Devenir indépendant : Qu’est-ce que cela signifie ?

Devenir indépendant en tant que créateur dans le domaine de la haute couture signifie que tu es le fondateur d’une start-up. Cela nécessite non seulement de l’argent, mais aussi un stock de marchandises, ce qui signifie que tu dois acheter et stocker des vêtements. Par rapport à d’autres secteurs, comme une agence de publicité, il y a ici des coûts supplémentaires pour le développement de ta mode, la production et le stockage.

Pourquoi je te dis ça ?

Avec mon agence de médias sociaux, l’agence de mannequins, le magazine de mode et d’autres marques, j’ai pu accompagner de nombreuses marques de mode, y compris de streetwear high fashion, en les conseillant et en les aidant à se développer. Quels sont les trois principaux enseignements que tu as tirés de la création de ta start-up de mode ?

Tenir bon, c’est tout ! Motivation & financement

La plupart des entreprises échouent à cause de l’argent, le fameux « runway ». Supposons que tu disposes d’un capital de départ de 150.000. Sur ce montant, 50.000 sont consacrés à la production, tandis que tu utilises les 100.000 restants pour toi et le marketing, répartis à raison de 5.000 par mois. Cela te permet de tenir environ 20 mois, pendant lesquels tu dois continuellement gagner de l’argent.

Crois-moi, tout coûte de l’argent :

• Loyer, aménagement, câbles, lumières, papeterie, …
• Accès à Internet, espace web, domaine, logiciels, …
• Beaucoup plus, et oui, toi et tes collaborateurs aussi

Règle d’or : celui qui réussit X, réussit aussi X2

Dans le domaine de l’entrepreneuriat, un adage courant dit que celui qui résiste 2 ans sur le marché peut réussir 2 ans de plus. Celui qui survit 5 ans sur le marché a de bonnes chances de réussir les 5 années suivantes. C’est pourquoi le capital de départ est indispensable, en particulier dans le domaine de la haute couture.

Statistiquement , 90% des startups échouent après 5 ans. Ton objectif devrait donc être de franchir ce seuil critique et de survivre pendant 5 ans ! Rome ne s’est pas construite en un jour, pas plus que ta nouvelle marque de mode. Tout commence par une planification et une préparation minutieuses.

Il y a deux options : Soit tu as suffisamment de motivation et de capital , soit tu n’en as pas.

Voici quelques conseils :

Runway : capital (et chiffre d’affaires) suffisants – risque #1

Lorsqu’on crée une entreprise, une chose compte avant tout :

Runway : Assure-toi que tu disposes de suffisamment de capital pour ne pas faire directement faillite.

Mais comment atteindre ce point sans capital propre ?

3 alternatives pour obtenir de l’argent

Tu as trois options :

1. Tu peux travailler dur et économiser de l’argent, mais cela peut prendre beaucoup de temps.
2. Sinon, tu pourrais demander à tes parents de te faire un prêt privé.
3. Ou bien tu optes pour un crédit.

Lorsqu’on contracte un crédit, il est important d’obtenir de bonnes conditions, en premier lieu des taux d’intérêt bas. Ainsi, même en tant qu’indépendant, tu peux obtenir un crédit à de bonnes conditions. Choisis une durée suffisamment longue pour ne pas devoir tout rembourser au bout de six mois déjà et veille à ce que les mensualités soient raisonnables.

La réalité est dure, en tant qu’entreprise, personne ne verse une larme pour toi. Si ton entreprise fait faillite, le daily business des autres continue le lendemain.

Production, fabricants et chaîne d’approvisionnement – Risque #2

Chaîne d’approvisionnement: assure-toi de disposer d’une production fiable.

A quoi dois-tu faire attention ?

Tu as besoin d’un développement efficace, de tissus de qualité, d’une finition précise – tout cela est d’une importance capitale dans le domaine du streetwear haute couture. Pour les produits haut de gamme, les clients accordent une importance particulière à la qualité. Prévois suffisamment de temps.

De nombreux créateurs d’entreprise échouent au niveau de la production. Pour les petites quantités (MOQ = Minimum Order Quantities), tu es souvent relégué au second plan dans la liste des priorités des fabricants. Assure-toi une ligne de production fiable. Si tu vends plus, tu n’auras pas non plus de problèmes de réapprovisionnement. De nombreuses start-ups de la haute couture ont déjà échoué dans ce domaine, sois donc averti.

Marketing : la moitié du combat

Un autre aspect important est le marketing de la mode. Henry Ford disait déjà

Marketing: « Pour chaque dollar que tu investis dans ton produit, tu as besoin d’un autre dollar pour le faire connaître ».

C’est vrai !

Que peux-tu faire ? Renonce à des essais coûteux.

1. Travaille avec de petits micro-influenceurs qui sont déjà reconnus dans le milieu de la haute couture. La croissance résulte souvent d’efforts communs.
2. Utilise les publicités, en particulier le retargeting. Si un utilisateur a visité ta boutique, mais n’a rien acheté et est parti, rappelle-lui ton offre à l’aide de publicités ciblées.
3. Sois actif ! Montre les coulisses, le processus de conception, le choix des matériaux, le magasin, les actions et poste les contributions des micro-influenceurs.

Voici nos trois conseils clés pour ta start-up de haute couture 2026 !

Perte de loyer : effet de rendement

Vacance, retard de loyer ou encore relocation et sélection des locataires. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu dois tenir compte de certains éléments. Même si tu as trouvé dans la prospection immobilière un bien immobilier rentable, avec un bon rendement immobilier, 2 ou 3 mois de vacance par an font que ton investissement devient soudainement non rentable. Pourquoi et pourquoi le choix de l’emplacement / du type de bien immobilier est-il si important ? Tu en apprendras plus ici dans le guide du risque de l’achat immobilier.

Ce guide a donc pour but de te sensibiliser au choix du lieu et au type de bien immobilier. Lors de l’achat d’un bien immobilier, tu reprends dans la plupart des cas le locataire actuel. C’est pourquoi il est important de toujours vérifier l’historique des locataires du vendeur !

Perte de loyer = tu payes les frais au lieu de ton locataire

Commençons tout d’abord par le thème des logements vacants.

Raisons de l’inoccupation et des pertes de loyers

En effet, les locataires qui ne veulent pas payer font en sorte que les investissements deviennent rapidement non rentables. Mais il ne s’agit pas toujours du pire des cas – les locataires nomades sont rares – les impayés de loyer peuvent aussi survenir parce que votre locataire a des difficultés financières et ne peut plus payer son loyer à temps. Ou encore le changement de locataire, lors d’un déménagement et votre nouveau locataire « idéal » n’emménage qu’un ou deux mois plus tard.

A cela s’ajoutent des changements structurels, une vacance à long terme lorsque la situation devient peu attractive pour les locataires.

Les raisons des impayés de loyer sont donc multiples :

• Le loyer n’est pas payé – le locataire a des problèmes financiers
• Vacance, par exemple lors de la relocation – le locataire « souhaité » n’arrive que plus tard
• Vacance due à des changements structurels – Dans 5, 10, 15 ans

Site + bien immobilier + choix du locataire

En tant que futur propriétaire d’un investissement, le choix du locataire vient s’ajouter au choix du site et du type de bien immobilier.

Considérons ici aussi le pire des cas comme exemple. Votre locataire refuse de payer le loyer, que ce soit pour des raisons privées ou financières, et 9 mois s’écoulent avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée. Si le locataire n’est pas suffisamment solvable, tu ne reverras jamais ton argent (frais de procédure d’expulsion).

Central, se préoccuper de :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft
• Sélection du locataire – Qui est le locataire ? Solvabilité (et confiance)

Plus tu te prépares à l’achat de ton premier bien immobilier, mieux c’est.

• Choix de l’emplacement : Emplacement A, B et C
• Type de bien : Maisons ou appartements

Vacance ou non : le crédit doit être payé

La plupart des gens financent leur bien immobilier. Cela signifie que tu donnes environ 15% de fonds propres et qu’une banque te donne le reste (85%) sous forme de crédit. Tu rembourses le crédit. La mensualité composée du remboursement et des intérêts s’appelle le taux de crédit. La banque ne se soucie pas des difficultés de votre locataire. Tu dois payer la mensualité.

Quoi qu’il arrive :

Tous les frais continuent de courir !

Taux de vacance : influence sur le rendement immobilier

Lorsque des biens immobiliers sont achetés en tant qu’investissement, il s’agit avant tout de rendement. En termes simples, le rendement locatif indique combien de revenus locatifs tu obtiens par rapport à l’investissement (prix d’achat du bien immobilier, frais annexes, entretien). Le résultat est un pourcentage. Plus il est élevé, mieux c’est.

Exemple (simple) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / an : 3.000 euros
• Rendement = 3%

3% serait relativement peu, car tu dois compter environ 6% pour les intérêts / le remboursement et l’entretien (actuellement). Cela signifie que ton bien immobilier doit rapporter au moins 6% pour que les frais soient couverts ».

Dès que tu descends en dessous de ~ 6% de rendement, tu payes le prix fort.

Supposons que tu aies calculé au plus juste lors de l’achat de ton bien immobilier. De sorte que tu atteignes tout juste 6% de rendement, qui couvrent la gestion / les mensualités de crédit (intérêts et remboursement). Maintenant, tu n’as plus de loyer pendant deux mois – le calcul n’est plus juste et le rendement tombe à 5%. A 5%, le pourcentage « manquant » doit être payé de ta propre poche.

