Pourquoi financer ?

L’achat d’un bien immobilier est une décision importante, qu’il s’agisse d’un investissement, d’un logement ou d’une prévoyance privée. Grâce aux différents types de financement, il est possible pour chacun de s’offrir son premier logement ou son premier investissement. Avant de t’engager dans un financement, tu dois te pencher sur quelques points. Tu dois avant tout vérifier tes fonds propres, tenir compte des frais d’acquisition, calculer les intérêts et le remboursement, prendre en compte l’aide au logement et les réserves, et calculer ta charge mensuelle.

Propriété ou bien immobilier comme investissement

L’achat de son premier appartement ou de sa première maison est une décision purement émotionnelle, alors que dans le cas de l’immobilier en tant qu’investissement, c’est l’aspect économique qui compte et il faut donc prendre une décision sans émotion. Dans les deux cas, il est important d’établir une liste de contrôle et de prendre en compte les frais annexes à l’achat afin d’éviter de graves erreurs.

Acheter un premier appartement

Acheter son premier appartement est une grande expérience dans la vie. Pour ne pas te tromper lors de l’achat de ton premier appartement, tu devrais te munir d’une check-list !

• Acheter un premier appartement
• Acheter un appartement : Liste de contrôle

Prix d’achat + frais annexes / solvabilité (règle empirique : combien reste-t-il par mois ?)

L’achat d’un appartement ou d’une maison entraîne toujours des frais annexes ! Pour pouvoir les couvrir, il faut réfléchir à l’avance au prix d’achat maximal et à la somme dont on dispose chaque mois.

• Prix d’achat maximal
• Frais d’achat

Types de financement

Lorsque l’on acquiert un bien immobilier, le prix d’achat est généralement remboursé à l’aide d’un financement immobilier. L’acheteur dispose à cet effet de différents types de financement immobilier. Il peut s’agir d’un prêt à tempérament, d’un prêt à tempérament partiel, d’un financement intégral, d’un financement de la construction ou encore de nombreux autres types de financement.

Mais que signifie réellement le financement ? Il s’agit d’une mesure visant à obtenir et à rembourser un capital. Mais certains financements exigent une garantie en cas de non-recouvrement de la créance, qui doit alors être inscrite au registre foncier sous forme d’hypothèque ou de dette foncière.

Les prêts à annuités : La forme de financement la plus connue

Le prêt à annuités est un financement immobilier typique. Les mensualités fixées doivent être payées régulièrement et se composent d’une part d’intérêts et d’une part de remboursement. La particularité de ce prêt est que le montant de la mensualité reste le même pendant toute la durée du prêt, mais que le rapport entre les intérêts et l’amortissement change tout de même. A chaque paiement, la dette de crédit diminue et la part d’intérêts diminue donc, mais la part d’amortissement augmente.

À qui ce type de financement s’adresse-t-il ? Pour les investisseurs soucieux de sécurité qui souhaitent pouvoir compter sur des mensualités fixes pendant la période de fixation des taux définie.

L’essentiel en bref :

• Taux fixes
• Composition de la part d’intérêts & de remboursement
• Taux constant
• Modification du rapport intérêts/remboursement

Avantages et inconvénients du prêt par annuités

Le plus grand avantage de ce type de financement est sans doute le fait que les mensualités restent toujours les mêmes, ce qui permet de planifier un budget mensuel fixe avec précision. Souvent, il est également possible d’effectuer des remboursements spéciaux à des moments précis et de rembourser ainsi plus rapidement. Parmi les inconvénients, il y a toutefois la longue durée du taux fixe, qui oblige à payer des mensualités pendant une longue période. Si la situation personnelle change et que l’on souhaite rembourser plus tôt, il faut s’attendre à une indemnité de remboursement total élevée pour le remboursement anticipé. Après l’expiration de l’engagement du taux d’intérêt débiteur, un financement de suivi est généralement nécessaire, les taux d’intérêt s’orientent alors vers le placement actuel sur le marché, qui peut être positif ou négatif.

