Louer, acheter, se loger à Stuttgart

L’achat du premier appartement est toujours un bon moyen de se lancer dans le monde de l’immobilier. Dans son interview avec FIV Magazine, Michael Maile explique son expérience avec des biens immobiliers dans un bon quartier A. Le rendement dépend ici du type de maison ou du type d’appartement. Par exemple, les micro-appartements ont d’autres possibilités d’exploitation que les maisons individuelles. De même, la situation du mésolieu est déterminante pour la fixation du prix, que ce soit à Bad Canstatt, Feuerbach ou dans d’autres quartiers comme Sillenbuch ou Vaihingen.

C’est ici que se trouve Stuttgart en Allemagne :

Stuttgart de près :

La location : Contrat & déroulement

Après l’achat réussi du bien immobilier et l’exécution du contrat de vente, vous souhaitez naturellement aménager votre bien immobilier fraîchement acquis selon vos besoins individuels. De l’aménagement du salon à celui du jardin, rien ne vous empêche de faire preuve de créativité.

Acheter des biens : Rendement grâce à l’immobilier

Dans notre interview, vous apprendrez tout sur l’immobilier et le rendement à Stuttgart. Devez-vous acheter un bien immobilier à Stuttgart ou est-il plus intéressant d’acheter dans les environs, par exemple à Esslingen ou Ludwigsburg ?

Entretien avec un agent immobilier sur l’immobilier à Stuttgart

Le premier appartement en propriété ou l’immobilier comme investissement ? Dans cette interview, vous découvrirez les principaux conseils et astuces. Acheter, louer, habiter à Stuttgart mais aussi des conseils pour les placements financiers. Nous posons les questions, il fournit les réponses.

Maile Immobilien : Interview partenaire

FIV : Avant de parler de Stuttgart et de son marché immobilier, ainsi que de vos recommandations pour les locataires et les acheteurs, nous aimerions en savoir un peu plus sur votre agence Maile Immobilien. Pourriez-vous résumer brièvement à nos lecteurs ce que fait votre agence et dans quoi vous vous êtes spécialisé ?

Michael Maile : Nous sommes une véritable entreprise familiale, dont je représente la quatrième génération. Il n’est pas évident de garantir un service avec son nom pendant tant de décennies et cela nous marque totalement dans nos actions quotidiennes et dans nos relations avec nos clients.

Certaines de nos relations avec nos clients remontent même à 1925, année de notre création.
Nous sommes installés au centre de la Königstrasse à Stuttgart depuis bientôt 100 ans et nous nous occupons de toute la région de Stuttgart en tant qu’interlocuteur fiable pour les évaluations, les ventes et les locations.

Entretien avec le partenaire Michael Maile :

Maison individuelle ou maison mitoyenne ? Biens immobiliers préférés

FIV : En tant qu’agent immobilier à Stuttgart, quels sont les biens immobiliers que vous préférez négocier personnellement ?

Michael Maile : La plupart des gens pensent probablement que les agents immobiliers rêvent toujours de grandes villas de luxe, qui existent sans aucun doute à Stuttgart. Personnellement, j’ai toujours fait les plus belles expériences avec des objets plus petits, comme des petites maisons individuelles, des maisons jumelées ou des maisons en rangée. Ce sont en fait les biens que je préfère, notamment parce que l’on a souvent affaire à des clients très agréables, tant du côté des vendeurs que des acheteurs.

Louer à Stuttgart : des quartiers d’avenir

FIV : Quartiers pour célibataires, familles & Co. – Pour ceux qui n’habitent pas encore à Stuttgart et qui veulent s’y installer, quels quartiers ont de l’avenir ? Où devrait-on s’installer à Stuttgart si l’on veut vivre agréablement ?

Michael Maile : Stuttgart a une topographie très particulière avec le fameux « Stuttgarter Kessel ». Cela signifie que le centre-ville est relativement limité. Si l’on veut habiter dans un quartier très urbain, avec des trajets courts ou des liaisons de proximité parfaites, il y a quelque chose pour chacun. Je ne ferais pas de grandes distinctions entre les quartiers.

Comme toujours, l’ouest et le sud sont certainement les plus populaires.

Pour les familles, d’autres priorités s’appliquent, avec un emplacement plus calme, plus sûr et plus vert. Là aussi, il y en a beaucoup autour de Stuttgart. Personnellement, je privilégie les quartiers sud de la ville comme Sillenbuch, Degerloch et Möhringen en raison de leur excellente infrastructure et des courtes distances qui les séparent non seulement du centre, mais aussi de l’aéroport ou de l’autoroute.

Évolution du marché immobilier : stagnation des loyers

FIV : Les loyers sont un grand sujet, dans toute l’Allemagne. Comment le marché immobilier et les prix des loyers évoluent-ils à Stuttgart ces dernières années et comment évolueront-ils à l’avenir ?

Michael Maile : Même si l’on entend souvent le contraire dans les médias. Nous constatons une nette stagnation des loyers dans tous les secteurs. L’époque des hausses constantes semble pour l’instant révolue. Mais en raison de la limitation naturelle de la chaudière de Stuttgart, l’offre reste en principe très gérable. Même la densification ou la surélévation ne sont que marginalement réalisables. Dans ce contexte, la demande est toujours nettement supérieure à l’offre.

