Appartements à Francfort : louer, acheter, habiter – Interview agent immobilier

Louer ou acheter à Francfort – Que ce soit à Hausen ou à Bockenheim. À Francfort, vous trouverez certainement le bien immobilier qui correspond à vos attentes. L’agent immobilier Uwe Kirstens nous dit tout ce qu’il faut savoir sur Francfort dans l’interview qu’il nous a accordée. Devriez-vous plutôt acheter et louer ? Quel est le rendement à Francfort et dans ses environs ? Et quels sont les quartiers les plus agréables de Francfort pour y vivre ? Vous découvrirez tout cela et bien plus encore dans cet article. Plus de recommandations d’agents immobiliers pour Francfort. En outre, en Allemagne dans notre article : Makler Deutschland.

Louer, acheter, se loger à Francfort

L’achat du premier appartement est toujours un bon moyen de se lancer dans le monde de l’immobilier. Dans l’interview qu’elle nous a accordée, Lydia Ishikawa nous explique son expérience avec des biens immobiliers situés dans un bon quartier A. Le rendement dépend ici du type de maison ou du type d’appartement. Par exemple, les micro-appartements ont d’autres possibilités d’exploitation que les maisons individuelles. De même, la situation du méso est déterminante dans la fixation du prix, que ce soit à Hausen, Bockenheim ou dans d’autres quartiers comme le Gutleutviertel ou Eschersheim.

C’est ici que se trouve Francfort en Allemagne :

Francfort de près :

La location : Contrat & règlement

Après l’achat réussi du bien immobilier et l’exécution du contrat de vente, vous souhaitez naturellement aménager votre bien immobilier fraîchement acquis selon vos besoins individuels. De l’aménagement du salon à celui du jardin, rien ne vous empêche de faire preuve de créativité.

Acheter des biens : Rendement grâce à l’immobilier

Dans notre interview, vous apprendrez tout sur l’immobilier et le rendement à Francfort. Devez-vous acheter un bien immobilier à Francfort ou est-il plus intéressant d’acheter dans les environs, par exemple à Offenbach ou à Wiesbaden ?

Interview d’un agent immobilier sur l’immobilier à Francfort

Le premier appartement en propriété ou l’immobilier comme investissement ? Dans cette interview, vous découvrirez les principaux conseils et astuces. Acheter, louer, habiter à Francfort mais aussi des conseils pour les placements financiers. Nous posons les questions, il fournit les réponses.

UK Immobilien : Agences immobilières à Francfort

FIV : Avant de parler de Francfort et de son marché immobilier, ainsi que de vos recommandations pour les locataires et les acheteurs, nous aimerions en savoir un peu plus sur votre agence UK Immobilien. Pourriez-vous résumer brièvement à nos lecteurs ce que fait votre agence et dans quoi vous vous êtes spécialisé ?

Uwe Kirsten : UK Immobilien existe depuis 2004 et est l’un des plus grands courtiers en location de biens immobiliers résidentiels dans la région de Francfort. Un employé permanent s’occupe des clients potentiels en collaboration avec notre service de visites. En raison du nombre de nouveaux biens immobiliers que nous recevons chaque semaine, nous employons également notre propre photographe.
Le deuxième point fort est la vente de biens immobiliers neufs et existants (appartements, maisons).

Depuis 2021, UK Immobilien, l’une des principales sociétés immobilières de Francfort, est une direction régionale pour l’association fédérale de l’industrie immobilière et son propriétaire, Uwe Kirsten, a été nommé député au Congrès fédéral de l’industrie immobilière.
Nous n’hésitons pas à faire le grand écart pour nos clients, quel qu’il soit. La confiance est un pilier important et c’est pourquoi elle figure dans le logo de l’entreprise.

Biens immobiliers préférés à Francfort – Gratte-ciel

FIV : En tant qu’agent immobilier à Francfort, quels sont vos biens préférés ?

Réponse : Les nouveaux appartements dans les gratte-ciel, comme la Grand Tower ou le Solid, avec leurs vues à couper le souffle, sont bien sûr fantastiques. La Grand Tower en particulier a suscité une grande attention médiatique, pour laquelle nous avons produit trois vidéos Youtube qui ont généré plus de 60.000 vues et plus de 100 commentaires. Comme ces bâtiments ne sont pas ouverts au public, c’est assez excitant de pouvoir jeter un coup d’œil dans les coulisses presque dès le premier jour et de pouvoir se déplacer assez librement dans le bâtiment.

