Avantages et inconvénients du courtier : Achat et Vente – L’Entrevue

Un jour, ça le sera. Si vous ne travaillez pas actuellement dans l’immobilier vous-même et que vous vous trouvez dans une situation liée à l’immobilier, tôt ou tard, vous vous poserez la question suivante : « Ne serait-il pas plus logique d’engager un agent immobilier ? D’une part, il y a généralement l’argument du coût et d’autre part, tout doit être fait sans complications, problèmes et stress. Nous avons la bonne solution pour vous. Nous avons mené une entrevue avec un expert en immobilier.

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.

Embaucher un courtier – coûts et expiration

FIV : Pour beaucoup de nos lecteurs qui n’ont jamais fait appel à un courtier auparavant, la première question qui se pose est : Qui paie réellement le courtier ? Pour les courtiers, le principe dit d’ordre s’applique désormais. Récemment, comme je l’ai compris, le client doit payer les frais de courtage ou la commission pour la maison de courtage immobilier. En quelques phrases, qui paie le courtier ?

Il y a un dicton qui dit que « celui qui commande la musique doit la payer ». Depuis 2015, le principe de l’acheteur s’applique dans tous les cas à la location d’appartements, de maisons, etc. En clair : que ce soit le propriétaire ou le locataire – celui qui commissionne le courtier paie également les frais. En règle générale, il s’agit bien sûr du propriétaire, mais de plus en plus de locataires font appel à un agent immobilier pour trouver un appartement convenable sur le marché parfois rare.

Ainsi, si vous voulez acheter un bien immobilier dans le but de le louer, vous devez compter avec des frais supplémentaires dès que vous faites appel à un agent immobilier. C’est d’autant plus agréable si le promoteur immobilier auprès duquel vous achetez votre appartement (neuf) a déjà des contacts avec des locataires. Cela permet d’économiser du temps, de l’argent et parfois même des ennuis. Premier conseil : demandez au propriétaire de la propriété que vous voulez acheter s’il a déjà des contacts locataires. C’est très simple, bien sûr, si vous achetez une propriété existante qui est déjà louée….

FIV : Et qu’est-ce que c’est que l’achat ou la vente d’une propriété ?

Jusqu’à présent, il n’existe pas de principe de commande uniforme réglementé par le gouvernement fédéral ! Une proposition correspondante du parti « Les Verts » n’a pas encore été discutée plus avant ni même décidée. Les acheteurs et les vendeurs partagent souvent la commission du courtier, aussi appelée commission du courtier. Ce n’est que pour les Länder de Brême, Berlin, Brandebourg, Hesse et Hambourg que la règle veut que l’acheteur paie la commission.

Commission – Comment cela se calcule ?

FIV : Et comment sieht´s avec le montant des frais ou de la commission ? Tout agent immobilier peut-il faire ce qu’il veut lorsqu’il vend des biens immobiliers ?

Strictement parlant, oui ! Il n’y a pas de dispositions légales concernant le montant des honoraires. Dans la pratique, toutefois, les acheteurs et les vendeurs ou les courtiers s’orientent sur les taux d’honoraires habituels dans l’État fédéral concerné. Ceux-ci varient de 3,57 % à 7,14 % du prix d’achat. Donc, pas nécessairement toujours un petit quelque chose. Toutefois, selon l’État fédéral – comme je l’ai dit – les acheteurs et les vendeurs partagent ces coûts.

Pour l’argent, un courtier soigné fait aussi beaucoup ! Après tout, par exemple, il prépare un exposé significatif de la propriété, organise et coordonne les visites de l’appartement, participe activement à la rédaction des contrats et aux négociations, etc. En plus de l’expérience, vous avez également besoin de beaucoup de connaissances sur la formation appropriée ou même des études.

Compétences d’un bon courtier

FIV : Quelles sont les erreurs ? Comment puis-je reconnaître un courtier de bonne réputation ? Un diplôme de docteur ?

