Liste de contrôle : Objectifs et critères du premier logement en propriété

Lors de l’achat de son premier bien immobilier, il convient de prendre une décision mûrement réfléchie. Il faut se fixer un objectif, savoir quels sont les critères qui jouent le plus grand rôle pour toi dans un bien immobilier et ne surtout pas acheter pour des raisons émotionnelles. Prends ta décision sur la base de faits économiques et de chiffres clés qui peuvent être facilement comparés.

Dans l’article suivant, nous avons décomposé pour toi les points à aborder lors de l’achat d’un bien immobilier. Voici nos onze points résumés en quelques questions :

1. Utilité personnelle ou investissement ?
2. Quel est le prix d’achat maximal ?
3. Quel est le rendement locatif brut maximal ?
4. Dois-je acheter loué ou non loué ?
5. Quelles sont les villes qui entrent en ligne de compte ?
6. Quel est l’emplacement idéal ?
7. Investir dans l’existant ou dans le neuf ?
8. Quel âge peut avoir un bien immobilier ?
9. Quelle doit être la taille d’un bien immobilier ?
10. Bail emphytéotique ?
11. Lien social ou lien ultérieur ?

Step 1 – Utilité personnelle ou plutôt investissement en capital ?

Comme nous l’avons déjà expliqué dans notre article sur l’usage personnel et l’investissement, il est toujours préférable d’utiliser le premier bien immobilier comme investissement. En effet, dans le cas d’un usage personnel, on assume toujours 100% des frais d’exploitation courants. En revanche, les investisseurs en capital font payer en premier lieu le locataire et le fisc.

• Ici, tu trouveras tout sur le thème de l’intérêt personnel par rapport à l’investissement de capitaux.

Voici en bref ce que signifie l’intérêt personnel et l’investissement en capital :

• Intérêt personnel : 100% responsable de ses propres coûts
• Placement de capitaux : le locataire et le fisc paient

Étape 2 – Quel devrait être le prix d’achat maximal ?

Cette question dépend de nombreux facteurs. Mais le critère le plus important est sans doute la solvabilité en termes de patrimoine, ainsi que le bilan financier mensuel et les fonds propres. Ce sont tous des facteurs décisifs pour ta banque lorsqu’il s’agit de décider du financement.

• En savoir plus sur le prix d’achat maximal.

Voici un bref aperçu des principaux facteurs :

• Solvabilité
• Bilan mensuel des actifs
• Fonds propres

Step 3 – Quel doit être le rendement locatif brut minimal ?

Tu veux tirer le meilleur profit possible de ton logement. Quel doit être le rendement locatif minimum pour que, dans l’idéal, le locataire rembourse le bien immobilier et que tu n’aies pas à payer toi-même les remboursements et les intérêts ?

• En savoir plus sur le rendement locatif brut minimal.

Voici en bref la formule de calcul du rendement locatif brut :

Formule de calcul : Loyer annuel / prix d’achat x 100 = rendement locatif brut

C’est ce que l’on appelle la constitution efficace d’un patrimoine. Le rendement locatif brut d’un bien immobilier de rendement devrait donc être élevé en conséquence.

Step 4 – Acheter un bien loué ou non loué ?

Lorsque l’on achète un logement pour ses propres besoins, il est toujours conseillé d’acheter sans louer. L’exception : la résiliation pour besoin personnel. Pour les investisseurs, cependant, un bien non loué prendrait beaucoup plus de temps, car il faudrait s’occuper de trouver de nouveaux locataires.

• Lis ici tout ce qui concerne l’achat loué ou non loué.

Acheter non loué comme investissement :

Voici en bref les avantages et les inconvénients !

Avantages :

• Les travaux de rénovation : Réalisable immédiatement et déductible
• Utilisation de son propre contrat de location
• Loyer de marché

Inconvénients :

• Vacance au début : perte de loyer
• Frais de rénovation

Acheter en location comme investissement :

Avantages :

• Pas de temps perdu pour la relocation
• Les habitudes de paiement et le comportement des locataires existants sont connus
• Faible risque de vacance

Inconvénients :

• Location généralement inférieure à la valeur actuelle du marché
• Les contrats de location existants doivent être repris

Step 5 – Quelles sont les villes qui entrent en ligne de compte ?

Situation A, B ou C, quel est le meilleur endroit pour acheter mon bien immobilier ? La question centrale est de savoir si je choisis un bien d’investissement ou un bien de rendement.

• En savoir plus sur les types de situation.

Situation A, B ou C

Voici un bref aperçu de la définition de chacun des trois types de situation :

• Situation A (simple : métropole)
• Situation B (simple : grande ville / ville avec développement positif)
• Situation C (simple : petite ville / pays en stagnation)

Où acheter quel bien immobilier ?

Les différents types de situation comparent les zones. Des rendements plus élevés vont de pair avec une plus-value moindre. C’est pourquoi, selon l’emplacement, on choisit entre le rendement ou l’investissement immobilier.

