Vendre des biens immobiliers – comment rendre la vente simple et rentable ?

Vendre une propriété avec succès en tant que débutant est plus difficile que vous ne le pensez. Il y a beaucoup de choses à prendre en compte et beaucoup d’erreurs qui peuvent être commises. Vous devez donc connaître les procédures dès le départ et vous assurer que vous faites tout correctement. Si vous abordez la vente d’une maison sans aucune aide, vous devez vous préparer à y consacrer beaucoup de temps et à vous organiser. La seule façon de faciliter ce processus est de disposer de la bonne expertise en la matière. En savoir plus sur la vente d’une maison (externe) !

Déterminer la valeur d’un bien immobilier – voici comment procèdent les experts

Quels sont les critères exacts pour déterminer la valeur d’un bien et comment les évaluateurs procèdent-ils pour préparer l’évaluation ? En général, selon l’article 194 du BauGB, la valeur marchande doit refléter le prix qui aurait été atteint dans une année commerciale normale au moment de l’évaluation, sans tenir compte de circonstances inhabituelles ou personnelles. Pour déterminer cette valeur, les experts s’appuient sur différents critères :

La valeur standard du sol

La valeur standard du terrain est probablement le critère le plus important pour déterminer la valeur marchande, car elle constitue la base de son calcul. La valeur standard des terrains indique la valeur d’un mètre carré de terrain non développé dans les zones de valeur standard respectives.

L’état structurel et technique d’un bien immobilier

Le deuxième critère important est bien sûr l’état de la propriété. Cela inclut non seulement les matériaux utilisés, tels que les matériaux de construction, le câblage, les tuyaux ou les systèmes électriques, mais aussi l’âge de la propriété et des matériaux. En outre, des éléments supplémentaires tels que des aménagements extérieurs, des abris pour voitures, des jardins et des garages peuvent avoir un effet positif sur l’évaluation et renforcer une évaluation positive.

L’emplacement des propriétés

D’une part, l’emplacement du bien comprend l’infrastructure des environs proches, comme les liaisons de transport, les commerces, mais aussi les liaisons avec les médecins ou les hôpitaux. D’un autre côté, les endroits branchés ont un avantage, surtout dans les grandes villes. Plus la popularité du quartier est élevée, plus la valeur de la propriété y est élevée.

L’état énergétique

Tout d’abord, bien sûr, le certificat énergétique doit être présenté. Cela montre à quel point la consommation d’énergie est élevée. Plus c’est haut, plus c’est mauvais. À cela s’ajoute la qualité et la nouveauté de l’isolation des murs extérieurs et du toit. Ceux-ci ont une influence décisive sur la consommation d’énergie et les coûts énergétiques augmentent énormément avec une mauvaise isolation.

Le niveau de développement de la propriété

Le degré de développement est également important pour la valeur de la propriété. Cela signifie qu’il faut vérifier si le bien est raccordé aux réseaux importants tels que le réseau d’eau, le réseau téléphonique mais aussi l’électricité. Bien sûr, c’est un avantage si la propriété est connectée à tous les réseaux importants.

Sites contaminés sur la propriété

Les sites contaminés sur le terrain ne sont bien sûr pas avantageux pour le bien, car ils doivent être repris par le nouveau propriétaire. Ces sites contaminés sont inscrits au registre foncier et ont une influence négative sur l’évaluation, car les acheteurs potentiels doivent supporter des coûts supplémentaires.

La situation actuelle du marché

Le prix d’un bien immobilier est toujours déterminé par l’offre et la demande, c’est pourquoi ce critère joue également un rôle important pour l’expert. Dans ce cas, les données de vente de propriétés comparables situées dans des endroits similaires sont utilisées et comparées aux données de la propriété examinée.

La bonne présentation – c’est ainsi que vous mettez correctement en scène votre propriété

La bonne annonce est la clé de voûte de l’auto-marketing d’un bien immobilier. Mais d’autres aspects doivent également être pris en compte. Si vous abordez la vente d’une maison sans aide, vous devez vous préparer à y consacrer beaucoup de temps et d’organisation. Ce processus ne peut être facilité que si vous disposez des bonnes connaissances spécialisées en la matière.

L’annonce – le bon libellé, les photos et la première impression

Il n’y a rien de pire que de voir votre annonce se perdre dans la masse. Les descriptions courtes et sobres ennuient les acheteurs potentiels et sont peu engageantes. Par conséquent, veillez à ce que le titre soit libre mais toujours sérieux. Pour y parvenir, vous devez utiliser un langage aussi riche en images que possible, qui suscite des émotions et attire ainsi l’attention. Réfléchissez au titre que vous vous imposeriez. Les avantages particuliers de votre bien peuvent être soulignés par des expressions telles que « ancien bâtiment élégant avec stuc » ou « terrasse exposée au sud et inondée de soleil », car vous semblez enthousiaste et invitez directement le chercheur de biens. Essayez d’attirer l’acheteur dès le titre pour qu’il continue à cliquer sur votre annonce.

