Fonds propres : utilisation à des fins personnelles et placement de capitaux

Pour le financement d’un bien immobilier, la banque exige une certaine garantie. Plus la solvabilité est bonne, moins il faut apporter de fonds propres. Lors de l’achat du premier bien immobilier, deux règles fondamentales s’appliquent à l’usage personnel et au placement de capitaux.

• Intérêt personnel = autant de fonds propres que possible
• Placement de capitaux = aussi peu de fonds propres que possible

En déduisant les fonds propres du montant total de l’investissement, on obtient le montant de l’emprunt nécessaire auprès de la banque. Ce prêt est remboursé par un amortissement mensuel, intérêts compris.

Qu’est-ce qui est important en matière de remboursement ?

• Investisseurs en capital : les intérêts peuvent être déduits fiscalement
• Propriétaire occupant : les intérêts ne peuvent pas être déduits fiscalement
• Remboursement : remboursement + intérêts sur le montant du prêt

Propriétaire occupant : capital propre élevé

Pour ce type d’achat immobilier, les intérêts du financement ne sont pas déductibles des impôts. Pour que les intérêts restent malgré tout aussi bas que possible, il vaut la peine d’apporter un maximum de fonds propres. Ainsi, la banque prend moins de risques avec ton financement et plus les intérêts sont calculés à la baisse.

• Plus les fonds propres sont importants, meilleures sont les conditions
• Au moins 20% de fonds propres pour les propriétaires occupants

Coût par mois pour l’usage personnel

En règle générale, pour le financement d’un bien immobilier, le coût du prêt ne devrait pas dépasser 40% du revenu disponible. En outre, il faut garder à l’esprit que les coûts et les taux d’intérêt peuvent évoluer. Les coûts de gestion du bien immobilier, tels que l’eau, l’électricité et le gaz, peuvent évoluer aussi rapidement que le taux d’intérêt.

• Intérêt personnel < 40% du revenu (net, après impôts)
• Les intérêts et les frais de gestion peuvent varier

Placement de capitaux : fonds propres réduits

Lorsque l’on achète un bien immobilier en tant qu’investissement, les intérêts du financement peuvent être entièrement déduits des impôts. Si le rendement locatif est suffisant, même le locataire rembourse presque entièrement lui-même. Toutefois, les excédents générés par le rendement doivent être imposés, ce qui est un inconvénient majeur.

• Les intérêts sont déductibles
• Le locataire paie les intérêts grâce à un rendement suffisant
• Moins de 10 à 15% de fonds propres pour le placement de capitaux

Fonds propres roulants

Pour expliquer simplement ce qu’est le rolling equity, on peut dire que l’on récupère ses fonds propres dès que l’on a fini de rembourser la banque. En bref, comment récupérer le plus rapidement possible les fonds propres investis dans un investissement immobilier ? Pour ce faire, il existe deux possibilités.

Deux possibilités :

• Fonds propres liés
• Financement intégral

Fonds propres liés

Dans cette option, les fonds propres sont liés jusqu’à la vente du bien immobilier, ce qui signifie que l’on ne peut pas y avoir accès pendant cette période.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
• Fonds propres après la banque (15%) : 37.500
  _____________________
• Montant du prêt : 212 500
• 32 500 euros engagés comme fonds propres

Financement intégral

Dans ce cas, il est convenu avec la banque que le prix d’achat, y compris les frais annexes, sera entièrement financé. Les fonds propres sont placés en garantie sur un compte ou un dépôt spécial, qui est libéré dès que le remboursement du prêt atteint le montant des fonds propres.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
  _____________________
• Montant du prêt : 250 000

En plus :

• Garantie cédée (compte ou dépôt) : 37.500

L’étape suivante : l’examen commercial

Tu as déterminé ton prix d’achat maximal et tu es maintenant confronté à l’examen commercial, afin que le budget défini et déterminé au préalable soit respecté. Cet examen est particulièrement important pour l’achat du premier bien immobilier, comme un appartement ou une maison, car il permet d’éviter des coûts inutiles et des erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier. Outre les coûts, cet examen comprend également la vérification et les défauts selon l’année de construction ainsi que l’entretien d’un bâtiment. Lis ici tout ce qui concerne l’examen commercial !

Renseignements personnels pour la banque

Avant de déterminer les fonds propres dont tu as besoin, tu dois fournir à la banque un auto-rapport sur ta situation financière. Tu découvriras ici ce que cela signifie !

