Entretien avec un agent immobilier à Hambourg : Thorben Andrich sur l’achat de biens immobiliers, les coûts et les quartiers populaires à Hambourg

Entretien avec un agent immobilier à Hambourg – Thorben Andrich est le fondateur et le directeur général de Redhome Immobilien GmbH, qui se concentre sur l’investissement et l’immobilier résidentiel dans le Schleswig-Holstein, Hambourg et le nord de la Basse-Saxe. Après sa formation initiale de paysagiste, un accident l’a obligé à restructurer sa vie. Sa formation de spécialiste du commerce de gros a été suivie d’un diplôme en immobilier en 2016, mais il travaille dans le secteur de l’immobilier depuis 2013. Thorben Andrich nous a parlé des quartiers populaires, des coûts et des taxes, ainsi que des possibilités de financement et du marché immobilier de Hambourg. Profitez du savoir-faire de l’expert et apprenez-en davantage sur le marché de l’immobilier et sur Hambourg !

L’agent immobilier T. Andrich à propos du marché immobilier de Hambourg

Thorben Andrich est le fondateur et le directeur général de Redhome Immobilien GmbH. En tant que société immobilière jeune et moderne, lui et son équipe se sont donné pour mission de marquer des points grâce à leur expertise et à une communication au niveau des yeux. Ils ne sont pas seulement expérimentés sur le marché immobilier de Hambourg, mais aussi dans toute la région du Schleswig-Holstein, de Hambourg et du nord de la Basse-Saxe. L’expert nous a parlé de ses projets les plus passionnants, des coûts, des options de financement, des investissements et des quartiers populaires de Hambourg.

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Quelles sont les propriétés que vous aimez particulièrement négocier en tant qu’agent immobilier ?

FIV : Avant d’entrer dans les nombreux détails de la ville : en tant qu’agent immobilier à Hambourg, quel type de maison/appartement préférez-vous négocier ? Y a-t-il des favoris, par exemple l’appartement normal de 3 pièces, le loft ou plutôt la propriété de luxe en périphérie ?

Andrich : Je pense que tous les agents aiment vendre des propriétés de luxe, ce sont des prix différents et des personnalités souvent très intéressantes que l’on rencontre, et il faut toujours s’adapter à de nouvelles personnes. Grâce à notre photographe interne, nous avons la possibilité de travailler de manière très flexible et de présenter la propriété en conséquence. C’est très important, surtout pour les propriétés de luxe.

Mais nous présentons également l’appartement classique de 3 pièces en conséquence, nous ne faisons pas de distinction. Nous sommes très autocritiques et de bonnes photos et un bon exposé font aussi partie d’une « petite affaire ». Notre objectif est d’attirer les clients grâce à l’exposé et, même si nous ne faisons pas d’affaires, peut-être d’être recommandés à d’autres.

FIV : Quelle est la plus belle ou la plus excitante propriété dont vous vous souvenez de vos années en tant qu’agent immobilier ?

Il y avait beaucoup de bonnes affaires, mais j’aime toujours raconter l’histoire d’une affaire. Il s’agissait d’un immeuble d’habitation où j’étais en contact régulier avec le propriétaire depuis plus de deux ans. Il n’a pas pu obtenir le prix qu’il souhaitait pour se mettre sur le marché pendant plus de deux ans. Nous avons parlé très gentiment, encore et encore, et j’ai souvent proposé de m’en occuper pour lui. Il appelait souvent pour demander toutes sortes de choses et je l’aidais toujours, même si je savais que s’il vendait la propriété lui-même, je repartirais les mains vides. À un moment donné, il m’a appelé pour me proposer de faire visiter sa maison à nos clients du réseau.

Après l’échange de documents et la séance photo, nous avons créé un exposé et proposé la propriété à un client approprié du réseau. Le week-end suivant, nous avons visité la propriété et le vendredi suivant, nous sommes allés chez le notaire. Le vendeur a reçu le prix de vente souhaité et l’acheteur était très heureux de nous payer les frais de courtage, car il sait que nous le rappelons toujours pour des propriétés appropriées. L’acheteur est depuis devenu un très bon ami qui a acheté un autre immeuble de placement chez nous. Le vendeur est également revenu à notre bureau après 6 mois et nous a demandé de l’aide pour un projet de nouveau bâtiment. Cet exemple montre assez bien comment nous travaillons et ce qui est important pour nous. Nous aimons aller plus loin et convaincre par notre service et notre expertise. Un agent immobilier qui ne cherche qu’à gagner de l’argent rapidement n’aura pas de succès à long terme.