• Calculer le rendement immobilier

Calcul : rendement effet 2 mois d’arrêt

Calculons maintenant avec l’immobilier à 6% de rendement calculé de manière extrêmement serrée. Le grand objectif de tous nos guides :

Ton locataire paie ton bien immobilier = bon rendement

Exemple 6% de rendement en cas de paiement intégral du loyer :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 12
• Revenu locatif / an : 6.000 euros
• Rendement = 6

Exemple Effet Perte de loyer (2 mois) :

• Investissement dans l’immobilier : 100 000 euros
• Revenu locatif / mois : 500 euros x 10
• Revenu locatif / an : 5.000 euros
• Rendement = 5

Soit, cette année, 1 000 euros de sa propre poche.

– 1.000 euros au lieu de « Le locataire paie ton bien immobilier ».

La liberté financière ? C’est pourquoi la préparation est si importante !

Les locataires devraient donc toujours être examinés à la loupe. Il faut faire une vérification vraiment intensive.

• Renseignements personnels
• Parler au pré-locataire
• Renseignements sur la solvabilité
• …

Retard de loyer et réserves

Il ne s’agit pas forcément d’une perte totale de loyer. Dans la pratique, il y a de nombreuses raisons, par exemple votre locataire pourrait ne pas accepter une adaptation du loyer après des travaux de modernisation. En d’autres termes, vous modernisez et adaptez le loyer et votre locataire refuse l’augmentation de loyer.

Là encore, tu es confronté au problème suivant : tu as fait tes investissements et soudain, le locataire refuse. Un tel litige peut parfois durer longtemps et, à l’extrême, il faut compter 6 à 12 mois avant qu’une procédure d’expulsion ne soit engagée.

Pour que tu puisses te lancer sans souci dans ton premier projet immobilier, pense à cela :

Constituer des réserves !

Qu’est-ce que cela signifie ?

Constitution de réserves : sécurité pour le premier bien immobilier

Idéalement, protège-toi financièrement contre deux possibilités :

1. Réserve pour l’entretien
2. Réserve pour loyers impayés
3. Réserve pour toutes les éventualités

Il n’est pas nécessaire de constituer des réserves. Mais elles te protègent contre les coûts que tu ne peux pas couvrir spontanément. Car comme tu l’as appris, qu’il s’agisse d’un retard de loyer, d’une perte de loyer ou d’un logement vacant :

Tous tes frais continuent à courir

Réserve pour l’entretien

L’entretien est un facteur de coût qui t’incombe toujours. Bien sûr, plus ou moins, selon l’année de construction et l’état du bien immobilier. Mais en général, tu calcules déjà dans le premier calcul de rendement 2% de réserves pour l’entretien.

Partie du calcul du rendement, 2% de réserve de maintenance :

2% Réserve pour l’entretien

Bien immobilier pour 100.000 euros (investissement) = 2.000 euros de réserve / an

Réserve pour loyers impayés

En outre, il est recommandé de constituer une réserve de 6% pour couvrir les éventuels loyers impayés :

+ 6% Réserve pour loyers impayés

Bien immobilier pour 100.000 euros = 6.000 euros de réserve

6% correspondrait également à un rendement de 6% = 1 an de loyer de base.

Réserve : Extra, pour toutes les éventualités

En particulier pour le premier bien immobilier, sans grande fortune propre (en règle générale), tu devrais penser à une réserve supplémentaire. Pourquoi ? Pour ne jamais manquer d’argent et ne pas payer une mensualité à la banque.

Idéalement pour le premier bien immobilier, pas une obligation mais une sécurité :

+ 10% de réserve supplémentaire

Bien immobilier pour 100.000 euros = 10.000 euros de réserve

Financement de suivi : risques et changement de taux

Les logements vacants n’ont pas que des effets négatifs sur le rendement. La plupart des prêts immobiliers sont assortis d’un taux d’intérêt fixe. A la fin de cette période, les conditions sont renégociées, c’est ce qu’on appelle le financement de suivi.

C’est là que les deux aspects centraux entrent à nouveau en jeu :

• Choix du site – Vacance structurelle ? Moins de logements à l’avenir
• Type de bien immobilier – Comment se loger ? Micro-appartement, plutôt que loft

Octroi de crédit : facteurs

La banque suit également une voie claire pour les financements de suivi. Disons que lors du premier financement immobilier, tu as fixé les intérêts sur 10 ans. Après 10 ans, il reste une dette d’environ 76% pour un remboursement normal de 25%. Il faut maintenant le financer.

Pour le financement de suivi, tu retournes à ta banque ou à une autre. Si l’on te propose de meilleures conditions, il vaut la peine de demander des offres alternatives pour le financement de suivi. Les banques A, B, mais aussi C, jettent à nouveau un regard attentif sur ton bien immobilier et sur toi :

• Immobilier
• Solvabilité

Changement structurel : baisse de l’évaluation des biens immobiliers

Facteur 1 : changement structurel – Car, pour le financement de suivi, tout est réévalué. Disons qu’après 10 ans, ton taux d’intérêt fixe arrive à échéance et que la banque dit que le bien immobilier vaut maintenant 20% de moins, par exemple parce que de nombreuses personnes ont quitté la région au cours de la dernière décennie, que le prix des terrains est en baisse, etc.

Les banques veulent de la sécurité, si le bien immobilier a alors moins de valeur, la banque aurait perdu de l’argent dans le pire des cas (le taux de crédit n’est pas versé, vente forcée / vente aux enchères). Les intérêts augmentent donc.

Variation des taux d’intérêt : évolution des taux d’intérêt sur 10, 15, 20 ans

Facteur 2 : changement des taux d’intérêt – Actuellement, les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi avantageux. Il est impossible de prévoir sérieusement ce que seront les taux d’intérêt dans 10, 15 ou même 20 ans. Une rétrospective montre cependant que jusqu’en 1990, les taux d’intérêt dans notre pays étaient encore supérieurs à 8%, jusqu’en 2000, ils étaient de 4 à 6%, et qu’actuellement, nous ne sommes qu’à 1-2% d’intérêt pour les prêts immobiliers. Si les taux d’intérêt baissent, c’est parfait pour ton financement ultérieur. Mais si les taux d’intérêt augmentent, c’est mauvais, car tu paieras alors plus et le calcul du rendement ne fonctionnera plus.

Que faire pour y remédier ? Conseils pour un bon rendement

Tout d’abord : ouvrez l’œil lors de l’achat d’un bien immobilier !

N’achète pas de problèmes !

N’achète pas de problèmes, apprends ici avec nous, étape par étape, comment acheter ta première propriété, de la préparation au contrat de vente, en passant par la prospection (trouver des propriétés rentables). Au plus tard lorsque tu auras lu notre guide Acheter son premier bien immobilier, tu sauras à quel point il est important de trouver des biens rentables lors de la prospection immobilière.

Lis ici encore une fois :

• Choix de l’emplacement : Acheter un emplacement A, B ou C ?
• Type de bien : maisons ou appartements ?

3 conseils pour y parvenir : Des taux d’intérêt bas

Tu sais maintenant qu’il est très malvenu que le bien immobilier coûte soudainement de l’argent au lieu d’en rapporter. Que faire ? Voici 3 conseils faciles à suivre :

Conseil n° 1 : acheter à bon prix – Cela semble simple, mais « c’est dans l’achat que réside le profit ». Un adage commercial qui s’applique également à l’achat de biens immobiliers. Acheter à bon prix signifie trouver un bien immobilier qui se vend en dessous de la valeur du marché, ou que tu achètes en tant qu’acheteur, en dessous de la valeur du marché. Nous avons plus d’informations sur ce sujet ici : Acheter un bien immobilier.

Astuce 2 : Fixation des taux – Si tu fixes tes taux d’intérêt pour 10 ans, tu devras te préoccuper d’un financement de suivi dans 10 ans. Plus la période de fixation des taux est longue, plus longtemps tu n’auras pas à te soucier des changements de taux. Pour maintenir les taux d’intérêt bas actuels, tu peux convenir d’une période de fixation des taux plus longue, par exemple 15 ans ou 20 ans. En cas de doute, il est possible d’aller jusqu’à la fin du prêt.

Astuce 3 : Remboursement plus élevé – Si les taux d’intérêt explosent et réduisent à néant de nombreux calculs de rendement, des remboursements plus élevés sont une option pour faire baisser les taux d’intérêt. Les intérêts sont toujours calculés sur la base de la dette ou, à partir du premier paiement, sur la base de la dette résiduelle. Plus la dette résiduelle est faible, plus les intérêts sont bas. Avec les taux d’intérêt bas actuels, il vaut toutefois la peine de financer des biens immobiliers sur une longue période, car l’inflation fait en sorte que ton taux de crédit devient de plus en plus « petit » par rapport au pouvoir d’achat.

De même, tu peux commencer le financement avec plus de fonds propres. Ainsi, le montant du crédit est plus petit, et donc le remboursement aussi. Cela signifie que le crédit est remboursé plus rapidement et que les changements de taux d’intérêt à long terme n’ont plus d’impact sur ton financement.

Résumons encore une fois les 3 conseils :

1. Prix d’achat – Acheter à bon prix (en dessous de la valeur du marché)
2. Période de fixation du taux d’intérêt – Convenir d’une période de fixation du taux d’intérêt plus longue (15 ans, 20 ans)
3. Taux de remboursement – Rembourser plus ou commencer avec un capital propre plus élevé

Voici encore 2 conseils pratiques pour trouver des biens immobiliers « sans problèmes » :

2 conseils pour vous : Visite de biens immobiliers

Voici encore 2 conseils pratiques pour ta recherche immobilière.

Astuce 1 : Fais attention à la gestion immobilière – De ton point de vue, la gestion immobilière fait-elle du bon travail ? En d’autres termes, as-tu le sentiment que la gérance immobilière sait ce qu’elle fait ?

Conseil n° 2 : des propriétaires occupants dans la maison – Lorsque tu visites des biens immobiliers, ils font également attention à ce que quelques propriétaires occupants vivent dans la maison. Tu fais plutôt attention à ce que le bien immobilier reste « bien entretenu », en ce qui concerne l’état mais aussi les locataires.

