde. De nombreuses entreprises internationales et sociétés étrangères ont leur siège à Düsseldorf.

Le fait que la capitale de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie soit si populaire comme lieu de vie et de travail est certainement dû aussi à la qualité de vie élevée sur place. Ainsi, la métropole rhénane occupe régulièrement l’une des premières places dans différents classements destinés à évaluer la force économique et la viabilité future.

Comme dans la plupart des autres grandes villes, Düsseldorf connaît une immigration massive en provenance d’Allemagne et de l’étranger. Depuis 2010, la demande de logements a augmenté de façon permanente. Cependant, les terrains pour le développement et la construction de nouvelles zones résidentielles dans la zone urbaine de Düsseldorf sont rares. Ainsi, la faible offre de logements abordables combinée à la forte demande entraîne une hausse constante des prix à Düsseldorf.

FIV : En tant qu’expert du marché immobilier de Düsseldorf, recommandez-vous actuellement d’investir dans l’immobilier ou d’attendre ?

Robiné : En principe, je recommande toujours d’investir dans l’immobilier, car les actifs tangibles sont durables et stables et la politique de taux d’intérêt bas encourage l’achat de biens immobiliers. À cela s’ajoute l’augmentation constante de la valeur des biens immobiliers. Avec un bien immobilier, vous investissez dans votre avenir et constituez un patrimoine pour votre prévoyance vieillesse. Les coûts de location, en revanche, sont des capitaux perdus.

« Fondamentalement, je recommande toujours d’investir dans l’immobilier, car les actifs tangibles sont durables et stables et la politique de taux d’intérêt bas encourage l’achat de biens immobiliers. À cela s’ajoute l’augmentation constante de la valeur des biens immobiliers. »

Où investir en tant qu’investisseur à Düsseldorf ? Conseils de l’expert

FIV : Un autre regard sur ceux qui veulent investir et louer. En tant que véritable initié de Düsseldorf, quels sont les quartiers qui connaissent actuellement une embellie et qui sont particulièrement intéressants pour les investisseurs en capital / les investisseurs ? Quels sont les quartiers les plus intéressants pour les propriétaires et les investisseurs ici ?

Robiné : Pour les investisseurs en capital, les propriétés situées dans les endroits simples au sud du centre ville, comme Oberbilk, Wersten, Holthausen et Eller, sont particulièrement intéressantes. Ici, le niveau des prix est actuellement encore relativement bas par rapport aux autres quartiers de Düsseldorf. Les prix des immeubles d’habitation commencent déjà à environ 2 000 euros par mètre carré. Étant donné que l’on peut également s’attendre à une augmentation rapide de la valeur à l’avenir, ces sites offrent des possibilités d’investissement et de rendement particulièrement intéressantes.

Les propriétés situées dans des villes de taille moyenne telles que Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal et Stadtmitte sont également intéressantes. Ces quartiers présentent encore actuellement un niveau de prix plutôt moyen, mais sont très populaires en raison de leur situation centrale et de leur caractère urbain. Cependant, certains prix au mètre carré sont presque deux fois plus élevés que dans les endroits plus modestes.

  • Des sites simples avec un potentiel d’appréciation : Oberbilk, Wersten, Holthausen et Eller.
  • Des sites de taille moyenne qui sont très populaires : Bilk, Derendorf, Pempelfort, Düsseltal et Stadtmitte

Agent immobilier : avantages et inconvénients, coûts et quand faire appel à un agent ?

FIV : Selon les statistiques, plus de 50 % des biens immobiliers à Düsseldorf sont achetés ou vendus par l’intermédiaire d’une agence immobilière. De votre point de vue : quand faut-il chercher en privé et quand faut-il faire appel à un agent immobilier professionnel pour la recherche ? Où sont les avantages et les inconvénients ?

Robiné : De nombreux propriétaires et acheteurs sous-estiment les efforts à fournir pour vendre ou acheter une propriété. Par exemple, de nombreux documents tels que les certificats d’énergie, les plans d’étage, les informations sur la construction et les sites contaminés ou le registre foncier doivent être soumis afin de mener à bien la vente. L’agent immobilier connaît toutes ces exigences et prend en charge toutes les activités nécessaires, comme les démarches auprès des autorités. En outre, il accompagne le vendeur et l’acheteur dès le début et continue à les conseiller même après la conclusion du contrat d’achat. C’est pourquoi je conseille toujours à un profane de faire appel à un agent immobilier. Un agent immobilier réputé connaît parfaitement le marché immobilier local et aide également le client à trouver un prix d’achat réaliste.

Je ne vois pas d’inconvénients. Dans la plupart des cas, le courtier est mandaté par le propriétaire du bien. Toutefois, étant donné qu’en tant que prestataire de services, il représente également les intérêts de l’acheteur potentiel, ce dernier verse également une commission à l’agent après la conclusion d’un contrat d’achat. Une nouvelle loi, entrée en vigueur en décembre 2020, stipule qu’en cas de double conseil, le propriétaire et l’acheteur partagent à parts égales la commission du courtier, généralement 3,57 % TTC du prix d’achat notarié à l’échelle nationale.

  • Commission de courtage à l’échelle nationale, généralement 3,57 % (TVA comprise) du prix d’achat notarié.
  • Depuis la loi de 2020 : propriétaire & acheteur partagent la commission de courtage en cas de double conseil.

Erreurs courantes et conseils pour l’achat de votre première propriété

FIV : Comme je l’ai déjà dit, la majorité de nos lecteurs sont des primo-accédants. Quelles sont les erreurs que commettent généralement les primo-accédants ? À l’inverse, quels conseils donneriez-vous en tant qu’expert à une personne qui achète sa première propriété ?

