Quand un bâtiment est-il trop vieux ?

Après l’audit commercial et l’audit technique, vient l’évaluation en fonction de l’année de construction. Quand un bâtiment a-t-il trop d’années derrière lui ? Pour toi, en tant qu’acheteur d’un bien immobilier, l’année de construction est donc un facteur central du prix d’achat final. Plus un bien immobilier est ancien et délabré, plus son prix est bas, mais il faut en revanche compter avec des frais de rénovation et d’entretien élevés. Plus il est neuf et moderne, plus il est cher. Les bâtiments classés monuments historiques sont exclus de ce calcul.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il faut

• L’année de construction et l’âge des bâtiments sont toujours un facteur de valeur central pour les acheteurs de biens immobiliers.

Si tu veux en savoir plus sur les années de construction d’un bien immobilier, lis ici notre article sur les biens immobiliers par année de construction.

Avantages et inconvénients de l’immobilier ancien ?

Avantage de l’immobilier ancien :

• Prix d’achat plus bas

Inconvénient des biens immobiliers anciens :

• Coûts d’entretien élevés

L’âge d’un bien immobilier joue-t-il un rôle ?

L’entretien, la rénovation et la modernisation jouent un rôle important dans l’immobilier. Lorsque l’on est propriétaire d’un bâtiment ou d’un appartement, il convient de s’en occuper régulièrement, de sorte que les biens immobiliers durent de nombreuses années. De nos jours, la tendance est aux appartements anciens, beaucoup de gens sont attirés par les appartements de charme avec de hauts plafonds et des moulures. Ce type de logement est presque toujours bien situé, c’est-à-dire dans le centre-ville, et coûte donc beaucoup d’argent. Il faut donc toujours peser le pour et le contre avant d’acheter un immeuble neuf ou ancien et de choisir l’emplacement de ce bien.

• L’immobilier ancien en centre-ville très cher
• L’entretien, la rénovation et la modernisation permettent aux biens immobiliers de durer plus longtemps.
• Tendance : les appartements anciens

L’étape suivante : les frais annexes à l’achat

Acheter un bien immobilier n’est pas toujours bon marché. Mais pour ne pas se lancer à l’aveuglette dans le financement, il est très facile de calculer le prix d’achat final. Tu apprendras ici comment faire ! Les frais annexes à l’achat, qui comprennent l’impôt sur les mutations foncières et la commission de l’agent immobilier, sont des facteurs importants. Tu apprendras ici quelle est la part de ces frais dans le prix d’achat final de ton premier logement. Ainsi, ton premier achat immobilier ne risque pas de se solder par un échec !

Année de construction et état des biens immobiliers : défauts, dommages & Co.

Nous le savons maintenant, l’âge d’un bien immobilier doit faire l’objet d’une réflexion approfondie. Tu veux investir dans un logement ancien ? Dans ce cas, tu dois tenir compte de certaines choses avant d’acheter. Les biens immobiliers anciens présentent certains avantages, mais aussi des inconvénients. Quels sont les défauts des bâtiments d’une certaine époque ? Nous avons réuni ici un bref aperçu de tous les faits des différentes années de construction en comparaison.

• Année de construction et état des biens immobiliers

Immobilier ancien : des biens vieillissants

L’âge d’un bien immobilier est un facteur décisif lorsqu’il s’agit d’acheter un bien. Mais quelles sont les différences et les défauts en fonction de l’âge et de l’année de construction d’un bien immobilier ? Vaut-il la peine d’investir dans une maison ou un appartement vieillissant ?

Prix d’achat et rendement

Les biens immobiliers plus anciens ont souvent un prix d’achat plus avantageux et donc des frais d’achat moins élevés. Le rendement est donc nettement plus élevé que pour les maisons plus récentes dont le prix d’achat est élevé.

Frais d’entretien et défauts

En raison de l’âge du bien immobilier, les frais courants sont nettement plus élevés. Les différentes années de construction présentent différents défauts qu’il convient de prendre en compte lors de l’examen technique d’un bien immobilier. Plus l’endroit où l’on achète est bien situé, plus un bien immobilier peut être ancien.