En résumé, tu fais attention à :

1. Gestion immobilière et confiance
2. Propriétaire occupant dans la maison

Entretien avec le professeur : C’est de cela qu’il s’agit !

Pour mener à bien un projet Fix & Flip, il s’agit en fin de compte de réaliser des bénéfices. L’idée de base de Fix & Flip est d’augmenter la valeur d’un bien immobilier. Tu achètes un bien immobilier bon marché mais lucratif, tu le valorises toi-même et tu le revends à la fin en réalisant un bénéfice. Cela signifie que tu dois travailler de manière rentable afin de maintenir tes dépenses à un niveau bas et d’augmenter ainsi tes bénéfices.

Nous réalisons cette interview avec Immobilien-Erfahrung.de (dans la conversation « IE »). Nous parlons dans l’interview de

• L’achat et la recherche de biens immobiliers lucratifs
• L’économie de coûts lors de la revalorisation et de la rénovation
• La vente rentable de l’objet
• Thèmes bonus comme les impôts, les formes juridiques et le financement

Qu’est-ce que Fix & Flip ?

FIV : Commençons par les bases. Pour commencer, peux-tu nous expliquer brièvement ce qu’est Fix & Flip et comment il fonctionne ?

IE : Bien sûr ! Fix & Flip est une stratégie ou une méthode issue du monde de l’immobilier, qui se concentre spécifiquement sur le négoce de biens immobiliers. Cela signifie que contrairement aux stratégies immobilières traditionnelles, dans lesquelles les biens immobiliers sont détenus pour générer des rendements à long terme, Fix & Flip négocie activement des biens immobiliers. L’aspect central est l’augmentation de la valeur des biens immobiliers afin de générer des bénéfices lors du négoce. L’augmentation de la valeur est obtenue par une revalorisation et une rénovation à moindre coût.

La stratégie se compose donc de trois étapes fondamentales – l’achat, la revalorisation et la vente.

Fix & Flip Trouver & acheter un bien immobilier

FIV : Nous avons déjà parlé de Fix & Flip dans l’un de nos articles et nous avons un peu éclairé les trois étapes. Nous n’avons certainement pas pu clarifier tout ce qu’un expert peut dire à ce sujet. Reprenons donc les trois étapes et voyons ce que tu peux nous dire à ce sujet. Commençons par la première étape – l’achat.

IE : Oui, avec plaisir. Commencer est la plus grande difficulté ! Pour pouvoir commencer à faire de l’immobilier, tu as besoin de biens immobiliers. La première étape concerne donc exclusivement l’acquisition de biens immobiliers. C’est aussi l’une des parties les plus compliquées de Fix & Flip. Tout d’abord, tu dois établir une check-list de critères et la passer en revue lors de la recherche de la propriété parfaite.

Critères de sélection de Fix & Flip Immobilier

IE : La check-list pour la recherche d’un bien immobilier doit contenir des données clés importantes pour toi en tant que flipper. En principe, la situation et l’état sont des éléments de décision.

Le bien doit se trouver à un endroit avantageux pour toi. Avantageux dans le sens où il s’agit d’une zone attractive pour les futurs acquéreurs – qui peut donc être vendue rapidement – et d’un endroit encore abordable pour toi. Les emplacements A ne sont pas avantageux, car les centres-villes, par exemple, ne sont pas intéressants en termes de prix. Les emplacements B ou les emplacements C en cours de développement sont beaucoup plus intéressants.

En outre, l’état du bien immobilier doit être pris en considération. Comme l’accent est mis sur les biens immobiliers « bon marché », ceux-ci présentent souvent des problèmes. C’est bien sûr acceptable dans une certaine mesure, car la stratégie implique après tout de « fixer », mais il ne faut tout de même pas surestimer la situation.

Avec Fix & Flip, il s’agit d’éviter les assainissements !

Ceux-ci sont trop coûteux et prennent trop de temps. La structure de ton objet devrait donc en principe être en bon état.

FIV : Avec les critères de base en tête – Quel est le meilleur endroit pour chercher des biens immobiliers ?

Chercher & acheter des objets : Comment procéder ?

IE : Pour la recherche, les portails en ligne offrent une base solide. Il est possible d’y trouver des offres dans la situation correspondante et de les comparer entre elles. Tu peux ainsi te faire une idée générale et une idée du prix. Mais j’utiliserais les portails en ligne plutôt pour la recherche que pour l’achat.

Les meilleures options d’achat s’obtiennent en privé par le biais de biens immobiliers hors marché. L’idéal est d’avoir un réseau de personnes qui vous contacteront dès qu’elles auront connaissance d’une vente. Si ce n’est pas le cas, il faut chercher soi-même le contact personnel. Soit on se montre, par exemple par le biais du marketing, et on laisse les clients venir à soi, soit on prend l’initiative d’aller personnellement à la rencontre des clients.

Mais il serait trop long d’en parler ici.

FIV : D’accord, bien. Nous résumons encore une fois la première étape :

• Liste de contrôle avec critères pour l’immobilier
• La situation et l’état de l’objet sont importants
• Éviter les objets nécessitant une rénovation
• Utiliser des portails en ligne pour la recherche
• Biens immobiliers hors marché de contact privé

Qu’est-ce qui viendrait ensuite ? La revalorisation ?

IE : Je voudrais d’abord parler brièvement des possibilités de financement pour l’achat.

Financement Fix & Flip : quel crédit est adapté ?

Il n’y a pas longtemps, j’ai parlé avec l’un de nos partenaires d’un sujet intéressant, à savoir Fix & Flip sans capital propre. Pour exploiter Fix & Flip sans fonds propres, il faut des fonds de tiers. Le capital étranger est fourni par des crédits et des prêts. En discutant du meilleur type de prêt, je me suis rendu compte de l’importance de la question du financement.

C’est pourquoi je souhaitais rappeler brièvement les points les plus importants.

Le financement peut se répartir en deux domaines

Le financement du bien immobilier lui-même et le financement du processus de rénovation. Les deux domaines peuvent être financés séparément, mais aussi de manière combinée. C’est ce que l’on décide en fonction de ses propres idées. Dans ce contexte, il existe différents types de crédit pour les deux possibilités.

Aperçu des types de crédit

Pour financer l’ensemble du projet, tous les crédits traditionnels peuvent en principe être utilisés. Les prêts hard money sont particulièrement adaptés à l’achat du bien. Ceux-ci se basent en effet uniquement sur la valeur du bien immobilier, et non sur les fonds propres.

Il existe plusieurs bonnes possibilités de financement pour la revalorisation. Les petits crédits sont la solution la plus simple. Mais ce sont plutôt les lignes de crédit qui sont intéressantes ! Celles-ci donnent en principe un budget dans lequel on peut puiser ce dont on a besoin. En conséquence, seuls les intérêts et le remboursement de ce qui a été utilisé sont pris en compte.

FIV : Je m’accroche encore :

• Financement de l’achat
• Financement de la rénovation
• Séparé ou combiné
• Prêts réguliers
• Prêts hard-money
• Petits crédits
• Lignes de crédit

Avec le financement hors de la voie, il n’y a plus beaucoup d’obstacles au processus de revalorisation, n’est-ce pas ?

Revaloriser un bien immobilier : réduire les coûts & augmenter la valeur

IE : Oui, c’est vrai. Comme le processus de revalorisation est très détaillé, j’essaie d’être bref et de ne mentionner que l’essentiel. Nous avons également des explications et des articles complets à ce sujet sur notre site.

En d’autres termes, il s’agit ici de la véritable création de valeur et donc de la génération de bénéfices. Il s’agit de rendre attractif un bien immobilier qui ne l’est pas pour l’utilisateur final. Cela est obtenu par des mesures de rénovation peu coûteuses.

Le mot d’ordre est « économique » !

Il faut veiller à augmenter la valeur de manière efficace et sans grands efforts. Comme nous l’avons déjà mentionné, les rénovations importantes ne sont pas avantageuses dans ce contexte.

La meilleure façon d’augmenter la valeur de la propriété est de changer le revêtement de sol, de rénover la cuisine et les sanitaires, de remplacer les fenêtres et les portes et d’entretenir le jardin et la terrasse.

Ceux qui ne sont pas doués pour les travaux manuels trouveront ici auprès des artisans la meilleure aide et les meilleurs conseils.

FIV : Les domaines dans lesquels il est possible de rénover efficacement sont donc :

• Revêtement de sol
• Salle de bain
• Cuisine
• Fenêtre
• Portes
• Jardin
• Terrasse

Une fois revalorisé, l’objet est-il alors prêt à être vendu ?

Fix & Flip Vente : Exposé, offres & home staging

IE : En principe, oui ! Un expert peut déjà commencer à évaluer l’objet pendant le processus de revalorisation. Cela te permet d’avoir très tôt une idée approximative du prix de vente. En outre, la rédaction de l’exposé peut également commencer rapidement et l’annonce peut ensuite être publiée.

Pour la création, il existe encore une astuce décisive – le home staging !

FIV : de quoi s’agit-il exactement ?

Home staging pour préparer l’annonce

Le home staging est une astuce simple qui permet de présenter la surface habitable de manière plus attrayante pour les photos de l’exposé. Pour ce faire, les pièces sont aménagées de manière vivante. Pour ce faire, on n’utilise pas de vrais meubles, mais des meubles en carton spécialement fabriqués à cet effet. Cela permet d’économiser de l’énergie et des frais de « déménagement ».

Dès que l’exposé est mis sur le marché, on attend !

Et lorsque tu as reçu suffisamment d’offres, tu les compares et, si nécessaire, tu négocies pour obtenir un prix encore meilleur.

Une fois l’acheteur choisi, il ne reste plus qu’à passer devant le notaire et à transférer la propriété.

Enfin, le bénéfice peut être calculé. Pour la visualisation, il existe sur notre site le calculateur Fix & Flip.