Avantages :

• Grande sécurité de planification
• Remboursement rapide
• Baisse de la charge d’intérêts
• Calcul précis du financement de suivi
• Dette résiduelle fixée dès le départ

Inconvénients :

• Pas de modification possible du contrat
• Accord sur les remboursements exceptionnels pour plus de flexibilité
• Les établissements de crédit n’acceptent pas toujours les remboursements exceptionnels
• L’emprunteur doit prendre en charge l’indemnité de remboursement intégral

Hypothèque inversée : mise en gage de la résidence principale

Il existe différentes formes de financement pour réaliser son rêve d’avoir sa propre maison ou son propre appartement. L’hypothèque inversée est l’une des nombreuses possibilités de financement. Il s’agit d’un prêt versé par une assurance, une banque ou un particulier. L’idée est que les propriétaires immobiliers empruntent leur logement et reçoivent en contrepartie un prêt à durée déterminée d’une banque, d’une assurance ou d’un particulier. Le montant du prêt est ensuite transféré sous forme de rente mensuelle ou de paiement unique. Une véritable situation gagnant-gagnant : les propriétaires peuvent rester dans leur maison et peuvent même améliorer leur retraite en même temps.

À qui s’adresse l’hypothèque inversée ? Cette forme de financement est particulièrement intéressante pour les personnes âgées qui sont déjà à la retraite et qui ne quittent plus leur domicile, mais qui souhaitent tout de même améliorer leur pension.

• Versement d’un prêt par une assurance, une banque ou un particulier
• Prêt sur le logement
• Obtention d’un prêt à durée fixe en contrepartie
• Versé sous forme de rente mensuelle ou de versement unique

Avantages et inconvénients de l’hypothèque inversée

Tu ne disposes que de peu ou pas de fonds propres pour l’achat de ta maison ? L’hypothèque inversée est alors la forme de financement qui te convient. Elle est particulièrement adaptée aux retraités qui ont payé toute leur vie leur bien immobilier avec leurs économies et leurs revenus. Un avantage particulier est que les propriétaires peuvent vivre dans le bien immobilier jusqu’à la fin de leur vie et recevoir de l’argent pour leur bien immobilier pendant ce temps. La pension peut ainsi être améliorée. Une grande sécurité de planification est ainsi créée, car le montant de la rente, le taux d’intérêt et la durée sont fixés à l’avance. Les frais et le taux d’intérêt du prêt constituent des inconvénients majeurs de cette forme de financement. Des frais de clôture peuvent également s’appliquer si l’âge moyen est dépassé et la masse successorale est considérablement réduite.

Avantages :

• Droit d’habitation à vie
• La pension est améliorée
• Pas de paiement d’intérêts ou de remboursement
• Les héritiers peuvent racheter des biens immobiliers

Inconvénients :

• Frais élevés
• Faible montant des paiements
• Suppression de l’héritage
• Entretien du bien immobilier

Tu vois ici la vérification des fonds propres et des revenus mensuels pour pouvoir ensuite établir un type de financement :

Prêts amortissables : Diminution de la charge des mensualités pendant la durée du prêt

Par prêt amortissable, on entend une certaine forme de financement qui se caractérise par une diminution de la charge des mensualités sur la durée du crédit. La part des intérêts diminue d’une mensualité à l’autre, de sorte que celle-ci diminue constamment et se rapproche de plus en plus du montant amortissable. Tu te demandes si le prêt amortissable est fait pour toi ?

Si tu souhaites rembourser ton prêt rapidement et surtout efficacement, cette forme de financement est faite pour toi. Tu dois toutefois disposer d’un revenu régulier et solide afin de pouvoir payer les mensualités élevées du début.

• Diminution de la charge des mensualités sur la durée
• Réduction constante
• Remboursement rapide et efficace
• Un revenu régulier et solide doit être disponible

Avantages et inconvénients du prêt amortissable

Le prêt amortissable présente des avantages et des inconvénients qu’il est important de comparer avant de conclure un financement. Un avantage considérable réside dans le fait que l’emprunteur rembourse un montant fixe par mois et que la dette résiduelle diminue ainsi. Le fait que la dette résiduelle reste relativement élevée au début et ne diminue fortement qu’à la fin de la durée du prêt constitue toutefois un inconvénient évident.