Grâce à Corona, il y a déjà des raisons durables comme le home-office, qui assurent plutôt une certaine détente dans le centre-ville. En revanche, les zones vertes périphériques sont devenues plus convoitées. L’avenir implique toujours de regarder dans la boule de cristal, mais j’estime que Stuttgart reste un site très stable, qui semble toutefois se stabiliser à un niveau assez élevé.

Appartements modernes à Stuttgart-Vaihingen :

Recommandations pour les débutants : louer ou acheter ?

FIV : En Allemagne, on loue plus qu’on n’achète. Que recommanderiez-vous à un jeune couple ou même à une personne seule, de louer ou d’acheter à Stuttgart ?

Michael Maile : On sait qu’il y a ici différentes philosophies. Et il n’y a pas de réponse toute faite. Pour ma part, je suis un grand fan de l’immobilier à usage personnel, parce que c’est tout simplement synonyme de beaucoup de liberté au quotidien et, en cas de doute, d’une bonne prévoyance vieillesse.

Mais il faut d’abord un engagement clair en faveur du site et un financement solide qui laisse suffisamment de marge pour les vacances, les enfants, etc. Ce sont souvent des obstacles importants. D’une part, la flexibilité au travail doit souvent être plus élevée aujourd’hui, d’autre part, le prix d’achat est justement si élevé que le financement ne peut s’accompagner que de restrictions considérables.

Dans ce cas, je conseille de louer et d’acheter seulement lorsqu’on veut fonder une famille. Et, en cas de doute, bien en dehors de la ville, à des prix abordables et avec d’autres priorités comme des trajets courts vers l’école ou un grand jardin.

Acheter le premier appartement en copropriété de la ville

FIV : Les personnes qui louent à Stuttgart sont relativement flexibles et peuvent déménager si nécessaire. Celui qui achète un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement en copropriété, est au moins lié à long terme à l’objet par le crédit ou le financement. D’après votre expérience d’agent immobilier, quelles sont les erreurs typiques des primo-accédants et comment peut-on les éviter ?

Michael Maile : Les erreurs sont nombreuses lors de la vente et de l’achat. Les acheteurs ont tendance à sous-estimer le capital nécessaire, à se focaliser sur le bien immobilier et pas assez sur sa situation, ou à faire des visites superficielles sans expertise. Mais pour moi, l’un des points les plus graves est le manque de volonté de faire des concessions.

La propriété parfaite n’existe tout simplement pas.

Et plus tôt on s’en rend compte et on fixe consciemment des priorités, plus on a de chances de trouver quelque chose. Souvent, les gens cherchent depuis de nombreuses années. Et alors que les biens immobiliers devenaient de plus en plus chers, il n’était tout simplement pas possible de se contenter de moins à certains égards. Au final, j’entends souvent dire « si seulement nous avions pu… ».

Par conséquent, faites une liste claire des priorités avec des pondérations, puis n’hésitez pas longtemps lorsqu’un bon objet se présente. Vous ne trouverez pas l’objet parfait.

Impôt sur les mutations foncières et frais annexes à l’achat

FIV : Le prix d’achat d’un bien immobilier est une chose, mais à quels frais annexes et à quelles taxes les acheteurs doivent-ils s’attendre à Stuttgart ?

Michael Maile : L’impôt sur les mutations foncières dans le Bade-Wurtemberg s’élève actuellement à 5% du prix d’achat. Pour le notaire et le registre foncier, il faut compter 1,5%. Si un agent immobilier est impliqué, cela représente entre 0% et 3,5%. Parfois, le vendeur paie seul l’agent immobilier. Au total, cela représente donc environ 6,5 à 10 % du prix d’achat.

Stuttgart en un coup d’œil :

• Impôt sur les mutations immobilières : 5
• Frais de notaire : 1,5
• Frais de courtage : 0-3,5
• Total : 6,5 – 10

Immobilier d’investissement – Proximité de la ville & bâtiments anciens

FIV : Quartiers de Stuttgart pour l’investissement immobilier – Venons-en encore à l’immobilier comme investissement à Stuttgart, pour ceux qui veulent acheter et louer. Si notre lecteur* se décide pour l’achat, suivi de la location : Quels sont les 2 quartiers ou satellites autour de Stuttgart que vous recommanderiez à un acheteur pour son investissement à Stuttgart ? Selon vous, où se trouvent les plus grandes chances d’avenir ?

Pour les investisseurs en capital, les emplacements proches du centre-ville restent intéressants.

Michael Maile : Ici, je viserais plutôt des bâtiments anciens charmants que des constructions neuves remplaçables. Le développement du quartier Rosenstein va justement entraîner à moyen terme la construction de nombreux logements dans le centre-ville. Ici aussi, on devrait donc pouvoir proposer quelque chose d’unique à long terme.
Les rendements les plus intéressants se situent toutefois en dehors du centre-ville. Je considère par exemple Möhringen et Vaihingen comme des sites très intéressants avec de très bonnes infrastructures et de grands employeurs.