FIV : Le processus de vente est donc terminé. Que se passe-t-il avec le bénéfice ? Il doit être imposé, non ?

Fix & Flip Impôts : Combien de bénéfices me reste-t-il ?

IE : Absolument vrai. Bien sûr, comme pour tout le reste, il y a des impôts sur le bénéfice Fix & Flip. La nature des impôts et surtout leur montant dépendent de la forme juridique sous laquelle tu as agi.

En tant que particulier ou entrepreneur individuel, tu dois payer l’impôt sur le revenu ordinaire. En fonction du montant de ton bénéfice final, un certain taux d’imposition est attribué.

Ces taux d’imposition sont fixés dans la progression fiscale.

Si l’on prévoit d’exploiter Fix & Flip plus longtemps, il vaut la peine de fonder une SARL. Celle-ci nécessite certes un capital social de 25.000 euros, mais elle permet d’économiser des impôts. De plus, ce n’est plus le capital propre qui est responsable, mais uniquement la société, limitée au capital versé.

En tant que SARL, tu ne paieras alors que l’impôt sur les sociétés d’environ 15% et la taxe professionnelle de 3,5%.

Je n’ai donné que les grandes lignes de l’imposition. Bien entendu, le sujet peut encore être approfondi.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre guide Fix & Flip. Je vous recommande entre autres les articles Fix & Flip Fiscalité, Revaloriser un bien immobilier et Fix & Flip Vente.

FIV : Merci beaucoup pour le temps que tu nous as consacré et pour ton aperçu de la stratégie Fix & Flip !

IE : Avec plaisir !

Résumé : 10 leçons sur Fix & Flip

Résumons brièvement l’essentiel.

	Learning Fix & Flip
1	L’idée de base de Fix & Flip est d’augmenter la valeur des biens immobiliers
2	Les 3 étapes de Fix & Flip : acheter, revaloriser & vendre
3	Check-list pour la recherche d’un bien immobilier : tenir compte de la situation et de l’état des lieux
4	Trouver & acheter des objets via des portails en ligne & des contacts privés
5	Financer un projet & trouver le type de financement approprié
6	Revaloriser & rénover à moindre coût
7	Éviter les objets nécessitant une rénovation
8	Faire évaluer le bien immobilier & rédiger l’exposé
9	Préparer l’exposé par le home staging
10	Exécuter le contrat, transférer la propriété & calculer le bénéfice (tenir compte des impôts)

Différentes formes de crédit – différentes conditions et modalités

Lorsqu’on parle de crédit, la plupart des gens pensent en premier lieu au crédit immobilier. Il s’agit donc d’un crédit que l’on doit contracter parce que presque personne n’est en mesure de payer de sa poche les frais d’un appartement ou d’une maison. Mais la plupart des crédits en Allemagne sont plutôt des crédits privés. Il s’agit donc de crédits nécessaires à l’achat ou à la réparation de choses importantes.

L’achat d’une nouvelle voiture en est un bon exemple. Si l’on est en mesure de payer directement le prix d’achat, on peut généralement négocier de meilleures conditions chez le concessionnaire. Dans ce cas, les conditions peuvent même s’améliorer de telle sorte qu’il est toujours possible de faire un bénéfice, même après déduction des coûts du crédit. Il est donc judicieux et durable de soutenir un tel achat par un crédit privé. Il est important de choisir le crédit le plus approprié et le moins cher possible.

Comparer les crédits privés – les différences peuvent être étonnantes

Si tu souhaites contracter un crédit privé, tu devrais, par mesure de sécurité, comparer le crédit privé en ligne et donc examiner de plus près les différents prestataires. En effet, les différences peuvent être considérables – en fonction de la solvabilité et du montant du crédit. Une bonne comparaison de crédit t’aide en outre à t’orienter un peu mieux dans la jungle des différents prestataires et à reconnaître les offres valables. En effet, toutes les offres ne sont pas aussi attrayantes les unes que les autres, car tous les prestataires annoncent les taux d’intérêt les plus bas, que presque personne ne peut toutefois satisfaire.

Comparaison de crédits en ligne – les avantages

Si tu prévois de contracter un crédit, tu ne devrais donc pas choisir directement la première offre, mais comparer activement. Et cela fonctionne beaucoup plus facilement en ligne que hors ligne. Alors qu’auparavant, tu devais aller de banque en banque pour obtenir les différentes offres, c’est désormais nettement plus simple. En quelques clics seulement, tu peux définir les conditions générales et comparer ensuite les différents prestataires régionaux et nationaux. Il n’y a pas de moyen plus simple et plus rapide de trouver un crédit adapté. De plus, tu n’es pas seul. En effet, de plus en plus de personnes en Allemagne ont recours à un crédit privé pour les raisons les plus diverses.

Crédits à tempérament et crédits personnels en Allemagne – les tendances

Si l’on regarde les statistiques actuelles sur l’octroi de crédits en Allemagne, il est difficile d’ignorer une tendance. De plus en plus de crédits sont contractés et les montants totaux sont de plus en plus élevés. Cela s’explique par différents facteurs. D’une part, le besoin en biens de consommation a nettement augmenté et de nombreuses personnes achètent également de tels biens à crédit. Cette évolution est notamment due à la politique de taux d’intérêt zéro proposée depuis longtemps et utilisée activement par de nombreuses entreprises à des fins publicitaires. Mais l’augmentation du niveau de vie fait également en sorte que les gens prennent plus facilement des crédits pour pouvoir effectuer plus rapidement des achats importants.

Les prêts personnels sont contractés, entre autres, pour

• Le financement d’un véhicule automobile
• Le financement des voyages de vacances
• Achats importants tels que réfrigérateur, cuisinière ou machine à laver
• Frais de réparation de la voiture ou du lave-linge & Co
• Autres crédits à la consommation

Tu vois donc qu’il y a beaucoup de gens qui souhaitent prendre et prennent un crédit pour différentes raisons et dans différents buts. Mais tous les achats et tous les objectifs ne sont pas suffisants. En effet, un crédit privé est toujours une charge financière que tu dois assumer. Il est donc important de réfléchir aux crédits que tu contractes et à ceux auxquels il vaut mieux renoncer.

Ne pas prendre de crédit sans réfléchir – gérer sa solvabilité en toute connaissance de cause

De nombreuses personnes pensent qu’elles ont déjà la meilleure solvabilité possible. Or, beaucoup de gens ne savent pas que les demandes de crédit peuvent nuire à cette solvabilité. C’est pourquoi il faut bien réfléchir au préalable à quel crédit est utile et à quel crédit on peut renoncer. Car d’un autre côté, les crédits servis régulièrement et de manière fiable augmentent aussi la propre solvabilité. Il est donc judicieux de faire vérifier ton score Schufa et de voir ce qu’il en est de ta propre solvabilité. Il n’est donc pas judicieux de prendre un crédit privé pour un voyage de vacances.

Après tout, il est possible de profiter de vacances en camping en Allemagne et d’économiser de l’argent. Toutefois, lorsqu’il s’agit d’acheter des biens coûteux tels que des voitures, des vélos ou des appareils électroménagers dans le domaine de la cuisine, un crédit peut s’avérer judicieux. En effet, la somme empruntée est compensée par un objet qui peut être revendu en cas de doute et qui offre une certaine valeur. Pour reprendre notre exemple, il en irait autrement pour des vacances. Il y a donc de nombreuses bonnes raisons de souscrire un crédit privé de qualité et surtout intéressant en termes de taux d’intérêt, si le besoin est important.

Priorités en matière de crédit privé – bien peser le pour et le contre

Avant de faire ta première demande, réfléchis bien : est-ce que j’ai besoin du crédit pour un achat qui est décisif pour ma vie ? J’ai besoin d’une voiture pour me rendre au travail, pour subvenir aux besoins de ma famille ou pour être plus flexible pendant mes loisirs. J’ai besoin d’une cuisinière ou d’une machine à laver pour ma vie quotidienne. Ai-je besoin d’une nouvelle télévision géante au point de devoir prendre un crédit pour l’acheter ? Est-ce que des vacances de luxe valent la peine de m’endetter ? Si tu définis correctement ces priorités, tu peux tout à fait trouver le crédit privé qui te convient.

Un crédit privé bien planifié peut permettre de nombreux achats ou réparations

L’époque des crédits à taux zéro appartient certes au passé, mais il existe néanmoins des différences parfois considérables dans la conception des crédits, le remboursement et les intérêts. En s’informant au préalable et en comparant les différentes offres sur le marché, on profite en fin de compte nettement et on peut obtenir des crédits à de meilleures conditions. En fin de compte, cela signifie aussi que l’on paie nettement moins cher pour le même objet ou la même réparation, ce qui constitue un avantage économique considérable.

Chaque crédit servi régulièrement et de manière fiable assure en outre une solvabilité meilleure et plus stable, ce qui peut faire une différence considérable, entre autres, pour les crédits immobiliers ultérieurs. Il est donc important et judicieux de recourir au crédit en cas de besoin, pour autant que l’on soit en mesure d’honorer ces crédits en toute sécurité et sans pression. Si tu as donc besoin d’un crédit privé correspondant, le mieux est de comparer les différentes offres et de toujours garder un œil sur ta propre solvabilité.

Vue d’ensemble du syndicat des copropriétaires

Un syndicat de copropriétaires (WEG) est un regroupement de propriétaires d’appartements dans un bâtiment commun.

La communauté des propriétaires peut être décrite ainsi :

Communauté de tous les propriétaires d’un bien immobilier.

En tant que propriétaire de ton appartement, tu es un membre de la WEG et tu es responsable, avec les autres propriétaires, de la gestion de la propriété commune, par exemple de la cage d’escalier, du toit, de la façade et des conduites d’alimentation communes.