• Immobilier d’investissement : à trouver uniquement en situation A
• Rendement immobilier : Bonne situation B ou même C

Situation macro, méso, micro

Après avoir comparé la situation A, B ou C, on compare maintenant les quartiers et le voisinage concret.

• Lisez ici tout ce qui concerne la situation macro-méso-micro.

Voici un bref aperçu :

• Macro-localisation (A, B et C, c’est-à-dire où dans le pays / quelle ville ?)
• Méso-situation (où dans la ville)
• Micro-emplacement (emplacement exact)

Step 6 – Quel est l’emplacement idéal ?

Où dois-je acheter mon premier bien immobilier ? Les propriétaires occupants et les investisseurs en capital, ainsi que les biens de rendement ou les investisseurs visant une plus-value, la décision de l’emplacement parfait est en conséquence différente. Ici, nous allons encore une fois procéder à une analyse afin de te faciliter la recherche du meilleur emplacement pour tes objectifs !

• L’emplacement parfait

Step 7 – Investir dans l’existant ou dans le neuf ?

Lorsque l’on achète un logement, outre la question de l’usage personnel ou du placement et du rendement ou de l’investissement immobilier, on se demande s’il faut investir dans l’existant ou dans le neuf. Les deux formes ont leurs avantages et leurs inconvénients. Tu découvriras lesquels dans cet article.

• Lis ici tout ce qui concerne les bâtiments existants ou les nouvelles constructions.

Avantages de la construction neuve

• État actuel de la technique
• Faible risque pour l’entretien et les réparations
• Participation à l’aménagement intérieur

Inconvénients de la construction neuve

• Prix d’achat plus élevé et frais annexes à l’achat
• Rendement locatif plus faible
• Perte de valeur élevée au début
• Autres frais de viabilisation publique

Step 8 – Quel âge peut avoir un bien immobilier ?

Tu veux investir dans une maison ancienne ? Dans ce cas, tu dois tenir compte de certaines choses avant d’acheter. Les biens immobiliers anciens présentent certains avantages, mais aussi des inconvénients. Nous avons réuni ici un bref aperçu de tous les faits concernant les différentes années de construction comparées.

L’âge d’un bien immobilier est un facteur décisif lorsqu’il s’agit d’acheter un bien. Mais quelles sont les différences et les défauts en fonction de l’âge et de l’année de construction d’un bien immobilier ? Vaut-il la peine d’investir dans une maison ou un appartement vieillissant ?

• Année de construction et état

Step 9 – Quelle doit être la taille d’un bien immobilier ?

Quelle devrait être la taille de mon premier bien immobilier ? Micro-appartement, 2, 3 ou même plus de pièces ? Nous répondons ici à cette question en comparant la surface habitable pour l’usage personnel et l’investissement. En général, le nombre de mètres carrés et la répartition des pièces sont particulièrement importants.

• Lisez ici tout ce qui concerne la taille maximale d’un bien immobilier.

Voici un bref résumé des critères pour les propriétaires occupants :

• Le bien-être est une priorité
• Prévoir une surface habitable suffisante pour l’avenir, par exemple pour la planification familiale.
• Surface pas trop surdimensionnée > Prix d’achat, frais annexes
• L’équipement peut être amélioré ultérieurement

Voici un aperçu des trois objectifs pour les investisseurs en capital :

1. Rendement locatif élevé
2. Bonne capacité de location
3. Peu de logements vacants

Step 10 – Un bail emphytéotique est-il nécessaire ?

Lorsque l’on se penche pour la première fois sur le thème du bail emphytéotique, de nombreuses questions surgissent. Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique et est-ce que le bail emphytéotique est utile ? On veut aussi savoir si les coûts du bail emphytéotique, le loyer emphytéotique, peuvent être déduits des impôts ? Toutes tes questions trouveront ici une réponse.

• En savoir plus sur les baux emphytéotiques.

Voici un bref résumé du bail emphytéotique :

• Droit de propriété et droit d’usage séparés de manière permanente
• 2 parties : le bailleur et le preneur du droit d’emphytéose
• Le bailleur emphytéotique cède un terrain à bâtir
• Le bailleur emphytéotique reçoit en contrepartie un bail emphytéotique

Step 11 – Liaison sociale & post-liaison ?

Avant de chercher un logement, il faut tout savoir sur le thème de l’engagement social dans le logement. Tu apprendras ici tous les avantages et inconvénients et tout ce que tu dois savoir sur les prêts à faible taux d’intérêt accordés par les pouvoirs publics pour les logements sociaux, sur les obligations et sur la période d’engagement ultérieur.

• Tu trouveras ici tout ce qu’il faut savoir sur l’engagement social et le réengagement.