Le texte de l’annonce – description précise et mention des avantages

Une fois que l’acheteur potentiel est sur votre annonce, deux autres facteurs peuvent le convaincre du bien. Le texte de l’annonce et vos photos. Dans votre texte, vous devez expliquer les données clés importantes concernant la propriété ainsi que les critères de la propriété. Cela comprend le nombre de pièces, le quartier, le balcon, la cuisine équipée, l’étage, mais aussi la salle de bain complète ou les pièces de la cave. Décrivez l’emplacement de l’appartement, ses commodités et son équipement de la manière la plus détaillée possible. Cela inclut les équipements de cuisine, les systèmes de chauffage mais aussi d’autres objets qui resteront dans la propriété. Dans ce cadre, mentionnez les coûts des indemnités pour les équipements existants et les frais de courtage. Il est également important d’inclure des informations telles que le loyer, les frais annexes et la taille de l’appartement en mètres carrés.

Les images – l’alpha et l’oméga d’une bonne publicité

Mais le facteur le plus important est sans doute les photos. Un acheteur souhaite naturellement voir le maximum de la propriété pour se faire une idée de ce qu’elle peut lui apporter. Pour prendre de superbes photos de votre propriété, il y a quelques éléments à prendre en compte. Tout d’abord, les chambres doivent être bien rangées et propres. Vous devez absolument prendre les photos à la lumière du jour, afin que les pièces soient vraiment visibles et que les acheteurs puissent évaluer la quantité de lumière du jour qui pénètre dans les pièces. Votre photo de couverture doit être la plus expressive et représenter ce que l’appartement a de meilleur. La plus belle pièce, la terrasse sur le toit, la cuisine ouverte ou peut-être la baie vitrée avec vue. Des photos de toutes les pièces et, le cas échéant, du jardin/balcon/terrasse, une vue extérieure et, surtout, un plan d’étage ne devraient jamais manquer. Le plan d’étage ne devrait jamais manquer, car il donne aux acheteurs potentiels une impression des proportions des différentes pièces les unes par rapport aux autres et les aide à voir la disposition des pièces.

Acheter, vendre et investir – Immobilien Magazin

Vous pouvez en savoir plus sur l’immobilier dans le magazine Real Estate.

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Les formulaires de la maison en un coup d’œil : Liste

Sur le marché de l’immobilier, il existe différents types de construction. Que ce soit dans le domaine des appartements ou des maisons, il existe de nombreuses formes et types selon lesquels une propriété est conçue. Ceux-ci sont divisés en différents formats. Nous avons répertorié ici quelques-uns des types de maisons et d’appartements les plus courants. Vous trouverez plus d’informations sur le type de bien concerné dans l’article correspondant en cliquant sur le lien correspondant.

Aperçu des types de maisons : du bungalow à la maison préfabriquée

Vous trouverez ici une liste avec un aperçu de toutes les formes de maison courantes. L’article lié vous fournit de plus amples informations sur la forme de maison respective, vous présente les caractéristiques et les définitions, et vous apprenez également quel type de maison convient à qui et pourquoi. En outre, nous présentons les avantages et les inconvénients de chaque type de maison dans les articles correspondants.

• Bungalow
• Maison jumelée
• Maison individuelle
• Maison à colombages
• Maison de vacances / maison de week-end
• Maison de plage
• Maison préfabriquée
• Maison de campagne
• Maison massive
• Maison mitoyenne
• Villa
• Maison à faible consommation d’énergie
• Maison à énergie zéro
• Maison passive

La base juridique – le notaire, le registre foncier et le contrat d’achat

La vente d’une maison est une décision importante qui implique de nombreuses procédures, contrats et exigences juridiques. En tant que propriétaire, vous devez être bien informé à l’avance de ce qui vous attend et de ce à quoi vous devez faire attention pour sortir de l’affaire avec profit. Pour les non-initiés dans le domaine, il existe de nombreuses bases juridiques à prendre en compte et, surtout, de petites pierres d’achoppement qu’il faut éviter à tout prix.

Apprenez-en plus sur les bases légales de la vente d’une maison grâce aux experts de l’IHV !

Le notaire – personne morale chargée de superviser le contrat d’achat

Les tâches d’un notaire consistent à réglementer la vente de biens immobiliers en tant qu’autorité juridique impartiale, de manière à ce que toutes les parties soient satisfaites et que tous les points de litige possibles soient évités ou réglés du début à la fin. Le notaire rédige un acte public (le contrat de vente) dans lequel toutes les questions juridiques nécessaires sont réglées de manière transparente et claire.
En outre, le notaire certifie le contrat d’achat immobilier. En Allemagne, l’article 311b du code civil allemand (BGB) stipule que tous les contrats juridiques concernant les terres, les actifs, les successions et les biens immobiliers doivent obligatoirement être notariés. Une autre tâche des notaires est d’assurer la protection de l’acheteur et du vendeur. Pour la protection juridique de l’acheteur, le notaire réserve le bien à l’acheteur dans le registre foncier en tant qu’avis prioritaire, de sorte que le vendeur ne puisse pas vendre le bien à quelqu’un d’autre à court terme. Pour la protection juridique du vendeur, le notaire fait procéder au transfert définitif de la propriété dans le registre foncier dès que l’acheteur a effectivement payé le prix d’achat.
Les notaires garantissent en outre des créances immédiatement exécutoires. Cela signifie que les créances stipulées dans les contrats notariés sont immédiatement exécutoires. Ainsi, afin d’exécuter les créances, il n’est plus nécessaire de déposer une plainte supplémentaire auprès d’un tribunal, mais un huissier peut être commissionné immédiatement. Cela se produit, par exemple, si le prix d’achat n’est pas payé. En outre, un notaire explique toutes les questions juridiques non résolues dans une vente immobilière. Il doit expliquer toutes les questions juridiques et légales à toutes les parties contractantes d’une manière si complète, compréhensible et suffisante qu’il est possible d’établir une trace documentaire de la volonté réelle des deux parties. Vous êtes obligé de le faire en vertu de votre fonction publique.