Pour l’amour de Dieu, non ! Personne n’a besoin d’un doctorat ou équivalent pour devenir courtier ou pour être reconnu comme un bon courtier ! Jusqu’à aujourd’hui c’est encore ainsi que l’on peut s’appeler « agent immobilier », sans avoir fait une formation spéciale pour cela. Cela n’existe pas non plus en fin de compte. Avec les professions de formation « spécialiste en immobilier » et « agent immobilier », il existe entre-temps des moyens reconnus de pouvoir traiter de manière experte avec des biens immobiliers.
Fondamentalement, il faut une compréhension numérique, les connaissances commerciales ou l’expérience sont avantageuses. La seule exigence légale est d’avoir une licence commerciale ou une licence de courtier.

Mais un bon agent immobilier a besoin de beaucoup plus. Cela commence par un haut niveau de compétence sociale. C’est-à-dire, la capacité de s’adapter à une grande variété de personnes et à leurs besoins. Un agent immobilier ne devrait pas avoir peur des contacts. Mais surtout, il doit bien connaître le marché sur lequel il veut acheter ou vendre sa propriété.

Et en tant que client, vous remarquez rapidement : connaît-il très bien les villes, les lieux, les types de propriétés et leurs particularités ? Peut-il se référer à des références dans l’environnement ? Vous pouvez aussi parler à des « voisins » qui ont acheté chez le même courtier. Un bon agent immobilier a également tous les documents pour la propriété à vendre prêt. Le meilleur dans un exposé significatif et bien conçu. En outre, il devrait également pouvoir vous conseiller et vous accompagner en matière de droit des contrats et de négociations notariales.

C’est en fin de compte aussi le « sentiment instinctif » souvent cité à l’égard du courtier qui donne une indication de « bon » ou de « mauvais ». Si le courtier exerce trop de pression sur la décision, par exemple, il parle toujours en termes superlatifs, cela ne signifie pas nécessairement qu’il est un bon courtier. Par exemple, il devrait aussi parler ouvertement des inconvénients possibles de la propriété.

Tâches d’un courtier

FIV : Beaucoup de gens pensent d’abord seulement à la date de consultation, que fait exactement un courtier pour le client ?

C’est bien qu’on en reparle. Déjà ci-dessus avec les frais, j’ai déjà mentionné ce que le client obtient pour son argent. La date d’inspection n’est qu’une partie des nombreuses réalisations d’un agent immobilier, même si elle est particulièrement importante !

Avant l’inspection, la première inspection de l’immeuble, une évaluation professionnelle et la détermination du prix de vente correct sont cependant. Cela exige beaucoup de sensibilité de la part du courtier. Parce que le vendeur a généralement des idées complètement différentes de celles du marché sur la valeur de sa propriété. Bien sûr, le courtier est d’abord et avant tout du côté du client, mais cela signifie aussi qu’il l’informe équitablement sur ce que sont réellement les prix actuels et futurs du marché.

Puis l’exposé vient à la propriété. Il ne s’agit pas seulement d’une brochure sur papier glacé pour de meilleures ventes. L’objectif est de mettre en valeur les caractéristiques de la propriété d’une manière attrayante, de mettre chaque détail en valeur. Les photos et les textes doivent refléter la réalité, mais en même temps inciter à l’achat. Toutes les informations concernant la consommation d’énergie, les frais annexes, etc. doivent également être répertoriées et obtenues au préalable.

La coordination des rendez-vous de visite avec le vendeur et l’acheteur est souvent une question exigeante. Toutes les parties doivent convenir d’un rendez-vous. En outre, les deux parties ont une vision différente du processus de vente. Le vendeur veut obtenir le prix le plus élevé possible, l’acheteur veut exactement le contraire. Là encore, la compétence sociale du bon courtier est recherchée. Il doit avoir un œil des deux côtés et être capable de communiquer en conséquence.

Après tout, le courtier accompagne également le processus de vente proprement dit. Soit en conduisant les négociations de manière totalement indépendante, si le vendeur ne veut pas voir les acheteurs individuels, soit vice versa.