Avantages et inconvénients

Voici un bref résumé des avantages et des inconvénients de l’achat d’un bien immobilier ancien !

Avantages :

• Prix d’achat avantageux, meilleur rendement
• Les coûts sont calculables si les défauts sont connus
• Situation dans une infrastructure développée

Inconvénients :

• Coûts d’entretien plus élevés
• Possibilité de vices cachés

Biens immobiliers existants : défauts typiques

L’un des inconvénients de l’achat d’un bien immobilier existant est l’apparition d’éventuels défauts. En général, il s’agit de moisissures, de dégâts des eaux, d’infestation de vermine ou de pourriture sèche.

Voici un bref aperçu des dommages et défauts typiques :

• Substance du bâtiment : fissures dans le crépi ou la maçonnerie, moisissures
• Technique du bâtiment : Isolation des conduites d’eau, parfois encore tuyau en plomb utilisé
• Électrotechnique : trop peu de prises dans les pièces ou câbles trop fins selon les anciennes normes
• Toit : tuiles manquantes et déplacées (l’humidité s’infiltre) ou présence de moisissures
• Fuites : fenêtres, cave et toit

Check-list 1900-1999 : défauts, dommages & Co.

Tu trouveras ici une liste des bâtiments anciens de 1900 à 1999 et quels sont les défauts et dommages typiques qu’ils présentent.

Biens immobiliers existants jusqu’en 1900

Les biens immobiliers construits avant 1900 ont aujourd’hui plus de 120 ans ! Le fait que ces biens immobiliers présentent des défauts ne devrait pas être une surprise. Les intempéries, le temps et autres ont ici une grande influence. Mais l’électricité et les installations sanitaires peuvent également être obsolètes et doivent être remplacées d’urgence. Tu trouveras ici un aperçu des défauts possibles :

Façade, isolation, toit et cave :

• Fissures dans le crépi et la maçonnerie
• Isolation thermique inexistante (thème de l’efficacité énergétique)
• Fenêtres à simple vitrage
• Pas d’insonorisation

Plomberie et électricité :

• Caves et greniers humides
• Tuyaux en plomb comme conduite d’eau (Plus autorisé !)
• Système électronique obsolète

Biens immobiliers existants 1900 – 1939

Les biens immobiliers de ces années présentent également certains défauts. En voici un aperçu.

• Absence de sous-couches dans le toit
• Humidité dans le toit et la cave
• Attaque de moisissures sur les poutres en bois des plafonds
• Défauts des murs extérieurs dus à des constructions trop minces
• Problèmes de condensation et de moisissures
• Manque de protection contre les incendies
• Tuyaux en plomb comme conduite d’eau

Biens immobiliers existants 1939 – 1945

Ces années sont considérées comme très mouvementées en Allemagne. Les changements politiques et la Seconde Guerre mondiale ont eu un impact considérable sur les structures de construction, ce qui a entraîné très peu de nouvelles constructions.

Aperçu des défauts dus à la Seconde Guerre mondiale :

• Forte pénurie de matériaux de construction
• Les déchets de construction et autres ont été transformés en matériaux de construction.
• Invasion de parasites par des matériaux de construction inappropriés
• Une construction rapide peut aussi poser des problèmes de statique
• Fissures dans le crépi ou la maçonnerie
• Extérieur et intérieur, parois fines
• Conduites de gaz non étanches
• Manque de protection contre les incendies

Biens immobiliers existants 1945 – 1959

Même les biens immobiliers construits dans l’après-guerre, entre 1945 et 1959, présentent quelques défauts en raison de la situation difficile de l’Allemagne.