Les frais encourus par le notaire sont toujours les mêmes, car les frais de notaire sont réglementés de manière uniforme dans toute l’Allemagne par la loi sur les frais de justice et de notaire (Gerichts- und Notarkostengesetz, GnotKG). Si un notaire cherche à régler les coûts différemment, cela est sans effet, car la loi l’interdit. Cela s’applique aussi bien aux réductions qu’aux augmentations de coûts.

Le contrat d’achat – les points les plus importants doivent être réglés

Le contrat de vente est la base juridique sur laquelle repose la vente d’une maison. Selon le cas, un contrat d’achat a toujours une apparence différente et contient plus ou moins de règles, en fonction de ce que les parties ont convenu. Un contrat de vente est un contrat complexe et étendu qui contient de nombreuses ambiguïtés juridiques et aussi des pièges pour certaines personnes. La mise en œuvre peut également prendre un certain temps. Il peut s’écouler jusqu’à 8 semaines entre la signature du contrat chez le notaire et le transfert de propriété dans le registre foncier. Cette disparité entre le transfert du prix d’achat, le changement de propriété et donc de l’usufruit et des charges, et le changement final de propriété et la remise du bien soulève d’autres questions juridiques lors de la vente d’une maison, qui doivent être réglées en détail dans le contrat d’achat.
Les points les plus importants qui devraient être réglementés dans chaque contrat d’achat sont les suivants :

• Quel objet d’achat est vendu ?
• Qui vend à qui ?
• Qu’est-ce qui est vendu avec ? (Cuisine équipée, propriété,…)
• Comment est-il vendu ?
• Comment se fait le paiement ? (espèces, virement bancaire, …)
• Quelle est la date de remise des clés ?
• Quelle est la ventilation des frais annexes et des frais d’entretien ?
• Comment les coûts de développement sont-ils réglementés ?
• Y a-t-il des possibilités de recours en garantie ?
• Quel est l’état de l’objet ?
• L’objet présente-t-il des défauts ?
• Quels sont les permis disponibles et ceux qui manquent ?
• Répartition des coûts
• Autorisation du bureau du notaire

Les 6 erreurs les plus courantes – comment éviter les écueils

La plupart des vendeurs de maisons sont plutôt inexpérimentés dans ce domaine et ne savent pas par où commencer. Ils prennent souvent quelques photos et les mettent sur un portail immobilier. Cependant, les propriétaires ne savent pas à quoi s’attendre, à quoi faire attention et ce qui les attend. Pour éviter cette incertitude, le plus important avant de vendre une maison est de s’informer et de demander l’aide d’experts en la matière.

Un courtier est exclu dès le départ

Bien entendu, il est également possible de mener à bien la vente d’une propriété sans agent immobilier. Avant de vous décider pour ou contre un agent immobilier, réfléchissez donc à ce qui est le plus judicieux pour vous dans votre situation. Un agent immobilier peut vous faire gagner beaucoup de travail et de temps lors de la vente d’une propriété. Ils peuvent également vous conseiller sur les questions financières et commerciales. Alors posez-vous ces questions :

• Ai-je le temps d’organiser, d’accompagner et de mener à bien la vente de ma maison tout seul ?
• Mon niveau de connaissances et mes compétences professionnelles sont-ils vraiment suffisants pour mener à bien la vente sans agent immobilier ?
• Puis-je coordonner seul la vente sur un marché immobilier régional et ciblé qui évolue rapidement ?

Il faut savoir que la vente de biens immobiliers demande beaucoup de temps, d’organisation et d’expertise. Un agent immobilier perçoit une commission sur une vente réussie, mais celle-ci peut être définie dans un contrat d’agence immobilière. En outre, l’agent immobilier se chargera de votre travail, comme la publicité correcte du bien, l’organisation et la conduite des visites, la préparation des contrats d’achat et la présence au rendez-vous chez le notaire. Cela signifie que vous avez à vos côtés une personne suffisamment compétente pour vous conseiller sur toutes les questions.

Vous n’êtes pas préparé aux rendez-vous de visite

Les acheteurs potentiels sont confrontés à la décision de réaliser ou non un investissement important. Ils veulent donc jouer la sécurité et être sûrs à 100% de leur décision. Afin de mener à bien la vente de la maison, vous devez donner aux acheteurs potentiels le plus de sécurité possible. Lors d’un rendez-vous de visite, vous devez être prêt à répondre aux nombreuses questions des acheteurs et avoir une bonne réponse à chacune d’entre elles. Il s’agit souvent de l’état de la maison – quel âge ont les fenêtres et les portes ? Quand la dernière rénovation et le dernier réaménagement ont-ils eu lieu ? Quel type d’isolation y a-t-il ? Quel est le montant des frais de service ? et et et – préparez-vous à toutes ces questions et informez-vous en détail sur votre maison dès le départ. L’ignorance peut déstabiliser les acheteurs potentiels ou servir d’excuse pour faire baisser le prix. Soyez également ouvert aux évaluateurs et comprenez que vos acheteurs veulent simplement jouer la sécurité.