Nous nous considérons comme un prestataire de services classique et envisageons chaque transaction et chaque contact dans le cadre d’une coopération à long terme. Cette idée s’est avérée payante à maintes reprises, en particulier pour les biens d’investissement.

« Toute personne qui ne veut que gagner rapidement de l’argent en tant que courtier ne pourra pas réussir sur le long terme. » – T. Andrich

Où déménager à Hambourg ? Quartiers pour célibataires, familles & co.

FIV : La majorité de nos lecteurs achètent une propriété pour la première fois. Pour que nos lecteurs aient un aperçu direct : Si quelqu’un vient de s’installer à Hambourg et vous pose, en tant qu’expert de Hambourg, la question « où doit-on s’installer ? », quels quartiers recommanderiez-vous ?

Andrich : Il n’est pas facile de répondre à cette question car il existe certainement différentes approches et idées. Si je peux me prendre en exemple.

  • Célibataire / orientation professionnelle ? : Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg, Eppendorf

Le réseautage est le nerf de la guerre et est extrêmement important, surtout à notre époque. Avec les médias sociaux (Instagram, Facebook, Xing, LinkedIn, etc.), les possibilités d’aller à des événements de réseautage et d’échanger des idées sont infinies. Les quartiers les plus populaires qui offrent un mélange de réseautage, de scène et d’amusement sont probablement (pour n’en citer que quelques-uns) : Sternschanze, St. Pauli, Winterhude, Uhlenhorst, St. Georg et Eppendorf. Ici, vous pouvez rencontrer de jeunes entrepreneurs ainsi que des anciens et, en général, vous avez un mélange très spécial. Chaque quartier a son propre charme. Grâce à sa situation centrale, vous pouvez rejoindre tous les quartiers très rapidement. J’ai vécu ici et j’ai appris à connaître un nombre infini de personnes formidables.

  • Familles avec enfant(s) ? Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn, etc.

La situation centrale de Hambourg offre également de grandes possibilités aux familles avec enfants. Néanmoins, les jeunes familles ont tendance à s’installer dans la périphérie de Hambourg. Ici, vous obtenez un peu plus de m² de surface habitable pour votre argent et cela fait toute la différence. Les quartiers populaires sont Lokstedt, Schnelsen, Eidelstedt, Poppenbüttel, Groß Borstel, Alsterdorf, Langenhorn et bien d’autres. Cela dépend simplement de ce que les gens peuvent se permettre et veulent.

  • Les personnes fortunées (prix de l’immobilier supérieur à 1 million) ? : Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek

La barre du million d’euros est rapidement franchie à Hambourg. Autour de l’Alster, cela va particulièrement vite, mais les quartiers éloignés de l’Alster sont en partie très chers, ou sont devenus chers. Exemples : Rissen, Blankenese, Ottensen, Wellingsbüttel, Duvenstedt, Klein Flottbek.

Coûts, loyers et prix à Hambourg : évaluation par un professionnel

FIV : Quels sont les coûts auxquels il faut s’attendre à Hambourg lorsqu’on loue, et surtout lorsqu’on achète un appartement ou une maison ? Comment compareriez-vous Hambourg à d’autres villes, et quels sont les quartiers particulièrement attractifs en ce moment ?

Andrich :

  • Location : Le loyer moyen à Hambourg est actuellement d’environ 14,-/m².
  • Achat d’appartements : Le prix d’achat moyen des appartements en copropriété se situe actuellement autour de 4 500/m².
  • Achat d’une maison : le prix moyen d’achat d’une maison se situe actuellement autour de 4 200/m².

Les prix varient énormément en fonction de l’emplacement, de la taille et des commodités. Hambourg dispose d’une très bonne infrastructure et d’innombrables possibilités de loisirs. Avec l’Alster et les nombreux parcs, cette ville dispose également de très bonnes zones de loisirs et est très populaire auprès des touristes. Hambourg est grande, mais elle est néanmoins clairement aménagée et chaque endroit offre des aspects différents et possède son propre charme.

