Vente partielle d'un bien immobilier : avantages, inconvénients et impôts | FIV

Vente partielle d’un bien immobilier – Depuis un certain temps, les biens immobiliers sont considérés comme une assurance retraite fiable. Ils sont stables en valeur et peu risqués – idéaux pour une vie autonome à un âge avancé. C’est pourquoi la vente partielle de votre propre propriété s’avère particulièrement adaptée. Vous vendez une partie de votre bien, vous obtenez rapidement de la liquidité et pouvez continuer à y habiter. Cependant, chaque décision comporte également des inconvénients. Dans ce cas, l’inflation, les coûts ultérieurs & Co. Découvrez ici tous les avantages et inconvénients de la vente partielle, pourquoi vous devriez absolument jeter un œil sur le droit de superficie et quelles conséquences fiscales la vente partielle implique.

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Qu’est-ce que la vente partielle ?

Avantages : Liquidité rapide, location & Co.

Droit de superficie : droit d’utilisation exclusif après vente

Process de vente rapide et liquidité immobilière

Achat et vente possibles à l’avenir

Bénéfice grâce à la valorisation et à la location

Nachteile: Folgekosten, Nutzungsentgelt & Inflation

Paiement d’une indemnité d’utilisation

Pertes dues à l’inflation & à la dévaluation de la monnaie

Alternative: Immobilienrente bzw. Leibrente

Conclusion : Un demi-achat est-il pertinent ? – Impôts, héritage & Co.

Qu’est-ce que la vente partielle ?

Si vous optez pour un vente partielle de votre bien immobilier, vous ne vendez pas l’ensemble de l’objet, mais uniquement une partie. En général, il s’agit de 10 à 50 pour cent de la propriété. Vous recevez alors le prix de vente de la partie vendue et pouvez continuer à y habiter en payant une redevance mensuelle d’utilisation – comparable à un loyer. Ainsi, personne d’autre ne s’installe dans votre immobilier. Vous restez seul utilisateur.

Niemand weiteres zieht ein, doch du darfst wohnen bleiben

Zu den Vorteilen gleich mehr. Hier der Teilverkauf zusammengefasst:

Une partie de l’immeuble sera vendue (souvent 10 à 50 %)
Teilverkauf Haus: Ja
Vente partielle d’appartement : Oui
Vente partielle de terrain : Oui
Du bleibst alleiniger Nutzer der Immobilie
Du zahlst monatliches Nutzungsentgelt

Das klingt an sich ganz spannend. Doch warum solltest du dich für einen Teilverkauf entscheiden? Schauen wir uns die Vorteile an.

Avantages : Liquidité rapide, location & Co.

Ein Teilverkauf bringt eine Vielzahl an Vorteilen mit sich. Du erhältst schnell finanziellen Spielraum, profitierest von zukünftigen Wertsteigerungen und kannst durch Vermietung weiteres Kapital erwirtschaften. Genaueres dazu gleich mehr.

Vorteile des Teilverkaufs zusammengefasst:

Processus de vente rapide
Liquidité rapide
Zukünftiger Verkauf & Kauf möglich
Kein Auszug nötig
Profit grâce à une possible augmentation de valeur
Profit grâce à une possible location
Le droit d’utilisation exclusif après vente est possible

Einer der entscheidenden Vorteile des Teilverkaufs liegt im alleinigen Nutzungsrecht der Immobilie, das selbst nach einem Komplettverkauf möglich ist:

Droit de superficie : droit d’utilisation exclusif après vente

Wie bereits erklärt, kannst du nach dem abgeschlossenen Teilverkauf weiterhin im Objekt wohnen bleiben. Werfen wir an dieser Stelle einen kurzen Blick auf die zwei Optionen, die dir für die Veräußerung der Immobilie zur Verfügung stehen:

Vente partielle sans possibilité de vente totale ou
Vente partielle incl. vente totale après X années

Si vous optez pour la vente partielle de votre bien immobilier et que vous avez convenu avec l’acheteur de vendre votre part entièrement après X années, le droit de superficie vous permet également de continuer à y habiter après la vente totale du bien. Vous disposez alors du droit d’usage exclusif.

Avantage : Vous n’êtes jamais dépendant de la volonté ou de l’accord du vendeur.

Process de vente rapide et liquidité immobilière

Qu’il s’agisse d’un rachat complet ou non – par rapport à un vente immobilière classique, le rachat partiel de votre bien implique bien moins d’obstacles. Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier en totalité, vous traversez généralement plusieurs étapes, allant de la préparation à l’évaluation de la solvabilité jusqu’au contrat de vente. En particulier, la vérification de la solvabilité de l’acheteur peut prendre un certain temps.

Étapes d’un rachat classique :

Préparation des documents
Estimation
Marketing immobilier
Rédaction d’un exposé
Organisation et planification des visites
Négociations d’achat
Réalisation et rédaction du contrat de vente
Remise des clés

L’avantage du vente partielle ? Lors d’un vente partielle, la plupart de ces étapes sont complètement sautées. Au lieu de cela, vous vous adressez directement au prestataire de services financiers, qui vous rachète alors une partie de votre bien immobilier. Vous économisez ainsi du temps et obtenez rapidement de la liquidité.