C’est également ensemble que vous décidez des entretiens et des réparations ainsi que du financement de ces mesures. Il est important de noter que chaque décision est prise en commun au sein de la WEG et qu’en tant que membre de la WEG, tu es également tenu de participer aux décisions et d’en supporter les coûts.

La LCAP en bref :

• Chaque propriétaire peut représenter son droit de vote à l’assemblée générale des propriétaires.
• Chaque propriétaire a une part de copropriété déterminée dans la propriété commune.
• Chaque membre d’une WEG doit supporter les frais de la propriété commune
• Chaque propriétaire est responsable de sa propre propriété.
• Chaque propriétaire doit respecter certains droits et obligations
• Chaque CEF doit présenter certains documents qui fixent les règles et les limites.

La loi sur la copropriété constitue la base juridique d’une WEG. Elle donne aux propriétaires des directives et des prescriptions pour la bonne gestion de la WEG. Examinons de plus près la loi sur la copropriété (en abrégé : WEG).

Loi sur la copropriété des logements (WEG)

La loi sur la propriété immobilière est d’une grande importance pour tous les propriétaires d’appartements en Allemagne, car elle définit les bases juridiques de l’organisation et de la gestion des associations de propriétaires d’appartements.

La WEG régit, entre autres, la répartition des droits et des obligations entre les différents propriétaires et la communauté ainsi que la gestion et l’entretien de la propriété commune.

Il existe des directives claires concernant la tenue des assemblées de copropriétaires, la prise de décisions et la gestion des fonds. L’établissement et les tâches du conseil d’administration et de l’administrateur sont également régis par la WEG.

La LCAP régit

• La répartition des droits et des devoirs
• La gestion et l’entretien de la propriété commune
• La tenue de l’assemblée des propriétaires
• La prise de décision
• La gestion des fonds

L’assemblée des propriétaires est guidée par les lois de la WEG :

Dans une copropriété, chaque membre est impliqué et doit remplir certains droits et obligations. Nous t’expliquons dans le paragraphe suivant ce qui t’attend en tant que propriétaire.

Droits et obligations des propriétaires

En tant que propriétaire dans une copropriété, tu as certains droits et obligations. Tu as le droit d’utiliser et d’administrer ton appartement, mais tu dois également tenir compte des intérêts communs. Cela signifie que tu dois te conformer aux règles et règlements décidés en commun et qui s’appliquent à l’immeuble et à ses habitants.

De plus, en tant que propriétaire au sein du syndicat des copropriétaires, tu es tenu de participer à la gestion et à l’entretien des surfaces et installations communes.

Droits d’usage de son propre logement

En tant que propriétaire de ton appartement dans une copropriété, tu as le droit d’utiliser et de gérer ton appartement. Tu es libre d’habiter l’appartement toi-même ou de le louer. Tu peux par exemple effectuer des travaux de rénovation ou acheter de nouveaux meubles dans ton appartement, à condition de ne pas nuire aux autres propriétaires.

Il est possible de gérer et d’aménager soi-même son propre logement, à condition de ne pas porter atteinte à la propriété commune.

Cependant, tu dois également tenir compte des intérêts des autres propriétaires et de la communauté dans l’utilisation de ton appartement. Par exemple, tu ne dois pas apporter de modifications structurelles à ton appartement qui pourraient nuire à l’apparence de l’immeuble ou entraîner des problèmes avec d’autres appartements.

Droits d’utilisation de la propriété commune

En tant que propriétaire dans un syndicat de copropriété, tu es responsable, avec les autres propriétaires, de la gestion et de l’entretien des surfaces et installations communes. Cela comprend par exemple la cage d’escalier, l’ascenseur, le toit, la façade, les installations extérieures et, le cas échéant, l’installation de chauffage.

Ces droits et obligations s’appliquent aux propriétaires de biens communs :

• Gestion et entretien des espaces communs

Nous t’expliquons dans la section suivante comment ces coûts sont financés et répartis.

Financement des coûts communs

En tant que propriétaire dans un syndicat de copropriété, tu es tenu de participer aux frais communs de la communauté. Il s’agit par exemple des frais d’administration et d’entretien des surfaces et installations communes, mais aussi des frais de fonctionnement de l’ascenseur, de l’élimination des déchets ou de l’approvisionnement en eau.

En règle générale, les frais sont calculés en fonction de ta part de la propriété commune. Pour ce faire, la déclaration de partage détermine quelle est ta part dans la copropriété. Cette répartition des frais est également appelée clé de répartition des frais.

En plus des frais courants, il peut y avoir des mesures d’entretien ou de rénovation plus importantes, qui impliquent des dépenses financières plus élevées. Une réserve est généralement constituée à cet effet, que les propriétaires alimentent régulièrement d’un certain montant. Cette réserve sert à pouvoir financer des réparations et des mesures d’entretien plus importantes sans que les propriétaires ne doivent fournir de moyens supplémentaires à cet effet.

Ces coûts sont générés dans une WEG :

• Frais de gestion et d’entretien des espaces communs
• Les frais liés au fonctionnement de l’ascenseur, à l’élimination des déchets ou à l’approvisionnement en eau
• Réserves de maintenance

Les frais occasionnés sont discutés lors de l’assemblée des propriétaires :

Organisation d’un syndicat de copropriétaires

L’organisation d’une communauté de copropriétaires est un élément important de la vie commune. Il existe différents organes et commissions responsables de l’administration de la communauté.

L’organe le plus important est l’assemblée des propriétaires. Tous les propriétaires s’y réunissent une fois par an pour prendre des décisions importantes et débattre des intérêts de la communauté.

Le conseil d’administration est un autre organe important. Celui-ci est élu par l’assemblée des propriétaires et assiste l’administrateur dans la gestion de la communauté.

L’administrateur ou l’administratrice est l’organe exécutif de la communauté des copropriétaires. Il ou elle s’occupe de l’administration de la communauté et veille à ce que tous les travaux nécessaires soient effectués.

Aperçu des principales instances de la LCAP :

• Administrateur de la WEG
• Conseil d’administration
• Assemblée des propriétaires

Examinons maintenant les différentes instances de plus près.

Administrateur de la WEG

L’administrateur ou l’administratrice est l’organe exécutif d’un syndicat de copropriétaires et se charge de la gestion de la communauté. Cela comprend, entre autres, l’organisation et la surveillance des mesures d’entretien, l’établissement des décomptes ainsi que la communication avec les propriétaires et les différents organes de la communauté.

Les tâches de l’administrateur comprennent

• Organisation et suivi des mesures de maintenance
• Établissement des décomptes
• Communication avec les propriétaires et les différents comités

Le choix d’un gestionnaire approprié revêt donc une grande importance. En règle générale, on fait appel à une entreprise de gestion professionnelle qui dispose des connaissances et de l’expérience nécessaires. Mais une gestion bénévole par un propriétaire est également possible.

Conseil d’administration

Outre l’administrateur ou l’administratrice, il existe également le conseil d’administration. Le conseil d’administration se compose d’au moins trois propriétaires. Cet organe est élu par l’assemblée des copropriétaires et a pour mission d’assister et de contrôler l’administrateur ou l’administratrice. Le conseil d’administration n’a toutefois pas de pouvoir de décision et peut uniquement émettre des recommandations.

Le conseil d’administration en bref :

• Se compose d’au moins trois propriétaires
• Est élu par l’assemblée des propriétaires
• Assiste et contrôle l’administrateur

Assemblée des propriétaires

L’assemblée des propriétaires est l’organe de décision suprême et se réunit au moins une fois par an. Elle a pour mission de délibérer et de prendre des décisions sur les questions importantes de la communauté.

L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic ou par un propriétaire. Certains délais et certaines conditions de forme doivent être respectés. En règle générale, les convocations doivent être envoyées par écrit au moins deux semaines avant l’assemblée. La convocation doit indiquer les points à l’ordre du jour ainsi que le lieu, la date et l’heure de l’assemblée.

L’adoption du plan économique, l’élection de l’administrateur ou de l’administratrice, le vote sur les mesures d’entretien ou la définition des règles de l’immeuble font partie des thèmes typiques d’une assemblée des propriétaires. La décision concernant le montant de la taxe mensuelle de l’immeuble est également prise lors de l’assemblée des propriétaires.

La communauté des propriétaires en un coup d’œil :

• Se réunit au moins une fois par an
• Délibère sur les questions importantes de la communauté
• Convocation par l’administrateur

Recommandation de la rédaction

Pourquoi aimons-nous tant cette application ?

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Qu’est-ce que Fix & Flip ?

La stratégie Fix & Flip fait référence à l’achat, à la revalorisation et à la vente de biens immobiliers sur une courte période dans le but de réaliser des bénéfices.

Le processus commence par la recherche d’une propriété sous-évaluée à acheter et à rénover. Une fois les travaux de revalorisation terminés, le bien est vendu sur le marché à un prix plus élevé.

Fix & Flip est donc

• Acheter un bien immobilier bon marché
• Les valoriser de manière rentable
• Vendre avec profit

Fix & Flip Acheter un bien immobilier

La première étape de la mise en œuvre d’une stratégie Fix & Flip consiste à trouver et à acheter un bien immobilier approprié. Pense à effectuer une évaluation approfondie de la structure du bâtiment afin de comprendre quel type de rénovation est nécessaire pour augmenter la valeur de la propriété et d’obtenir une estimation réaliste du prix de vente.

Voici quelques conseils qui peuvent t’aider dans ce processus.

Rechercher un bien immobilier sous-évalué

Il peut s’agir de biens immobiliers en mauvais état ou que les propriétaires doivent vendre rapidement. Lors du choix du bien immobilier, fais tout de même attention à la situation du bien. L’emplacement est déterminant pour le prix de vente ultérieur.