• Tubes en plomb encore utilisés (de plus en plus de tubes en acier)
• Utilisation de matériaux de construction douteux tels que l’amiante et les peintures au plomb
• Absence de protection contre l’incendie (accès pompiers, portes coupe-feu)
• Conduites de gaz non étanches
• Vermine dans les plafonds en bois
• Insonorisation insuffisante (murs minces et planchers en bois)
• Ici aussi, des fissures dans le crépi ou la maçonnerie

Biens immobiliers existants 1959 – 1969

Alors que les listes de défauts des biens immobiliers étaient encore relativement longues avant 1960, les points de la check-list se raccourcissent déjà considérablement pour la construction après 1960. En voici un bref aperçu :

• Vitrage simple
• Matériaux de construction douteux (colle à parquet contenant du goudron)
• Isolation nocive pour la santé (fibres trop courtes)
• Charpente non isolée
• Dommages au béton sur les balcons et loggias

Biens immobiliers existants 1969 – 1979

À partir de 1970, l’introduction de normes d’insonorisation et d’isolation a permis d’éliminer d’autres défauts de la liste. Une révolution a également eu lieu dans le domaine des tuyaux d’eau et de l’efficacité de la construction.

Voici un bref aperçu des lacunes qui subsistent :

• Le béton, un matériau de construction qui présente des difficultés en cas de froid / d’humidité
• Déjà maintenant, souvent à rénover (balcons, vieilles conduites d’eau, systèmes de chauffage)
• Les colles à parquet contenant du goudron étaient toujours utilisées
• Chauffage central (année de construction avant ’85 doit être remplacée)

Biens immobiliers existants 1979 – 1999

On y trouve souvent un stock très solide de matériaux de construction utilisés, qui ne doivent pas être remplacés.

Voici seulement les quelques défauts présents :

• Raccords et finitions pour toitures plates
• Chauffage central (année de construction avant ’85 doit être remplacée)
• L’entretien à venir en ligne de mire
• Faible isolation

En savoir plus sur les défauts de construction/ Expérience-immobilière.fr

L’étape suivante : la taille maximale de ton bien immobilier

Quelle devrait être la taille de mon premier appartement en copropriété? Micro-appartement, 2, 3 ou même plus de pièces ? Nous répondons ici à cette question en comparant la surface habitable pour l’usage personnel et l’investissement. En général, le nombre de mètres carrés et la répartition des pièces sont particulièrement importants. Tout le reste, tu l’apprendras ici !

Acheter des logements neufs : Le neuf est-il toujours meilleur ?

Les nouvelles constructions se réfèrent exclusivement à des objets entièrement et nouvellement construits. D’une part, ils ne sont pas compliqués, car tout est à la pointe de la technologie, ce qui implique un faible risque de frais d’entretien et de réparation. D’autre part, il faut s’attendre à des coûts d’investissement nettement plus élevés, ce qui entraîne un faible rendement et un paiement plus élevé des frais annexes au prix d’achat.

Avantages de la construction neuve

• État actuel de la technique
• Faible risque pour l’entretien et les réparations
• Participation à l’aménagement intérieur

Inconvénients de la construction neuve

• Prix d’achat plus élevé et frais annexes à l’achat
• Rendement locatif plus faible
• Perte de valeur élevée au début
• Autres frais de viabilisation publique

Acheter du stock : L’ancien a aussi ses avantages

Les biens immobiliers existants présentent de nombreux avantages. Outre un prix d’achat moins élevé, le montant des frais d’achat est faible. Cependant, l’âge du bâtiment implique un risque plus élevé en termes d’entretien et de réparation.

Avantages du stock

• Prix d’achat et frais annexes réduits
• Faible utilisation de fonds propres
• Rendement locatif plus élevé
• Pas de frais de développement public

Inconvénients du stock

• Risque plus élevé pour l’entretien et les réparations

En savoir plus sur l’immobilier existant ou neuf/ Immobilien-Erfahrung.de

Conclusion : investir dans le neuf ou dans l’existant ?

Le choix d’un logement neuf ou existant dépend de tes objectifs individuels. Néanmoins, les biens immobiliers existants, qui offrent un rendement plus élevé et un prix d’achat et des frais d’achat réduits, constituent un investissement plus judicieux pour l’achat d’un premier bien immobilier.