Les quartiers les plus populaires sont : tous les quartiers autour de l’Alster, comme Rotherbaum, Harvestehude, Uhlenhorst, Winterhude, Eppendorf, St. Georg, mais aussi Ottensen, Sternschanze, St. Pauli, Altona, Eimsbüttel et Barmbek-Süd. Je pourrais certainement en citer d’autres, mais cela dépasserait le cadre de cet article.

Quartiers de Hambourg pour un investissement immobilier ? Conseils de l’expert en investissement

FIV : Un autre regard sur ceux qui veulent investir et louer. En tant que véritable initié de Hambourg, quel(s) quartier(s) connaissent actuellement une embellie et sont particulièrement intéressants pour les investisseurs en capital / les investisseurs ? Quels sont les quartiers les plus intéressants pour les propriétaires et les investisseurs ici ?

Andrich : La périphérie de Hambourg offre encore actuellement de bonnes opportunités d’investissement. Cependant, un grand nombre d’investisseurs se sont déjà déplacés vers les banlieues de Hambourg. Cela a également entraîné de fortes hausses de prix ici. En règle générale, un investisseur souhaite toujours exploiter le potentiel et obtenir des rendements. Un investisseur classique veut « parquer » son argent dans un bien immobilier, en comptant peut-être encore sur une appréciation et s’intéresse aux meilleurs emplacements.

Les investisseurs s’intéressent donc davantage aux quartiers urbains tels que : Barmbek, Schnelsen, Stellingen, Hamm, Eilbek ou Wandsbek. Les grands investisseurs et les investisseurs en capital ont tendance à se concentrer sur, par exemple : Winterhude, Eppendorf, Uhlenhorst, Neustadt et St. Georg. Chaque district a également de bons et de mauvais emplacements.

« Chaque district a de bons et de mauvais emplacements. » – T. Andrich

Achat et vente de biens immobiliers avec un agent immobilier ou une recherche privée : avantages et inconvénients

FIV : Selon les statistiques, plus de 50 % des biens immobiliers à Hambourg sont achetés ou vendus par l’intermédiaire d’une agence immobilière. De votre point de vue : quand faut-il chercher en privé et quand faut-il faire appel à un agent immobilier professionnel pour la recherche ? Où sont les avantages et les inconvénients ?

Andrich : Si vous êtes un particulier à la recherche d’un bien immobilier dans un quartier spécifique, vous devez vous présenter en tant que client auprès des agences immobilières locales et faire créer un profil de recherche correspondant. De nombreuses offres ne sont plus mises en ligne et sont proposées en interne dans les dossiers des clients. En tant que particulier à la recherche d’un bien immobilier, vous ne le remarquez généralement pas. En outre, vous devriez placer des « agents de recherche » sur les portails habituels pour être informé des nouveaux biens. Les profils de clients complétés, avec toutes les informations, aident les courtiers à décider des clients. En outre, le financement devrait déjà être à peu près clarifié afin de pouvoir agir rapidement.

  • Avantages de la recherche avec un agent immobilier : On vous propose plus de biens, vous pouvez recevoir des offres exclusives et bénéficier d’une appréciation différente.
  • Inconvénients de la recherche par l’intermédiaire d’un agent immobilier : les frais supplémentaires sont généralement plus élevés, l’agent immobilier travaille également pour d’autres parties intéressées.

Les erreurs typiques des primo-accédants et comment les éviter

FIV : Comme je l’ai déjà dit, la majorité de nos lecteurs sont des primo-accédants. Quelles sont les erreurs que commettent généralement les primo-accédants ? À l’inverse, quels conseils donneriez-vous en tant qu’expert à une personne qui achète sa première propriété ?

Andrich : Surtout avec les bonnes offres, il est extrêmement important d’être rapide. Si vous savez ce que vous voulez et ce que vous recherchez, vous pouvez passer par un financement avec une offre type. Cela vous donnera une bonne idée du volume que vous pouvez envisager et, si le pire se produit, vous pourrez alors agir rapidement et donner à l’agent immobilier un engagement d’achat lors de la visite, éventuellement avec une confirmation de financement. Vous devez également savoir comment lire les différents documents. La meilleure chose à faire est de demander différentes propriétés et de « s’entraîner ».