L’équipe UK Immobilier :

Quartiers et développement du marché – L’avenir de Francfort

FIV : Quartiers pour célibataires, familles & Co. – Pour ceux qui n’habitent pas encore à Francfort et qui veulent s’y installer, quels quartiers ont de l’avenir ? Où devrait-on s’installer à Francfort si l’on veut vivre agréablement ?

Uwe Kirsten : Les quartiers les plus populaires de Francfort sont depuis toujours le Westend, le Nordend, Bornheim et Sachsenhausen. Ce sont des quartiers établis de longue date, dotés d’une bonne infrastructure et de nombreuses possibilités de loisirs. Les familles ont en outre découvert le quartier de Riedberg, qui est en plein boom depuis des années dans le nord de Francfort et qui continue à se développer avec une dynamique propre sans précédent. Les célibataires/couples préfèrent habiter en ville, où « vivre au bord de l’eau » est un thème très apprécié, ce à quoi les ports ouest et est sont prédestinés.

Évolution du marché immobilier à Francfort

FIV : Les loyers sont un grand sujet, dans toute l’Allemagne. Comment le marché immobilier et les prix des loyers évoluent-ils à Francfort ces dernières années et comment évolueront-ils à l’avenir ?

Uwe Kirsten : L’intérêt général de la population a été fortement attiré par le marché de l’immobilier, car certaines erreurs flagrantes ont été commises sur le plan politique et on essaie maintenant depuis des années de s’attaquer aux effets plutôt qu’aux causes. L’encadrement des loyers en est un exemple.
Il y a toujours un besoin urgent de logements dans le segment des prix bas ! Cependant, les nouvelles constructions, qui coûtent actuellement environ 10.000 euros/m2, sont si chères que les loyers doivent être fixés en conséquence et ne sont abordables que pour les personnes à hauts revenus.

Impact de la pandémie sur le marché immobilier

Uwe Kirsten : Depuis deux ans, la pandémie fait que moins de personnes sont à la recherche d’un logement. En revanche, de plus en plus de nouvelles constructions sont mises sur le marché. Ces jours-ci, j’ai vu que les premiers bâtiments neufs prêts à être occupés étaient proposés. C’était impensable avant la pandémie ! En effet, les projets de nouvelles constructions étaient pratiquement toujours vendus dès le début des travaux.
Nous produisons d’ailleurs nos propres podcasts sur l’évolution des loyers et des prix d’achat à Francfort, où nous détaillons très précisément les chiffres et les développements. Vous pouvez les écouter sur www.immofunk.de ou sur toutes les plates-formes de podcast courantes.

Acheter ou louer ? Recommandations pour l’immobilier

FIV : En Allemagne, on loue plus qu’on n’achète. Que recommanderiez-vous à un jeune couple ou même à une personne seule, de louer ou d’acheter à Francfort ?

Uwe Kirsten : La personne la plus intelligente est en fait celle qui possède une propriété et la loue à quelqu’un d’extérieur – mais qui vit elle-même en location. Pourquoi ? Parce qu’il n’est pas possible de déduire des impôts les réparations, l’entretien, l’amortissement, les charges d’intérêt pour les prêts, etc. C’est un grand avantage que peu de gens connaissent ou mettent en pratique.

Le centre-ville de Francfort :

Premier appartement en copropriété à Francfort

FIV : Celui qui loue à Francfort est relativement flexible et peut déménager si nécessaire. Celui qui achète un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement en copropriété, est au moins lié à long terme à l’objet par le crédit ou le financement. D’après votre expérience d’agent immobilier, quelles sont les erreurs typiques des primo-accédants et comment peut-on les éviter ?

Uwe Kirsten : Une erreur typique de primo-accédant commence souvent là où on ne l’attend pas, alors qu’on n’a pas encore vraiment commencé, à savoir : « Où trouver un bien immobilier qui me convient » ?!
Il ne faut pas se baser sur une seule source d’information, mais parcourir ou observer le marché de la manière la plus complète possible, car les prix peuvent varier selon la source.