L’étape suivante : année de construction et état d’un bien immobilier

Tu veux investir dans une maison ancienne ? Dans ce cas, tu dois tenir compte de certaines choses avant d’acheter. Les biens immobiliers anciens présentent certains avantages, mais aussi des inconvénients. Nous avons réuni ici un bref aperçu de tous les faits concernant les différentes années de construction comparées.

Un logement cher : L’intérêt personnel devient un inconvénient

D’un point de vue financier, l’utilisation d’un bien immobilier pour soi-même n’est certainement pas la meilleure idée. Pour assurer sa situation financière grâce à l’immobilier, il vaut mieux considérer l’immobilier comme un investissement – à moins qu’un bien immobilier ait une valeur émotionnelle particulière pour toi en plus de l’usage personnel ! Tu découvriras ici pourquoi il en est ainsi.

Inconvénient de l’intérêt personnel : flux de trésorerie négatif

Pour commencer, que signifie l’intérêt personnel pour moi ?

• En tant que propriétaire et occupant, on paie toujours soi-même 100% des frais d’exploitation.
• On ne reçoit pas d’argent du fisc, ni de locataires potentiels.
• L’intérêt personnel signifie donc des dépenses constantes et pas de recettes
• La solvabilité diminue en raison d’un risque plus élevé

Avantage de l’immobilier en tant qu’investissement : cash-flow positif

Un bien immobilier en tant qu’investissement t’apporte des avantages évidents. Tu découvriras ici quels sont ces avantages :

• Tous les frais et dépenses sont supportés en premier lieu par le locataire et l’administration fiscale.
• Avec un bon rendement, l’objet d’investissement se paie presque de lui-même
• Les intérêts sont déductibles de l’impôt
• La solvabilité augmente déjà après la première année

Acheter et louer un bien immobilier : Se protéger pour la retraite

Tu as acheté ton premier bien immobilier et tu as décidé d’investir. Super, alors presque tout se passe maintenant comme sur des roulettes ! Voici un exemple.

Exemple : achat d’un appartement en copropriété pour 250.000 euros

• Le bien immobilier est acheté avec un financement bancaire
• Le locataire paie 1.000 euros par mois
• Les locataires paient ainsi : intérêts, remboursement, modernisation
• L’administration fiscale aide par des frais déductibles et un allègement fiscal
• Le rendement locatif brut (revenu locatif annuel divisé par le prix d’achat) devient une source de revenus constante
• La solvabilité augmente, ce qui favorise l’achat d’un 2e et d’un 3e bien immobilier.

Tu n’es toujours pas convaincu ? En savoir plus sur l’utilisation personnelle et l’investissement/ Expérience immobilière.fr

Conclusion : usage personnel vs. bien immobilier comme placement financier

Dans cet article, tu as appris un peu plus sur ce que signifie investir dans son propre intérêt ou dans un investissement de capital. Nous avons réuni ici notre conclusion sur ce que nous considérons comme le type d’investissement immobilier le plus ensoleillé.

• Intérêt personnel – flux de trésorerie négatif ; tu payes toi-même tous les frais d’exploitation et d’entretien courants, personne ne participe à ces frais.
• Placement de capitaux – Les locataires et le fisc paient en premier lieu tes dépenses, ta solvabilité augmente et te fournit ainsi une base pour ton portefeuille immobilier.

Des deux côtés, on constate certes des plus-values, mais une fois que les biens immobiliers achetés sont payés, on dispose ainsi d’une source de revenus permanente. Cela signifie pour toi : une vie sans soucis et surtout sans loyer à la retraite !

Prochaine étape : rendement ou investissement immobilier ?

Tu t’es décidé : tu vas enfin acheter ton premier bien immobilier ! Mais est-ce que j’achète un immeuble de rapport ou un immeuble d’investissement ? Mais de quoi s’agit-il au juste ? Quelle est la différence fondamentale entre ces deux types d’investissement ? Et qu’est-ce qu’une situation A, B ou C? Le plus important, c’est que les deux formes d’investissement t’apportent des bénéfices. Tu peux lire ici sous quelle forme. Tu y apprendras tout ce que tu dois savoir sur le rendement et l’investissement d’un bien immobilier.