Examen commercial : critères d’un bien immobilier

Avant d’acheter un bien immobilier, il faut toujours le faire examiner. L’examen commercial se base sur des données qui permettent de comparer les biens immobiliers, comme le rendement locatif et le facteur prix d’achat, l’usage personnel ou l’investissement, ou encore la situation géographique de l’achat. Pour l’examen, il est important de dresser une check-list de tous les points négatifs afin de pouvoir mieux faire le tri.

Contrôle pour les investisseurs en capital

L’examen commercial porte en particulier sur les contrats de location existants lorsque l’on achète un logement non loué ou loué. Ce point est surtout intéressant pour les investisseurs, car si l’on achète pour son propre usage, il est préférable d’investir dans un bien immobilier non loué.

L’examen par étapes :

1. Vérifier les contrats de location
2. Retard de paiement du loyer et augmentation du loyer
3. Coûts non récupérables
4. Réserves et arriérés

Étape 1 : Vérifier les contrats de location

Les frais d’exploitation peuvent être répercutés sur le locataire, ce qu’il faut absolument vérifier dans un contrat de location existant.

• Peut-on imputer tous les frais d’exploitation courants à son locataire ?
• Y a-t-il une caution ?
• Y a-t-il des particularités dans le contrat de location ?

Étape 2 : Retard de paiement du loyer ou augmentation du loyer

Ces particularités interviennent lorsqu’il a été convenu que les locataires doivent rendre le logement rénové à leur départ.

• Y a-t-il des arriérés de loyer impayés ?
• Existe-t-il des réductions de loyer actives ?
• Quand a eu lieu la dernière augmentation de loyer ?

Étape 3 : Coûts non récupérables

Il convient de procéder à une analyse rapide du marché et des loyers de référence. Si l’immeuble dans lequel vous investissez dans un appartement possède un ascenseur, soyez vigilant. Un ascenseur doit être réparé ou entretenu tous les deux ans. La plupart du temps, il faut assumer soi-même ces coûts élevés et il n’est pas possible de les répercuter sur le locataire.

• Des coûts non récupérables sont-ils prévus ?

Étape 4 : Réserves et arriérés

Pour ce faire, il faut absolument vérifier la réserve d’entretien de la copropriété à l’aide du dernier décompte des frais d’habitation, ainsi que le montant total des arriérés de frais d’habitation. Si certains propriétaires présentent des arriérés depuis plus de quatre mois, la probabilité d’une défaillance est élevée. Il peut en résulter des charges spéciales.

• Quel est le montant de la réserve d’entretien du syndicat des copropriétaires (WEG) ?
• Existe-t-il des arriérés de frais de ménage de la WEG ?
• Le relevé de décisions est-il vérifié ?

L’étape suivante : les coûts d’exploitation dans la maison

Tu veux acheter un appartement, mais les frais de fonctionnement sont trop élevés pour toi ? Il existe une solution à cela ! Les frais d’exploitation d’un bien immobilier, comme un appartement en copropriété, peuvent être répercutés sur le locataire. Mais lesquels de ces frais peuvent être répartis et que doit-on payer soi-même en tant que bailleur ? Découvre ici tout ce qu’il faut savoir sur les frais d’exploitation de ton prochain bien immobilier !