La valeur du marché immobilier vous est inconnue

Tout propriétaire se souvient du prix qu’il a payé pour sa maison et du coût de la rénovation, de la remise à neuf, etc. Toutefois, il arrive souvent que la valeur du bien diffère du prix d’achat initial, car les prix des biens immobiliers sont déterminés par l’offre et la demande. Avant de mettre votre bien en vente, vous devez donc connaître sa valeur. Vous pouvez faire estimer la valeur du bien par un évaluateur mais aussi par un agent immobilier et ainsi mieux savoir dans quelle fourchette de prix vous pouvez évoluer. De petits défauts dans la maison peuvent diminuer la valeur du bien et être une raison pour les acheteurs potentiels de baisser le prix d’achat. Par conséquent, avant de vendre, demandez-vous si vous pouvez faire réparer les petits défauts à l’avance et exiger ainsi un prix de vente plus élevé. Toutefois, les évaluateurs ou les agents immobiliers peuvent également vous aider à prendre cette décision et à déterminer si un tel investissement en vaut la peine.

Ils ne sont pas prêts à négocier

Bien entendu, en tant que vendeur, vous souhaitez vendre votre bien de la manière la plus rentable possible. Cependant, vous êtes face à un acheteur qui sera le plus heureux de faire un profit au final. Ne ruinez donc pas vos chances d’acheter une maison en refusant de négocier, mais soyez aussi accommodant avec votre acheteur. Une seule chose aide dans les négociations, et c’est une bonne préparation. Vous devez considérer dès le départ dans quelle fourchette vous pouvez vous déplacer et quel est le minimum absolu pour vous. Vous devez également trouver de bons arguments pour justifier votre prix de vente. Il s’agit, par exemple, d’une bonne infrastructure, de l’emplacement de la maison ou des avantages particuliers de votre propriété. Un agent immobilier ayant une expérience de la négociation peut également vous aider à préparer une négociation réussie ou même vous soutenir sur place. L’entêtement peut gâcher beaucoup de choses et faire traîner les négociations inutilement. Rapprochez-vous et trouvez un prix qui convienne aux deux parties.

Votre exposé donne une fausse impression

L’exposé est l’un des éléments les plus importants pour la réussite de la vente de votre propriété. L’exposition est la première chose qu’un client potentiel voit et doit donc faire une première impression parfaite. Un mauvais exposé peut ruiner même la plus belle des maisons. Ce à quoi vous devez absolument prêter attention, ce sont les bonnes photos. Il est utile de les faire prendre par un photographe, mais les photos faites maison peuvent également être très réussies. Assurez-vous que les photos sont prises à la lumière du jour et que la pièce est facile à voir. Il doit également être bien rangé et propre afin que l’acheteur potentiel se sente immédiatement à l’aise et puisse s’imaginer y vivre. Prenez des photos de toutes les pièces et, idéalement, du plan d’étage afin que l’acheteur puisse se faire une idée précise du bien. Les photos du jardin ou des caractéristiques particulières de la maison sont également intéressantes. Soyez honnête dans le texte de votre exposé. Ne donnez pas de faux espoirs au client et n’exagérez pas, car cela ne fera qu’entraîner une déception lors du rendez-vous de visite.

Vous ne vérifiez pas correctement le contrat d’achat

Le contrat d’achat et le rendez-vous chez le notaire sont les dernières étapes de la vente d’une maison. Lors du rendez-vous chez le notaire, le contrat de vente est relu par le notaire et les deux parties le signent. Après ce rendez-vous, le contrat est juridiquement contraignant et la vente est réalisée. Avant ce rendez-vous, vous devez vérifier soigneusement le contrat de vente et être au clair sur tous les points notés. Si vous n’êtes pas sûr, consultez au préalable un agent immobilier qui examinera le contrat et vous conseillera. Vous pouvez toujours poser des questions chez le notaire, mais celui-ci ne vous conseillera pas. Il est uniquement chargé de veiller à ce que le contrat soit juridiquement correct. Pour être sûr qu’il n’y a pas d’incertitudes cachées, il est préférable de faire vérifier le contrat à l’avance.

Acheter une maison – agent immobilier, commission et prêts

Lorsqu’on envisage pour la première fois d’acheter un bien immobilier, de nombreuses questions se posent immédiatement. Quelle est la meilleure façon de procéder ? Ai-je besoin d’une agence immobilière ou dois-je chercher par moi-même ? Quelle doit être la taille de la maison, combien de mètres carrés et de pièces faut-il prévoir ? Dans quel domaine dois-je chercher et, surtout, de quel budget ai-je besoin ? Nous allons maintenant faire le tour de toutes ces questions.

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Exigences – le chemin vers la propriété de vos rêves

La première étape sur la voie de la propriété de vos rêves est de réfléchir aux exigences que vous avez pour votre propre maison. De combien de pièces avez-vous besoin et de combien de mètres carrés votre maison et votre propriété devraient-elles idéalement disposer ? Bien entendu, ils doivent également être clairs sur la région dans laquelle ils souhaitent s’installer et adapter leurs besoins en conséquence. Une maison dans une ville sera plus chère qu’une maison dans une banlieue ou à la campagne. Avez-vous besoin d’une école à proximité ou d’un supermarché accessible à pied ? Vous voulez un jardin ou un environnement adapté aux enfants. Bien entendu, vous devez également penser à l’extérieur de votre propriété. Préférez-vous un certain style de maison, la maison doit-elle être plus moderne ou plus nordique ? Une fois que vous aurez répondu à ces questions de base et que vous saurez à quoi ressemble la propriété de vos rêves, vous pourrez passer à l’étape 2.