Robiné : L’erreur est souvent que les biens immobiliers – pour autant que l’achat ne soit pas accompagné par un agent immobilier – sont achetés à la hâte et que l’acheteur n’a pas tenu compte, par exemple, de toutes les données techniques, d’un éventuel retard dans les rénovations et des caractéristiques particulières d’un bien. Cela peut conduire à des surprises désagréables après l’achat. Je recommande aux personnes intéressées qui ne connaissent pas la région de louer d’abord un logement, puis de prendre le temps de se familiariser avec les différents quartiers et les possibilités offertes par le marché immobilier.

Financement immobilier : fonds propres, options et recommandations du professionnel

FIV : Quelles options de financement pour un bien immobilier recommanderiez-vous à Düsseldorf – ou en général – et quelles sont les possibilités offertes aux primo-accédants ?

Robiné : Cela dépend principalement de la solvabilité respective de l’acheteur. Avec les taux d’intérêt actuellement très bas sur les prêts, un prêt auprès d’une banque est recommandé. Un prêt immobilier est une décision financière importante et, pour beaucoup, une décision unique. Il est donc d’autant plus important de savoir que vous avez le bon partenaire financier à vos côtés. La confiance joue également un rôle important à cet égard. Il est donc compréhensible que de nombreux acheteurs de biens immobiliers se tournent vers le conseiller de leur banque pour le financement de la construction.

Les intermédiaires sont des alternatives aux différentes banques. Ils comparent pour vous les offres de nombreuses grandes banques et peuvent parfois vous proposer des taux d’intérêt plus favorables et de meilleures conditions.

FIV : Combien de fonds propres devez-vous avoir et quels autres facteurs influencent le financement / la solvabilité ? Quels conseils pouvez-vous donner en tant qu’expert à partir de votre expérience ?

Robiné : En matière de fonds propres, il y a une règle de base simple : plus vous apportez, mieux c’est, car si vous apportez votre propre argent, vous réduisez considérablement le risque de financement. C’est pourquoi les banques accordent des taux d’intérêt plus bas pour les financements sur fonds propres. Sans fonds propres, les frais d’intérêt peuvent être deux, voire trois fois plus élevés. Les fonds propres disponibles doivent représenter au moins entre 20 et 40 % du prix d’achat, y compris les frais accessoires d’achat. En outre, un tampon doit être mis en place pour les réserves de maintenance. En outre, une position professionnelle sûre devrait bien entendu aller de soi.

  • Financement sur fonds propres : la banque accorde des taux d’intérêt plus bas
  • Sans fonds propres, les frais d’intérêt peuvent être deux, voire trois fois plus élevés.
  • Les fonds propres existants doivent représenter entre 20 % et 40 % du prix d’achat, y compris les frais accessoires d’achat.
  • Idéal : tampon financier pour d’éventuelles mesures de maintenance

Il est également possible d’obtenir un financement sans fonds propres, mais cela comporte des risques plus importants. En effet, le financement intégral s’étend sur une période plus longue, et les intérêts et les remboursements sont beaucoup plus élevés. Si votre propriété est saisie, vous vous retrouverez avec une montagne de dettes. Il est donc conseillé d’acheter un bien immobilier uniquement si vous disposez d’un capital propre suffisant.

« Plus vous apportez de fonds propres, mieux c’est ! Cela réduit le risque de financement. »

Frais accessoires à l’achat : droits de mutation, notaire, commission du courtier.

FIV : Outre le prix d’achat, il y a bien sûr des frais supplémentaires. Les taxes constituent un facteur important pour les acheteurs. Quels sont les impôts auxquels les acheteurs de Düsseldorf doivent faire face lorsqu’ils achètent une maison à la périphérie de la ville ou un appartement en copropriété dans le centre-ville de Düsseldorf ?

Robiné : En Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la taxe sur les mutations foncières pour l’achat d’une propriété à usage privé est toujours de 6,5 % du prix d’achat, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un condominium dans un immeuble à appartements. Il faut ajouter environ 1,5 % pour l’inscription au registre foncier et le notaire. Si l’achat est effectué par l’intermédiaire d’un agent immobilier, l’acheteur doit généralement payer 3,57 %, TVA comprise, du prix d’achat notarié. Au total, vous devez ajouter environ 11,5 % du prix d’achat au titre des frais accessoires d’acquisition. En fonction du montant du prix d’achat, cela peut représenter beaucoup de frais supplémentaires, qu’il ne faut pas sous-estimer.

  • Taxe sur les mutations foncières en NRW : Toujours 6,5 % du prix d’achat
  • Inscription au registre foncier et chez le notaire : environ 1,5 %.
  • Commission de courtage : généralement 3,57 % TTC du prix d’achat notarié.

« Vous devez prévoir environ 11,5 % du prix d’achat comme frais accessoires d’acquisition ! »

FIV : Merci beaucoup pour cette interview compétente et détaillée, Monsieur Robiné. Nous vous souhaitons, à vous, à votre entreprise et à votre équipe, le meilleur !

Conseil : Acheter un bien immobilier ou non ? Les grandes villes en comparaison

De nombreuses personnes jouent avec l’idée d’acheter une propriété dans l’une des grandes villes populaires. Ces villes sont Berlin, Hambourg, Cologne, Düsseldorf et Munich. Cependant, il n’est pas si facile de trouver le bon bien et, en tant que profane, il est souvent difficile d’évaluer s’il vaut la peine d’investir dans un appartement ou une maison. Nous avons réalisé pour vous l’interview d’un expert.