Tu veux acheter ton premier appartement ou ta première maison et la banque veut que tu lui fournisses une auto-déclaration ? Apprends ici ce qu’est une auto-déclaration, ce qu’elle contient et télécharge gratuitement un modèle au format PDF avec lequel tu pourras convaincre ta banque !

• Renseignements personnels

Acheter un bien immobilier : Que puis-je me permettre ?

Pour pouvoir acheter un bien immobilier d’une certaine valeur, il faut généralement contracter un crédit auprès de la banque en plus de sa part de fonds propres. La banque détermine le montant du crédit qu’elle accorde à certaines personnes.

Facteurs permettant de limiter la somme disponible :

• Solvabilité & renseignements personnels
• Valeur de garantie du bien immobilier
• Fonds propres en fonction de la solvabilité
• Charge mensuelle

Étape 1 : solvabilité et renseignements personnels

Pour financer un bien immobilier, il faut d’abord établir ta solvabilité à la banque à l’aide d’une déclaration structurée.

Renseignements personnels : aide à la décision de la banque

L’auto-déclaration est un aperçu de ta situation financière. Il donne à la banque un aperçu de ta situation financière actuelle et constitue ainsi une base de décision importante. Le montant du crédit et les conditions de financement en dépendent.

Solvabilité : les actifs propres

La solvabilité doit d’abord être vérifiée par la banque. Pour ce faire, les actifs et les passifs sont comparés. Important : le bilan patrimonial doit toujours être positif ! Si c’est le cas, on est digne de crédit. Si ce n’est pas le cas, cela signifie que plus la solvabilité est faible, plus il faut apporter de fonds propres.

La solvabilité signifie donc

• Plus la solvabilité est élevée, plus la part de fonds propres est faible
• Plus la solvabilité est faible, plus la part de fonds propres est élevée

Étape 2 : La valeur de nantissement du bien immobilier

Il existe une valeur vénale (prix du marché) et une valeur de nantissement (valeur vénale moins 20%).

Valeur vénale

La valeur vénale décrit le prix de vente qu’un bien immobilier est susceptible d’atteindre, compte tenu des conditions actuelles du marché.

Montant de la garantie

Le montant de la garantie est généralement inférieur d’environ 20% à la valeur vénale. Les banques évaluent les biens immobiliers déposés en garantie (financement) à un niveau inférieur au prix du marché. En d’autres termes, c’est le montant que la banque obtiendrait de toute façon en cas de vente ou même de vente forcée.

Étape 3 : Fonds propres en fonction de la solvabilité

En principe, le financement d’un bien immobilier requiert 20% de fonds propres. Nous avons vu à l’étape 1 que la solvabilité et le crédit jouent un rôle important. Toutefois, ces 20% ne s’appliquent pas toujours, car le montant des fonds propres dépend en premier lieu de la solvabilité et de la valeur de nantissement calculée.

• La norme est de 20% de fonds propres
• Solvabilité : réduit les fonds propres
• Prix d’achat : réduit les fonds propres (si inférieur au prix du marché)

Étape 4 : Débit mensuel

Ici, la banque s’intéresse à ton revenu mensuel et à tes dépenses. Le revenu disponible est déterminant pour le remboursement des intérêts et du capital. S’il est trop faible et que les dépenses sont trop élevées, cela peut conduire à une moins bonne solvabilité.

• Recettes et dépenses mensuelles
• Déterminant pour le remboursement des intérêts et du capital

Conclusion : quelle est la part de l’immobilier au final ?

En tant qu’employé avec des revenus réguliers et une déclaration personnelle bien structurée, il ne devrait pas y avoir de problème pour atteindre un taux de fonds propres de 10%. Le montant du prix d’achat résulte alors du calcul suivant :

• Fonds propres x 10 = prix d’achat du bien immobilier

Ici, tu en apprendras encore plus sur le prix d’achat maximal d’un bien immobilier/ Immobilien-Erfahrung.de

8 erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier : situation, utilité personnelle & valeur de revente

Des erreurs se glissent toujours volontiers dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’une mauvaise situation du bien immobilier, de raisons contre l’intérêt personnel ou d’un achat sous le coup de l’émotion, les erreurs te coûtent beaucoup d’argent. Pour éviter cela, nous avons rédigé un guide qui te permettra de ne plus jamais faire d’erreur lors de l’achat de ton prochain bien immobilier.

• Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier

L’étape suivante : le rendement locatif et le facteur prix d’achat

Comment trouver des biens immobiliers à bon rendement ? C’est une question que se posent surtout les investisseurs en capital, car ils recherchent avant tout un cash-flow positif et le plus rapide possible. Avec un rendement suffisant, on a la chance que le locataire rembourse le bien immobilier acheté. Tu apprendras ici tout ce qu’il faut savoir pour obtenir le meilleur rendement locatif.

Renseignements personnels pour la banque : acheter une maison ou un appartement

Tu veux acheter ton premier appartement ou ta première maison et la banque veut que tu lui fournisses une auto-déclaration ? Apprends ici ce qu’est une auto-déclaration, ce qu’elle contient et télécharge gratuitement un modèle au format PDF avec lequel tu pourras convaincre ta banque !

• Renseignements personnels

L’auto-divulgation pour les banques : Financement immobilier

Que ce soit la Deutsche Bank, la Volksbank ou la Sparkasse, les banques ont besoin de garanties pour les financements immobiliers. Plus vous pouvez offrir de garanties, moins le risque est grand pour la banque. Pour que les banquiers soient en mesure d’évaluer votre situation financière, il y a l’autodéclaration.

Une déclaration volontaire n’a pas de forme fixe. Cela signifie que vous trouverez différents modèles en ligne.

Source : Immobilien-Erfahrung.de

Qu’est-ce que l’auto-divulgation ?

La déclaration volontaire énumère vos données personnelles, vos revenus et dépenses mensuels, ainsi que vos biens et vos dettes. Votre valeur nette (revenus et actifs contre dépenses et passifs) doit être positive. Cet excédent constitue votre marge de manœuvre financière pour la copropriété ou votre nouvelle maison.

Dans notre article « Acheter un appartement », nous avons expliqué tout le processus d’achat d’un appartement. Aujourd’hui, nous voulons examiner de plus près ce qui doit être inclus dans un formulaire d’autodéclaration. Car, chose importante, dès que vous remettez les documents à votre banque, tout doit être exact et complet.

Examinons maintenant l’auto-divulgation en détail.

Que dit l’auto-divulgation ?

• Résumé de la demande de financement sous forme abrégée
• Données à caractère personnel vous concernant en tant que candidat et, le cas échéant, concernant le codemandeur (par exemple, votre partenaire).
• Bilan mensuel : recettes et dépenses
• Bilan : actif et dettes (passif)
• Les besoins de financement en détail (bien, structure de financement, montant du prêt)
• Informations sur le consentement de la Schufa
• Consentement Protection des données

Téléchargement gratuit : Modèle PDF et Word

Déclaration volontaire comme modèle PDF et Word :

• ModèlePDF dedéclaration volontaire
• ModèleWord dedéclaration volontaire

La divulgation d’informations : une explication simple

Comment fonctionne la divulgation de soi, expliquée simplement ? Voici les réponses !

Résumé de la demande de financement sous forme abrégée

L’étape numéro un est un bref résumé de vos besoins de financement. Dans le formulaire d’autodéclaration, vous fournissez les informations suivantes :

Données personnelles vous concernant en tant que candidat, le cas échéant également avec le candidat (par exemple, votre partenaire).

Après le bref aperçu de la première étape, la deuxième étape consiste à saisir les données personnelles. Informations très basiques, nom, adresse, date de naissance, état civil, etc. Soit vous seul en tant que demandeur, soit avec une deuxième personne, par exemple un partenaire ou un membre de la famille, le « codemandeur ».

Bilan mensuel : recettes et dépenses

L’étape numéro 3 concerne vos revenus et vos dépenses mensuelles. Lorsque vous comparez vos revenus et vos dépenses mensuelles, vous devriez avoir un excédent. En d’autres termes, vous gagnez plus que vous ne dépensez.

Cet excédent est la marge de manœuvre pour le financement de votre bien, ou le remboursement ultérieur des mensualités.

Cet aperçu mensuel est complété par vos avoirs.

Le revenu comprend :

• Rémunération / Salaire (net)
• Revenu variable mensuel récurrent
• Revenu d’un travail indépendant
• Pensions et retraites
• Revenus locatifs (froid)
• Allocations familiales
• Maintenance
• Autres revenus

Vos dépenses comprennent :

• Frais de logement ; loyer ou prêt et question : Ne s’applique pas à l’avenir oui / non ?
• Assurance maladie
• Autres assurances (pension, société de crédit foncier, assurance-vie, etc.)
• Coût de la vie
• Prêts
• Leasing
• Passif
• Obligations de maintenance
• Autres dépenses

Bilan : actif et dettes (passif)

Dans la quatrième étape, vous comparez vos actifs et vos dettes. Votre patrimoine comprend un simple livret d’épargne, mais aussi des titres et des biens immobiliers, si vous en possédez déjà.