Planification financière – options et besoins de financement

La planification financière est un élément majeur du parcours menant à la propriété d’un logement, car le financement de la construction et les prêts constituent un engagement majeur qui peut s’étendre sur plusieurs décennies. Par conséquent, toute personne qui envisage d’acheter un bien immobilier devrait d’abord vérifier ses propres ressources financières. Il s’agit, par exemple, de savoir si un bien ou un contrat d’épargne-logement est déjà disponible et quel en est le montant. Vous devez également vérifier quels fonds peuvent effectivement être utilisés à court terme. Pour obtenir un prêt auprès d’une banque, il est recommandé de disposer d’au moins 10 à 20 % de la somme requise (montant de l’achat et frais annexes d’achat) comme fonds propres. Plus les fonds propres sont élevés, mieux c’est.

Bien entendu, la situation personnelle joue également un rôle dans la résilience financière. Il s’agit, par exemple, du planning familial et du désir d’avoir des enfants, de la situation professionnelle des partenaires et, bien sûr, de l’état civil. Il est important d’examiner si un financement important est prévu pour les prochaines années et comment cela affectera la situation financière. Il est également important de déterminer les dépenses permanentes afin de pouvoir les inclure dans la planification. Il s’agit notamment des frais fixes tels que les assurances et les frais annexes, mais aussi des vacances, de l’achat d’une voiture ou des provisions pour la sécurité financière.

Le point important suivant est la période de remboursement, car il faut réfléchir à la durée du remboursement et donc à la durée de l’endettement. Il est recommandé de planifier le financement de manière à ce que les débiteurs soient désendettés à l’âge de 60 ans. Toutefois, cela dépend aussi du taux de remboursement qui peut être élevé. Plus la période de remboursement est courte, plus le remboursement est élevé, mais les périodes de prêt plus courtes ont également des taux d’intérêt un peu plus bas. En règle générale, avec un taux de remboursement de deux pour cent, la période de remboursement est d’environ trente ans.

Une fois que vous avez répondu à ces questions, il est temps de compiler les documents pour les banques, car elles ont besoin de nombreux documents différents pour pouvoir demander une offre en premier lieu. Ces documents comprennent les revenus mensuels, tels que prouvés par la déclaration d’impôt sur le revenu, ainsi qu’une liste des dépenses régulières et des actifs courants. À ce stade, vous devriez également déjà disposer d’un objet d’achat et, dans le meilleur des cas, d’une estimation des coûts, car plus les documents que vous soumettez sont précis et complets, plus la banque peut préparer une offre rapidement et efficacement. Comparez plusieurs offres de plusieurs établissements de crédit, car il peut y avoir de nombreuses différences et vous pourrez ainsi trouver la meilleure offre pour votre projet.

Recherche – Courtier, Patience et Annonces

Il existe de nombreuses façons d’aborder la recherche d’un logement. Bien entendu, un agent immobilier présente de nombreux avantages, car il vous accompagnera du début à la fin de votre recherche, connaît des astuces d’initiés et peut vous aider dans votre décision. Toutefois, si vous préférez faire vos propres recherches, il existe de nombreux portails en ligne, tels que « Immonet » ou « Immobilienscout24 », où vous pouvez consulter un large éventail de biens. Faites savoir à vos amis et à vos connaissances que vous êtes à la recherche d’une maison, car beaucoup de choses peuvent se passer grâce aux contacts. Lors de la visite d’un bien immobilier, vous devez garder à l’esprit certains éléments afin de recueillir le plus d’informations possible sur le bien. Tout d’abord, vous ne devriez prendre des rendez-vous d’inspection qu’à la lumière du jour, car vous pouvez voir les défauts et les failles bien mieux qu’à la lumière artificielle. Examinez attentivement les environs et prêtez attention aux bruits et odeurs éventuels ainsi qu’à la situation du parking. Il convient également d’examiner attentivement l’infrastructure autour de la propriété afin de déterminer si elle répond à leurs besoins. Parler aux voisins peut également permettre de découvrir des informations utiles.

Au niveau de la propriété elle-même, ils doivent prêter attention à l’état de la façade, du toit et du grenier, ainsi qu’aux pièces et aux fenêtres du sous-sol. Des taches d’eau sur les murs et les plafonds, des fenêtres vétustes mal isolées ou un toit qui fuit peuvent être découverts lors de ces observations. Prenez des photos de la propriété et de toute zone défectueuse. Bien entendu, l’exposé vous permettra d’en apprendre beaucoup sur la propriété, mais toutes les questions n’y trouveront pas de réponse. Dressez donc une liste de questions afin d’en savoir le plus possible sur le bien pendant la visite. Les questions possibles pourraient être, par exemple, les suivantes :

• Des rénovations ou des remises en état doivent-elles être effectuées ?
• Quel est l’état du toit et des fenêtres ?
• Quel est le système de chauffage de la propriété, quel est son âge et quelle est l’isolation de la maison ?
• Le certificat énergétique est toujours utile ici, demandez-le explicitement.
• Le plan d’étage avec le dessin des murs porteurs afin de pouvoir planifier une éventuelle transformation.
• L’état des coûts d’exploitation
• Vérifiez l’incidence de la lumière et les directions cardinales, par exemple, pour savoir quand le soleil pénètre dans le jardin.
• Demandez-leur la raison de la vente et la durée de l’inoccupation.
• Les équipements tels que la cuisine, les armoires, etc. resteront-ils dans la maison et devront-ils être repris ?
• Visitez différentes propriétés pour faire une sélection et pour pouvoir voir différentes offres. Si vous avez des doutes, comme des murs humides, etc., il est préférable de consulter un expert et de le laisser évaluer l’ensemble.