Le lien social en bref :

• Des logements bon marché grâce à des fonds publics
• Très bonnes conditions pour les prêts ou les subventions
• Loyer pour les personnes ayant un permis de logement

Le réengagement en bref :

• Lien avec le logement social jusqu’à ce que le prêt soit remboursé

Propriété louée : résiliation pour besoin personnel

Les propriétaires ont le droit de résilier le bail pour cause de besoin personnel, dans la mesure où la résiliation pour besoin personnel respecte tous les délais légaux, c’est-à-dire 3 à 9 mois. En règle générale, en tant que bailleur et propriétaire, tu dois avoir réellement besoin du logement pour toi ou un membre de ta famille, il doit y avoir des raisons compréhensibles et valables.

Voici les faits en bref :

• Délais légaux entre 3 et 9 mois
• Raison compréhensible

Lisez ici tout sur la loi sur le droit de propriété/ Immobilien-Erfahrung.de

Besoin personnel : motifs et bénéficiaires

L’usage personnel doit toujours être justifiable et ne doit être disponible que pour les membres les plus proches de la famille.

Motifs d’occupation personnelle : exemples

Le souhait d’un usage personnel doit toujours avoir une composante à long terme ; une utilisation courte ou temporaire comme phase de transition ne serait pas une justification.

• Désir de vivre dans son propre appartement / sa propre maison
• Désir d’enfant, agrandissement du logement
• Résidence secondaire ou maison secondaire, absolument nécessaire pour des raisons professionnelles
• …

Les personnes bénéficiaires : Exemples

Tu peux utiliser tes propres besoins pour toi-même ou pour des personnes « bénéficiaires ». Mais qui en fait partie ? Sont reconnus

• Enfants
• Parents
• Grands-parents
• Frères et sœurs
• Petit-fils
• Nièces et neveux
• Beaux-enfants et beaux-parents (si le mariage est toujours en cours)
• Conjoints séparés (sans demande de divorce)
• Partenaire enregistré (sans demande d’annulation en cours)

Étape suivante : comparaison des types de situation

Tu as réuni l’argent nécessaire et tu as décidé d’investir dans un bien immobilier. Mais où vais-je acheter ce bien immobilier ? La première question qui se pose ici est : rendement ou investissement immobilier? Cette question joue un rôle important dans le choix de l’emplacement d’un bien immobilier pour les investisseurs mais aussi pour les propriétaires. Que signifie exactement un emplacement A, B ou C et quelles sont les différences ? Lisez ici tout ce qui concerne l’emplacement des biens immobiliers avec ses avantages, ses inconvénients et ses risques.

Usage personnel : non loué pour un emménagement immédiat

Si tu achètes un bien immobilier, par exemple un appartement en copropriété, pour ton propre usage, tu souhaites probablement y emménager immédiatement. Il est donc moins intéressant d’acheter un bien immobilier déjà loué. Si tu achètes un bien qui est loué à ce moment-là, tu peux résilier le bail des locataires pour cause de besoin personnel.

Résiliation pour besoin personnel

Les propriétaires ont le droit de résilier le bail pour cause de besoin personnel, dans la mesure où la résiliation du bail pour besoin personnel respecte tous les délais légaux, c’est-à-dire 3 à 9 mois. Cela n’est valable que si l’on a vraiment besoin du bien immobilier pour soi-même ou pour un membre de la famille.

Voici un bref aperçu :

• Résiliation possible en cas de besoin personnel
• Délais légaux entre 3 et 9 mois
• Raison compréhensible (toi ou le bénéficiaire emménage)

Immobilier d’investissement : Acheter en location

Acheter en location ou sans location dépend toujours de la situation donnée. Les deux possibilités présentent des avantages et des inconvénients dont il faut tenir compte en fonction de la situation.

Avantages et inconvénients des biens loués

Avantages :

• Pas de perte de temps pour la relocation
• Les habitudes de paiement et le comportement des locataires existants sont connus
• Faible risque de vacance au départ

Inconvénients :

• Location généralement inférieure à la valeur actuelle du marché
• Les contrats de location existants doivent généralement être repris

L’immobilier comme investissement : acheter non loué

Ici aussi, on trouve certains avantages et inconvénients à acheter des biens non loués. Ce que tu achètes en fin de compte dépend néanmoins des conditions de l’objet à acheter.

Avantages et inconvénients des biens non loués

Avantages :

• Travaux de rénovation immédiats possibles et déductibles
• Loyer de marché en cas de nouvelle location
• Possibilité d’utiliser son propre contrat de location

Inconvénients :

• Vacance au début : perte de loyer
• Frais de rénovation et de relocation

Conclusion pour les investisseurs en capital

Décider toi-même quels facteurs apportent la plus grande valeur ajoutée à tes objectifs. En fonction de cela, un bien immobilier non loué ou loué correspondra mieux à ta stratégie personnelle.

Prochaine étape : résiliation du contrat de location

Acheter un bien immobilier en location et donner congé aux locataires pour cause de besoin personnel ? Pas de problème si, en tant que bailleur, tu as des raisons compréhensibles et valables d’avoir besoin du bien immobilier. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, tu apprendras ici tout ce qu’il faut savoir sur les besoins personnels.