Utilisation de plateformes en ligne

Il existe de nombreuses plates-formes en ligne qui facilitent la recherche de biens immobiliers appropriés, comme les plates-formes de médias sociaux ou les applications et marchés en ligne. Les contacts privés peuvent également être un moyen idéal de trouver des biens immobiliers lucratifs pour la stratégie Fix & Flip.

Construire son réseau : Courtiers, artisans & Co.

Nouer des contacts avec des agents immobiliers, des artisans et d’autres professionnels du secteur immobilier est très utile pour être informé des offres possibles. Pour cela, tu peux facilement utiliser des plateformes en ligne ou prendre contact avec des particuliers.

Il est possible que ton oncle connaisse quelqu’un qui a déjà rénové une salle de bains à moindre coût.

Assurer le financement et le capital

Assure-toi d’avoir suffisamment de capital pour rénover et vendre la propriété que tu as achetée. De nombreux projets Fix & Flip échouent en raison d’un capital trop faible. Il est donc très important de planifier généreusement les coûts et les moyens financiers.

Pour Fix & Flip, il est possible de les faire financer. Tu peux découvrir ici comment cela fonctionne :

• Financement Fix & Flip

Après l’achat du bien immobilier vient l’étape importante de la revalorisation.

Fix & Flip Valoriser un bien immobilier

La mise en valeur des biens immobiliers est le véritable travail. Ici, tu dois veiller à planifier les travaux de manière détaillée. Cette planification te permettra de mieux évaluer les coûts et le temps nécessaires. L’objectif de la revalorisation est d’augmenter la valeur du bien immobilier par des mesures efficaces afin de réaliser des bénéfices. Les mesures d’assainissement, de rénovation et de modernisation permettent d’atteindre ces objectifs.

Tu découvriras dans l’article suivant à quoi tu dois faire attention, quels sont les travaux à effectuer et quels sont les coûts :

• Fix & Flip Valoriser un bien immobilier

Fix & Flip Vendre un bien immobilier

La dernière étape après la mise en valeur du bien immobilier est la vente de celui-ci. C’est cette étape qui te permettra en fin de compte de faire des bénéfices, c’est pourquoi il est important d’adopter la bonne approche à ce niveau.

Tout d’abord, tu dois faire évaluer ton bien immobilier par un expert, comme un architecte ou un agent immobilier. Ceux-ci te donneront une fourchette dans laquelle tu pourras fixer ton prix de vente.

Tu peux voir dans cet article à quoi ressemble un tel calcul de bénéfice :

• Fix & Flip Comptabilité analytique

Également intéressant ! Les impôts de Fix & Flip diffèrent selon la forme juridique choisie.

Conclusion ! Fix & Flip & Augmentation du capital

Si tu trouves un bien immobilier bon marché, la stratégie Fix & Flip est un moyen rentable d’investir dans le secteur immobilier. Cependant, tu dois savoir que cette stratégie peut comporter des risques, comme des coûts de rénovation imprévus ou des difficultés à vendre le bien.

Un risque élevé, mais un bénéfice important

En résumé, la stratégie Fix & Flip, si elle est appliquée efficacement, contribue rapidement et efficacement à l’augmentation de ton capital. Tu dois veiller à être bien préparé et à comprendre les risques avant de commencer à utiliser cette stratégie.

Pour des informations détaillées, consulte le guide Fix & Flip de nos partenaires :

• Fix & Flip Immobilier

Tu es intéressé par un contrat d’épargne-logement ? Compare immédiatement les conditions actuelles pour ton contrat d’épargne-logement dans le calculateur d’épargne-logement de Immobilien-Erfahrung.de.

Frais liés au contrat d’épargne-logement

Combien coûte l’épargne-logement ? La conclusion d’un contrat d’épargne-logement entraîne différents frais dont il faut tenir compte afin de pouvoir calculer les coûts de manière réaliste. Ceux-ci peuvent inclure, entre autres, des frais de souscription et de gestion, des frais d’assurance ou encore des frais de dossier pour les crédits issus du prêt d’épargne-logement.

Un aperçu des frais possibles :

1. Frais de connexion
2. Cotisations annuelles
3. Frais de tenue de compte
4. Frais de traitement
5. Indemnité de remboursement anticipé

Outre ces frais, d’autres frais peuvent être facturés selon le prestataire. Découvre maintenant à quoi et quand s’appliquent ces frais.

Frais de connexion

Certaines caisses d’épargne-logement prélèvent ce que l’on appelle des frais de souscription lors de la conclusion d’un contrat d’épargne-logement. Ces frais peuvent varier en fonction du prestataire et du tarif. Les frais de souscription servent à couvrir les coûts engendrés par la mise en place du contrat, tels que l’établissement des documents contractuels, la réalisation de contrôles de solvabilité et le traitement des demandes.

Aperçu des frais de connexion :

• Frais de mise en place du contrat
• Par ex. pour les documents contractuels ou la vérification de la solvabilité

Dans certains cas, ces frais ne sont pas prélevés ou sont déjà inclus dans les conditions du contrat.

Cotisations annuelles

Pour qu’un contrat d’épargne-logement soit maintenu, de nombreuses caisses d’épargne-logement prélèvent des cotisations annuelles. La cotisation annuelle sert à couvrir les frais de gestion et de fonctionnement du contrat ainsi que la rémunération du capital épargné. Certains prestataires facturent des cotisations moins élevées si l’on verse un montant plus important ou si l’on choisit une durée plus longue, d’autres facturent des cotisations plus élevées si l’on verse un montant moins important ou si l’on choisit une durée plus courte.

La cotisation annuelle résumée :

• Pour maintenir le contrat d’épargne-logement
• Paiement annuel de l’épargnant-logement à la caisse d’épargne-logement
• Le montant dépend de différents facteurs

Frais de tenue de compte

Les frais de tenue de compte sont annuels ou trimestriels et servent à couvrir les coûts liés à la gestion du contrat, tels que l’établissement des relevés, l’exécution des virements et le traitement des demandes. Le montant des frais de tenue de compte varie en fonction du prestataire et du contrat.

Utilisation des frais de gestion de compte :

• Établissement des décomptes
• Réalisation de virements
• Traitement des demandes

Les frais de tenue de compte pour les contrats d’épargne-logement sont controversés. Dans un jugement datant de 2022, la Cour fédérale de justice a pris une décision concernant la perception de frais de tenue de compte dans le cadre de l’épargne-logement. Toutefois, il n’est actuellement valable que pour les clients de la caisse d’épargne-logement BHW. Certaines caisses d’épargne-logement ne prélèvent donc pas ces frais.

Frais de dossier

Les frais de traitement s’appliquent principalement en cas de modification du contrat. Pendant la phase d’épargne, vous avez la possibilité d’adapter le contrat individuellement à votre situation.

Des frais de traitement peuvent s’appliquer pour :

• Modifications du contrat (durée, objectif d’épargne, montant des versements)
• Réalisation d’audits ou de vérifications en rapport avec le contrat
• Établissement de certificats ou de preuves

Le montant des frais de traitement varie selon le fournisseur et peut aller de quelques euros à plusieurs centaines d’euros.

Indemnité de remboursement anticipé

La pénalité de remboursement anticipé est également connue sous le nom de frais de versement. Elle est due si tu résilies un contrat d’épargne-logement de manière anticipée, avant que la durée convenue n’ait expiré. Elle sert à compenser le manque à gagner du prestataire en termes d’intérêts et de remboursements qu’il avait prévu de percevoir si le contrat était resté en vigueur jusqu’à son échéance.

Des frais s’appliquent en cas de résiliation anticipée du contrat.

Conclusion et conseils pour les personnes intéressées par l’épargne-logement

Avant de souscrire un contrat d’épargne-logement, il est important d’être au clair sur la structure des frais du prestataire. Tu dois t’assurer de prendre en compte les coûts d’éventuels services supplémentaires pour être sûr d’opter pour l’offre qui correspond le mieux à tes besoins et à tes objectifs personnels. Une comparaison des conditions des différents fournisseurs et contrats peut aider à faire le meilleur choix.

Voici nos conseils que les personnes intéressées par l’épargne-logement devraient suivre avant de conclure un contrat :

• Renseigne-toi sur la structure tarifaire du fournisseur et tiens-en compte dans ton calcul des coûts.
• Compare les offres et les conditions de différents fournisseurs afin de t’assurer que tu obtiens la meilleure offre pour tes besoins.

Contrat d’épargne-logement : épargner pour le financement immobilier

Un contrat d’épargne-logement est un type particulier de prêt. Les contrats d’épargne-logement se composent généralement d’un plan d’épargne et d’un prêt immobilier et sont conclus auprès d’une caisse d’épargne-logement. L’idée de base de l’épargne-logement et du prêt d’épargne-logement qui y est lié est de promouvoir la propriété du logement. Tu souscris à ce contrat si tu prévois de construire ou de rénover une maison à l’avenir ou d’acheter un bien immobilier existant.

Le contrat d’épargne-logement rapidement résumé.

• Type particulier de prêt
• Se compose d’un plan d’épargne et d’un prêt immobilier
• Est conclu auprès d’une caisse d’épargne-logement
• Sert à promouvoir la propriété du logement

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L’épargne-logement : Comment fonctionne un contrat d’épargne-logement

Lors de la conclusion d’un contrat d’épargne-logement, tu fixes différents points qui resteront identiques pendant toute la durée du contrat. Tu fixes par exemple ton objectif d’épargne, également appelé montant d’épargne-logement, et la durée. Un contrat d’épargne-logement typique a une durée de sept à dix ans.

Le contrat d’épargne-logement passe alors par trois phases :

1. La phase d’épargne
2. La phase d’attribution
3. La phase de prêt

Tu vas maintenant découvrir les détails de chaque phase.

Phase d’épargne : période d’épargne durant laquelle les fonds propres sont constitués.