Vos crédits incluent :

• Dépôts bancaires et d’épargne
• Titres (valeur de marché)
• Assurance (valeur de rachat)
• Actifs immobiliers
• Créer un solde d’épargne
• Autres actifs

Vos engagements (dettes) comprennent :

• Prêts bancaires, prêts à tempérament et leasing
• Garanties
• Autre passif

Les besoins de financement en détail (bien, structure de financement, montant du prêt)

L’étape numéro 5 de la déclaration volontaire consiste en une description détaillée de vos besoins de financement. Dans le détail, il s’agit du bien à financer, de la structure de financement et du montant du prêt.

Pour en savoir plus, cliquez ici (externe) :

• Autodéclaration : Financement

Informations sur le consentement de la Schufa

À l’étape six, vous donnez votre accord pour que Schufa obtienne des informations sur vous. Si vous n’avez pas encore entendu parler de Schufa, voici une brève explication !

Qu’est-ce que la Schufa ? Schufa est une grande carte, pour ainsi dire, qui collecte des informations sur les consommateurs. Il s’agit notamment des données personnelles, des prêts en cours, des contrats de leasing, ainsi que du moral général des paiements et de la solvabilité des consommateurs individuels.

Les partenaires contractuels peuvent accéder aux fichiers de données à tout moment et effectuer ainsi des contrôles rapides de solvabilité.

Ainsi, lorsque les banques demandent un rapport Schufa, il s’agit d’un processus normal. C’est pourquoi vous donnez déjà votre consentement dans l’auto-divulgation.

Astuce ! Une fois par an, vous recevez gratuitement cette déclaration volontaire :

• Schufa (externe)

Preuve de revenus

Dans la dernière étape de la déclaration volontaire, vous recueillez des preuves de vos revenus. Si vous êtes salarié, vous devez fournir une preuve de vos revenus ; si vous êtes indépendant, vous devez fournir vos déclarations fiscales.

Documents pour les employés :

• Les 3 dernières fiches de paie
• Relevé de salaire de décembre de l’année précédente
• Dernier avis d’imposition
• Si patrimoine immobilier, également déclaration d’impôt sur le revenu
• Copie de la carte d’identité
• Autodéclaration de Schufa

Documents pour les indépendants :

• Les 3 derniers avis d’imposition
• Les 3 dernières déclarations fiscales / bilans
• En cours BWA (analyse de la gestion des affaires)
• Copie de la carte d’identité
• Autodéclaration de Schufa

C’est fait ! La divulgation de soi est prête pour la banque

C’est tout. Avec cela, vous avez complété votre auto-divulgation pour la banque avec votre demande de financement.

Voici à nouveau le téléchargement gratuit des modèles.

• ModèlePDF dedéclaration volontaire
• ModèleWord dedéclaration volontaire

Acheter son premier appartement : voici comment procéder

Acheter son propre appartement – Dès que vous emménagez dans votre premier appartement, pour la plupart des gens, c’est loyer, loyer, loyer. Chaque mois, vous allez travailler pendant de nombreuses heures afin d’en dépenser la majeure partie pour payer le prochain loyer dû au début du mois. Il n’est pas étonnant que de nombreux jeunes commencent à penser à acheter un condominium dès que possible.

• Acheter le premier appartement

Conseils pour les propriétaires : Ce que tu dois savoir à l’avance !

Comment éviter les logements vides, les retards de loyer et les impayés ? Que doit contenir un contrat de location et quelles charges peux-tu répercuter sur le locataire ? Tu trouveras toutes ces informations et bien plus encore dans notre guide !

Trouver le bon bien immobilier : Emplacement, emplacement, emplacement

Si tu prévois donc de louer un bien immobilier, l’emplacement de ton bien est déterminant. Surtout pour les biens de rendement, tu devrais chercher des emplacements B et C très bien situés. En d’autres termes : Investis surtout dans des biens immobiliers situés dans des grandes villes populaires dotées d’une bonne infrastructure et d’un développement positif. Les biens immobiliers situés dans les périphéries, un peu en dehors de l’agitation des grandes villes, conviennent également très bien comme biens de rendement. Les logements y sont souvent un peu moins chers qu’en ville et le lieu de travail est rapidement accessible par l’autoroute. Tu peux donc t’attendre à une forte demande.