Avantages :

• Réduction plus rapide du montant de la dette restante & des intérêts
• Le capital libre peut être utilisé
• Le bailleur peut utiliser le produit de la location pour augmenter les remboursements
• Faible coût total du crédit

Inconvénient :

• Dette résiduelle élevée au début
• Frais supplémentaires en cas de réduction précoce de la dette résiduelle
• Forme de prêt rarement accessible aux particuliers
• Dans la plupart des cas, durée plus longue

Contrat d’épargne-logement : combinaison de prêt et d’épargne

C’est très simple ! Il s’agit d’une combinaison entre un prêt immobilier et l’épargne habituelle. On détermine d’abord le montant à épargner chaque mois, ce qui permet ensuite de calculer le montant de l’épargne-logement. Le contrat se divise en plusieurs phases. Au cours de la première phase, l’épargnant-logement verse chaque mois un montant déterminé. Il perçoit ensuite des intérêts sur ce montant.

La deuxième phase commence lorsqu’une certaine somme est épargnée, par exemple 35 % de la somme totale. C’est alors qu’intervient l’attribution. On obtient le droit à un prêt à la construction à un taux d’intérêt plus avantageux pour le montant restant. Le contrat d’épargne-logement convient aux personnes qui souhaitent financer leur rêve d’acquérir leur propre bien immobilier au meilleur prix possible. Cette possibilité de financement n’est toutefois pas destinée à des objectifs de financement à court terme.

• Combinaison de prêt et d’épargne
• Différentes phases
• Montant mensuel fixe avec intérêts
• L’allocation commence à partir d’une somme épargnée
• Droit à un prêt à taux réduit
• Financement à long terme

Avantages et inconvénients d’un contrat d’épargne-logement

Un contrat d’épargne-logement présente des avantages et des inconvénients. Tu peux lire ici ce qu’il en est de ce type de financement.

Avantages :

• Haute sécurité
• Garantie du capital
• Profit grâce aux subventions de l’État
• Usage prévu flexible

Inconvénients :

• Taux d’intérêt sur les avoirs plus faibles dans la phase initiale
• Frais de traitement élevés
• Charge mensuelle plus élevée que pour d’autres financements

Financement intégral : devenir propriétaire avec peu de capital

Vous ne disposez que de peu ou pas de capital pour acheter un bien immobilier ? Tu n’as pas eu l’occasion d’économiser de l’argent ou tu viens de commencer à le faire ? C’est alors que le financement intégral entre en jeu. L’établissement de crédit prend alors en charge les fonds propres manquants et finance également les frais annexes si nécessaire. Dans ce cas, il faut toutefois tenir compte du fait que les taux d’intérêt sont plus élevés.

• Peu ou pas de capital disponible
• L’institut de crédit prend en charge les fonds propres
• Financement des coûts annexes à la construction
• Des taux d’intérêt élevés

Avantages et inconvénients d’un financement intégral

Il est également possible de financer un bien immobilier sans fonds propres, ce qui peut présenter des avantages, mais aussi des inconvénients. Tout d’abord, des délais d’attente courts sont garantis, car il n’est pas nécessaire d’épargner jusqu’à une certaine date, le rêve d’une maison individuelle peut être réalisé directement. De plus, il est toujours préférable de financer le plus tôt possible afin d’être libéré des frais avant l’âge de la retraite. Un autre avantage est que les économies éventuelles peuvent être utilisées pour des réparations ou de nouveaux meubles. Mais quels sont les inconvénients ? Il y a le risque que le remboursement pose des problèmes en raison d’éventuels changements. Il peut s’agir par exemple d’un chômage imprévu ou encore d’un mauvais calcul. Un autre point est celui des taux d’intérêt élevés.

• Pas de longue attente
• Remboursement anticipé du prêt
• Fonds propres disponibles

Inconvénients :

• Des taux d’intérêt plus élevés
• Durée de remboursement plus longue
• Changements de vie imprévus

Un certain nombre de collaborateurs vérifient le taux d’intérêt actuel du marché et l’adaptent aux prêts en cours :

Prêts à taux variable : Flexibilité grâce aux taux d’intérêt variables

Il s’agit d’un type de financement qui convient particulièrement aux financements immobiliers à court terme. L’avantage de cette forme de financement est que l’on ne doit pas payer d’intérêts débiteurs fixes, car le taux d’intérêt est toujours adapté aux taux actuels du marché. Les taux d’intérêt s’alignent toujours sur le taux Euribor du marché monétaire. Mais qu’entend-on par taux Euribor ? C’est très simple ! Il s’agit d’un taux d’intérêt directeur de la Banque centrale européenne. Il est adapté tous les trois à six mois aux taux d’intérêt du prêt à taux variable.

Mais à qui s’adresse cette forme de financement ? Clairement aux acheteurs qui sont prêts à prendre des risques. De même pour les acheteurs et les maîtres d’ouvrage pour qui la sécurité financière est garantie.