Financement de l’immobilier : Prêt viager & Cie – options et conseils

FIV : Quelles options de financement pour un bien immobilier recommanderiez-vous le plus souvent à Hambourg – ou en général – et quelles sont les possibilités offertes aux primo-accédants ?

Andrich : Dans la plupart des cas, les acheteurs paient eux-mêmes au moins les frais annexes. Il est parfois judicieux d’inclure les frais de courtage dans le prix d’achat pour rendre le financement plus confortable. Je recommande généralement de rembourser un peu plus de 2 % pour les biens immobiliers occupés par leur propriétaire et de profiter des taux d’intérêt favorables avec un taux d’intérêt fixe plus long. Le prêt à annuité classique est souvent utilisé comme modèle de financement. Dans certains cas, il peut également s’avérer judicieux de financer tous les frais annexes – et vous devriez également inclure les rénovations nécessaires dans le calcul. Le financement est un sujet très complexe et vous devez examiner les options à l’avance.

FIV : Combien de fonds propres devez-vous avoir et quels autres facteurs influencent le financement / la solvabilité ? Quels conseils pouvez-vous donner en tant qu’expert à partir de votre expérience ?

Andrich : Les banques veulent généralement qu’au moins les frais annexes soient payés sur les fonds propres. Les taux d’intérêt sont meilleurs si une partie du prix d’achat est également payée sur fonds propres. La question de savoir si et dans quelle mesure cela a du sens dépend de l’acheteur et du bien. Il n’y a pas de bien ou de mal ici.

Frais de service et taxes à Hambourg : Voici les coûts à prévoir

FIV : En plus du prix d’achat, il y a bien sûr des coûts supplémentaires. Les taxes sont un facteur important pour les acheteurs à Hambourg. Quels sont les impôts auxquels les acheteurs de Hambourg doivent faire face lorsqu’ils achètent une maison à la périphérie de la ville ou un appartement en copropriété à Hambourg Mitte/Hafen-City ?

Andrich : Lors de l’achat d’un bien immobilier, une taxe de transfert foncier différente est due selon l’état fédéral. À Hambourg, par exemple, il est de 4,5 % du prix d’achat et dans le Schleswig-Holstein de 6,5 %. Si des frais accessoires, tels que les honoraires de l’agent immobilier, sont transférés au prix d’achat, le prix d’achat augmente et la taxe de transfert foncier s’applique également à ces frais. Les taxes supplémentaires ne sont dues qu’en cas de vente – en fonction de la constellation et de la période d’utilisation. (Taxe de spéculation)

Prix élevés Hambourg, quand cela vaut-il la peine d’investir dans un bien immobilier ?

FIV : Les loyers et les prix d’achat à Hambourg ont fortement augmenté ces dernières années. Quel est le facteur décisif qui favorise le plus cette évolution sur le marché immobilier de Hambourg ? Recommanderiez-vous actuellement d’investir dans l’immobilier ou d’attendre ?

Andrich : Le revenu réalisable à Hambourg est nettement plus élevé que dans des régions rurales comme Dithmarschen, par exemple. Ce sont surtout les jeunes qui viennent à Hambourg pour étudier et faire carrière.

D’une part, c’est la croissance des autres régions qui entraîne une hausse des prix, et d’autre part, les taux d’intérêt favorables ont permis à des personnes aux revenus moins élevés d’acheter une propriété à Hambourg. Hambourg est l’une des villes les plus populaires d’Allemagne. En principe, je conseille toujours de posséder un bien immobilier, mais uniquement avec un revenu adéquat. Le rapport entre la valeur du bien et le revenu doit correspondre et être durable.

Conseil : Condominiums de luxe dans la HafenCity de Hambourg – The Crown

Du luxe à l’état pur : c’est ce que promet la nouvelle tour résidentielle « The Crown » dans la HafenCity de Hambourg. Si vous aimez l’immobilier de luxe, cette propriété est certainement la bonne adresse. Imaginez que vous êtes sur votre balcon, à quelque 50 mètres au-dessus de l’Elbe, que vous regardez le bâtiment en forme de vague de l’Elbphilharmonie et que vous profitez du soleil qui se reflète dans l’Elbe et fait scintiller l’eau. Ça ne fait pas rêver ? Il n’est donc pas étonnant que la quasi-totalité des unités résidentielles du projet aient déjà été vendues.