Des types de biens immobiliers qui ont de l’avenir – optique et efficacité

FIV : Selon vous, quel type d’immobilier a de l’avenir à Stuttgart, dans quoi faut-il investir ? Petit, grand, existant, neuf ?

Michael Maile : Comme je l’ai déjà dit, je suis plutôt un ami des bâtiments anciens pleins de charme. Certes, l’efficacité énergétique jouera un rôle encore plus important à l’avenir, mais on n’isolera certainement pas la belle façade en grès de style Art nouveau. De tels bâtiments seront toujours convoités et demandés. Personnellement, je ne suis pas fan de l’architecture des nouvelles constructions, souvent très monotone, avec des silos d’habitation toujours identiques, disposés autour d’une triste petite aire de jeux, en construisant même le dernier mètre carré de terrain.

Cependant, il faut aussi souligner que l’accessibilité, par exemple, sera un sujet plus important, qui se trouve plutôt dans les bâtiments récents. C’est à chacun de faire son propre choix. Et puis, bien sûr, il vaut mieux avoir trois petits appartements qu’un seul grand, même si cela permet de répartir les risques.

Chambre mansardée d’une maison familiale :

Vendre un bien immobilier – Contrôle de qualité

FIV : Enfin, une dernière question : vous avez cité les erreurs typiques de l’achat d’un bien immobilier. Beaucoup achètent, mais certains veulent aussi vendre. En tant qu’agent immobilier expérimenté à Stuttgart, quels conseils pouvez-vous donner à ceux qui vendent un bien immobilier pour la première fois ? Quelles sont les premières étapes et comment vendre avec succès un bien immobilier à Stuttgart ?

Michael Maile : Tout d’abord : en principe, on peut faire la plupart des choses soi-même dans le monde. La question est toujours de savoir combien de temps on a à disposition et dans quelle qualité on peut le faire de manière durable. C’est pourquoi je conseillerais toujours vivement à un vendeur de biens immobiliers inexpérimenté de faire appel à un agent immobilier expérimenté. Tout simplement parce que la vente d’un bien immobilier au meilleur prix possible demande beaucoup plus d’efforts que ce que l’on imagine généralement. Il faut se renseigner auprès de ses amis et connaissances, vérifier les références et se faire une idée de l’entreprise immobilière sans engagement.

La rénovation et la modernisation sont toujours rentables !

Sinon, il s’agit de rendre la mariée belle avant le mariage. De petits travaux de rénovation jusqu’à la mise en valeur des biens immobiliers valent pratiquement toujours la peine d’un point de vue financier. Il faut non seulement avoir sous la main tous les documents importants pour les banques, mais aussi les comprendre, connaître par exemple les données du registre foncier ou les dispositions de la déclaration de partage et pouvoir les communiquer en conséquence.

Il convient de connaître les défauts et de les communiquer habilement. Il est évidemment fatal de les dissimuler délibérément.
Sur place, il s’agit d’éveiller les émotions d’un acheteur. Comprendre quelles sont ses priorités et avec quels détails on peut éveiller son intérêt final. La négociation du prix est également un exercice délicat, dans lequel les vendeurs inexpérimentés ont trop souvent de grandes difficultés.

Conclusion : les vendeurs inexpérimentés devraient dans tous les cas commencer par se faire conseiller par un expert fiable et digne de confiance. Les vendeurs expérimentés savent généralement qu’un bon agent immobilier ne coûte pas d’argent, mais qu’il en rapporte grâce à son savoir-faire, à ses contacts et à l’énorme gain de temps qu’il permet de réaliser.

FIV : Merci à Maile Immobilien pour cette interview !

Acheter son premier appartement : Usage personnel ou investissement

Vous souhaitez réaliser votre rêve d’acquérir votre premier bien immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le premier logement en propriété et les principales étapes dans notre article.

• Acheter un premier appartement

Louer, acheter, habiter à Stuttgart

Pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire, que ce soit en louant ou en achetant, et pour obtenir un rendement maximal à Stuttgart, consultez notre article sur les agents immobiliers à Stuttgart.

• Courtier à Stuttgart

Premier appartement en copropriété à Duisbourg

L’achat du premier appartement est toujours un bon moyen de se lancer dans le monde de l’immobilier. Manuela Ceresa explique dans son interview avec FIV Magazine son expérience avec des biens immobiliers dans un bon quartier B. Dans ce cas, le rendement dépend du type de maison ou du type d’appartement. Par exemple, les micro-appartements ont d’autres possibilités d’exploitation que les maisons individuelles. De même, le mésolieu est déterminant dans la fixation du prix, que ce soit à Buchholz, Wedau ou dans d’autres quartiers comme Meiderich/Beeck et Hamborn.

C’est ici que se trouve Duisburg en Allemagne :

Duisburg de près :

La location : Contrat & déroulement

Après l’achat réussi du bien immobilier et l’exécution du contrat de vente, vous souhaitez naturellement aménager votre bien immobilier fraîchement acquis selon vos besoins individuels. De l’aménagement du salon à celui du jardin, rien ne vous empêche de faire preuve de créativité.

