Entretien avec le professeur : C’est de cela qu’il s’agit !

Pour mener à bien un projet Fix & Flip, il s’agit en fin de compte de réaliser des bénéfices. L’idée de base de Fix & Flip est d’augmenter la valeur d’un bien immobilier. Tu achètes un bien immobilier bon marché mais lucratif, tu le valorises toi-même et tu le revends à la fin en réalisant un bénéfice. Cela signifie que tu dois travailler de manière rentable afin de maintenir tes dépenses à un niveau bas et d’augmenter ainsi tes bénéfices.

Nous réalisons cette interview avec Immobilien-Erfahrung.de (dans la conversation « IE »). Nous parlons dans l’interview de

• L’achat et la recherche de biens immobiliers lucratifs
• L’économie de coûts lors de la revalorisation et de la rénovation
• La vente rentable de l’objet
• Thèmes bonus comme les impôts, les formes juridiques et le financement

Qu’est-ce que Fix & Flip ?

FIV : Commençons par les bases. Pour commencer, peux-tu nous expliquer brièvement ce qu’est Fix & Flip et comment il fonctionne ?

IE : Bien sûr ! Fix & Flip est une stratégie ou une méthode issue du monde de l’immobilier, qui se concentre spécifiquement sur le négoce de biens immobiliers. Cela signifie que contrairement aux stratégies immobilières traditionnelles, dans lesquelles les biens immobiliers sont détenus pour générer des rendements à long terme, Fix & Flip négocie activement des biens immobiliers. L’aspect central est l’augmentation de la valeur des biens immobiliers afin de générer des bénéfices lors du négoce. L’augmentation de la valeur est obtenue par une revalorisation et une rénovation à moindre coût.

La stratégie se compose donc de trois étapes fondamentales – l’achat, la revalorisation et la vente.

Fix & Flip Trouver & acheter un bien immobilier

FIV : Nous avons déjà parlé de Fix & Flip dans l’un de nos articles et nous avons un peu éclairé les trois étapes. Nous n’avons certainement pas pu clarifier tout ce qu’un expert peut dire à ce sujet. Reprenons donc les trois étapes et voyons ce que tu peux nous dire à ce sujet. Commençons par la première étape – l’achat.

IE : Oui, avec plaisir. Commencer est la plus grande difficulté ! Pour pouvoir commencer à faire de l’immobilier, tu as besoin de biens immobiliers. La première étape concerne donc exclusivement l’acquisition de biens immobiliers. C’est aussi l’une des parties les plus compliquées de Fix & Flip. Tout d’abord, tu dois établir une check-list de critères et la passer en revue lors de la recherche de la propriété parfaite.

Critères de sélection de Fix & Flip Immobilier

IE : La check-list pour la recherche d’un bien immobilier doit contenir des données clés importantes pour toi en tant que flipper. En principe, la situation et l’état sont des éléments de décision.

Le bien doit se trouver à un endroit avantageux pour toi. Avantageux dans le sens où il s’agit d’une zone attractive pour les futurs acquéreurs – qui peut donc être vendue rapidement – et d’un endroit encore abordable pour toi. Les emplacements A ne sont pas avantageux, car les centres-villes, par exemple, ne sont pas intéressants en termes de prix. Les emplacements B ou les emplacements C en cours de développement sont beaucoup plus intéressants.

En outre, l’état du bien immobilier doit être pris en considération. Comme l’accent est mis sur les biens immobiliers « bon marché », ceux-ci présentent souvent des problèmes. C’est bien sûr acceptable dans une certaine mesure, car la stratégie implique après tout de « fixer », mais il ne faut tout de même pas surestimer la situation.

Avec Fix & Flip, il s’agit d’éviter les assainissements !

Ceux-ci sont trop coûteux et prennent trop de temps. La structure de ton objet devrait donc en principe être en bon état.

FIV : Avec les critères de base en tête – Quel est le meilleur endroit pour chercher des biens immobiliers ?

Chercher & acheter des objets : Comment procéder ?

IE : Pour la recherche, les portails en ligne offrent une base solide. Il est possible d’y trouver des offres dans la situation correspondante et de les comparer entre elles. Tu peux ainsi te faire une idée générale et une idée du prix. Mais j’utiliserais les portails en ligne plutôt pour la recherche que pour l’achat.