Bases juridiques – contrat de vente, inscription au registre foncier & Co.

Pour acheter une maison, il faut suivre des procédures légales et respecter de nombreuses normes. Pour que cela se fasse correctement et que la vente de la maison soit légale, un certain nombre de choses doivent être respectées.

De nombreux conseils utiles sur les bases juridiques de la vente d’une maison!

Notarisation d’un contrat d’achat – le notaire aide à l’inscription au registre foncier et plus encore.

Le contrat d’achat répond à la norme selon laquelle, conformément à l’article 311b du BGB, une certification notariale doit être présente en cas de transfert de la propriété d’un terrain ou de droits équivalents à un terrain. Toutefois, le transfert de propriété n’est pas valable après la signature et la certification notariale, mais seulement après l’inscription au registre foncier.
Tout d’abord, un notaire a rédigé un projet de contrat de vente qui devait convenir aux deux parties. Ce document est finalisé quelque temps avant la signature afin que les deux parties puissent le vérifier. Lors de la réunion de notarisation, le notaire relit le contrat et les deux parties peuvent poser des questions. Le notaire informe également sur les conséquences de la vente de la maison et explique les étapes ultérieures du transfert de propriété.

Jusqu’à l’inscription au registre foncier, le droit de l’acheteur sur le bien est garanti par l’inscription d’un avis de transfert prioritaire au registre foncier. Cela permet de garantir que le transfert de propriété du bien peut être effectué en toute sécurité. Le transfert de propriété au registre foncier n’est initié par le notaire que lorsque le prix d’achat a été transféré en totalité. Le bureau des impôts doit également confirmer, au moyen d’un certificat de décharge, que l’acheteur a payé la taxe de transfert de propriété. Le moment où le bien est transféré à l’acheteur, c’est-à-dire le « transfert économique », est également déterminé dans le contrat notarié. À partir de ce moment, l’acheteur supporte tous les coûts et est responsable du bien. Toutefois, il n’est pas le propriétaire définitif tant que le transfert de propriété n’est pas achevé et que son nom n’est pas inscrit au registre foncier.

Transfert de propriété – du vendeur à l’acheteur

En concluant le contrat d’achat, non seulement la propriété d’un bien est transférée à l’acheteur, mais celui-ci assume également tous les risques, impôts et charges liés à la propriété du bien. Cela permet au nouveau propriétaire de disposer du bien comme il l’entend. Le transfert de possession est précisément défini en termes de date et est totalement indépendant de l’inscription du nouveau propriétaire au registre foncier, c’est-à-dire du transfert de propriété.

Argent et coûts de construction – ce que vous devez payer lorsque vous achetez une propriété

Une fois que vous avez décidé d’acheter le bien immobilier de vos rêves, la question du bon financement se pose. Ici, vous devez vous informer sur toutes les options, car vous devrez vivre avec la décision de financement pendant les prochaines années. En particulier pour les personnes inexpérimentées, l’achat d’un bien immobilier est une étape importante, c’est pourquoi vous devez être particulièrement sûr de trouver la bonne offre.

Apprenez-en davantage sur le thème de l’argent de la construction!

Financement de la construction – 6 conseils pour un financement réussi

• Conseil 1 – Déterminez votre situation de départ

  Avant de commencer votre recherche, vous devez déterminer en détail votre budget et vos besoins. Cela comprend la surface habitable, le nombre de pièces, la construction et l’ameublement, l’emplacement, l’architecture, les transports locaux et la distance par rapport aux lieux importants tels que le lieu de travail ou les écoles. Une fois que vous êtes sûr de vos besoins, précisez votre budget. Combien de fonds propres pouvez-vous réunir ? Il est également important de déterminer les coûts mensuels maximaux futurs et le montant que vous pouvez réellement vous permettre. Pour ce faire, comparez vos coûts fixes et vos dépenses mensuelles actuelles. Une fois que vous aurez créé un aperçu, vous aurez une idée approximative de ce que vous pouvez rechercher.

• Conseil 2 – Inclure le remboursement du prêt

  Le loyer et les intérêts sont des coûts réels, mais avec un remboursement, l’argent est utilisé comme une sorte de plan d’épargne à tempérament. Cela signifie que votre dette d’emprunt diminue alors que votre actif net augmente. Vous devez donc également inclure dans vos calculs le remboursement que vous devez effectuer chaque mois sur le prêt. Réfléchissez au nombre d’années pendant lesquelles vous souhaitez que la dette soit remboursée et calculez avec cette valeur. N’oubliez pas que le loyer que vous payez chaque mois n’est pas un investissement en valeur, alors que le remboursement augmentera quand même votre valeur nette chaque mois.

• Conseil n° 3 – Comparez autant d’offres que possible

  Plus vous demandez et comparez d’offres, plus vous avez de choix et plus vous avez de chances de trouver la propriété de vos rêves. N’ayez pas peur de faire des recherches approfondies et d’examiner de nombreuses propriétés. Faites des recherches non seulement sur les portails immobiliers mais aussi dans les journaux, demandez à vos amis et à vos connaissances et gardez toujours les yeux ouverts. L’effort que vous consacrez à votre recherche vous sera certainement profitable à long terme.