Acheter à Duisburg

Dans notre interview, vous apprendrez tout sur l’immobilier et le rendement à Duisbourg. Devez-vous acheter un bien immobilier à Duisbourg ou est-il plus intéressant d’acheter dans les environs, par exemple à Oberhausen ou Moers ?

Interview d’un agent immobilier sur l’immobilier à Duisbourg

Le premier appartement en propriété ou l’immobilier comme investissement ? Dans cette interview, vous découvrirez les principaux conseils et astuces. Acheter, louer, habiter à Duisbourg mais aussi des conseils pour les placements financiers. Nous posons les questions, elle fournit les réponses.

Le service MC Immo : Interview partenaire

FIV : Avant de parler de Duisbourg et de son marché immobilier, ainsi que de vos recommandations pour les locataires et les acheteurs, nous aimerions en savoir un peu plus sur votre agence MC Immo Service. Pourriez-vous résumer brièvement à nos lecteurs ce que fait votre agence et dans quoi vous vous êtes spécialisé ?

Manuela Ceresa : Mon objectif fondamental (et je le pense tout autant que je le dis) est que les deux parties, c’est-à-dire l’acheteur et le vendeur, soient vraiment satisfaites et heureuses à la fin. Chez nous, c’est la priorité absolue et cela commence dès la prise de contact avec le client. Être ouvert et honnête sans jamais perdre son charme – c’est la base d’une collaboration confiante et c’est très important pour nous.

Offres de l’agence MC Immo Service

Manuela Ceresa : Nous vendons principalement des maisons individuelles, des appartements et des investissements, nous avons donc un groupe cible assez large. Nous sommes très bien positionnés grâce à notre partenaire commercial Magnu GmbH, qui couvre les assurances et les finances, de sorte que le client n’a pas à se déplacer beaucoup.

De plus, nous proposons un pool d’artisans en tout genre, d’entreprises de déménagement, de banques, etc. de sorte que nous couvrons très bien tous les domaines et pouvons les recommander.

Au final, c’est le service qui compte et chez nous, le client est effectivement encore roi. Nous travaillons en outre avec d’excellents partenaires de coopération et disposons d’un bon réseau. Notre engagement et notre longue expérience du marché sont des conditions indispensables pour garder une vue d’ensemble sur un marché immobilier très complexe et en constante évolution.

Propriétés préférées : villas spéciales pour jeunes

FIV : En tant qu’agent immobilier à Duisbourg, quels sont vos biens préférés ?

Manuela Ceresa : Personnellement, j’ai un faible absolu pour les charmants bâtiments anciens. J’aime les hauts plafonds, le charme des villas de jeunesse, les vieux parquets et planchers en bois qui grincent… je pourrais en citer bien d’autres. Mais en principe, je loue et je vends tous les types de biens immobiliers et je n’ai pas de tendances à ce sujet, car chaque bien a sa particularité et est apprécié à sa juste valeur.

Salle de bain moderne dans un appartement à Duisburg :

Quartiers d’avenir : tendance du sud de la ville

FIV : Quartiers pour célibataires, familles & Co. – Pour ceux qui n’habitent pas encore à Duisbourg et qui veulent s’y installer, quels quartiers ont de l’avenir ? Où devrait-on s’installer à Duisbourg si l’on veut vivre agréablement ?

Manuela Ceresa : Je recommande ici clairement le sud de Duisbourg, car il a beaucoup à offrir, comme la plaine des six lacs, beaucoup de « verdure », le parc d’escalade, la proximité du centre-ville, mais aussi Düsseldorf, qui est à deux pas. Une excellente connexion et aucun problème avec les transports en commun.

Évolution du marché immobilier : prix des loyers & rendement

FIV : Les loyers sont un grand sujet, dans toute l’Allemagne. Comment le marché immobilier et les prix des loyers évoluent-ils à Duisbourg ces dernières années et comment évolueront-ils à l’avenir ?

Les prix des loyers ont généralement augmenté, certaines grandes villes sont devenues inabordables, je peux absolument le confirmer.

Manuela Ceresa : Mais surtout dans le sud de Duisburg, qui est très apprécié par les habitants de Düsseldorf en raison de la courte distance qui les sépare de la ville. Duisburg en a absolument profité, mais je pense que les prix des loyers ne vont pas continuer à augmenter, du moins actuellement, en raison de la crise.

FIV : En Allemagne, on loue plus qu’on n’achète. Que recommanderiez-vous à un jeune couple ou même à une personne seule, de louer ou d’acheter à Duisbourg ?

Manuela Ceresa : Un camping-car, on a ainsi toujours sa maison avec soi ! Blague à part, il est en principe judicieux d’être propriétaire, ce qui, à mon avis, a été le cas de nombreux jeunes en raison des taux d’intérêt bas. Selon les besoins, la location peut être très chère, surtout au fil des ans.

Premier appartement en copropriété à Duisbourg : coûts et financement

FIV : Les personnes qui louent à Duisbourg sont relativement flexibles et peuvent déménager si nécessaire. Celui qui achète un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement en copropriété, est au moins lié à long terme à l’objet par le crédit ou le financement. D’après votre expérience d’agent immobilier, quelles sont les erreurs typiques des primo-accédants et comment peut-on les éviter ?