Les meilleures options d’achat s’obtiennent en privé par le biais de biens immobiliers hors marché. L’idéal est d’avoir un réseau de personnes qui vous contacteront dès qu’elles auront connaissance d’une vente. Si ce n’est pas le cas, il faut chercher soi-même le contact personnel. Soit on se montre, par exemple par le biais du marketing, et on laisse les clients venir à soi, soit on prend l’initiative d’aller personnellement à la rencontre des clients.

Mais il serait trop long d’en parler ici.

FIV : D’accord, bien. Nous résumons encore une fois la première étape :

• Liste de contrôle avec critères pour l’immobilier
• La situation et l’état de l’objet sont importants
• Éviter les objets nécessitant une rénovation
• Utiliser des portails en ligne pour la recherche
• Biens immobiliers hors marché de contact privé

Qu’est-ce qui viendrait ensuite ? La revalorisation ?

IE : Je voudrais d’abord parler brièvement des possibilités de financement pour l’achat.

Financement Fix & Flip : quel crédit est adapté ?

Il n’y a pas longtemps, j’ai parlé avec l’un de nos partenaires d’un sujet intéressant, à savoir Fix & Flip sans capital propre. Pour exploiter Fix & Flip sans fonds propres, il faut des fonds de tiers. Le capital étranger est fourni par des crédits et des prêts. En discutant du meilleur type de prêt, je me suis rendu compte de l’importance de la question du financement.

C’est pourquoi je souhaitais rappeler brièvement les points les plus importants.

Le financement peut se répartir en deux domaines

Le financement du bien immobilier lui-même et le financement du processus de rénovation. Les deux domaines peuvent être financés séparément, mais aussi de manière combinée. C’est ce que l’on décide en fonction de ses propres idées. Dans ce contexte, il existe différents types de crédit pour les deux possibilités.

Aperçu des types de crédit

Pour financer l’ensemble du projet, tous les crédits traditionnels peuvent en principe être utilisés. Les prêts hard money sont particulièrement adaptés à l’achat du bien. Ceux-ci se basent en effet uniquement sur la valeur du bien immobilier, et non sur les fonds propres.

Il existe plusieurs bonnes possibilités de financement pour la revalorisation. Les petits crédits sont la solution la plus simple. Mais ce sont plutôt les lignes de crédit qui sont intéressantes ! Celles-ci donnent en principe un budget dans lequel on peut puiser ce dont on a besoin. En conséquence, seuls les intérêts et le remboursement de ce qui a été utilisé sont pris en compte.

FIV : Je m’accroche encore :

• Financement de l’achat
• Financement de la rénovation
• Séparé ou combiné
• Prêts réguliers
• Prêts hard-money
• Petits crédits
• Lignes de crédit

Avec le financement hors de la voie, il n’y a plus beaucoup d’obstacles au processus de revalorisation, n’est-ce pas ?

Revaloriser un bien immobilier : réduire les coûts & augmenter la valeur

IE : Oui, c’est vrai. Comme le processus de revalorisation est très détaillé, j’essaie d’être bref et de ne mentionner que l’essentiel. Nous avons également des explications et des articles complets à ce sujet sur notre site.

En d’autres termes, il s’agit ici de la véritable création de valeur et donc de la génération de bénéfices. Il s’agit de rendre attractif un bien immobilier qui ne l’est pas pour l’utilisateur final. Cela est obtenu par des mesures de rénovation peu coûteuses.

Le mot d’ordre est « économique » !

Il faut veiller à augmenter la valeur de manière efficace et sans grands efforts. Comme nous l’avons déjà mentionné, les rénovations importantes ne sont pas avantageuses dans ce contexte.

La meilleure façon d’augmenter la valeur de la propriété est de changer le revêtement de sol, de rénover la cuisine et les sanitaires, de remplacer les fenêtres et les portes et d’entretenir le jardin et la terrasse.

Ceux qui ne sont pas doués pour les travaux manuels trouveront ici auprès des artisans la meilleure aide et les meilleurs conseils.

FIV : Les domaines dans lesquels il est possible de rénover efficacement sont donc :

• Revêtement de sol
• Salle de bain
• Cuisine
• Fenêtre
• Portes
• Jardin
• Terrasse

Une fois revalorisé, l’objet est-il alors prêt à être vendu ?