Étapes de la vente partielle en comparaison :

Évaluation du bien
Organisation et rédaction du contrat de vente
Remise des clés

Achat et vente possibles à l’avenir

En outre : Si vous souhaitez vendre plus tard votre part du bien immobilier, le acheteur partiel vous aidera généralement à obtenir le meilleur prix possible. Après tout, vous êtes tous deux intéressés par un gain élevé et un rachat ultérieur n’est pas non plus exclu.

Bénéfice grâce à la valorisation et à la location

Sollte die Liegenschaft zudem in Zukunft and Wert gewinnen, profitierst auch du als Miteigentümer davon. Denk daran: Sie gehört bis zu 50 Prozent weiterhin dir und ausziehen musst du auch nicht. Umzugskosten und der, mit der Suche nach einem neuen Wohnobjekt verbundene Stress fallen somit für dich weg. Selbst wenn du zu einem späteren Zeitpunkt doch ausziehen möchtest, bist du nicht an einen Gesamtverkauf gebunden. Stattdessen kannst du die Immobilie vermieten und dadurch weiteres Kapital für dich rausschlagen.

Als Teilbesitzer des Objekts steht dir auch die Option der Vermietung offen

Je nachdem kannst du auch nur einen Teil des Objekts vermieten. Das bietet sich zum Beispiel bei einer Doppelhaushälfte oder einem größeren Haus an.

Nachteile: Folgekosten, Nutzungsentgelt & Inflation

Chaque médaille a deux faces, tel est aussi le partage de vente. Même si un processus de vente rapide et une liquidité rapide peuvent sembler attrayants, vous devriez vous pencher sur les inconvénients du partage de vente. Ainsi, les coûts accessoires ne doivent pas être sous-estimés, notamment le droit d’utilisation.

Paiement d’une indemnité d’utilisation

En tant que vendeur partiel, vous n’avez pas besoin de déménager spécialement, mais pouvez rester seul utilisateur dans l’objet. En échange, l’acheteur partiel et nouveau copropriétaire prévoit une indemnité d’utilisation mensuelle, similaire à un loyer. Le montant exact dépend de la somme perçue et se situe généralement entre 3 et 5 pour cent du prix de vente.

Indemnité d’utilisation entre 3 et 5 % de la somme perçue

Le montant s’applique chaque année. Voici un exemple de calcul :

Indemnité d’utilisation mensuelle = 3 %
Prix d’achat : 100 000
Calcul : 0,03 * 100 000 / 12
Indemnité d’utilisation mensuelle : 250 euros

Ergebnis: Hast du den Teil deines Objekts für 100.000 Euro veräußert, wird eine monatliche Nutzungsgebühr von 250 Euro pro Monat fällig, die du an den neuen Miteigentümer zu zahlen hast.

Pertes dues à l’inflation & à la dévaluation de la monnaie

Laut der Europäischen Zentralbank liegt die aktuelle Inflation bei 2% pro Jahr, wobei wir uns aktuell sogar bei 5% befinden (Stand 01/22). So stellen wir fest: Selbst eine Wertsteigerung von 25% oder 30% in 15 Jahren, kann die Inflation nicht ausgleichen – ein großer Nachteil des Teilverkaufs!

Wertsteigerung kann Inflation nicht immer ausgleichen

Hier solltest du also nochmal abwägen, ob sich der Teilverkauf unter solchen Umständen wirklich lohnt. Sollte dir der Teilverkauf dir doch zu heikel sein, kannst du dich alternativ auch für die Immobilienrente entscheiden. Wir stellen sie dir kurz vor:

Alternative: Immobilienrente bzw. Leibrente

Une rente immobilière signifie que vous vendez entièrement votre bien immobilier tout en conservant un droit de résidence et d’utilisation à vie. En plus de cela, vous pouvez compter sur un petit montant mensuel. L’avantage : les frais de maintenance disparaissent, car c’est alors au nouveau propriétaire de s’en occuper.

Explication simple de la rente immobilière :

Vente directe et complète de votre bien immobilier
Droit de résidence et d’utilisation à vie
Petite « rente supplémentaire » mensuelle provenant du vendeur
Aucun frais de maintenance

Conclusion : Un demi-achat est-il pertinent ? – Impôts, héritage & Co.

Est-ce que le partage de vente est pertinent ou non dépend à la fois de tes circonstances personnelles et de tes projets futurs, ainsi que de la situation financière actuelle. D’un point de vue fiscal, le partage de vente ne diffère pas d’une vente immobilière régulière. Même la partie héritée d’un bien immobilier peut être vendue en se référant au BGB § 2033 alinéa 1, car tu peux disposer de ton part de l’héritage en tant que co-héritier. De même en cas de divorce : ici, tu peux déjà vendre ton part de l’objet après l’année de séparation.

En résumé :