La phase d’épargne est la première phase par laquelle passe un contrat d’épargne-logement sur le chemin du financement de ton bien immobilier. Pendant cette période, tu épargnes un montant convenu par contrat en pourcentage de la somme d’épargne-logement. Outre l’objectif d’épargne, qui se situe entre 30% et 50% de la somme d’épargne-logement, la durée de la phase d’épargne est également fixée à la conclusion du contrat.

Le taux d’épargne mensuel est calculé en fonction de la somme épargnée et de la durée. Pendant la phase d’épargne, il est également possible d’effectuer des versements spéciaux en plus des versements mensuels, voire même d’apporter l’avoir d’épargne-logement minimum convenu par un versement unique.

La phase d’épargne en résumé :

• La partie fixe de la somme d’épargne-logement est épargnée
• Sur une période donnée
• Le taux d’épargne mensuel dépend du montant et de la durée de l’épargne

Dès que l’objectif d’épargne est atteint, le contrat d’épargne-logement entre dans sa deuxième phase.

Phase d’attribution : répartition des prêts d’épargne-logement par la caisse d’épargne-logement

La deuxième phase des contrats d’épargne-logement est appelée phase d’attribution. C’est au cours de cette phase que le montant du prêt d’épargne-logement est déterminé. Le montant résulte de la différence entre la somme d’épargne-logement et l’avoir d’épargne-logement. Pour que le contrat soit prêt à être attribué, certaines conditions doivent être remplies.

Les conditions d’attribution d’un prêt d’épargne-logement sont les suivantes

1. L’avoir d’épargne-logement convenu a été atteint
2. D’autres critères d’attribution ont été remplis

Les critères d’attribution exacts varient d’une caisse d’épargne-logement à l’autre. Dès que les conditions d’attribution sont remplies, le prêt est attribué et peut être utilisé. Le prêt ne peut être utilisé qu’à des fins de logement. Il s’agit par exemple de la construction, de l’achat ou de la rénovation d’un bien immobilier.

Le prêt est lié à une utilisation à des fins de logement.

Phase de prêt : versement et remboursement du prêt immobilier

Si tu as décidé de recourir au prêt, ton plan d’épargne-logement entre dans sa dernière phase : la phase de prêt.

Elle commence directement après la phase d’attribution et débute avec la demande de prêt. Les conditions du prêt ont déjà été convenues lors de la conclusion du contrat d’épargne-logement. Il s’agit souvent d’un prêt à annuités.

Le montant de l’épargne-logement fixé au départ influence le montant du prêt et, par conséquent, les mensualités de remboursement. Contrairement au financement d’une construction, pour lequel il reste souvent une dette résiduelle à la fin de la période de taux fixe, le prêt d’épargne-logement est entièrement remboursé pendant la durée du prêt.

Aperçu de la phase de prêt :

• Commence la demande de prêt
• Conditions du prêt fixées dès la conclusion du contrat
• Remboursement par mensualités
• En général, il n’y a pas de dette résiduelle.

Les avantages des contrats d’épargne-logement : Sécurité et promotion

Comme toute méthode de financement, le contrat d’épargne-logement présente des avantages et des inconvénients. Les contrats d’épargne-logement offrent une combinaison flexible d’épargne et de garantie pour la construction ou l’achat d’un logement. Ils se caractérisent par un taux d’intérêt attractif, des conditions de crédit avantageuses, des avantages fiscaux et une garantie des dépôts. En outre, un contrat d’épargne-logement peut également être utilisé pour se prémunir contre des événements imprévus.

Les avantages sont résumés :

• Combinaison d’un produit d’épargne et d’un produit de crédit
• Possibilités de remboursement flexibles
• Taux d’intérêt attractif et conditions de prêt avantageuses
• Encouragement de l’État par des primes
• Variante sûre du financement immobilier

Inconvénients de l’épargne-logement : Frais élevés et long engagement

Outre les avantages, il existe également des inconvénients, comme pour tous les produits financiers. En raison de la nécessité d’une phase d’épargne préalable, les contrats d’épargne-logement sont moins adaptés à un financement immédiat.

Aperçu des inconvénients :

• Longue durée d’engagement
• Faibles liquidités
• Coûts plus élevés par rapport à d’autres formes d’épargne
• Pas de disponibilité des avoirs d’épargne-logement en cas d’urgence
• Pas de possibilités de remboursement flexibles

Pour qui un contrat d’épargne-logement est-il intéressant ?

Un contrat d’épargne-logement ne convient pas seulement à ceux qui souhaitent réaliser leur rêve d’acquérir un bien immobilier, mais aussi aux propriétaires de biens immobiliers. Outre la construction ou l’achat, le prêt peut également être utilisé pour la modernisation ou comme réserve d’entretien.

Quand et pour qui un contrat d’épargne-logement est-il utile ?

• Les personnes qui souhaitent acquérir des biens immobiliers dans les prochaines années
• Les investisseurs qui souhaitent utiliser les aides publiques pour se constituer un patrimoine
• Les épargnants-logements qui s’attendent à une hausse des taux d’intérêt
• Les propriétaires immobiliers qui apprécient la sécurité des calculs
• Complément au financement de l’achat d’une maison

Si tu fais partie de l’un de ces groupes de personnes, un contrat d’épargne-logement peut être doublement intéressant. Les épargnants-logements sont soutenus par l’État et bénéficient d’aides publiques sous certaines conditions. Ces aides comprennent la prime d’épargne-logement, l’allocation pour les salariés et l’aide au logement (Wohn-Riester).

Conseil : la conclusion d’un contrat d’épargne-logement est particulièrement intéressante pendant les périodes de taux d’intérêt bas.

Louer, acheter, se loger à Stuttgart

L’achat du premier appartement est toujours un bon moyen de se lancer dans le monde de l’immobilier. Dans son interview avec FIV Magazine, Michael Maile explique son expérience avec des biens immobiliers dans un bon quartier A. Le rendement dépend ici du type de maison ou du type d’appartement. Par exemple, les micro-appartements ont d’autres possibilités d’exploitation que les maisons individuelles. De même, la situation du mésolieu est déterminante pour la fixation du prix, que ce soit à Bad Canstatt, Feuerbach ou dans d’autres quartiers comme Sillenbuch ou Vaihingen.

C’est ici que se trouve Stuttgart en Allemagne :

Stuttgart de près :

La location : Contrat & déroulement

Après l’achat réussi du bien immobilier et l’exécution du contrat de vente, vous souhaitez naturellement aménager votre bien immobilier fraîchement acquis selon vos besoins individuels. De l’aménagement du salon à celui du jardin, rien ne vous empêche de faire preuve de créativité.

Acheter des biens : Rendement grâce à l’immobilier

Dans notre interview, vous apprendrez tout sur l’immobilier et le rendement à Stuttgart. Devez-vous acheter un bien immobilier à Stuttgart ou est-il plus intéressant d’acheter dans les environs, par exemple à Esslingen ou Ludwigsburg ?

Entretien avec un agent immobilier sur l’immobilier à Stuttgart

Le premier appartement en propriété ou l’immobilier comme investissement ? Dans cette interview, vous découvrirez les principaux conseils et astuces. Acheter, louer, habiter à Stuttgart mais aussi des conseils pour les placements financiers. Nous posons les questions, il fournit les réponses.

Maile Immobilien : Interview partenaire

FIV : Avant de parler de Stuttgart et de son marché immobilier, ainsi que de vos recommandations pour les locataires et les acheteurs, nous aimerions en savoir un peu plus sur votre agence Maile Immobilien. Pourriez-vous résumer brièvement à nos lecteurs ce que fait votre agence et dans quoi vous vous êtes spécialisé ?

Michael Maile : Nous sommes une véritable entreprise familiale, dont je représente la quatrième génération. Il n’est pas évident de garantir un service avec son nom pendant tant de décennies et cela nous marque totalement dans nos actions quotidiennes et dans nos relations avec nos clients.

Certaines de nos relations avec nos clients remontent même à 1925, année de notre création.
Nous sommes installés au centre de la Königstrasse à Stuttgart depuis bientôt 100 ans et nous nous occupons de toute la région de Stuttgart en tant qu’interlocuteur fiable pour les évaluations, les ventes et les locations.

Entretien avec le partenaire Michael Maile :

Maison individuelle ou maison mitoyenne ? Biens immobiliers préférés

FIV : En tant qu’agent immobilier à Stuttgart, quels sont les biens immobiliers que vous préférez négocier personnellement ?

Michael Maile : La plupart des gens pensent probablement que les agents immobiliers rêvent toujours de grandes villas de luxe, qui existent sans aucun doute à Stuttgart. Personnellement, j’ai toujours fait les plus belles expériences avec des objets plus petits, comme des petites maisons individuelles, des maisons jumelées ou des maisons en rangée. Ce sont en fait les biens que je préfère, notamment parce que l’on a souvent affaire à des clients très agréables, tant du côté des vendeurs que des acheteurs.

Louer à Stuttgart : des quartiers d’avenir

FIV : Quartiers pour célibataires, familles & Co. – Pour ceux qui n’habitent pas encore à Stuttgart et qui veulent s’y installer, quels quartiers ont de l’avenir ? Où devrait-on s’installer à Stuttgart si l’on veut vivre agréablement ?

Michael Maile : Stuttgart a une topographie très particulière avec le fameux « Stuttgarter Kessel ». Cela signifie que le centre-ville est relativement limité. Si l’on veut habiter dans un quartier très urbain, avec des trajets courts ou des liaisons de proximité parfaites, il y a quelque chose pour chacun. Je ne ferais pas de grandes distinctions entre les quartiers.

Comme toujours, l’ouest et le sud sont certainement les plus populaires.

Pour les familles, d’autres priorités s’appliquent, avec un emplacement plus calme, plus sûr et plus vert. Là aussi, il y en a beaucoup autour de Stuttgart. Personnellement, je privilégie les quartiers sud de la ville comme Sillenbuch, Degerloch et Möhringen en raison de leur excellente infrastructure et des courtes distances qui les séparent non seulement du centre, mais aussi de l’aéroport ou de l’autoroute.