Fix & Flip Vente : Exposé, offres & home staging

IE : En principe, oui ! Un expert peut déjà commencer à évaluer l’objet pendant le processus de revalorisation. Cela te permet d’avoir très tôt une idée approximative du prix de vente. En outre, la rédaction de l’exposé peut également commencer rapidement et l’annonce peut ensuite être publiée.

Pour la création, il existe encore une astuce décisive – le home staging !

FIV : de quoi s’agit-il exactement ?

Home staging pour préparer l’annonce

Le home staging est une astuce simple qui permet de présenter la surface habitable de manière plus attrayante pour les photos de l’exposé. Pour ce faire, les pièces sont aménagées de manière vivante. Pour ce faire, on n’utilise pas de vrais meubles, mais des meubles en carton spécialement fabriqués à cet effet. Cela permet d’économiser de l’énergie et des frais de « déménagement ».

Dès que l’exposé est mis sur le marché, on attend !

Et lorsque tu as reçu suffisamment d’offres, tu les compares et, si nécessaire, tu négocies pour obtenir un prix encore meilleur.

Une fois l’acheteur choisi, il ne reste plus qu’à passer devant le notaire et à transférer la propriété.

Enfin, le bénéfice peut être calculé. Pour la visualisation, il existe sur notre site le calculateur Fix & Flip.

FIV : Le processus de vente est donc terminé. Que se passe-t-il avec le bénéfice ? Il doit être imposé, non ?

Fix & Flip Impôts : Combien de bénéfices me reste-t-il ?

IE : Absolument vrai. Bien sûr, comme pour tout le reste, il y a des impôts sur le bénéfice Fix & Flip. La nature des impôts et surtout leur montant dépendent de la forme juridique sous laquelle tu as agi.

En tant que particulier ou entrepreneur individuel, tu dois payer l’impôt sur le revenu ordinaire. En fonction du montant de ton bénéfice final, un certain taux d’imposition est attribué.

Ces taux d’imposition sont fixés dans la progression fiscale.

Si l’on prévoit d’exploiter Fix & Flip plus longtemps, il vaut la peine de fonder une SARL. Celle-ci nécessite certes un capital social de 25.000 euros, mais elle permet d’économiser des impôts. De plus, ce n’est plus le capital propre qui est responsable, mais uniquement la société, limitée au capital versé.

En tant que SARL, tu ne paieras alors que l’impôt sur les sociétés d’environ 15% et la taxe professionnelle de 3,5%.

Je n’ai donné que les grandes lignes de l’imposition. Bien entendu, le sujet peut encore être approfondi.

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre guide Fix & Flip. Je vous recommande entre autres les articles Fix & Flip Fiscalité, Revaloriser un bien immobilier et Fix & Flip Vente.

FIV : Merci beaucoup pour le temps que tu nous as consacré et pour ton aperçu de la stratégie Fix & Flip !

IE : Avec plaisir !

Résumé : 10 leçons sur Fix & Flip

Résumons brièvement l’essentiel.

	Learning Fix & Flip
1	L’idée de base de Fix & Flip est d’augmenter la valeur des biens immobiliers
2	Les 3 étapes de Fix & Flip : acheter, revaloriser & vendre
3	Check-list pour la recherche d’un bien immobilier : tenir compte de la situation et de l’état des lieux
4	Trouver & acheter des objets via des portails en ligne & des contacts privés
5	Financer un projet & trouver le type de financement approprié
6	Revaloriser & rénover à moindre coût
7	Éviter les objets nécessitant une rénovation
8	Faire évaluer le bien immobilier & rédiger l’exposé
9	Préparer l’exposé par le home staging
10	Exécuter le contrat, transférer la propriété & calculer le bénéfice (tenir compte des impôts)

Qu’est-ce que Fix & Flip ?

La stratégie Fix & Flip fait référence à l’achat, à la revalorisation et à la vente de biens immobiliers sur une courte période dans le but de réaliser des bénéfices.

Le processus commence par la recherche d’une propriété sous-évaluée à acheter et à rénover. Une fois les travaux de revalorisation terminés, le bien est vendu sur le marché à un prix plus élevé.