Comme cela demande beaucoup de travail, nous avons mis en place, en tant que service clientèle, un « radar de marché » sur https://www.uk-immobilien.com/wohnraum-monitor/, qui reproduit toutes les sources, indépendamment du fournisseur et du portail. Grâce à cette valeur ajoutée, on a accès à l’ensemble du marché en un seul endroit et on peut, si nécessaire, adresser directement sa demande à l’acteur du marché concerné.

Difficultés d’évaluation du bien immobilier

Le plus difficile pour les non-initiés est d’évaluer l’état technique d’un bien, qu’il s’agisse d’une nouvelle construction ou d’un bien existant. Dans ce cas, il est bon d’investir de l’argent en faisant visiter le bien immobilier à une personne de confiance indépendante le moment venu et en procédant aux vérifications nécessaires.

Mais il faut aussi tenir compte de thèmes apparemment simples comme une taille raisonnable au mètre carré de l’appartement, la répartition/la coupe, de bonnes possibilités de positionnement et d’ameublement, l’équipement, la vue depuis le balcon, l’infrastructure comme l’accès aux supermarchés et aux transports en commun ainsi que les émissions sonores ou olfactives comme le bruit de la rue ou la présence d’un restaurant dans l’immeuble. Cela ne peut pas être résumé en quelques phrases, ce n’est pas pour rien qu’il existe des séries entières de guides et de livres à ce sujet. La plupart des primo-accédants accordent peu d’attention aux frais courants, même en ce qui concerne l’entretien ou les répartitions spéciales. Dans ce domaine, les dépenses peuvent vite s’accumuler et il ne faudrait pas que le réveil soit brutal.

Frais annexes d’achat et taxe sur les mutations foncières à Francfort

FIV : Le prix d’achat d’un bien immobilier est une chose, mais à quels frais annexes et à quelles taxes les acheteurs doivent-ils s’attendre à Francfort ?

Uwe Kirsten : Lors de l’acquisition du bien immobilier, il faut actuellement payer 6% d’impôt sur les mutations foncières en Hesse et environ 2% pour les frais de notaire et de tribunal d’instance, ainsi que, le cas échéant, les frais de courtage (de zéro à 3,57%).

Les frais courants d’un bien immobilier sont rarement pris en compte. Si un bien immobilier n’est pas habité, des sommes récurrentes sont tout de même dues, comme les assurances, le ramassage des ordures, les contributions des riverains de la rue, la gestion, le concierge, le nettoyage/l’entretien, etc. Les réserves d’entretien ou une répartition spéciale doivent être examinées à l’avance afin de ne pas être confronté à des coûts imprévisibles.

Coûts résumés :

• Impôt sur les mutations immobilières : 6
• Frais de notaire : 2%.
• Le cas échéant, frais de courtage : jusqu’à 3,57%.

Salon moderne dans le centre-ville de Francfort :

Investir dans l’immobilier – conseils des agents immobiliers

FIV : Quartiers de Francfort pour l’investissement immobilier – Venons-en encore à l’immobilier comme investissement à Francfort, pour ceux qui veulent acheter et louer. Si notre lecteur* se décide pour l’achat, suivi de la location : Quels sont les 2 quartiers ou satellites autour de Francfort que vous recommanderiez à un acheteur pour son investissement à Francfort ? Selon vous, où se trouvent les plus grandes chances d’avenir ?

Uwe Kirsten : L’infrastructure est plus importante qu’un quartier spécifique. Il doit y avoir une station de métro ou de train de banlieue dans un rayon de 10 minutes à pied ainsi qu’un supermarché. Un ascenseur est obligatoire à partir du deuxième étage, ainsi qu’une cuisine équipée et un balcon. Nous observons depuis bientôt 20 ans comment le marché et les exigences des gens évoluent. Celui qui tient compte de ces indications trouvera son locataire dans n’importe quel quartier de Francfort, si le prix proposé est juste.

Des types de biens immobiliers qui ont de l’avenir – Investissements et risques

FIV : Selon vous, quel type d’immobilier a de l’avenir à Francfort, dans quoi faut-il investir ? Petit, grand, existant, neuf ?