Achat d’un bien immobilier – Ces trois points sont importants

FIV : Quels sont les 3 points les plus importants à considérer lors de l’achat d’une propriété ?

D’abord et avant tout l’état de construction de la propriété ! Mais s’il vous plaît, jetez toujours un coup d’œil en profondeur dans les coulisses ! Le toit, les murs, les fenêtres, le jardin, la cave, etc. ne doivent pas être rénovés ou seront déduits du prix d’achat.

En deuxième lieu, il y a la réponse à la question de savoir si je veux utiliser le bien moi-même ou l’acheter comme investissement en capital. Le troisième point qui en dépend est la qualité de l’emplacement résidentiel pour le thème de la location. Un mauvais cadre de vie – laissons pour l’instant ouvert ce que cela peut être – signifie généralement un risque élevé de perte de loyer et donc des problèmes de financement. Si je veux vivre dans la propriété moi-même, je devrais regarder les coûts supplémentaires (calculateur de coûts supplémentaires), de sorte que je ne me réveille pas mal plus tard.

FIV : Recommanderiez-vous l’achat aux prix actuels ?

Les prix actuels peuvent également vous décourager d’acheter. Après tout, ils sont également motivés par une demande croissante, du moins dans les agglomérations. Mais aussi à cause du niveau des taux d’intérêt qui reste sensationnellement bas ! Il y a suffisamment de vendeurs qui veulent ajouter plus ou moins de « gras » au prix de vente réel.

Mais en raison des taux d’intérêt encore bas actuellement, l’achat est vraiment très sensé ! Je recommande kann´s, mais je vous conseille aussi de considérer la durée du financement ! Après l’expiration de la période de crédit – et la plupart des acheteurs ont besoin d’un financement bancaire – une telle dette est déjà remboursée qu’un changement du paysage des intérêts ne peut pas mettre en danger l’ensemble du projet. Donc : soit convenir d’un remboursement élevé aux taux d’intérêt favorables, soit convenir d’une durée aussi longue que possible du prêt avec des taux d’intérêt favorables et un remboursement standard (2%).

Investir dans une copropriété – Quel est le bon moment?

FIV : Quand devrais-je investir dans un condominium et quand devrais-je penser à acheter une maison – que recommanderait l’expert ?

C’est très simple : tout d’abord geht´s à propos de ce que je peux me permettre avec mes possibilités. Une maison est généralement plus chère qu’un appartement.

Mais la réponse dépend aussi de l’objectif que je poursuis avec la propriété. En tant qu’investissement en capital ou objet de rendement avec effet immédiat, l’appartement est généralement le meilleur modèle. L’appartement est ou sera loué et me rapporte un revenu immédiat. Bien sûr, je ne pourrai « emporter » l’augmentation de valeur que lorsque je revendrai l’appartement et que l’environnement du marché aura conduit à une augmentation de valeur.

L’achat d’un appartement est réservé aux professionnels de l’immobilier ! L’achat et la location d’une maison unifamiliale comme propriété à rendement est également une question complexe. En règle générale, les locataires de maisons unifamiliales sont très attrayants en termes de réparations et d’entretien de la maison. Parce qu’ils préfèrent alors penser à leur propre maison pour leur propre usage et la considérer comme un investissement « pour plus tard ».

FIV : Je veux vendre ! Selon vous, quels sont les 3 thèmes centraux dans la vente de biens immobiliers ?

Je vais essayer :

1. 1. 1. Question si vous voulez contrôler la vente vous-même, ou si vous préférez engager un agent immobilier pour vous servir les bons acheteurs.
      2. maintenir que les parties élémentaires de la propriété sont en bon état.
      3. Maintenir que les parties élémentaires de la propriété sont en bon état.

Question si vos idées sur le prix de vente dépendent de choses personnelles et émotionnelles.

Merci pour l’interview.

Entretien avec l’expert immobilier Jan Rickel de IHV – Die Immobilien Makler.