• Conseil 4 – Choisissez un financement à long terme

  L’important, dans le cas d’un financement à long terme, est d’obtenir des taux d’intérêt bas aussi longtemps que possible. De préférence pour les 15 prochaines années ou plus. Cela vous garantit un taux de remboursement solide. En fonction du prix d’achat, utilisez 20 % de fonds propres ou moins et choisissez un prêt à annuité classique. Le taux de remboursement de ce prêt devrait être d’environ 2 %. S’il est plus élevé, votre rendement sera également plus élevé en cas d’inflation. S’il est inférieur, en revanche, vous n’atteindrez pas le certain montant de remboursement dont vous avez besoin pour ne pas avoir de difficultés avec un financement ultérieur. Si vous souscrivez également un autre prêt, par exemple un prêt bonifié, les conditions doivent correspondre, sinon vous pourriez être menacé de pénalités de remboursement anticipé en cas de vente.

• Conseil 5 – Demandez plusieurs offres de financement

  Bien entendu, le plus simple et le plus direct est de contracter le prêt auprès de votre banque et de gérer le financement par son intermédiaire. Toutefois, il existe de grandes différences entre les offres de financement des différentes banques. C’est pourquoi vous devriez recevoir au moins deux offres différentes, si ce n’est plus, pour savoir quelle banque vous offre les conditions les plus justes et les meilleures. Ne perdez jamais de vue que le prêt est à long terme, et qu’une économie d’intérêt de 0,2 % par an peut faire une grande différence pour vous.

• Conseil n° 6 – N’ayez pas peur des dettes

  S’endetter est une décision importante, mais si vous choisissez une « bonne dette », vous gagnez de l’argent au final. Le financement du logement fait partie de ces « bonnes écoles », car il permet d’économiser sur les frais de logement et de se protéger contre l’inflation. Au final, vous gagnez de la richesse réelle et n’en perdez pas, comme avec un investissement dans des biens de consommation. C’est pourquoi il ne faut pas rembourser trop vite et s’en tenir à un remboursement initial de 2 % et à une durée de 15 ans. Ainsi, vous n’avez pas à vous soucier de la hausse des taux d’intérêt.

Prêt de suivi – rééchelonnement de la dette et planification à long terme

Lors du financement, il est important que vous prouviez à votre banque que vous êtes un futur emprunteur. Pour les emprunteurs qui ont déjà prouvé pendant plusieurs années qu’ils sont capables d’assurer le service du prêt conformément au contrat, les banques sont heureuses d’offrir de meilleures conditions. Au début d’un prêt, une grande partie de la mensualité est généralement constituée d’intérêts, et ce n’est qu’au fil du temps que la part du remboursement augmente. Dans le cas d’un rééchelonnement, une partie du prêt est généralement déjà remboursée. Pour les banques, cela signifie que la quotité de financement est plus faible que dans le cas d’un prêt initial et que le nombre de conseils requis est également plus faible, puisque les clients savent déjà comment fonctionne le financement et ce qu’on attend d’eux. Cela signifie que la banque a moins de travail à faire avec le client, ce qui facilite la préparation de l’offre et prend moins de temps.

Les banques ont donc de bonnes raisons de faire la cour aux recycleurs de dettes, car elles peuvent en tirer des avantages. Mais le rééchelonnement est aussi souvent plus favorable aux emprunteurs. Selon la situation du marché financier, les taux d’intérêt peuvent être si favorables qu’il est plus intéressant pour vous de rééchelonner un ancien prêt que de continuer à le rembourser aux anciennes conditions. Les taux d’intérêt sont souvent plus avantageux aujourd’hui que lorsque vous avez contracté le prêt. Si vous prévoyez une hausse des taux d’intérêt à l’avenir, il est conseillé de choisir une longue période d’intérêt fixe et d’obtenir de bons taux d’intérêt. De cette façon, vous pouvez obtenir un ajustement rapide des taux d’intérêt si vous mettez fin prématurément à l’ancien prêt.

Si vous voulez faire tout ce qu’il faut, commencez dès aujourd’hui à réfléchir à la manière dont vous voulez aborder le rééchelonnement de votre prêt dans quelques années afin d’obtenir un bon financement de suivi. Ils sont encore plus intéressants si les prestataires prennent en charge les coûts du rééchelonnement de la dette pour l’emprunteur.

Frais de service – coûts cachés lors de l’achat d’un bien immobilier

Lorsqu’un contrat d’achat est signé, le financement est déjà bouclé. Cependant, les coûts supplémentaires sont souvent sous-estimés. Les factures de l’agent immobilier, du notaire, du cadastre et du bureau des impôts arrivent dès que le prêt est fixé. De ce fait, le prêt est souvent fixé trop bas. Au moins 20 % des frais annexes de construction devraient être inclus dans le prêt en plus du prix d’achat et sont tout à fait réalistes. L’aperçu montre les 4 principaux coûts supplémentaires auxquels vous pouvez vous attendre lors de l’achat d’une maison.

Frais – Notarisation du contrat d’achat

Les frais de rendez-vous chez le notaire sont probablement l’un des postes les plus importants des frais accessoires liés à l’achat d’une maison. Bien que les frais de notaire soient fixes et ne puissent s’en écarter en aucune façon, ils sont également assez élevés. En règle générale, environ 1,5 % du prix d’achat est fixe – et ce, uniquement pour la signature du contrat d’achat. Ainsi, si vous achetez un bien immobilier dont le prix d’achat est de 100 000 euros, les frais de notaire s’élèvent à 1 500 euros, que l’acheteur doit généralement payer. Les frais exacts des notaires en Allemagne sont indiqués dans le barème des frais notariaux, mais peuvent également être calculés en ligne.