Manuela Ceresa : Beaucoup de gens (d’après mes observations) ne réalisent pas toujours, lors de l’achat d’un bien immobilier, qu’ils sont d’abord liés à leur contrat de prêt et qu’en cas de vente anticipée ou de résiliation du contrat, ils doivent payer des remboursements anticipés considérables à la banque. Ces sommes dépendent bien sûr du financement et ne sont pas négligeables !

Le loyer est alors supprimé, mais il faut tenir compte de nombreuses autres dépenses dans le budget. Il s’agit notamment de l’entretien du bien immobilier, de la gestion, des frais courants, d’un éventuel financement ultérieur, etc. Lors de l’achat, il y a les droits de mutation, les frais de courtage pour l’agent immobilier et les frais de notaire.

Impôt sur les mutations foncières et frais annexes à l’achat

FIV : Le prix d’achat d’un bien immobilier est une chose, mais à quels frais annexes et à quelles taxes doivent s’attendre les acheteurs à Duisbourg ?

Manuela Ceresa : Lors de l’achat, il faut payer les droits de mutation, qui sont actuellement de 6,5%, les frais de notaire (tableau des frais) et les frais de courtage pour l’agent immobilier.

Appartements à Duisburg :

Bons placements : quels arrondissements ?

FIV : Quartiers de Duisbourg pour l’investissement immobilier – Venons-en encore à l’immobilier comme investissement à Duisbourg, pour ceux qui veulent acheter et louer. Si notre*lecteur* se décide pour l’achat, suivi de la location : Quels sont les 2 quartiers ou satellites de Duisbourg que vous recommanderiez à un acheteur pour son investissement à Duisbourg ? Selon vous, où se trouvent les plus grandes chances d’avenir ?

Manuela Ceresa : Buchholz, Wedau – directement sur la Sechs-Seen-Platte et Wanheim-Angerhausen mais pour les investisseurs, les arrondissements comme Meiderich/Beeck et Hamborn sont également très intéressants. Ces arrondissements se développent très positivement.

Les quartiers résumés :

• Bois de bibliothèque
• Wedau
• Wanheim-Angerhausen
• Meiderich/Beeck
• Hamborn

Investir : Rendement de l’immobilier

FIV : Selon vous, quel type d’immobilier a de l’avenir à Duisbourg, dans quoi faut-il investir ? Petit, grand, existant, nouvelle construction ?

Manuela Ceresa : Le facteur déterminant est la situation. Préfère-t-on aller en ville ou à la campagne ? Peut-on s’imaginer vieillir ici ? Comment sont les conditions, etc. et tout le reste correspond bien sûr aux besoins. Pour les investissements, le rendement joue bien sûr un rôle important et les investisseurs peuvent très bien l’évaluer.

Vendre un appartement à Duisburg : Documents pour le notaire

FIV : Enfin, une dernière question : vous avez cité les erreurs typiques de l’achat d’un bien immobilier. Beaucoup achètent, mais certains veulent aussi vendre. En tant qu’agent immobilier expérimenté à Duisbourg, quels conseils pouvez-vous donner à ceux qui vendent un bien immobilier pour la première fois ? Quelles sont les premières étapes et comment réussir à vendre un bien immobilier à Duisbourg ?

Une vente ne prend pas seulement du temps, elle comporte aussi quelques défis.

Manuela Ceresa : Tout d’abord, les vendeurs, c’est-à-dire les propriétaires, devraient savoir quelle est la valeur réaliste de leur bien immobilier, clarifier au préalable les conditions de propriété (pour les époux ou les communautés héréditaires), vérifier les éventuelles charges pesant sur le terrain, consulter le registre des charges foncières, un éventuel droit d’habitation ou de préemption, vouloir travailler avec ou sans un agent immobilier, faire appel à un notaire, au plus tard lors de la vente, planifier le déménagement à temps, etc.

Ce qui est également très important, ce sont les divers documents qui doivent être mis à la disposition de l’acheteur, comme par exemple un extrait actuel du registre foncier, des plans, un calcul de la surface habitable, etc.

Selon moi, la vente d’un bien immobilier est en principe réussie si l’on est ouvert et honnête. Les dommages et les défauts ne doivent pas être dissimulés, le prix d’achat doit correspondre à la valeur actuelle du marché, une base de confiance doit être créée entre le vendeur et l’acheteur et, au final, le bien immobilier doit plaire !

FIV : Merci à MC Immo Service pour cette interview !

Acheter son premier appartement : Usage personnel ou investissement

Vous souhaitez réaliser votre rêve d’acquérir votre premier bien immobilier, mais vous ne savez pas par où commencer ? Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le premier logement en propriété et les principales étapes dans notre article.

• Acheter un premier appartement

Louer, acheter, habiter à Duisbourg

Pour réaliser votre rêve de devenir propriétaire, que ce soit en louant ou en achetant, et pour obtenir un rendement maximal à Duisbourg, consultez notre article sur les agents immobiliers à Duisbourg.