Conseil : Veille à ce que ton bien immobilier soit bien situé afin d’éviter les logements vides

Trouver des locataires solvables : Vérification de la solvabilité & attestation de revenus

Pour éviter les problèmes et le stress à l’avenir, tu dois également vérifier tous les locataires potentiels. Si tu choisis tes locataires uniquement sur la base de ton intuition et de ta sympathie, le réveil risque d’être brutal : des retards de paiement de loyer, voire, dans le pire des cas, des loyers impayés ! C’est pourquoi il est si important de vérifier la solvabilité des locataires potentiels. Il convient également de demander au préalable des justificatifs de revenus ou des renseignements sur la Schufa.

Tu devrais donc te faire remettre ces documents au préalable par les locataires potentiels :

• Renseignements personnels Schufa
• Vérification de la solvabilité
• Avis de revenus

Calculer les charges avant de rédiger le contrat de location

La visite a été un succès et le bon locataire a été trouvé ? Super ! Il ne reste plus qu’à rédiger et à signer le contrat de location. L’erreur typique des débutants est de sous-estimer les charges. Notre conseil : avant même de rédiger le contrat de location, pense à ton futur décompte de charges. Ce que sont les charges et ce qu’elles ne sont pas est défini dans le décret sur les frais d’exploitation (§ 2 BetrKV). Ainsi, les frais suivants, entre autres, peuvent être répercutés sur le locataire :

• Impôt foncier
• Taxe sur les eaux usées
• Ascenseur
• Collecte des déchets
• Ramoneur
• Frais d’éclairage

Tu envisages d’effectuer quelques réparations dans ta maison à la fin de l’année ? Cela fait également partie des charges récupérables :

Rédiger un contrat de location : Accords individuels

En théorie, les contrats oraux sont également valables. Toutefois, il ne faut jamais renoncer à un contrat de location écrit. Tu trouveras de nombreux modèles sur Internet. Note toutefois qu’il ne s’agit que de contrats standard. Les détails individuels doivent être ajoutés séparément. Tu dois également veiller à ce que les formulations soient autorisées. Dans le cas contraire, le contrat pourrait être considéré plus tard comme inadmissible et inefficace. Par mesure de sécurité, fais donc vérifier le contrat de location par un expert, par exemple un juriste.

Les points suivants devraient absolument figurer dans le contrat de location (selon les besoins) :

• Décompte des charges
• Élevage d’animaux
• Sous-location
• Limitation dans le temps du contrat
• Obligations de nettoyage
• Prise en charge des frais de petites réparations

Remise de l’appartement : procès-verbal de remise

Le contrat de location est signé et la remise de l’appartement peut avoir lieu ? Pour éviter tout malentendu, il convient de rédiger un procès-verbal de remise. Le nombre de clés de la maison ou de l’appartement y est noté, de même que les relevés de compteur, l’état de l’immeuble, etc. Le règlement intérieur et la garantie de loyer peuvent également être abordés lors de la remise de l’appartement.

Réduire la charge fiscale : abattement fiscal & facteurs de réduction d’impôt

Les revenus locatifs sont également imposables, à moins qu’ils ne soient inférieurs à l’abattement fiscal annuel. Le loyer net sert de base à cet effet. Alors que les charges ne sont pas prises en compte, les facteurs suivants peuvent tout à fait avoir un effet de réduction de la charge fiscale :

• Charge d’intérêt du prêt immobilier
• Assurance loyer impayé
• Réparations
• Frais de publicité

Conclusion : comment louer ton bien immobilier avec brio ! – Liste de contrôle

Grâce à nos conseils, tu es donc parfaitement préparé à la location de ton bien immobilier. Voici encore un bref résumé :

1. Trouver le bon bien immobilier : Investir dans des biens immobiliers situés dans les quartiers B et C pour éviter les logements vacants
2. Trouver des locataires solvables : Vérifie la solvabilité des locataires potentiels, par exemple à l’aide de renseignements personnels et d’attestations de revenus.
3. Prévoir les charges avant de rédiger le contrat de location : Pensez aux futurs frais d’exploitation et fixez-les dans le contrat de location.
4. Rédiger un contrat de location : Consigner les accords individuels et les faire vérifier par un juriste
5. Remise de l’appartement : établir un procès-verbal de remise pour éviter les malentendus
6. Réduire la charge fiscale : déduire les réparations, les frais de publicité, etc. de l’impôt