Évolution du marché immobilier : stagnation des loyers

FIV : Les loyers sont un grand sujet, dans toute l’Allemagne. Comment le marché immobilier et les prix des loyers évoluent-ils à Stuttgart ces dernières années et comment évolueront-ils à l’avenir ?

Michael Maile : Même si l’on entend souvent le contraire dans les médias. Nous constatons une nette stagnation des loyers dans tous les secteurs. L’époque des hausses constantes semble pour l’instant révolue. Mais en raison de la limitation naturelle de la chaudière de Stuttgart, l’offre reste en principe très gérable. Même la densification ou la surélévation ne sont que marginalement réalisables. Dans ce contexte, la demande est toujours nettement supérieure à l’offre.

Grâce à Corona, il y a déjà des raisons durables comme le home-office, qui assurent plutôt une certaine détente dans le centre-ville. En revanche, les zones vertes périphériques sont devenues plus convoitées. L’avenir implique toujours de regarder dans la boule de cristal, mais j’estime que Stuttgart reste un site très stable, qui semble toutefois se stabiliser à un niveau assez élevé.

Appartements modernes à Stuttgart-Vaihingen :

Recommandations pour les débutants : louer ou acheter ?

FIV : En Allemagne, on loue plus qu’on n’achète. Que recommanderiez-vous à un jeune couple ou même à une personne seule, de louer ou d’acheter à Stuttgart ?

Michael Maile : On sait qu’il y a ici différentes philosophies. Et il n’y a pas de réponse toute faite. Pour ma part, je suis un grand fan de l’immobilier à usage personnel, parce que c’est tout simplement synonyme de beaucoup de liberté au quotidien et, en cas de doute, d’une bonne prévoyance vieillesse.

Mais il faut d’abord un engagement clair en faveur du site et un financement solide qui laisse suffisamment de marge pour les vacances, les enfants, etc. Ce sont souvent des obstacles importants. D’une part, la flexibilité au travail doit souvent être plus élevée aujourd’hui, d’autre part, le prix d’achat est justement si élevé que le financement ne peut s’accompagner que de restrictions considérables.

Dans ce cas, je conseille de louer et d’acheter seulement lorsqu’on veut fonder une famille. Et, en cas de doute, bien en dehors de la ville, à des prix abordables et avec d’autres priorités comme des trajets courts vers l’école ou un grand jardin.

Acheter le premier appartement en copropriété de la ville

FIV : Les personnes qui louent à Stuttgart sont relativement flexibles et peuvent déménager si nécessaire. Celui qui achète un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement en copropriété, est au moins lié à long terme à l’objet par le crédit ou le financement. D’après votre expérience d’agent immobilier, quelles sont les erreurs typiques des primo-accédants et comment peut-on les éviter ?

Michael Maile : Les erreurs sont nombreuses lors de la vente et de l’achat. Les acheteurs ont tendance à sous-estimer le capital nécessaire, à se focaliser sur le bien immobilier et pas assez sur sa situation, ou à faire des visites superficielles sans expertise. Mais pour moi, l’un des points les plus graves est le manque de volonté de faire des concessions.

La propriété parfaite n’existe tout simplement pas.

Et plus tôt on s’en rend compte et on fixe consciemment des priorités, plus on a de chances de trouver quelque chose. Souvent, les gens cherchent depuis de nombreuses années. Et alors que les biens immobiliers devenaient de plus en plus chers, il n’était tout simplement pas possible de se contenter de moins à certains égards. Au final, j’entends souvent dire « si seulement nous avions pu… ».

Par conséquent, faites une liste claire des priorités avec des pondérations, puis n’hésitez pas longtemps lorsqu’un bon objet se présente. Vous ne trouverez pas l’objet parfait.

Impôt sur les mutations foncières et frais annexes à l’achat

FIV : Le prix d’achat d’un bien immobilier est une chose, mais à quels frais annexes et à quelles taxes les acheteurs doivent-ils s’attendre à Stuttgart ?

Michael Maile : L’impôt sur les mutations foncières dans le Bade-Wurtemberg s’élève actuellement à 5% du prix d’achat. Pour le notaire et le registre foncier, il faut compter 1,5%. Si un agent immobilier est impliqué, cela représente entre 0% et 3,5%. Parfois, le vendeur paie seul l’agent immobilier. Au total, cela représente donc environ 6,5 à 10 % du prix d’achat.

Stuttgart en un coup d’œil :

• Impôt sur les mutations immobilières : 5
• Frais de notaire : 1,5
• Frais de courtage : 0-3,5
• Total : 6,5 – 10

Immobilier d’investissement – Proximité de la ville & bâtiments anciens

FIV : Quartiers de Stuttgart pour l’investissement immobilier – Venons-en encore à l’immobilier comme investissement à Stuttgart, pour ceux qui veulent acheter et louer. Si notre lecteur* se décide pour l’achat, suivi de la location : Quels sont les 2 quartiers ou satellites autour de Stuttgart que vous recommanderiez à un acheteur pour son investissement à Stuttgart ? Selon vous, où se trouvent les plus grandes chances d’avenir ?

Pour les investisseurs en capital, les emplacements proches du centre-ville restent intéressants.

Michael Maile : Ici, je viserais plutôt des bâtiments anciens charmants que des constructions neuves remplaçables. Le développement du quartier Rosenstein va justement entraîner à moyen terme la construction de nombreux logements dans le centre-ville. Ici aussi, on devrait donc pouvoir proposer quelque chose d’unique à long terme.
Les rendements les plus intéressants se situent toutefois en dehors du centre-ville. Je considère par exemple Möhringen et Vaihingen comme des sites très intéressants avec de très bonnes infrastructures et de grands employeurs.

Des types de biens immobiliers qui ont de l’avenir – optique et efficacité

FIV : Selon vous, quel type d’immobilier a de l’avenir à Stuttgart, dans quoi faut-il investir ? Petit, grand, existant, neuf ?

Michael Maile : Comme je l’ai déjà dit, je suis plutôt un ami des bâtiments anciens pleins de charme. Certes, l’efficacité énergétique jouera un rôle encore plus important à l’avenir, mais on n’isolera certainement pas la belle façade en grès de style Art nouveau. De tels bâtiments seront toujours convoités et demandés. Personnellement, je ne suis pas fan de l’architecture des nouvelles constructions, souvent très monotone, avec des silos d’habitation toujours identiques, disposés autour d’une triste petite aire de jeux, en construisant même le dernier mètre carré de terrain.

Cependant, il faut aussi souligner que l’accessibilité, par exemple, sera un sujet plus important, qui se trouve plutôt dans les bâtiments récents. C’est à chacun de faire son propre choix. Et puis, bien sûr, il vaut mieux avoir trois petits appartements qu’un seul grand, même si cela permet de répartir les risques.

Chambre mansardée d’une maison familiale :

Vendre un bien immobilier – Contrôle de qualité

FIV : Enfin, une dernière question : vous avez cité les erreurs typiques de l’achat d’un bien immobilier. Beaucoup achètent, mais certains veulent aussi vendre. En tant qu’agent immobilier expérimenté à Stuttgart, quels conseils pouvez-vous donner à ceux qui vendent un bien immobilier pour la première fois ? Quelles sont les premières étapes et comment vendre avec succès un bien immobilier à Stuttgart ?

Michael Maile : Tout d’abord : en principe, on peut faire la plupart des choses soi-même dans le monde. La question est toujours de savoir combien de temps on a à disposition et dans quelle qualité on peut le faire de manière durable. C’est pourquoi je conseillerais toujours vivement à un vendeur de biens immobiliers inexpérimenté de faire appel à un agent immobilier expérimenté. Tout simplement parce que la vente d’un bien immobilier au meilleur prix possible demande beaucoup plus d’efforts que ce que l’on imagine généralement. Il faut se renseigner auprès de ses amis et connaissances, vérifier les références et se faire une idée de l’entreprise immobilière sans engagement.

La rénovation et la modernisation sont toujours rentables !

Sinon, il s’agit de rendre la mariée belle avant le mariage. De petits travaux de rénovation jusqu’à la mise en valeur des biens immobiliers valent pratiquement toujours la peine d’un point de vue financier. Il faut non seulement avoir sous la main tous les documents importants pour les banques, mais aussi les comprendre, connaître par exemple les données du registre foncier ou les dispositions de la déclaration de partage et pouvoir les communiquer en conséquence.

Il convient de connaître les défauts et de les communiquer habilement. Il est évidemment fatal de les dissimuler délibérément.
Sur place, il s’agit d’éveiller les émotions d’un acheteur. Comprendre quelles sont ses priorités et avec quels détails on peut éveiller son intérêt final. La négociation du prix est également un exercice délicat, dans lequel les vendeurs inexpérimentés ont trop souvent de grandes difficultés.

Conclusion : les vendeurs inexpérimentés devraient dans tous les cas commencer par se faire conseiller par un expert fiable et digne de confiance. Les vendeurs expérimentés savent généralement qu’un bon agent immobilier ne coûte pas d’argent, mais qu’il en rapporte grâce à son savoir-faire, à ses contacts et à l’énorme gain de temps qu’il permet de réaliser.

FIV : Merci à Maile Immobilien pour cette interview !

Acheter son premier appartement : Usage personnel ou investissement

Vous souhaitez réaliser votre rêve d’acquérir votre premier bien immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le premier logement en propriété et les principales étapes dans notre article.

• Acheter un premier appartement

Louer, acheter, habiter à Stuttgart

Pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire, que ce soit en louant ou en achetant, et pour obtenir un rendement maximal à Stuttgart, consultez notre article sur les agents immobiliers à Stuttgart.

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