• Courtier à Duisburg

Aperçu de l’ordonnance sur les courtiers et les promoteurs immobiliers

L’ordonnance sur le courtage et la promotion immobilière est une ordonnance juridique qui donne principalement des directives pour protéger l’acquéreur d’un bien immobilier lors de la construction. Elle régit la conception et les règles générales relatives à la conclusion d’un contrat de promotion immobilière, mais s’applique également aux courtiers, aux prêteurs, aux intermédiaires de prêt et aux agents immobiliers.

L’essentiel en bref

• Règles relatives aux contrats de promotion immobilière et aux contrats de courtage
• Définit le moment et le montant des paiements
• Un garant est nécessaire pour recevoir des paiements
• Le cautionnement peut être assimilé à une garantie d’exonération

Tu trouveras dans cet article tous les détails que tu dois connaître sur l’ordonnance relative aux courtiers et aux promoteurs immobiliers.

Que régit l’ordonnance sur les marchés publics (MaBV) ?

À partir de quand un courtier ou un promoteur immobilier peut-il recevoir de l’argent de ta part ? L’ordonnance sur les courtiers et les promoteurs immobiliers répond à cette question et à d’autres. L’ordonnance vise à clarifier des processus peu clairs dans le secteur de l’immobilier et à protéger les fonds des acheteurs de biens immobiliers d’une utilisation abusive ou d’un accès non autorisé.

Aperçu des principaux points :

• L’exécution des prestations du maître d’ouvrage est garantie par un cautionnement.
• Les paiements (en %) des acheteurs dépendent de l’avancement de la construction
• Les paiements ne peuvent être utilisés que pour les projets prévus dans le contrat.
• Gestion séparée des actifs pour différents projets

L’objectif de la garantie est de couvrir les demandes d’indemnisation de l’acheteur. Ceux-ci peuvent survenir si le promoteur immobilier ou les sous-traitants qu’il a mandatés ont commis intentionnellement des actes illicites. Le cautionnement n’est toutefois pas une garantie d’achèvement.

Qui est concerné par l’ordonnance sur les courtiers et les promoteurs immobiliers ?

Tu souhaites par exemple emménager dans un appartement en tant que locataire dans une grande ville ? Dans les zones urbaines en particulier, le marché de l’immobilier est un domaine très concurrentiel où, dans de nombreux cas, tu ne peux pas éviter de faire appel à un agent immobilier. Grâce aux directives de la MaBV, tu as la possibilité de réguler et de contrôler les prestations de ton agent immobilier. Si les accords ou les prestations convenus ne sont pas respectés, tu peux par exemple refuser de payer.

Acheteurs de biens immobiliers

Les personnes qui souhaitent acheter une maison, qu’il s’agisse de leur propre logement ou d’un investissement, peuvent également profiter du règlement : Les prescriptions précises, qui règlent dans les moindres détails quand et combien il faut payer, protègent l’acheteur vis-à-vis du promoteur immobilier.

Lis la suite pour savoir quand ton agent immobilier ou ton promoteur peut te demander de payer.

Conditions préalables aux paiements

Si un contrat de promotion immobilière est conclu, cela ne signifie pas que le promoteur peut immédiatement exiger de toi la somme d’achat correspondante. La raison en est que c’est surtout toi, en tant qu’acheteur, qui doit être protégé par la MaBV. C’est pourquoi la réception de paiements (droit au paiement) est soumise à certaines conditions, comme le doit/doivent être

1. Un contrat de vente juridiquement valable existe
2. Le contrat de vente doit être confirmé par un notaire
3. Toutes les autorisations ont été obtenues (par ex. permis de construire)
4. Existence d’une mention de transfert de propriété pour l’acheteur
5. L’objet de l’achat doit être libre de tout droit de gage au registre foncier.
6. Toutes les autres prestations du contrat doivent être remplies

Ce n’est qu’à ce moment-là que l’agent immobilier ou le promoteur peut exiger des paiements de ta part en tant qu’acheteur d’un bien immobilier. Toutefois, si certains points du contrat n’ont pas été respectés par le promoteur ou l’agent immobilier, tu peux, en tant qu’acheteur :

• Refuser les paiements
• Demander des dommages et intérêts
• Exiger des remboursements

En résumé, il n’y a pas de problème : Protection des acheteurs et conséquences juridiques

L’ordonnance sur les courtiers et les promoteurs immobiliers vise à garantir la sécurité des acheteurs de biens immobiliers et à les protéger contre les fraudes. Il s’agit de s’assurer que les prestations convenues par contrat sont intégralement exécutées par le promoteur ou l’agent immobilier. En cas de non-exécution de son obligation de prestation, l’acheteur peut faire valoir ses droits vis-à-vis de son partenaire contractuel. Ces droits peuvent être, par exemple, des dommages et intérêts ou un refus de paiement.

Documents du contrat de vente : De quoi ai-je besoin ?

Nous avons résumé ici, étape par étape, la structure d’un contrat de vente pour un appartement en copropriété.

Partie 1 : données de base acheteur et vendeur

Tout d’abord, les données de base de l’acheteur et du vendeur, qui devraient figurer en premier lieu sur chaque contrat. Le nom complet, l’adresse et la date de naissance des deux parties doivent y figurer.