Uwe Kirsten : On ne peut malheureusement pas répondre à cette question de manière aussi générale… Les appartements de 1 à 2 pièces sont en principe toujours un bon investissement, car Francfort est une ville de célibataires et de pendulaires. L’important est que l’appartement ne soit pas trop grand. Un appartement d’une pièce de 50 m2 ne répond pas aux besoins et ne doit pas dépasser 30 m2. 70 ou 90 m², c’est trop pour un deux-pièces et c’est mieux pour un trois-pièces. Les appartements de 2 pièces devraient avoir environ 50m2 pour un rapport qualité/prix raisonnable. À partir de 60 m², le rapport diminue rapidement. De même, je conseillerais plutôt des appartements de 2×2 pièces qu’un appartement de 4 pièces afin de réduire le risque de vacance.

De nombreux investisseurs préfèrent les constructions neuves car, au cours des dix premières années, il faut s’attendre à beaucoup moins de réparations que dans le cas d’un bien immobilier existant. Mais à la fin de la journée, il faut que cela soit rentable au bout du compte et c’est là qu’un bien immobilier, peut-être situé dans un endroit exposé et recherché, peut marquer des points grâce à de nombreux autres facteurs.

La coupe de l’appartement ne doit pas être sous-estimée.

Les pièces carrées sont nettement plus appréciées par les chercheurs que les pièces triangulaires ou coniques. De nombreux investisseurs nous contactent avant un achat et nous envoient leur sélection de plans, à partir desquels ils souhaiteraient acheter un bien immobilier. Cette évaluation gratuite, associée à une analyse de la valeur locative effectuée par nos soins, a jusqu’à présent permis à tout le monde de s’en sortir, même s’il a parfois fallu déconseiller un achat.

Rendement par la vente de biens immobiliers à Francfort

FIV : Enfin, une dernière question : vous avez cité les erreurs typiques de l’achat d’un bien immobilier. Beaucoup achètent, mais certains veulent aussi vendre. En tant qu’agent immobilier expérimenté à Francfort, quels conseils pouvez-vous donner à ceux qui vendent un bien immobilier pour la première fois ? Quelles sont les premières étapes et comment réussir à vendre un bien immobilier à Francfort ?

Uwe Kirsten : La plupart des vendeurs de biens immobiliers ont aussi directement en tête la question suivante : avec ou sans agent immobilier ? Il y a quelques années encore, la commercialisation par soi-même était sans risque. Mais entre-temps, la législation a été tellement renforcée, avec des modifications et des dispositions permanentes, que les conséquences ne sont pas toujours bien comprises et que la plupart des propriétaires sont tout simplement dépassés. Un vendeur privé ne peut plus le faire en toute sécurité juridique et tout ce que l’on entreprend pour la première fois ne devrait que très rarement se dérouler à la perfection.

Risques lors de la vente d’un bien immobilier – Evaluations et expertises

De plus, il y a le risque de fixer un prix trop élevé ou trop bas, et nous ne parlons pas encore de l’état technique ni des obligations légales d’information, afin de ne pas risquer plus tard une réduction du prix d’achat ou même une annulation de la vente… Tout comme un avocat ne se représente pas lui-même devant un tribunal ou un médecin n’opère pas des membres de sa famille, nous recommandons de confier la vente à des professionnels. Beaucoup utilisent volontiers les outils d’évaluation en ligne pour une première indication. Cependant, il faut savoir que la plupart des plateformes revendent les données personnelles à des tiers.

Il est probablement plus ciblé de faire venir chez soi 2 ou 3 agences immobilières sérieuses et de remettre en question leurs estimations et leur expertise. Pour cela, il faut d’abord regarder attentivement le site Internet de l’agence immobilière : quelle est la présentation, y a-t-il des informations pour les propriétaires et puis-je voir les collaborateurs ?

Il ne faut pas oublier qu’il s’agit probablement de la plus grande valeur patrimoniale ou de la transaction la plus importante dans la vie d’un propriétaire immobilier. A-t-on vraiment envie de laisser cela à un premier essai personnel ? Il est bien plus important de se sentir bien entouré et bien informé sur les questions techniques, juridiques, contractuelles ou financières qui se posent lors d’une décision aussi importante.

FIV : Merci à UK Immobilien pour cette interview !

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Vous souhaitez réaliser votre rêve d’acquérir votre premier bien immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le premier logement en propriété et les principales étapes dans notre article.

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