Fix & Flip est donc

• Acheter un bien immobilier bon marché
• Les valoriser de manière rentable
• Vendre avec profit

Fix & Flip Acheter un bien immobilier

La première étape de la mise en œuvre d’une stratégie Fix & Flip consiste à trouver et à acheter un bien immobilier approprié. Pense à effectuer une évaluation approfondie de la structure du bâtiment afin de comprendre quel type de rénovation est nécessaire pour augmenter la valeur de la propriété et d’obtenir une estimation réaliste du prix de vente.

Voici quelques conseils qui peuvent t’aider dans ce processus.

Rechercher un bien immobilier sous-évalué

Il peut s’agir de biens immobiliers en mauvais état ou que les propriétaires doivent vendre rapidement. Lors du choix du bien immobilier, fais tout de même attention à la situation du bien. L’emplacement est déterminant pour le prix de vente ultérieur.

Utilisation de plateformes en ligne

Il existe de nombreuses plates-formes en ligne qui facilitent la recherche de biens immobiliers appropriés, comme les plates-formes de médias sociaux ou les applications et marchés en ligne. Les contacts privés peuvent également être un moyen idéal de trouver des biens immobiliers lucratifs pour la stratégie Fix & Flip.

Construire son réseau : Courtiers, artisans & Co.

Nouer des contacts avec des agents immobiliers, des artisans et d’autres professionnels du secteur immobilier est très utile pour être informé des offres possibles. Pour cela, tu peux facilement utiliser des plateformes en ligne ou prendre contact avec des particuliers.

Il est possible que ton oncle connaisse quelqu’un qui a déjà rénové une salle de bains à moindre coût.

Assurer le financement et le capital

Assure-toi d’avoir suffisamment de capital pour rénover et vendre la propriété que tu as achetée. De nombreux projets Fix & Flip échouent en raison d’un capital trop faible. Il est donc très important de planifier généreusement les coûts et les moyens financiers.

Pour Fix & Flip, il est possible de les faire financer. Tu peux découvrir ici comment cela fonctionne :

• Financement Fix & Flip

Après l’achat du bien immobilier vient l’étape importante de la revalorisation.

Fix & Flip Valoriser un bien immobilier

La mise en valeur des biens immobiliers est le véritable travail. Ici, tu dois veiller à planifier les travaux de manière détaillée. Cette planification te permettra de mieux évaluer les coûts et le temps nécessaires. L’objectif de la revalorisation est d’augmenter la valeur du bien immobilier par des mesures efficaces afin de réaliser des bénéfices. Les mesures d’assainissement, de rénovation et de modernisation permettent d’atteindre ces objectifs.

Tu découvriras dans l’article suivant à quoi tu dois faire attention, quels sont les travaux à effectuer et quels sont les coûts :

• Fix & Flip Valoriser un bien immobilier

Fix & Flip Vendre un bien immobilier

La dernière étape après la mise en valeur du bien immobilier est la vente de celui-ci. C’est cette étape qui te permettra en fin de compte de faire des bénéfices, c’est pourquoi il est important d’adopter la bonne approche à ce niveau.

Tout d’abord, tu dois faire évaluer ton bien immobilier par un expert, comme un architecte ou un agent immobilier. Ceux-ci te donneront une fourchette dans laquelle tu pourras fixer ton prix de vente.

Tu peux voir dans cet article à quoi ressemble un tel calcul de bénéfice :

• Fix & Flip Comptabilité analytique

Également intéressant ! Les impôts de Fix & Flip diffèrent selon la forme juridique choisie.

Conclusion ! Fix & Flip & Augmentation du capital

Si tu trouves un bien immobilier bon marché, la stratégie Fix & Flip est un moyen rentable d’investir dans le secteur immobilier. Cependant, tu dois savoir que cette stratégie peut comporter des risques, comme des coûts de rénovation imprévus ou des difficultés à vendre le bien.

Un risque élevé, mais un bénéfice important

En résumé, la stratégie Fix & Flip, si elle est appliquée efficacement, contribue rapidement et efficacement à l’augmentation de ton capital. Tu dois veiller à être bien préparé et à comprendre les risques avant de commencer à utiliser cette stratégie.

Pour des informations détaillées, consulte le guide Fix & Flip de nos partenaires :

• Fix & Flip Immobilier