• Données de base acheteur et vendeur

Partie 2 : Données de base du bien immobilier

L’appartement acheté doit également être décrit en détail dans le contrat de vente. Les données relatives au logement, telles que l’adresse et le numéro de l’unité d’habitation, comprennent également le numéro du registre foncier ou l’extrait du registre foncier.

• Données de base du bien immobilier
• Extrait du registre foncier

Partie 3 : Prix d’achat du bien immobilier

Ensuite, il faut mentionner le prix d’achat de ton appartement, y compris tous les frais annexes, ainsi que la date à laquelle le paiement doit être reçu au plus tard, c’est-à-dire le délai de paiement.

• Prix d’achat et délai de paiement

Partie 4 : Données sur les locataires

Si tu achètes ton appartement en tant qu’investissement, tu dois ajouter les contrats de location des futurs locataires à la fois aux documents destinés à la banque et à la page suivante du contrat de location.

Ce qui est encore mentionné :

• Données des locataires / liste des locataires (en annexe)
• Statut actuel des contrats de location
• Cautions versées par les locataires
• Confirmation de la situation : Pas d’arriérés de loyer

Partie 5 : Engagements du vendeur

En tant qu’acheteur, il est important que le contrat de location mentionne tous les engagements pris oralement par le vendeur. Il s’agit par exemple de travaux de rénovation dans l’appartement ou d’autres choses similaires.

Il convient de mentionner

• Déclarations du vendeur

Partie 6 : Facturation et coûts

Tu as pris la décision définitive de louer ton appartement. Pour cela, tu as également besoin des décomptes des locataires, ainsi que des demandes de remboursement des frais des riverains.

Décompte

Si le transfert économique a lieu avant le milieu de l’année, le décompte doit être pris en charge par le vendeur. Si elle a lieu après le milieu de l’année, c’est à toi, en tant qu’acheteur, de t’occuper du décompte.

• Avant le milieu de l’année : vendeur
• Après le milieu de l’année : acheteurs

Coûts

Les frais de riverains doivent également être pris en compte et mentionnés. La séparation s’opère à partir du moment où le logement est transféré. Les frais antérieurs au transfert sont à la charge du vendeur. Tous les frais postérieurs au transfert doivent être pris en charge par l’acheteur.

• Séparation dès le moment de la transition
• Avant la transition : vendeur
• Après le transfert : acheteur

Qu’est-ce qu’il y a d’autre à faire ?

Pour ceux qui sont déjà un peu plus au courant, il est important de savoir qu’il faut séparer les lots d’un appartement. Il faut donc séparer les installations extérieures, les garages, les cuisines équipées, mais aussi les meubles repris, ce qui permet de réduire les impôts sur les mutations foncières. En outre, une cession de créance contre les artisans devrait être faite. Si tu as déjà reçu les documents de ta banque avant le rendez-vous chez le notaire, tu devrais également avoir à disposition les documents de constitution de la dette foncière.

Qu’est-ce qui devrait encore figurer dans le contrat de location ?

• Postes distincts
• Cession de créance contre un artisan
• Documents de constitution de dette foncière

La première étape : les types de biens immobiliers

Le premier bien immobilier, mais dans quel type de bien dois-je investir au mieux ? C’est une question que se posent souvent les jeunes investisseurs et c’est là que nous avons les réponses pour toi ! Qu’il s’agisse d’une maison, d’un immeuble, d’un appartement en copropriété, d’un bien immobilier spécial ou d’un bien immobilier commercial, nous avons établi ici un comparatif de tous les types de biens immobiliers. Avec ce guide, tu trouveras l’entrée la plus simple dans le monde de l’immobilier. Outre les aspects rentables, le secteur de l’immobilier présente également quelques risques. Pour les réduire au maximum, nous t’avons préparé un guide pour l’achat de ton premier bien immobilier !

Portefeuille de ton financement : dossier pour la banque

Les banques reçoivent quotidiennement des demandes de financement pour des biens immobiliers. Pour que ta demande se déroule le plus rapidement et le plus facilement possible, tu dois veiller à ce que tes documents soient bien rangés. Pour ce faire, il est recommandé d’avoir deux classeurs que tu peux remettre à la banque.

Dossier pour la Bak :

1. Dossier : Solvabilité
2. Dossier : Objet

Dossier d’objets : résumé des données

Nous avons listé ici tout ce dont tu as besoin pour ton dossier d’objets, afin que tu sois sûr de ne rien oublier.

Données générales : Exposé et photos de ton objet

Tout d’abord, ton dossier doit contenir un exposé ou une fiche d’information sur laquelle sont mentionnées toutes les données de base de l’objet. De plus, la banque doit avoir une impression visuelle de ton bâtiment ou de ton appartement.

Ce dont tu as besoin en premier :

• Exposé immobilier/ Fiche d’information
• Photos de l’appartement/du bâtiment

Informations plus spécifiques : Carte du terrain, plans & assurance

Outre les faits généraux concernant le bien immobilier de tes rêves, tu dois avoir à ta disposition le plan de situation, le plan d’étage et le plan parcellaire. Sur le plan de masse figurent des chiffres officiels qui sont définis dans un registre à accès limité (cadastre des biens immobiliers). Tu auras également besoin d’un extrait du registre foncier, qui détermine les conditions de propriété et d’habitation. D’autres documents importants sont l’assurance du bâtiment et le certificat énergétique. Si tu achètes ton bien immobilier en tant qu’investissement, tu dois absolument y inclure le contrat de location établi.