• Financement immobilier à court terme
• Pas d’intérêts débiteurs fixes
• Adaptation au taux d’intérêt actuel du marché
• Les intérêts sont adaptés au prêt tous les 3 à 6 mois

Avantages et inconvénients du prêt à taux variable

Tu t’intéresses à la forme de financement du prêt variable ? Dans ce cas, tu dois absolument peser le pour et le contre avant de te lancer. Il est clair qu’il s’agit d’un prêt à haut risque. Une hausse inattendue des taux d’intérêt entraîne non seulement une augmentation des coûts, mais aussi une hausse de la mensualité du prêt. Mais le prêt présente aussi des avantages. Si le niveau des taux d’intérêt reste le même au fil du temps, voire diminue, on réalise alors des économies sur le crédit immobilier. En outre, le prêt peut être résilié avec un préavis de trois mois. Les emprunteurs ont également le droit de procéder à des remboursements exceptionnels jusqu’à 100 % à chaque adaptation du taux d’intérêt.

Avantages :

• Pour l’Euribor, les déchets sont utiles, les intérêts plus avantageux
• Haute sécurité
• Résiliable à tout moment

Inconvénient :

• L’évolution des taux d’intérêt est incertaine
• La fluctuation des taux d’intérêt rend les coûts mensuels imprévisibles

Financement de la construction avec une assurance vie

En général, un crédit de construction est combiné avec une police de capital. Cela signifie que l’acheteur paie uniquement des intérêts à intervalles réguliers. Le remboursement du prêt suit le versement du prêt.

Avantages et inconvénients du financement de la construction

Comme pour tout financement, le financement d’une construction avec une assurance vie présente des avantages et des inconvénients. Un avantage considérable réside dans le fait qu’un contrat d’épargne-logement avec assurance-vie est moins cher qu’un prêt à annuités et que le crédit est également garanti en cas de décès. Un inconvénient réside dans le fait que le rendement est très faible.

Avantages :

• Moins cher qu’un prêt à annuités normal
• Couverture de crédit en cas de décès

Inconvénients :

• Faible rendement

Raccordement et financement intermédiaire

Pour ces types de financement, on parle de financements qui ne sont généralement placés qu’à court terme. Tu en apprendras plus ici sur les différents financements intermédiaires :

Financement de suivi : renégociation du crédit

Cette forme de financement consiste à renégocier un crédit déjà existant. Si le financement actuel de la construction ou de l’immobilier a expiré après la période de taux fixe, il faut se pencher sur le financement de suivi au plus tard à partir de ce moment-là. De nombreux acheteurs souscrivent un crédit pour réaliser leur rêve d’acquérir un bien immobilier. La durée de fixation des taux d’intérêt pour le financement d’une maison varie entre cinq et quinze ans. Or, un grand nombre d’emprunteurs ne parviennent pas à rembourser leur prêt au cours de cette période. C’est précisément à ce moment-là que les emprunteurs peuvent convenir de nouveaux arrangements pour le remboursement de la dette restante.

Financement intermédiaire : pour surmonter les goulots d’étranglement

Un financement intermédiaire est un financement qui ne s’étend que sur une courte période. Ce type de financement permet de surmonter des difficultés financières sur une période donnée. Les propriétaires d’un bien immobilier peuvent obtenir des fonds immédiatement et les utiliser ensuite comme fonds propres.

Refinancement : restructuration du prêt

Qu’est-ce qu’un refinancement ? Il s’agit d’une adaptation ou d’une restructuration d’un prêt. Que tu aies un prêt personnel ou un prêt professionnel, tu dois absolument le faire réviser tous les deux ans pour t’assurer que tu as le prêt le plus avantageux. Par exemple, il se peut que tu aies contracté plusieurs petits prêts qui peuvent être regroupés en un seul.

Fonds propres : utilisation à des fins personnelles et placement de capitaux

Pour le financement d’un bien immobilier, la banque exige une certaine garantie. Plus la solvabilité est bonne, moins il faut apporter de fonds propres. Lors de l’achat du premier bien immobilier, deux règles fondamentales s’appliquent à l’usage personnel et au placement de capitaux.

• Intérêt personnel = autant de fonds propres que possible
• Placement de capitaux = aussi peu de fonds propres que possible

En déduisant les fonds propres du montant total de l’investissement, on obtient le montant de l’emprunt nécessaire auprès de la banque. Ce prêt est remboursé par un amortissement mensuel, intérêts compris.

Qu’est-ce qui est important en matière de remboursement ?

• Investisseurs en capital : les intérêts peuvent être déduits fiscalement
• Propriétaire occupant : les intérêts ne peuvent pas être déduits fiscalement
• Remboursement : remboursement + intérêts sur le montant du prêt

Propriétaire occupant : capital propre élevé

Pour ce type d’achat immobilier, les intérêts du financement ne sont pas déductibles des impôts. Pour que les intérêts restent malgré tout aussi bas que possible, il vaut la peine d’apporter un maximum de fonds propres. Ainsi, la banque prend moins de risques avec ton financement et plus les intérêts sont calculés à la baisse.

• Plus les fonds propres sont importants, meilleures sont les conditions
• Au moins 20% de fonds propres pour les propriétaires occupants

Coût par mois pour l’usage personnel

En règle générale, pour le financement d’un bien immobilier, le coût du prêt ne devrait pas dépasser 40% du revenu disponible. En outre, il faut garder à l’esprit que les coûts et les taux d’intérêt peuvent évoluer. Les coûts de gestion du bien immobilier, tels que l’eau, l’électricité et le gaz, peuvent évoluer aussi rapidement que le taux d’intérêt.

• Intérêt personnel < 40% du revenu (net, après impôts)
• Les intérêts et les frais de gestion peuvent varier

Placement de capitaux : fonds propres réduits

Lorsque l’on achète un bien immobilier en tant qu’investissement, les intérêts du financement peuvent être entièrement déduits des impôts. Si le rendement locatif est suffisant, même le locataire rembourse presque entièrement lui-même. Toutefois, les excédents générés par le rendement doivent être imposés, ce qui est un inconvénient majeur.

• Les intérêts sont déductibles
• Le locataire paie les intérêts grâce à un rendement suffisant
• Moins de 10 à 15% de fonds propres pour le placement de capitaux

Fonds propres roulants

Pour expliquer simplement ce qu’est le rolling equity, on peut dire que l’on récupère ses fonds propres dès que l’on a fini de rembourser la banque. En bref, comment récupérer le plus rapidement possible les fonds propres investis dans un investissement immobilier ? Pour ce faire, il existe deux possibilités.

Deux possibilités :

• Fonds propres liés
• Financement intégral

Fonds propres liés

Dans cette option, les fonds propres sont liés jusqu’à la vente du bien immobilier, ce qui signifie que l’on ne peut pas y avoir accès pendant cette période.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
• Fonds propres après la banque (15%) : 37.500
  _____________________
• Montant du prêt : 212 500
• 32 500 euros engagés comme fonds propres

Financement intégral

Dans ce cas, il est convenu avec la banque que le prix d’achat, y compris les frais annexes, sera entièrement financé. Les fonds propres sont placés en garantie sur un compte ou un dépôt spécial, qui est libéré dès que le remboursement du prêt atteint le montant des fonds propres.

Exemple de calcul :

• Coûts d’investissement (prix d’achat plus frais annexes) : 250.000
  _____________________
• Montant du prêt : 250 000

En plus :

• Garantie cédée (compte ou dépôt) : 37.500

L’étape suivante : l’examen commercial

Tu as déterminé ton prix d’achat maximal et tu es maintenant confronté à l’examen commercial, afin que le budget défini et déterminé au préalable soit respecté. Cet examen est particulièrement important pour l’achat du premier bien immobilier, comme un appartement ou une maison, car il permet d’éviter des coûts inutiles et des erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier. Outre les coûts, cet examen comprend également la vérification et les défauts selon l’année de construction ainsi que l’entretien d’un bâtiment. Lis ici tout ce qui concerne l’examen commercial !

Renseignements personnels pour la banque

Avant de déterminer les fonds propres dont tu as besoin, tu dois fournir à la banque un auto-rapport sur ta situation financière. Tu découvriras ici ce que cela signifie !

Tu veux acheter ton premier appartement ou ta première maison et la banque veut que tu lui fournisses une auto-déclaration ? Apprends ici ce qu’est une auto-déclaration, ce qu’elle contient et télécharge gratuitement un modèle au format PDF avec lequel tu pourras convaincre ta banque !

• Renseignements personnels