Immobilier ancien : des biens vieillissants

L’âge d’un bien immobilier est un facteur décisif lorsqu’il s’agit d’acheter un bien. Mais quelles sont les différences et les défauts en fonction de l’âge et de l’année de construction d’un bien immobilier ? Vaut-il la peine d’investir dans une maison ou un appartement vieillissant ?

Prix d’achat et rendement

Les biens immobiliers plus anciens ont souvent un prix d’achat plus avantageux et donc des frais d’achat moins élevés. Le rendement est donc nettement plus élevé que pour les maisons plus récentes dont le prix d’achat est élevé.

Frais d’entretien et défauts

En raison de l’âge du bien immobilier, les frais courants sont nettement plus élevés. Les différentes années de construction présentent différents défauts qu’il convient de prendre en compte lors de l’examen technique d’un bien immobilier. Plus l’endroit où l’on achète est bien situé, plus un bien immobilier peut être ancien.

Avantages et inconvénients

Voici un bref résumé des avantages et des inconvénients de l’achat d’un bien immobilier ancien !

Avantages :

• Prix d’achat avantageux, meilleur rendement
• Les coûts sont calculables si les défauts sont connus
• Situation dans une infrastructure développée

Inconvénients :

• Coûts d’entretien plus élevés
• Possibilité de vices cachés

Biens immobiliers existants : défauts typiques

L’un des inconvénients de l’achat d’un bien immobilier existant est l’apparition d’éventuels défauts. En général, il s’agit de moisissures, de dégâts des eaux, d’infestation de vermine ou de pourriture sèche.

Voici un bref aperçu des dommages et défauts typiques :

• Substance du bâtiment : fissures dans le crépi ou la maçonnerie, moisissures
• Technique du bâtiment : Isolation des conduites d’eau, parfois encore tuyau en plomb utilisé
• Électrotechnique : trop peu de prises dans les pièces ou câbles trop fins selon les anciennes normes
• Toit : tuiles manquantes et déplacées (l’humidité s’infiltre) ou présence de moisissures
• Fuites : fenêtres, cave et toit

Check-list 1900-1999 : défauts, dommages & Co.

Tu trouveras ici une liste des bâtiments anciens de 1900 à 1999 et quels sont les défauts et dommages typiques qu’ils présentent.

Biens immobiliers existants jusqu’en 1900

Les biens immobiliers construits avant 1900 ont aujourd’hui plus de 120 ans ! Le fait que ces biens immobiliers présentent des défauts ne devrait pas être une surprise. Les intempéries, le temps et autres ont ici une grande influence. Mais l’électricité et les installations sanitaires peuvent également être obsolètes et doivent être remplacées d’urgence. Tu trouveras ici un aperçu des défauts possibles :

Façade, isolation, toit et cave :

• Fissures dans le crépi et la maçonnerie
• Isolation thermique inexistante (thème de l’efficacité énergétique)
• Fenêtres à simple vitrage
• Pas d’insonorisation

Plomberie et électricité :

• Caves et greniers humides
• Tuyaux en plomb comme conduite d’eau (Plus autorisé !)
• Système électronique obsolète

Biens immobiliers existants 1900 – 1939

Les biens immobiliers de ces années présentent également certains défauts. En voici un aperçu.

• Absence de sous-couches dans le toit
• Humidité dans le toit et la cave
• Attaque de moisissures sur les poutres en bois des plafonds
• Défauts des murs extérieurs dus à des constructions trop minces
• Problèmes de condensation et de moisissures
• Manque de protection contre les incendies
• Tuyaux en plomb comme conduite d’eau

Biens immobiliers existants 1939 – 1945

Ces années sont considérées comme très mouvementées en Allemagne. Les changements politiques et la Seconde Guerre mondiale ont eu un impact considérable sur les structures de construction, ce qui a entraîné très peu de nouvelles constructions.

Aperçu des défauts dus à la Seconde Guerre mondiale :

• Forte pénurie de matériaux de construction
• Les déchets de construction et autres ont été transformés en matériaux de construction.
• Invasion de parasites par des matériaux de construction inappropriés
• Une construction rapide peut aussi poser des problèmes de statique
• Fissures dans le crépi ou la maçonnerie
• Extérieur et intérieur, parois fines
• Conduites de gaz non étanches
• Manque de protection contre les incendies

Biens immobiliers existants 1945 – 1959

Même les biens immobiliers construits dans l’après-guerre, entre 1945 et 1959, présentent quelques défauts en raison de la situation difficile de l’Allemagne.

• Tubes en plomb encore utilisés (de plus en plus de tubes en acier)
• Utilisation de matériaux de construction douteux tels que l’amiante et les peintures au plomb
• Absence de protection contre l’incendie (accès pompiers, portes coupe-feu)
• Conduites de gaz non étanches
• Vermine dans les plafonds en bois
• Insonorisation insuffisante (murs minces et planchers en bois)
• Ici aussi, des fissures dans le crépi ou la maçonnerie

Biens immobiliers existants 1959 – 1969

Alors que les listes de défauts des biens immobiliers étaient encore relativement longues avant 1960, les points de la check-list se raccourcissent déjà considérablement pour la construction après 1960. En voici un bref aperçu :

• Vitrage simple
• Matériaux de construction douteux (colle à parquet contenant du goudron)
• Isolation nocive pour la santé (fibres trop courtes)
• Charpente non isolée
• Dommages au béton sur les balcons et loggias

Biens immobiliers existants 1969 – 1979

À partir de 1970, l’introduction de normes d’insonorisation et d’isolation a permis d’éliminer d’autres défauts de la liste. Une révolution a également eu lieu dans le domaine des tuyaux d’eau et de l’efficacité de la construction.

Voici un bref aperçu des lacunes qui subsistent :

• Le béton, un matériau de construction qui présente des difficultés en cas de froid / d’humidité
• Déjà maintenant, souvent à rénover (balcons, vieilles conduites d’eau, systèmes de chauffage)
• Les colles à parquet contenant du goudron étaient toujours utilisées
• Chauffage central (année de construction avant ’85 doit être remplacée)

Biens immobiliers existants 1979 – 1999

On y trouve souvent un stock très solide de matériaux de construction utilisés, qui ne doivent pas être remplacés.

Voici seulement les quelques défauts présents :

• Raccords et finitions pour toitures plates
• Chauffage central (année de construction avant ’85 doit être remplacée)
• L’entretien à venir en ligne de mire
• Faible isolation

En savoir plus sur les défauts de construction/ Expérience-immobilière.fr

L’étape suivante : la taille maximale de ton bien immobilier

Quelle devrait être la taille de mon premier appartement en copropriété? Micro-appartement, 2, 3 ou même plus de pièces ? Nous répondons ici à cette question en comparant la surface habitable pour l’usage personnel et l’investissement. En général, le nombre de mètres carrés et la répartition des pièces sont particulièrement importants. Tout le reste, tu l’apprendras ici !