Impôts – Droits de mutation foncière pour le bureau des impôts

Dès que le contrat a été signé chez le notaire et que la convention d’achat a été notariée, l’acheteur reçoit un courrier du bureau des impôts. Ensuite, l’acheteur doit payer la taxe de transfert de terrain. Cette taxe varie quelque peu. En Allemagne, il est généralement de 3,5 % du prix d’achat du bien. Toutefois, dans certains États fédéraux, comme Hambourg, Berlin et la Saxe-Anhalt, il est de 4,5 % du prix d’achat. Ainsi, pour un prix d’achat de 100 000 euros, par exemple, vous payez 3500 / 4500 euros de plus pour les droits de mutation foncière. Cette dette doit être payée immédiatement, car ce n’est que lorsque le bureau des impôts aura reçu le montant qu’il délivrera le certificat dit d’apurement. C’est absolument nécessaire pour transférer le nom du nouveau propriétaire au registre foncier. Cette opération est organisée par le service du cadastre et entraîne là encore des frais, mais ils sont relativement faibles.

Commission – les courtiers calculent votre part

Si vous achetez un bien ou un terrain par l’intermédiaire d’un agent immobilier, vous devez bien entendu inclure la commission de l’agent dans le calcul global. En règle générale, vous recevrez la facture de l’agent immobilier directement après l’enregistrement de l’acte chez le notaire. Le montant de la commission varie et dépend de divers facteurs, tels que la région. Il varie généralement entre quatre et six pour cent du prix d’achat de la propriété. Ainsi, pour un achat immobilier de 100 000 euros, vous paierez entre 4 000 et 6 000 euros rien que pour l’agent. Toutefois, il est important de savoir qu’il vaut la peine de négocier la commission du courtier, car celle-ci est connue pour être associée à une marge importante. Une commission totale recommandée de 3,48 %, TVA comprise, est une valeur recommandable et réaliste.

Avantages et inconvénients de l’achat de biens immobiliers

L’achat de biens immobiliers présente également des avantages et des inconvénients. En fonction de la situation de vie de chacun, différents scénarios sont plus ou moins possibles. Cependant, l’achat d’une maison est toujours un investissement important et doit toujours être bien réfléchi. Pour vous aider à prendre votre décision, nous énumérons quelques-uns des avantages et des inconvénients de l’achat de biens immobiliers.

Découvrez encore plus d’avantages et d’inconvénients à l’achat de biens immobiliers!

Avantages : pas de loyer, sécurité et vos quatre murs.

L’achat d’une maison peut offrir de nombreux avantages. En achetant une maison, vous vivez dans vos propres quatre murs, vous êtes le maître de la maison et vous pouvez la concevoir selon vos propres souhaits. En outre, vous n’avez pas à payer de loyer mensuel et, tant que le prêt est remboursé, vous ne devez payer que les services publics mensuels. Une maison offre également beaucoup d’espace et, selon votre situation de vie, beaucoup de place pour la planification familiale et les loisirs. En outre, vous pouvez apporter des changements dans votre propre maison à tout moment si vous le souhaitez et vous ne devez pas les clarifier au préalable avec un propriétaire. Un autre avantage est la sécurité pour la vieillesse, car même si la pension n’est pas très élevée, on peut continuer à vivre dans sa maison et on ne doit pas déménager dans un endroit plus petit ou moins cher. Une maison fait également partie de l’héritage de la génération suivante et représente un investissement de valeur, car les montants des loyers dépensés sont perdus et ne peuvent être transmis aux enfants et petits-enfants.

Inconvénients : Endettement et responsabilité personnelle

Les inconvénients de l’achat d’une maison sont, par exemple, l’endettement qui y est associé et la souscription d’un prêt. Vous êtes également responsable du bien à partir du moment où vous l’achetez et devez faire effectuer vous-même les réparations, les modifications, etc. En outre, ils disposent de beaucoup d’espace et de surface qu’il faut également entretenir et donc, par exemple, des travaux dans le jardin ou le nettoyage de la maison sont nécessaires et consomment du temps. En outre, avec une maison, ils sont liés à un endroit et ne peuvent pas simplement déménager dans une autre ville ou vivre à l’étranger pendant un certain temps, car ils s’engagent avec l’achat.

Les formulaires de la maison en un coup d’œil : Liste

Sur le marché de l’immobilier, il existe différents types de construction. Que ce soit dans le domaine des appartements ou des maisons, il existe de nombreuses formes et types selon lesquels une propriété est conçue. Ceux-ci sont divisés en différents formats. Nous avons répertorié ici quelques-uns des types de maisons et d’appartements les plus courants. Vous trouverez plus d’informations sur le type de bien concerné dans l’article correspondant en cliquant sur le lien correspondant.

Aperçu des types de maisons : du bungalow à la maison de campagne en passant par la maison préfabriquée

Vous trouverez ici une liste avec un aperçu de toutes les formes de maison courantes. L’article lié vous fournit de plus amples informations sur la forme de maison respective, vous présente les caractéristiques et les définitions, et vous apprenez également quel type de maison convient à qui et pourquoi. En outre, nous présentons les avantages et les inconvénients de chaque type de maison dans les articles correspondants.

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