Les autres documents dont tu as besoin sont

• Carte de terrain et plan de situation
• Plans d’étage
• Calcul de la surface habitable
• Extrait du registre foncier
• Assurance bâtiment
• Certificat énergétique
• Contrat de location

Cas de la copropriété : informations sur l’ensemble du bien immobilier

Lorsque tu achètes un appartement en copropriété, tu fais automatiquement partie d’une communauté de propriétaires et tu dois donc joindre d’autres plans à l’ensemble de l’immeuble. Il s’agit notamment de la déclaration de division, qui contient les accords entre tous les propriétaires, ainsi que d’autres plans de l’immeuble. En outre, le procès-verbal des dernières assemblées des copropriétaires est un élément important.

Documents dans le cas d’un appartement en copropriété :

• Déclaration de partage – avec certificat d’isolement
• Recueil de décisions – 3 dernières assemblées de copropriétaires
• Contrat d’administrateur WEG
• Décompte des frais de ménage
• Avis de taxe foncière

Dernier document : le projet de contrat de vente

Enfin, la banque sera heureuse de savoir qu’il existe déjà un projet de contrat de vente. S’il existe, tu l’insères comme dernier document dans ton portefeuille immobilier.

• Projet de contrat de vente

L’étape suivante : l’acte de vente de ton appartement

Le bien immobilier de tes rêves est trouvé ! Après une évaluation détaillée de la situation, un examen commercial et un examen technique, tu peux maintenant rédiger le projet de contrat de vente pour le rendez-vous chez le notaire et pour compléter ton dossier bancaire. Mais de quoi se compose un tel contrat de vente ? Tu apprendras ici tout ce que tu dois savoir pour rédiger le contrat de vente de ton premier logement.

Combien vais-je payer pour un agent immobilier ?

Un agent immobilier peut te soulager de beaucoup de choses dans ta recherche d’un bien immobilier. Pour les achats privés, l’acheteur et le vendeur se partagent la commission de l’agent immobilier, c’est-à-dire 50/50. Si tu achètes un bien immobilier à titre professionnel, l’acheteur et le vendeur peuvent décider eux-mêmes de la manière dont ils répartissent la commission de l’agent immobilier.

Cela signifie en bref

• Achats privés : répartition acheteur:vendeur = 50:50
• Achat commercial : répartition au choix

Commission de courtage : pourcentages des Länder

Le pourcentage de la commission de l’agent immobilier dépend toujours du Land dans lequel tu achètes ton premier logement. Tu peux voir ici la répartition des pourcentages dans les différents Länder :

Commission par État :

• Bade-Wurtemberg 3,57 %.
• Bavière 3,57
• Berlin 7,14 % En
• Brandebourg 7,14 %.
• Brême 5,95 %.
• Hambourg 6,25 %.
• Hesse 5,95 % En
• Mecklembourg-Poméranie-Occidentale 3,57 %.
• Basse-Saxe 3,57 %.
• Rhénanie-du-Nord-Westphalie 3,57 %.
• Rhénanie-Palatinat 3,57
• Sarre 3,57 %
• Saxe 3,57 %.
• Saxe-Anhalt 3,57 %
• Schleswig-Holstein 3,57 %
• Thuringe 3,57 %

L’étape suivante : l’impôt foncier d’un bien immobilier

Toute personne qui possède un bien immobilier ou un appartement doit payer une taxe foncière. Selon l’endroit où tu as acheté ton premier appartement ou ton premier bien immobilier, la taxe foncière varie selon l’État ou la commune. Mais quel est le montant de l’impôt foncier que je dois payer au final ? Apprends ici tout ce qu’il faut savoir sur le coût de l’impôt foncier.

Impôt sur les mutations foncières : frais annexes du premier logement

Ton agent immobilier a trouvé l’appartement de tes rêves à un prix de rêve ? Bien, mais il faut quand même ajouter au prix d’achat les frais annexes, qui comprennent entre autres l’impôt sur les mutations foncières. Mais à combien s’élève la taxe foncière que je dois payer en plus, une seule fois, lors de l’achat de mon premier logement? Selon le Land dans lequel tu achètes, l’impôt sur les mutations foncières a un pourcentage différent. Tu apprendras ici comment le calculer facilement !

• Impôt sur les mutations foncières

8 erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier : situation, utilité personnelle et valeur de revente

Des erreurs se glissent toujours volontiers dans le processus d’achat d’un bien immobilier. Qu’il s’agisse d’une mauvaise situation du bien immobilier, de raisons contre l’intérêt personnel ou d’un achat sous le coup de l’émotion, les erreurs te coûtent beaucoup d’argent. Pour éviter cela, nous avons rédigé un guide qui te permettra de ne plus jamais faire d’erreur lors de l’achat de ton prochain bien immobilier.

• Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier